房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第一节 房地产经济波动的基本概念
一、房地产经济波动的含义
房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着 房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着 长期趋势上下振荡所形成的运行状态。 房地产经济波动包括季节波动、随机波动、 房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房 地产周期也指房地产经济波动。
地价增长率 /物价增长率 房价/ 房价/ 家庭年平均收入
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关键术语
房地产经济波动 空置率 房地产泡沫 判断指标 房地产周期 租价比
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复习思考题
1.
2. 3. 4. 5.
房地产经济波动、房地产周期、房地产泡 沫的概念分别是什么？相互之间有何区别 和联系？ 影响房地产经济波动的因素有哪些？各个 因素之间是怎样发生作用的？ 简述房地产经济和宏观经济相互影响的一 般过程。 描述房地产周期的基本概念有哪些？ 一个完整的房地产周期要经历哪些阶段？
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第二节 房地产经济波动的影响因素
三、人口因素 四、经济影响因素
1 3 5 1 3 国民收入 货币供给额 物价水平 技术因素 心理因素 2 4 6 2 4 国民储蓄 利率 税收 国际因素 灾害
五、其他因素
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第三节 房地产经济波动的运行机理
按照罗斯托的经济增长阶段论，人类社会发 展分为六个阶段： 传统社会阶段 为起飞准备条件阶段 起飞阶段 成熟阶段 高额群众消费阶段 追求生活质量阶段
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第五节 房地产经济波动与宏观经济波动的关系
二、房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程 在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和 房地产经济相互影响一般是按照下列过程展开的： 在宏观经济处于高涨阶段，房地产需求相应增加， 房地产进入高涨阶段；反之成立。 当房地产经济处于上升阶段时，会带动国民经济 的发展，使其进入上升轨道；反之成立。 一般而言，房地产周期的复苏、萧条滞后，而繁 荣、衰退期超前。
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第六节 房地产周期
剩余法
该方法的基本前提是假定时间序列Y可以被分解为T 该方法的基本前提是假定时间序列Y可以被分解为T、 S、C和I这四个因素。剩余法就是从时间序列中逐次 或一次消除长期趋势和季节变动，剩下周期性波动 和不规则变动。然后，再进一步消除不规则变动， 得到周期性波动值。 其分解模型有两种，即加法模型和乘法模型。加法 模型的一般形式为Y=T+C+S+I；乘法模型的一般形式 模型的一般形式为Y=T+C+S+I；乘法模型的一般形式 为Y=T·C·S·I。 Y=T·C·S·I。
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复习思考题
6. 房地产泡沫有哪些特点？ 7. 房地产泡沫是否可以避免？ 8. 房地产泡沫的典型判断指标有哪些？ 9. 请分析近几年利率变化和房地产经济变化的 关系。 10. 请分析近几年房地产市场空置率变化和房 地产经济波动的总体状况。 11. 请运用基本原理分析所在地区当前房地产 市场所处的阶段和形势。
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第六节 房地产周期
（二）房地产周期的基本测定方法
每个经济指标的时间序列中一般都包含四种 变动要素：长期趋势性波动（T 变动要素：长期趋势性波动（T）、季节性变动 （S）、周期性波动（C）和不规则性变动（I）。 ）、周期性波动（C）和不规则性变动（I 而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采 用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变 动和不规则性变动的影响。 最基本的方法有直接测定法和剩余法。 最基本的方法有直接测定法和剩余法。
一、房地产经济波动的内在传导机制
内在传导机制，是指经济系统内部结构特征 所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击 的反应。 房地产经济的内在传导机制主要包括利益驱 动机制、竞争机制、供求机制、价格机制、乘 数—加速数机制、信贷利率机制、产业关联机制、 经济增长制约机制。
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第四节 房地产经济波动指标
按照指标变动和房地产基准波的先后关系，房地 按照指标变动和房地产基准波的先后关系，房地 产经济波动指标可以划分为：先行指标、同步指 标以及滞后指标。 按照指标所反映的内容，房地产经济波动指标可 按照指标所反映的内容，房地产经济波动指标可 以划分为：价值量指标和实物量指标。 还有绝对指标和相对指标之分。
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第二节 房地产经济波动的影响因素
一、制度因素
制度因素包括了社会制度、土地制度、住房 制度、投资体制等方面的因素。
二、政策因素
政策因素包括了财政政策、货币政策、收入 分配政策、产业政策、区域政策、法律手段、计 划指导以及政府的市场监管。
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第七节 房地产泡沫
一、房地产泡沫的内涵与特征
（一）房地产泡沫的内涵 所谓泡沫， 所谓泡沫，就是一种或一系列资产的价格脱 离了实际基础价值连续上涨的现象。 离了实际基础价值连续上涨的现象。 由于土地的稀缺性、不可移动性、 由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代 性等一系列特性，房地产称为最常见的泡沫载体， 性等一系列特性，房地产称为最常见的泡沫载体， 房地产泡沫也就是最常见的泡沫。 房地产泡沫也就是最常见的泡沫。
第六节 房地产周期
二、房地产周期类型
（一）国家房地产周期 （二）区域房地产周期 （三）不同类型的房地产周期 （四）房地产周期中不同因素之间的关系 房地产开发投资与房地产消费 房地产价格同房地产贷款额
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第六节 房地产周期
三、房地产周期的测定 （一）描述房地产周期的基本概念 房地产周期平均长度：指的是在一定历史时期内， 房地产周期平均长度：指的是在一定历史时期内， 每个房地产周期平均经历的时间长度，通常用年 表示。 房地产周期的振幅：房地产周期波动的幅度，以 房地产周期的振幅：房地产周期波动的幅度，以 房地产经济在同一周期中由峰顶到谷底的指标差 额表示，所以又叫落差。 房地产周期的频率（周期次数）：指在一段历史 房地产周期的频率（周期次数）：指在一段历史 时期内，房地产经济的波动所经历的周期次数， 通常用次数表示。
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第七节 房地产泡沫
二、房地产泡沫产生的原因和运行机理
房地产经济波动中的许多内在传导机制，同样适用 于房地产泡沫。但房地产泡沫还具有自身运行的特 殊机制。 投机价格机制 自我膨胀机制 在房地产泡沫形成过程中，银行起着重要的推动作 用；房地产泡沫破灭对银行业的破坏作用也大。
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第一节 房地产经济波动的基本概念
二、房地产经济 波动的类型
房地产经济波动
按区域大小不同 按波动是否有规 来划分： 律来划分： 国家房地产波动 规律性波动 区域房地产波动 非规律性波动 城市房地产波动
按物业类型和 按经营类型 用途分类划分： 来划分： 住宅 办公厂房市场波动 租赁市场波动 商业用房市场波动 销售市场波动 厂房仓库市场波动
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第七节 房地产泡沫
三、房地产泡沫的判断指标 根据指示指标同房地产泡沫产生的时间顺序，可 以将指标划分为预示指标、指示指标和滞后指标。
房地产贷款增长率 贷款总额增长率） （贷款总额增长率）
货币供应量
预示 指标
股价指数
图6—2 房地产泡沫的预示指标
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第七节 房地产泡沫
地价增长率 /物价增长率 房价/ 房价/ 家庭年平均收入
地价增长率 /GDP增长率 增长率
指示指标
商业房地产实际价格 同理论价格比
价租比（租价比） 价租比（租价比）
图6—3 房地产泡沫的指示指标
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第七节 房地产泡沫
滞后指标是泡沫经济发生以后衡量其 严重程度的指标。通常选择地价总额 指示指标 地价增长率 /GDP增长率 增长率 /GDP作为滞后指标，这符合地产泡沫是 商业房地产实际价格 同理论价格比 虚拟经济对实体经济的偏离这一本质含 义，该指标是一项静态指标。
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第四节 房地产经济波动指标
开发企业数量
B
房地产投资量 （投资增长率） 商品房销售面积 （增长率）
A 房地产经济波动指标
C
商品房空置率
E
D 商品房销售额
（增长率）
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第五节 房地产经济波动与宏观经济波动的关系 一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段
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房地产经济学
（第二版） 第二版）
谢经荣 吕萍 乔志敏 编著
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第六章 房地产经济波动
重点问题
房地产经济波动的含义和类型 房地产经济波动的影响因素 房地产经济波动的运行机理 房地产经济波动的指标 房地产周期的概念、运行阶段及测定 房地产泡沫的概念、运行机理和判断指标
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第六节 房地产周期
一、房地产周期概念
房地产市场萧条、旺盛这种规律性的出现就 形成房地产市场周期，一般简称房地产周期。 形成房地产市场周期，一般简称房地产周期。