（2）如果项目各期现金流量不相等，则 应采用逐步测试比例折算法。
第一步：先建立各年现金流量的总现值 减去初始投资的净现值等于零的公式
－C
2.决策规则：
◆单一方案决策时，净现值大于零，方 案应接受。否则，放弃
◆多个互斥方案选择时，净现值大于零 中最大者，方案更优。
例题
设贴现率为10%，有三个投资方案，有关数据 如表所示：
期
A方案
间 净收益 现金净流量
B方案
C方案
净收益
现金净流 净收益 现金净流量
量
0
（200000）
（9000）
∑ n NCFt
PV 未 来 报 酬 总 现 值＝ t1 ( 1 K)t
初始投资
C
2、现值指数法的决策规则
◆单一投资方案决策时，PI大于1，方案 接受。否则，放弃；
◆ 多个互斥投资方案决策时，PI大于1 中最大者，方案更优。
根据上例：
现值指数A=21669÷20000=1.08 现值指数B=10557÷9000=1.17 现值指数C=11440÷12000=0.95
（项目投资要算好现金流入和流出）
6.1 项目投资概述
6.1.1 项目投资的概念 6.1.2 项目投资决策的原则
项目投 资原则
科学性原则 可行性原则 收益性原则 和谐性原则
6.1.3项目投资决策的程序
项目 投资 决策 程序 原则
1.选定投资机会、投资立项阶段 2.投资可行性研究阶段 3.项目评估决策阶段 4. 项目投资控制预算实施阶段 5.投资项目再评估阶段
（12000）
1 1800 11800
（1800） 1200
600 4600
2 3240 13240
3000
6000
600200
6000 4200
600 4600 1800 1800
试计算A、B、C方案的净现值
净现值A=(11800*0.9091+13240*0.8264)20000=21669-20000=1669元
内部报酬率（IRR）
1.内部报酬率的计算原理 内部报酬率又称内含报酬率，是使项目现金流量净现值
等于零时的贴现率。计算公式为：
NPV
NCF1 (1 K)1
NCF2 (1 K)2
NCFn (1 K)n
－C
0
2.内部报酬率法的决策规则
◆ 单一方案决策时，内部报酬率大于企业必要投资报 酬率时应接受；否则，放弃。
◆在多个互斥方案选择决策时，投资回收期 短的方案较优。
6.3.2贴现评价指标
净现值（NPV） 1.净现值计算原理 投资项目建造完成投入生产运营后，各年营
业净现金流量按企业要求的必要投资酬率折算 为项目建造初期的总现值减去初始投资现值后 的差额，称为净现值。
∑ NPV
n N C Ft t 1 ( 1 K)t
3.终结现金净流量
终结年现 终结年营业 固定资产 垫支流动
＝
＋
＋
金净流量 现金净流量 残值收入 资金收回
6.3 项目投资评价指标
6.3.1非贴现评价指标 1.平均报酬率（ARR）
平均报酬率（ARR
)＝
年平均投资净收益 全部投资额
100％
决策规则：
在单一项目决策时，平均报酬率高 于投资人要求的最低报酬率时接受。 否则，放弃；
6.1.3项目投资决策的程序
项目 投资 决策 程序 原则
1.选定投资机会、投资立项阶段 2.投资可行性研究阶段 3.项目评估决策阶段 4. 项目投资控制预算实施阶段 5.投资项目再评估阶段
6.2 项目投资现金流量及其测算
6.2.1项目投资现金流量的含义 6.2.2项目投资现金净流量的测算方法
1.初始现金净流量
初始现金＝固定资产＋流动资产＋其他 净流量 投 资 投 资 投资
固定资产 变价收入
2.营业现金净流量
年金营流业量现＝收 营入 业－ 成 付本 现＋折旧1－税 所率 得＋折旧 ＝营业收入－付现成本－所得税 ＝净利润＋折旧
例题
某投资方案的年营业收入为100000元， 年总营业成本为60000元，其中折旧额 10000元，所得税率为25%，该方案的 每年营业现金流量为多少？
净现值 B=(1200*0.9091+6000*0.8264+6000*0.7513)9000=10557-9000=1557元
净现值C=4600*2.487-12000=11440-12000=560元
现值指数/获利指数（PI）
1.现值指数计算原理 现值指数又称为利润指数、获利
指数，是未来投资现金净流量总现 值与初始投资现值的比率。计算公 式为：
在多个方案的互斥选择中，则平均 报酬率高的方案更优。
2.静态投资回收期（ｎ）
（1）各年净现金流量相等
静态投资回收期＝固定资产原始投资额 年营业现金净流量
（2）各年营业现金净流量不相等
静态投资回收期＝n
第n年尚未回收投资额 第n 1年现金净流量
决策规则：
◆在单一项目决策时，投资回收期低于投资 人要求的回收期接受，否则，放弃；
第六章 投资决策分析
本章学习要点： ●现金流量的含义； ●现金流量的测算方法；
●项目决策评价指标的计算原 理及决策应用；
●几种典型的项目投资决策方 法及应用；
引导案例
京城职业房东也赚钱
来自温州的苏先生是一位老资格的房地产投资人。 自1999年开始，苏先生开始在北京买楼后出租。据 苏先生介绍，截至今年10月，已经“精选”了10余 套住宅，这些房产基本上一比较满意的价格出租给租 户，给苏先生带来了丰厚的投资收益：扣除出租房税 金、物业管理费用以及偿还房屋的按揭贷款，苏先生 目前每月得到的租金净收益为.5万元。而苏先生对这 些房产的先期投资（包括房屋首付款、律师费、评估 费、保险费、公共维修基金、契税、装修费等）共计 240万元。这样算下来，苏先生的年投资收益率超过 了12％。
◆ 多个互斥方案选择时，内部报酬率高于必要报酬率 最大者更优。
3.内部报酬率计算方法
(1)如果每年现金流量相等，则应采用 年金现值系数比例折算法。
第一步：计算净现值为零时的年金现值 系数
( P / A,i ,n ) C A
第二步：查年金现值系数表
第三步：在年金现值系数表第ｎ期 年金现值系数中查到与上述年金现 值系数相邻的较大和较小的两个系 数及对应的贴现率，采用插入法计 算该投资方案的内部报酬率。