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(完整版)成都龙湖时代天街项目介绍
SOHO
43266 14.15% 193626 10.55% 67084 5.0%
集中商 业(出售
) 6633 2.17%
30000
1.63%
103490
7.6%
车库(出 售)
44933 2.45% 17973 1.3%
可租
集中商业( 车库(持
持有)
有)
77466 25.34% 450996 24.58%
215333
成都龙湖——时代天街项目启动会 9
2.1 业态分布
集中商业(持有) 集中商业(出售)
情景商业 办公及花园餐厅 SOHO 住宅 住宅底商
用地面积(平米) 用地面积占比 建筑面积(平米) 建筑面积占比 货值(万元) 货值占比
住宅
32985 10.79% 133818. 7.29% 113786 8.4%
3.1 集中商业——二层业态填空
城次主力店
餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 楼电梯间
相机、电脑等 数码消费品
精品家具
销售物业
KFC
国际及国内时尚女装,如 DBHK, ICICLE, ZUCZUG,
销售物业
精品零售
运动休闲服饰, 如运动100,及 国内潮流服饰如 vans, circa quicksilver等
2013. 05
355914
2013. 10
2013. 11
124840 528760
2014. 06
2014. 10
2014. 08/20 14.12
2014. 11/20 16.4
如2011年销售能按预计计划完成,2A及2B期土地款可提前支付,则不影响2A期 2011年12月的预计开工时间。
成都龙湖——时代天街项目启动会 11
百货
成都时代天街启动会 18
3.1 集中商业——三层业态填空
3F
四川风味餐饮店
销售物业 百货主力店
餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 青少年虚拟职场 楼电梯间 庭院
相机、电脑等 数码消费品
精品家具
销售物业
服装旗舰店、 精品零售等
青少年虚拟职场
销售物业
国内潮流服饰,如热风 百货
成都时代天街启动会 19
MOCO
美食广场
大型超市 百货主力店
次主力店 餐饮 零售
数码卖场 MOCO 走道
楼电梯间
大型超市 次主力店
风味小吃 女人街
百货
成都时代天街启动会 16
3.1 集中商业——一层业态填空
1F
特色餐饮旗舰店
销售物业 百货主力店 运动城次主力店
餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 楼电梯间
相机、电脑等 数码消费品
305674.2 305674.2
4.0 1834986 12224842 610144
2106 40% 50% 67米
现航空限高 绿地率 停车位 地上停车位 地下停车位 住宅面积 商业面积 车库面积
95.32米 15% 11251 0 11251
133818 1239838 245997
其他配套面积
距离8公里的中海国际城有在建商业物业, 为3万平方米沃尔玛大型生活型超市为主 (已签约)的大社区型商业物业,同时配 备了紫荆影业,具体该项目开业时间尚未 明确。
已有商业(图上标示颜色) 在建商业(图上标示颜色)
成都时代天街启动会 6
1.4 项目定位
成都时代天街项目定位:
涵盖全客层、多业态的超区域大型购物公园
4、 情景商业
4.1情景商业标准块段 4.2 商业水平动线 4.3 商业垂直动线 4.4 外立面设计
成都时代天街启动会 2
1、 定位 1.1 区域概况 1.2 周边交通 1.3 商业格局及竞争市场分析 1.4 项目定位
成都时代天街启动会 3
1.1 区域概况
1、绕城外1公里,距离三环10公里。 2、距离核心商圈18公里,区域10公里范围无大型商业。
走道 电影院 楼电梯间 会议室
庭院
会议
电子数码
精品家具
销售物业
甜品 冰激凌
电影院
销售物业
冰场景 观餐厅
音响、运动器材
百货
成都时代天街启动会 21
3.1 集中商业——六层业态填空
6F
花园餐厅 花园餐厅
餐饮 走道 楼电梯间 设备用房 庭院
花园餐厅 花园餐厅
花园餐厅 花园餐厅
花园餐厅
成都时代天街启动会 22
住宅底商
6373 2.08% 26713 1.46% 174604 12.9%
情景商业
61735.00 20.20%
236903 12.91% 264130 19.5%
可售
办公
花园餐厅
73329 23.99% 284028 15.48% 576694 42.6%
3887 1.27% 17571 0.96% 35823 2.6%
•优化城市道路交通 •增大商业沿街面 •优化业态比例,增加集中商业货值 •定量集中商业,增加情景商业货值 •提高租金最高的首层商业面积 •优化商业布局模式,提高非底层商业的货值 •增强整个地块各部分商业间联系 •塔楼密度最大化 •提高地下不计容可售面积
2 优化成熟产品---如何快速销售 •天街借鉴成都北城天街平面动线 •塔楼办公借鉴北城天街成熟的高层办公平面
• IT大道(双向4车道),西沿线(双向6 车道)可直接通达本项目。
• 地铁2号线延长线站点红光站(规划中) 距离本项目约3公里。
• 从市区通达富士康生产基地的快铁正在 规划中。
雅驰项目
三环路
主 城
区
成都时代天街启动会 5
1.3 市场分析及项目定位 – 集中商业市场格局及竞争分析
本案
阳光地带
插图
本案位于高新西区地段,项目周边集中商 业缺乏,现有小型社区商业位于项目旁边 的阳光地带,该商业物业档次低,业态组 合为自由形成,为现阶段商业的集中消费 区;
3 合理技术措施---如何省钱
•在满足规划指标及错峰停车的基础上,减小开挖面积 •各个节点精细化处理,尽可能的节省层高
实现方法 ✓推动政府完成城市交通设置与设施的完善 ✓增加地面上下内环商业街 ✓利用高价值地块,最大化持有型集中商业面积 ✓较低商业价值地块设置情景商业,吸引人流 ✓调整规划条件,增加密度,提高商业占地面积 ✓顶层设置影院、冰场等目的性商业,吸引人流 ✓增加过街天桥,形成空中商业环线 ✓增加LOFT塔楼标准层建筑面积 ✓设置地下城,打造地下商业空间
2.2 规划形态
商务餐饮楼
办公
情景商业
数码卖场
办公
住宅底商
MOCO
4-5F冰场
图例
天街集中商业 电影院
办公
情景商业
-1F超市
数码、MOCO楼 商务餐饮楼
主力店(百货)
冰场
5F电影院
青少年虚拟职场 住宅底商
花园餐厅
3-4F青少年虚拟职场
主力店(百货)
成都时代天街启动会 12
2.3 规划设计原则
1 货值最大化---如何赚钱
3,611.83 3,611.83
5,228.47 5,228.47
4,558.69 13,242.02 4,558.69 11,104.56
7,508.33
842.13
1,200.00
51,436.37 55,122.39 4,134.39 21,923.66 37,310.86 9,244.32 26,301.62 75,480.48 16,147.76 8,708.33
16%
18%
1%
7%
12%
3%
8%
24%
5%
3%
7,096.78 2%
可租合计
67,204.11 46,321.55 50,751.24 48,212.13 48,995.31 49,380.49
2,042.13 312,906.96
100%
建筑面积
纯公摊面积
3.1 集中商业——得房率统计
全项目综合得房率:68.38%
专卖得房率:62.94%
各楼层面积指标 楼层 B1 F1 F2 F3 F4 F5 F6 合计
各业态占比
零售
餐饮
娱乐服务 数码卖场(套 MOCO家具卖 次主力店 主力店餐饮 主力店百货 超市
电影院 儿童职场(建
(套内) (套内) (套内)
内) 场(套内) (套内) (建面) (建面) (建面) (建面) 面)
✓大型shopping mall,打造商业氛围 ✓控制户型面积,降低销售总价,与住宅形成产品差异
✓优化地下室布局,提高地下室利用率 ✓紧凑、实用,高得房率
成都时代天街启动会 13
2.4 各业态溢价策略
集中商业 • 优化商铺布局,提高铺面商业价值 • 主力店的设置拉动人流向中部集中 • 与情景商业连接天桥的设置,形成水平商业环线 • 六层屋顶设置花园餐厅,屋顶绿化 情景商业 • 情景商业6M层高 • 在二层以上设置空中花园,提高商业价值 • 三层退台,可形成连续的商业环路 • 与集中商业及内环两侧连接天桥的设置,增强商业水平动线 • 扶梯、观光电梯的设置、将人流向竖向引导
包括一站式家庭购物中心,餐饮、娱乐、家居及数码等业态。
成都时代天街启动会 7
2、总图 2.1 总图及指标 2.2 规划形态 2.3 规划设计原则 2.4 总图溢价策略
成都时代天街启动会 8
2.1 全项目总图及指标
项目
全项目报建指标
总用地面积 建设用地面积 容积率 总建筑面积 计容建筑面积(地上) 地下建筑面积 不计容建筑面积 原规划要求密度 现建筑密度 原航空限高