项目客户分析
置业目的：客户以自住为主，占比75%，其次为投资（占比18%）。非自住需求的客户均表示看好后 海片区的升值空间和区位价值，少量客户目的为改善户型及买给子女、父母。
客户年龄：以典型财富聚集层41-50 岁（45% ）为主，其次为36-40岁（19%），31-35岁（15%）； 家庭结构：以三口之家（39%）及多口之家（34%）为主，其次为三代同堂（7%）。
认知渠道：圈层影响较广，朋友推荐及华润业主占比超5成，其次为楼体广告（20%），深圳湾体育 中心（占比 17%），另通过转介、线下圈层活动及推介会等渠道亦有分布。
价值关注点：客户关注点相对集中，主要为地段、景观、配套和装修品质、华润品牌等； 产品关注点：景观及户型结构为客户最关注要素。客户对户型的需求均好性较强，噪音、楼层、视野、 朝向、采光等常规问题均有分布；
项目经济技术指标
近期开盘时间 推售楼栋
目前在售情况
2017年8月16日
1座（北塔），2座（南塔），主力户型 面积105-232平
华润深圳湾·悦府南区房源在售，主推 建面约105-232平1-3房，均价约 120000 元/平，70年产权，精装修产品。
项目用地面积约6.7万m2，总计容建筑面积约60万㎡。分 为南北两区，其中北区用地面积约1.4万m2，计容建面约 11万㎡，规划有2栋高端品质超高层建筑的纯粹住宅区， 可售套数约290套，毗邻华润深圳湾体育中心（春茧）及 木棉花酒店；南区用地面积约5.3万m2 ，囊括建筑面积约 8万平的高端商业中心、约400m的华润总部大厦（春笋）、 建筑面积约5万㎡的高端公寓，另还有艺术中心、华润金 融大厦、高尚住宅悦府、安达仕酒店等多重高端业态，总
客户区域：成交客户来源区域主要来自南山（44%）、福田区（28%）。此外出现明显香港及内地客 户比例增加趋势，均认可深圳蔚蓝发展及项目地段价值。
客户职业：客户主要以私营企业主为主（56%）为主，其次为企业高管；职业以金融（27%）及IT电 子（ 15%）为主，其次为贸易（10%），投资（7%），地产（7%），制造加工（6%）等均有分布。
城市中心/交通枢纽/滨海生态资源三位一体
三大总部基地的核心，深圳经济新增长极
项目定位
全球时代的城市范本
探寻真正的国际化都会生活！！
阐述：华润深圳湾·悦府地处深圳湾片区，是深圳湾片区的一块综合发展项目用地，位于滨海大道与科苑路交 汇处。 华润运用综合开发的丰富经验，优化各功能物业，以达到优化的资源共享，创造出城市湾区建筑群中 一个多业态融合的活力中心和全球时代下的城市范本之作。
住宅、高端奢华精品酒店等多
重高端业态。
项目整体规划——悦府一期（北区）
北区地块——纯住宅项目，用地面积约1.4
万㎡，由两栋分别为51层、52层的超高层建筑 组成，建筑高度约176m。项目计规定建筑面积 11万㎡，其中销售面积约9万㎡，政府公共租 赁用房约2万㎡。红线内园林面积为约 12447.05 ㎡，红线外增加园林面积为约 6037.65㎡，总园林面积为为约18484.7 ㎡。
02章节 PART
项目研究
• 项目规划 • 户型产品
• 项目设计打造
项目整体规划
华润总部大厦 （春笋）
酒店和高端公寓
万象汇 深圳湾体育中心
（春茧）
华润万家大厦 南区住宅 木棉花酒店
北区住宅
华润深圳湾分为两期地块， 一期：为深圳湾体育中心-春 茧及木棉花酒店，现已投入运
营。 二期:分为南北两区，北区为 纯粹板楼结构的住宅，南区囊 括建筑面积约8万㎡的体验式 商业中心、约400m的华润总 部大厦（春笋）、建筑面积约 5万㎡的豪华公寓，另还有艺 术中心、华润金融大厦、高尚
项目价值梳理
八大价值成就华润深圳豪宅标杆物业
1. 品牌实力，信心保证——华润·品质住宅标杆·滨海高尚综合体物业 2. 稀缺地段，核心占位——深圳湾·国际级湾区·一线核心占位 3. 世界无界，成熟配套——深圳湾·全球化交通·多元顶级配套 4. 复合景观，极致生态——深圳湾无遮海景与后海璀璨城市景观交相辉映 5. 奢适配套，优雅生活——一站式高端配套，尽享国际化都市生活气息 6. 南区住宅：国际潮流，时尚先锋——国际化、稀缺的“大尺度少房型”设计 7. 尊崇服务，尊贵体验——华润物业高端物业服务体系 8. 塔尖圈层，精英平台——城市名片汇聚城市塔尖人群
计容建筑面积约49万m2。
项目基本指标
项目位置 占地面积 建筑面积 容积率 车位数 主力户型 精装标准 在售均价
南山滨海大道和科苑路交界处 6.7万㎡ 86.1万㎡ 7.55
610（南区） 105-230㎡1-3房（南区）
1.5万/㎡ 南区1.2万元/㎡
项目区域概述
华润深圳湾·悦府位于深圳南山区深圳湾畔，地处深圳湾超级总部基地及后海金融总部基地的核心交汇处，具 体位置为滨海大道与科苑大道交界。项目东靠深圳湾公园，西临南山繁华购物中心海岸城和保利剧院，南眺香 港城景。整个项目不仅占据城市核心位置，更是毗邻深港西部通道，坐拥深圳、香港双核心，同时饱览深圳湾 区一线无遮挡海景及深圳后海、香港璀璨城市双重复合景观，于城市繁华之上，享受无尽闲暇安逸。
华润深圳湾
目 录 CONTENTS
项目研究
01 项目概述 02
03 营销展示
01章节 PART
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ项目概述
• 项目概述 • 项目区位分析 • 项目客户分析
• 项目经济技术指标 • 项目价值梳理
项目概述
华润深圳湾悦府：以满足城市塔尖客户的真
正需求为出发点，结合得天独厚的后海总部基地区 位、稀缺海景资源及高端资源配套、人文优势，因 地制宜，设计并与华润深圳湾体育中心“春茧”有 机融为一体，建成后将成为深圳未来滨海CBD核心 区功能齐全、业态组合丰富、位置显赫的高品质现 代化都市综合体。华润深圳湾将成为引领国际居住 理念的标杆住宅，并继幸福里之后开启居住空间的 全新体验；在这里，您将收藏气韵生动的幸福。
占据深圳三大总部基地的核心，深圳经济新增长极： 后海金融总部基地：规划投资逾1000亿，将打
造成融合“经济、景观、全球化交通枢纽、高 端商业商务、人文休闲、顶级居住” 高新园科技总部基地：每平方公里产值超200亿， 为深圳贡献17%的工业产值，未来全球最前沿科 技都将在这里诞生； 规划中的深圳湾超级总部基地：以“深圳湾云 城市”核心理念开发，将建多座400米以上超级 综合体，未来这里将是深圳最具价值的黄金海 岸线。