以10万M2算：直接成本1550*10=15500万 每户300*1550/10000=46.5万/户 大家认为可以多卖一点卖回来？是不是都可以卖回来？
2、建筑风格对成本影响 利润分析：
XX项目联排：满铺地下室面积：45085M2，总户数：212户， 上部面 积约：63000M2 平均每户：上部300M2/户，地下室45085/212=213M2/户 每户售价：300M2*1.8万=540万 当外立面2050时： 利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.6+ 前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01） *1.25=19.1万 利润率=19.1/540=3.5% 当外立面500时： 利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.45+ 前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=54 万 利润率=54/540=10%
一、方案设计与成本
6、会所成本
标注为会所的，是不可售的
6、会所成本
案例8：XX项目会所： 会所面积：4132M2，总价2870万元，平米 指标=6945元/M2。 案例9：XX项目会所： 会所面积：3100M2，总价3343万元，平米 指标=10784元/M2。 一、投入大，二、维护成本高，三、带来 验收问题，最好是考虑成可以经营的物业， 移交给物业管理后可自求平衡。
一、方案设计与成本
2、建筑风格对成本影响
2、建筑风格对成本影响

法式风格好不好？ 案例3：XX项目别墅： 法式全干挂外立面：2050元/M2 英式面砖外立面：500元/M2（GRC线条，若为石材线条 1200左右） 意式全干挂外立面：1800元/M2 石材线条的价格与大板比例1:1.2
三、标准化与成本
无休止的改图……忙死了…… 无休止的招标……忙死了…… 无何止的返工……忙死了……
一、关于成本的几个概念
建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备
费、主体建安工程费、基础设施费（社区管网、园林景
观）、配套设施费4大项。 开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+ 建造成本+开发间接费 完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不
包含营业税金。25%~30%
以上费用仅计取直接的建安费用，不包含因超限增加的报批、施工工期增加引起的损失。 以三个月计取土地费用利息：22亿*年息12%/12月*3个月=6600万。
一、方案设计与成本

案例2: XX地块方案
一、方案设计与成本
案例2：XX项目商业售价比较:
商业内街（旧）与外街（新）售价比较： 旧方案：3万/M2*1.2万=3.6亿； 新方案：4万/M2*1.2万=4.8亿； 直接售价差=4.8-3.6=1.2亿。 集中商业与小商业的售价及销售速度均存在较大的区别， 集中商业整体出售的对象比较狭，除特殊要求外，商业配 比能做成沿街店面在销售的价格及去化率是比较好的。
一、方案设计与成本
4、建筑面积与可售面积
赠送面积是不是越多越好？
4、建筑面积与可售面积
案例6： 以100M2户型为例： 赠送10%成本增加100*10%*2500元/M2=2.5万 直接成本25000/100=250元/M2 售价≥250*1.25=313元/M2才能回收成本 成本：313*100=3.13万/套
一、方案设计与成本
5、外立面选择与成本
5、外立面选择与成本
1、外立面材料：石材、瓷砖、涂料 石材：干挂费用350+石材大板150~800=500~1150，不含线条；价格高， 施工周期长，档次高； 面砖：施工费用 80~100+材料30~150=110~250；价格适中，对基层外 架要求高，施工周期较长； 涂料：施工费用20~30+材料30~150=50~180，价格低，施工方便，耐 久性差。 2、线条：应尽量少，成本上及施工难度上EPS＞GRC＞石材 XX项目干挂GRC线条特别多 3、门窗：高层窗墙比尽量控制在0.3~0.32以内，木铝窗1200~1500， 系统窗800~1200，中空双层普通门窗480~600。北方的开窗面积与南 方有明显的地域差距。 4、墙地比：控制在1.1~1.2以内
4、建筑面积与可售面积
案例7：
以100M2户型为例： 赠送15%成本增加100*15%*2500元/M2=3.75万 直接成本37500/100=375元/M2 售价≥375*1.25=469元/M2才能回收成本
成本：469*100=4.69万
4、建筑面积与可售面积
假定售价6000，原计划利润率10%来： 假定利润：6000*100*10%=6万/套 实际利润：6-4.69=1.31万/套 实际利润率：1.31/60=2.18%
3、地下室面积与成本
案例5：以高层为例： 1、若车位售价7万/个 2、平均车位成本：30~35M2/个*0.4万/M2=12~14万/个 售价-成本=每个车位亏损：-5~7万。 3、设机械停车位1.3~1.5万/个 每个车位成本：（35*0.4*1.2+1.5）/2=9.15万/个 售价-成本=每个车位亏损：-2.15万。 4、以1000个停车位成本比较： 车位亏损：-7*1000=-7000万 设机械车位亏损：-2.15*1000=-2150万 减亏：7000-2150=4850万
3、地下室面积与成本
案例4：XX项目别墅 XX项目联排部分满铺地下室面积：23466M2，总户数：86户，上部 26330M2 换个售价：XX项目原售价0.8万/M2，现售价1.1万/M2 平均每户：26330/86=306M2/户，地下室23466/86=273M2 每户售价：300M2*1.1万=330万 扣除地下室后售价：（330万-273M2*0.4万）/300M2=0.63万/M2 利润：330-（地价300*0.1+地下室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+ 前期600*0.015+基础设施600*0.06+配套等其它300*0.01）*1.25=-59 万 利润率=-59/330=-18%
实际别墅地价按占地分摊2900元/M2，实际售价9300元/M2，利润率？
法式风格对室内装修及景观都会较大影响。
一、方案设计与成本
3、地下室面积与成本
问题： 1、人车分流好不好？ 2、是不是所有的项目都适合？ 3、地下室面积做多少合适？
XX项目别墅
XX项目地块
XX项目指标
3、地下室面积与成本
二、施工图设计与成本
1、结构指标与成本
1、结构指标与成本
二、施工图设计与成本
2、图纸中间审查（合理性、专业配合）
案例9： XX指标改前改后对比 钢筋及砼含量均有所下降。 案例10： XX项目总建筑面积11万，大面积GRC外墙干挂：合 同总额1800万，按建筑面积164元/M2，比整个外 立面涂料造价都高。 同样规模的XX项目总价580万，指标52元/M2 说明图纸设计有明显的优化空间。
案例3：利润分析： XX项目联排部分满铺地下室面积：45085M2，总户数：212户 上部面 积约：63000M2 平均每户：上部300M2/户，地下室45085/212=213M2/户 每户售价：300M2*1.8万=540万 当外立面2050时： 利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.6+ 前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=19 万 利润率=19/540=3.5% 当外立面500时： 利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.45+ 前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=54 万 利润率=54/540=10%
四、标准化与成本 五、设计变更与成本
设计与成本
我们是干啥的？
政府机关？ 慈善机构？ 设计院？
非也！房地产商。
设计与成本 省钱等于赚钱 成本管理不等于省 钱
设计与成本
成本管理的宗旨： 以经济合理设计与 成本的关系性最大的成本 提升产品的竞争力，并形 成行业成本优势。 产品观？ 在一定成本前提下为客 户提供最大化的价值。
设 计 与 成 本
----从成本角度看设计
目
一、成本的概念 二、方案设计与成本
1、方案设计与成本 2、建筑风格对成本影响 3、地下室面积与成本 4、建筑面积与可售面积 5、外立面选择与成本 6、会所成本
录
三、施工图设计与成本
1、结构指标对成本影响 2、图纸的中间审查（合理性、及时性） 3、图纸优化
二、施工图设计与成本 3、专业分包图纸优化
3、专业分包图纸优化
可以借助专业队伍力量进行优化 案例11： XX项目保温面积通过施工单位提交优化方案并负责审图通过，施工面 积从81700M2优化到41562M2，节省近半的工程量，造价从500万优化 后226万。 同样其它专业也可以考虑，特别是供水、供电、市政方案等； 屋面保温公消（2012）350号文废止（2011）65号文A级材料要求， 节省三份之一造价以上，工期上也有保障。
2、建筑风格对成本影响 建安组成： 基础250+主体1650+安装300+外立面2050+木铝窗 1500*0.45+入户门150+屋面瓦145+电梯500+弱电40+提升 泵40+消防60+花架70+铝合金雨落管40+栏杆20=5990