（一）城市房地产市场竞争格局
三大片区优劣势对比
区域
优势
劣势
老城区
路网发达，公交便利 滨州核心商业中心 工行、建行、齐鲁证券等金融机构齐全 老北镇中学、市三中、市一小等教育系 统完善
滨州医学院附属医院、人民医院等医疗 配套完善
市政办公配套齐全
交通相对拥挤 车流噪音大 绿化环境一般 空气质量较差 人流复杂，治安情况一般
别墅市场格局：中海片区是滨州传统的别墅区域，从中海棕榈湾第一个别 墅项目开始，到目前的环中海成为高端别墅项目的聚集地，区内竞争激烈 ；秦皇河片区，香溪翠庭和幸福景城凭借出色的产品占据重要位置；老城
区和高新区成为别墅的有限补充 中海片区>秦皇河片区>老城片区
片区 中海片区
秦皇河片 区
老城片区
片区特点
市政府主导下，配套 日臻完善、成为别墅 等高端项目的聚集地
受市政规划影响，原城区政务中心西移，导 致居住群落向西转移，尤其是机关单位领导层
新ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ区
路网发达，交通畅通 北镇中学等名校驻地 滨州市政务中心所在地，治安较好 空气质量好，绿化环境佳
路网发达
开发区 地价便宜
风景秀丽
公交线路不完善 社区商业为主，生活配套设施缺乏
公交线路少 周边商业配套不完善 空气质量一般 人流复杂，治安情况一般 教育、市政及医疗配套不完善
独栋、双拼 、联排
独栋400-500；联 排300
独栋15000元/平联 排7000-8000元/平
229
187
42
82%
二期月均 中海景观、最大的 2.7套 别墅区、水景园林
否
15
一二层6000元/平
渤海城邦 叠加别墅
300平米
；三四层5000元/ 60 10 50 17% 2-3套/月 大社区、低价 否
10
平
中海壹号
类独栋、双 类独栋700；双拼 联排7000-8000元/ 拼、联排 520；联排308-386 平双拼10000元/平
134
0
134
0%
—
中海一线景观、高 端项目
否
—
中海福邸
独栋、双拼 独栋500；双拼308 一期双拼8000元/ 、联排 、365；联排240 平；二期未开
201
40
市场表现
老城区片区 新城区片区 开发区片区
核心区位 公共配套 完善便捷的生 活 居住氛围好
景观优势 丰富的教育资 源 项目宜形成规 模
规模居住板块 项目连片 发展空间大 工业区，就业 人口规模大
周边发展空间 小 项目不宜形成 规模 开发成本高
居住较为分散 现有项目难以 自身形成良好 居住氛围 便利度弱
片区居住环境 差 公共设施、生 活配套匮乏 认知度低
客户层级水平
中端
高端
低端
别墅分布图
（二）别墅市场竞争格局
鹊山
渤海城邦
中海棕榈湾
中海府邸
中海别墅区
中海壹号 西海美郡
美信海公馆 丰泽御景
新贵公馆
老城区 别墅
官书院
海通秦皇郡
金御园
秦皇河 香溪翠庭 片区
幸福景城
新湖玫瑰园
璟致湾城
（二）别墅市场竞争格局
城市郊区相对陌生区 域，规划带动发展， 开发起步阶段，生活 配套匮乏
老城中心城的边缘区 域，逐渐没落，
板块房地产市场特征
滨州房地产市场主力区域， 知名开发商项目云集，供应 量大，竞争强度大
随着城市和秦皇河景观的改 造，逐渐成为别墅新的供应 点
城市商业中心，别墅供应位 于中心城市的边缘位置
代表项目 中海棕榈湾、中海壹 号、中海福邸、美信 海公馆、渤海城邦
客户以周边区域为主，其次为乡镇进城客户，区内企业职工、乡镇进城青年为 主要客群。
（一）城市房地产市场竞争格局
片区竞争表现
•老城区片区满足 中端居住需求
•新城区片区满足 高端居住需求
•开发区片区满足 中低端居住需求
不同片区功能定位
劣势
优势
•客户层次：新城区片区>老城区片区>开发区片区
•价格水平：新城区片区>老城区片区>开发区片区 •成交进度：老城区片区>新城区片区>开发区片区 •客户认知：新城区片区>老城区片区>开发区片区
班牙风格
20-30
幸福景城
独栋、双拼 、联排
独栋360-480，双 拼280-300；联排
250-270
148万/套起
155
53
102
34%
二期月均 低密度、水景、低
0.5套
价
否
10
新湖玫瑰园 独栋
260-430
190-360万
46
26
20
57%
一期月均 销售0.7套
院落别墅、独栋
否 不到10套
中海棕榈湾
客户主要来源为滨州市各级行政事业单位公职人员，企业中高层管理人员，富 裕阶层；
该区域楼盘规模较大，品质较高，所售楼盘高层产品居多。
开发区片区
处于城区西部，是滨州城市未来发展方向，区内工业企业较多、景观水平较差 、生活配套薄弱、教育资源匮乏，但土地后续供应较多，在售项目逐渐增多， 在房地产市场竞争中处于最弱势地位；
某市别墅市场调研报告
2020年4月21日星期二
一、滨州别墅竞争格局 二、别墅产品研究 三、别墅典型项目分析
一、滨州别墅竞争格局
（一）城市房地产市场竞争格局
滨州市城市功能分区
老城区
以商贸开发为主；
新城区
新的城市文化行政中心 ， 也是居民生活区、休 闲旅游区；
开发区
发展工业及高新技术产 业为主；
新城区：东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十 八路，北至220国道； 新城区以东为老城区；新城区以西为开发区。
（一）城市房地产市场竞争格局
老城区片区
处于滨州市城区东部，拥有最完善的公共设施与生活配套，市级购物中心、教 育、医疗等配套齐全，为滨州城区现有的核心居住区域；
客户主要为来自滨城区本地，以本地居民与外来经商务工者为主，是滨州购房 客户的传统选择区域。
新城区片区
处于城区中部，是滨州市城市建设的重点区域，新区规划建设起点高、公共设 施完善，中海等景观工程大大提高本片区居住环境，教育资源丰富，但土地后 续供应较大，是滨州市新贵阶层置业首选区域；
161
20%
2套 法式风格、纯别墅 否 不到10套
美信海公馆 独栋、联排 独栋800；联排400
独栋1000万/套联 排10000元/平
34
0
34
0%
—
中海一线景观 否
香溪翠庭、幸福景城 、海通秦皇郡
官书院、新贵公馆
二、别墅产品研究
滨州别墅统计表
项目名称 产品
面积
价格
总套 数
已售
未售
去化 率
去化速度
产品卖点
是否 2014年 精装 销售
香溪翠庭
双拼、联排
280-300；345-370
240-420万/套，均 价6300-8500元/平
195
165
30
纯别墅、科技别墅 85% 月均4.3套 、立体水景园林西 否