同进理想城的成功要素
全上海首个“卖社区”的LOFT项目，将体验式营销贯穿到项目执行
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
同进理想城的成功要素
全市型媒体推广，51MYFUN电商及星尚媒体效果最佳，针对性定向短信投放
菁英E购服务包 1、全淘宝资源主力配合 2、100万条短信持续轰炸 3、专属CC团队全力配合 4、第4季度PR活动整体打包 5、成交礼品以及成交抽奖礼
嘉定区同进理想城
江桥老街
天马高尔夫
龙湖好望山
万科虹桥 虹桥一号
闵行区
香岛原墅 上置美兰优湖
远洋博堡
保利·叶上海 保利·叶之林 保利·叶语
远洋香奈
宝山区
同济城市阳光
闸北区
中鑫企业广场
普陀区 高尚领域
虹口区
赢华国际
杨浦区
长宁区
徐汇区
松江
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
商办类公寓的现实与瓶颈
【分享两个热销项目】
五角丰达
同济晶度 创智天地
滨江45
上海国际设计中心
建发江湾萃
君誉江畔
森宏广场 复地活力城 金谊广场 万科汇2046 万科早城 复地申公馆
领航
卓越世纪中心
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
同策上海市场占有量第一
同策的核心价值——辅助项目决策
大量实战操盘经验，深入研究各类客户，为项目定 位及营销提供核心支持力
5421
-
同进理想城 江桥老街
桃浦板块 96000 江桥板块 30738
合计
33218 30738
33218 14807
10080 15931 99167
29.1 3.1 211.3
72862 15931 242171
24546 15931 120198
48316 -
121973
次要竞争市场 主要竞争市场
价格比 0.56-0.68
价格比
以loft与平层价差15%计算 0.58-0.65
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
商办类公寓的现实与瓶颈
【本案区域市场的打法】
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
大区域酒店式公寓市场分析
外环线
本案的竞争市场确定
主要竞争市场：
江桥、真新、桃浦板块 可能产生竞争的市场：
嘉铂定悦新81城8
项目名称 晶鼎
板块
总建筑面积
已推体量
已售体量
在售存量
去化速度 （套/月）
未来预计供应量
13年下半年供应量
预计14年供应量
17257 17257 13001 4256
3.5
4256
4256
-
尚品பைடு நூலகம்
17862 17862 17839 23
11.4
23
23
-
铂锐818
嘉定新城 19870 19870 14035 5835
1.17
5835
5835
-
新城金郡
26973 26973 26773 200
29.3
200
200
-
合景峰汇
中冶祥腾城市广场
（菁英尚都） 中冶祥腾城市广场
南翔板块
（菁英逸品）
悦合国际广场
10000 29258 38713 80000
49045 38049 10996 29258 28945 313 38713 23998 14715 50733 22566 28167
达到37个
市场占有率第一
累计客户资源 超过
18万组
盛创企业家园二期 天居玲珑湾
中茂世纪财富广场 日月光伯爵天地
保利·爱情故事 合景叠翠峰
保利·梧桐语
嘉亭菁苑
保利·天鹅语 保利·星海屿 保利·天琴宇 保利·湖畔阳光
新城金郡常春藤
嘉宝·紫提湾
新城金郡 龙湖郦城
路劲翡丽湾
合景领峰
嘉新城公馆
君悦湾
中建溪岸澜庭
10080 15931 99167
29.1 3.1
72862 15931 242171
24546 15931 120198
48316 -
121973
次要竞争市场 主要竞争市场
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
主力竞争板块项目客户特征
泛区域客户为主 投资类客户为主
曹安公路
本 案
沪蓉高速
外 环 高 速
沪嘉高速
江桥长九实业江桥项目 营销策划报告
2020/11/22
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
显然
这是一个极富创造力的项目
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
1 区位 >>大虹桥直接辐射区 2 地铁 >>14号线华江公路站 3 配套 >>项目内部活力商业 4 产品 >>小面积4.5米LOFT
50 5.55 2000 50 4.5 毛坯
白银时代(16100)
0.97 0.91
铂锐818 新城金郡 合景峰汇
嘉定新城 55-60 15373 40-60 11242
50-55 11263
84-92 40-60 50-60
50 50 50
4.5 4.5 4.5
2000 1500 毛坯
保利天鹅语（15110）
悦合国际广场
10000 29258 38713 80000
49045 38049 10996 29258 28945 313 38713 23998 14715 50733 22566 28167
38.8 41 14.1 13.5
61351 313
14715 574234
17561 313
14715 28167
37-70 15909 58-111
50
4.5
毛坯
华润中央公园（16367） 0.97 溪岸澜庭（17051） 0.93
悦合国际广场
50-65 19400 97-126 50 4.5 1500
0.97
中环财富杰座
真新板块 43-90 15274 65-137 50 4.5 1000
鼎秀园（18285） 0.78
热销成功要素：超高性价比跑量
与周边普通住宅差价30-40%
项目名称
对比项目
万科早城 （13108元/㎡）
一品漫城 浦江华侨城
浦江颐城
项目名称
对比项目
卓越世纪中心 （13138元/㎡）
银河丽湾 阳光家园 阳光四季园 铭邦华府
毛坯价格 （元/㎡）
23456 19186 19194
毛坯价格 （元/㎡）
16573 17343 15420 16262
新城金郡(15560) 盘古天地（13278）
盘古天地（13278）
0.88 0.72
0.75
0.73 0.84
-
中冶祥腾城市广场（菁英尚都）
40-50 12835 51-64
50
0.93 4.5
毛坯
华润中央公园（16367） 0.78 溪岸澜庭（17051） 0.75
南翔板块
中冶祥腾城市广场（菁英逸品）
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
商办类公寓市场的现实与瓶颈
【现实】上海外围区域酒店式公寓售价低于住宅 【瓶颈】核心客群为低门槛投资客户关注性价比
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
若本案采取常规操作模式
项目定位为
【轨交·4.5米·纯LOFT社区】
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
则不可避免的问题
【客户局限】—以江桥为主的泛区域投资客户的争夺战 【低价战争】—追逐低总价性价比，市场平台价格13800元/㎡
同策咨询经历15年的探索与发展,目前在上海区域代
91 理执行项目 个，市场份额高居上海代理行业榜
首，代理销售份额占全上海商品房总销售的20%。
产品类型涉及公寓、别墅、商铺、产权酒店、酒店 式公寓、5A办公楼和综合型商业生活社区。
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
同策上海西区占有量第一
同策总计上海 西区操作案例
嘉印象 同进理想城
86-112 14330 120-160 50
3 1000
桃浦板块 45-55 17100 77-94
50 5.35 毛坯
0.7 阳光水岸（18554）
0.72 0.92
江桥老街 香馥湾
40-60 13413 60-80
50
江桥板块 60-90 17250 100-150 70
3 1500
0.63 0.7
-
3
0.84 3000
金鼎香樟苑（18800） 0.75 中星海上名豪（16833） 0.84
万达广场
40-60 15137 60-90
50
4.5 1500
0.72 0.81
次要竞争市场 主要竞争市场
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
大区域酒店式公寓市场分析
主要竞争市场月均去化14.4套，次要竞争市场月均去化19.9套
尚品
新城金郡
晶鼎 合景峰汇
南翔板块及嘉定新城板块
安亭板块，由于其导入动线、客户结构及单 底特律财安富天亭地板块
价结构，与本案竞争微弱，为非直接竞争板
新城尚上城
块 次要竞争市场
主要竞争市场
中冶祥腾城市广场 中冶祥腾菁英尚都
桃浦 同进理想城板块
万达江广场桥 板块
香馥湾
江桥 老街
嘉印象
真新富中杰环座财 悦际合广板国场块
同策上海操作商办类公寓
项目超过40个，市场占
有率第一；