分类标准与等级
• “甲级”、“5A”、“第四代”是不同角度界定办公物 业等级 • 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方 向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等 级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则 是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定 方法各有特点
一、“甲级”分类（“甲级”标准不是最高级别）
2、高档物业(甲级写字楼)
• (2)建筑规模：1—5万平米。 • (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、 技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 • (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服 务包括24小时的维护维修及保安服务。 • (5)交通便利：有多种交通工具直达。 • (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。 • (7)智能化：3A及3A以上。
四、根据使用要求分类
类别 一类 示例 特别重要的办公建 筑 重要办公建筑 普通办公建筑 设计使用年限 100年或50年 耐火等级 一级
二类 三类
50年 25年或50年
不低于二级 不低于二级
功能泡图
设计要点
• 1. 根据使用性质、建设规模与标准的不同，切丁各类用房。一般由办 公用房、公共用房、服务用房和其他附属设施等组成。 • 2. 六层及六层以上应设电梯；建筑高度超过75米的办公楼电梯应分区 或分层使用。 • 3. 一般净高不低于2.6米，设空调的办公室不低于2.4米。 • 4. 公用卫生间距离最远的工作房间不应大于50米。 • 5. 单面布置走到净宽1300-2200，双面布置走到净宽1600-2200，走 道净高不得低于2.1米。
1、顶级物业(国际写字楼)
• (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关 建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％ 的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度 不少于2.6米。 • ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙， 采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和 走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面 应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石； 卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 • ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、 员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店， 适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施 和图书馆。 • ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一 般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 • ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全 报警；有综合布线。
二、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准
• “5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是 狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动 化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）； 二是广义的指综合“A”级评定标准，包括： • （1）楼宇品牌标准：A级 • 写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需 要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业 和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的 发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务 区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未 来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌 和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。 • （2）地理位置标准：A级 • 地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或 潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置 标准A级。
写字楼相关知识
定义
• 办公建筑：建筑物内供办公人员经常办公的房间 称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑 物称为办公建筑。 • 写字楼：写字楼就是专业商业办公用楼的别称， 严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋 的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于 办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼
4、低档物业(丙级写字楼)
• (1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新 的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧， 但仍能满足较低收入承租人的需求。 • ①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖 或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。 • ②配套设施：无。 • ③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 • (2)规模：无限制。 • (3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 • (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。 • (5)交通便利：有交通线路到达。 • (6)所属区位：一般城区位置。
二、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准
• （3）客户层次标准：A级 • 客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都 有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时， 客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高 的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。 。 • （4）服务品质标准：A级 • 服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企 业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。 • （5）硬件设施标准：A级 • 主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准 层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述 方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。
3、中档物业(乙级写字楼)
• (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或 规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有 自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 • ①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙 面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯， 墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。 • ②配套设施：有专用地上、地下停车场。 • ③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布 线。 • (2)建筑规模：无限制。 • (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 • (4)物业服务：有物业公司服务。 • (5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 • (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。
2、高档物业(甲级写字楼)
• (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有 关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建 筑媲美。 • ①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙 等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等， 墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱 应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花 岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如 立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套； 卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOTO等等。 • ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银 行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位 充足。 • ③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警； 有综合布线。
建筑覆盖率与容积率指标
• 办公楼建筑基地覆盖率一般应为25—40%。低、多层办公楼建筑基地 容积率一般为1-2，高、超高层建筑基地容积率一般为3-5.
常用定额
停车指标
核心筒布置形式
核心筒布置形式
电梯服务方式
• 1. 全程服务 • 2.定
平面案例
平面案例
三、根据发展轨迹制定写字楼标准
• 第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向， 加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。深 圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型 代表。 • 随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满 足国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺 理成章了。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客 户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的 沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引 导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。
三、根据发展轨迹制定写字楼标准
• 中国的写字楼发展经历四个阶段， • 第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基 本办公功能。深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸 大厦为代表，以及零散分布罗湖不同区域的写字楼，如：房地产大厦、 联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。 • 第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字 楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活 分割，智能化水准有所提升。深圳第二代写字楼以出现于90年代初的 深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。
1、顶级物业(国际写字楼)
• (2)建筑规模：超过50000平方米。 • (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公 司、财团。 • (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的 计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信 息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维 修及保安服务。 • (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主 干道。有多种交通工具和地铁直达。 • (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 • (7)智能化：3A～5A • (8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份 具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商 或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营 成功经验的优质国有企业。