在现代金融业的发展过程中，抵押信贷根据日 益多样化，仅就住宅融资而言，就有固定利率 抵押贷款、可调整或重议利率抵押贷款、按价 格水平调整的抵押贷款、短期过渡性抵押贷款 展期抵押贷款、分级偿还抵押贷款等（见教材 P210）。
固定利率抵押贷款
是以预先确定的利率和分期付款方式来运行的信贷工具，其贷款 合同一经双方认可，利率就不受市场利率变化的影响，还贷的方 式和期限也将固定不变。根据分期付款方式的不同，固定利率的 抵押贷款分为非均付抵押贷款和完全均付抵押贷款两种。
抵押品的估价
对抵押品的估价，即确定借款人向银行提供的抵押物 的实际价值和做出抵押物与抵押贷款之间的比率。 确定抵押物的实际价值要综合考虑多方面的因素。如， 折旧率的高低、无形损耗，以及可能产生的帐面价值 与实际价值不符等。
实物资产的评估
我国目前主要的方法有现行市价法、重值成本法和收 益现值法等。
现行市价法：是通过市场调查，选择一个或几个与评 估对象相同或相似的资产作为比较对象，分析比较对 象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算出资 产价值的方法。
可以采取以被评估资产完全相同的已成交资产的现行 市价为评估资产的现行市价的方法，谓之直接法。
也可以以某种市场上相类似的资产为参照物资产，依 其成交价格作必要的调整来确定被评估资产的价格。 谓之类比法。
分级支付抵押贷款
是贷方为了减少通货膨胀的影响而创造出的抵押贷款 形式。其特点是：在最初几年内，其月还贷额低于完 全均付抵押贷款，但逐年按预定的比率递增，以后月 份的还贷金额均等，直到债务完全清偿。（例见P213）
可调整利率抵押贷款
它是金融机构为了减少通货膨胀和其他风险对贷款收 益的影响而采取按物价水平来调整贷款利率的一种抵 押贷款形式。
资产评估值＝参照物价格×（1＋调整系数）
重置成本法
在评估资产时、按被评估资产的现时完全重置成本减 去应扣耗损或贬值来确定被评估资产价格的一种方法。
资产评估值＝重置成本－有形损耗－功能性损耗
收益现值法
是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值， 借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。
收益现值＝（各年预期收益率×各年折现系数）
质押物限于动产，抵押物主要是不动产，也有部分动 产。
抵押的特点：
1、抵押是一种财产担保； 2、抵押权具有债权性； 3、抵押权是一种价值权； 4、抵押权是优先受偿权； 5、抵押权具有特定性。
抵押品的范围
金融机构确认抵押品所依据的标准。 确认抵押品应考虑：一是抵押物应有变现价值，应具 有流动性、可转让性；二是抵押物应具有独立交换价 值；三是抵押物应属于抵押人所有或经营管理依法有 权处置的财产。 抵押品大致分为三类：不动产、动产和表示财产所有 权与债权的证书，如股票、国库券、定期存单、债券 及其他票据。
有价证券的评估
股票可以公开股价为评价时的参考；债券中国债可以 券面金额作为估价，公司债券估价方法可参照股票办 理；存款单据以单据所载本金作为估价，如系外币， 则按抵押日的外汇汇价折成本币予以估价；提货单据， 可按动产估价办理。
抵押贷款一级市场
抵押贷款的ห้องสมุดไป่ตู้类（根据抵押财产的不同）
不动产抵押 存货抵押 设备抵押 客账抵押 人寿保险单抵押 证券抵押等
依法可以抵押的其他财产；
法律未禁止抵押的财产也可以抵押。
依法不能抵押的财产：
土地所有权；
学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社 会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设 施；
所有权不明或有争议的财产；
依法被封、扣押、监管的财产；
依法不得抵押的财产，如我国宪法规定，属于国家所 有的矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒山、滩涂等 自然资源，除法律规定外，不得买卖、抵押或以其他 形式非法转让。
客账抵押即企业把应收账款作为担保以取得短期贷款。
人寿保险单抵押即在人寿保险金请求权上设立抵押权， 它以人寿保险合同的退保金为限度，以保险单为抵押， 对被保险人发放贷款。
这两类抵押都要求金融机构对客户进行认真的调查。
抵押贷款一级市场是指抵押贷款产生与创造的 过程，是借贷双方以金融工具为媒介进行抵押 交易和实现资金融通的过程。
非均付抵押贷款是一种每月分期偿款金额不均等的抵押贷款，其 月付本金是均等的，但月付利息随未清偿款项余额的变化而不同。 其特点是一般首期还贷额最高，以后逐月递减，比较适合现期收 入水平较高的消费者。（例题见教材P211）
完全均付固定利率抵押贷款是一种每月还贷金额完全相等的抵押 贷款。完全均付固定利率抵押贷款能角准确掌握借贷成本，因此 更适合于经营性不动产融资。由于月还贷额每月不变，这种借贷 方式主要受收入稳定的消费者欢迎。（例见P211～212）
根据《中华人民共和国担保法》，可作为抵押 贷款抵押物的财产有：
抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
抵押人依法有权处置的国有土地使用权、房屋和其他 地上定着物；
抵押人依法有权处置的国有的机器、交通运输工具和 其他财产；
抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、 荒丘、荒滩、荒地的土地使用权；
资产证券的特点：
资产证券化大多选择安全性高、稳定性好的金融产品， 如汽车贷款、信用卡等；
资产证券资金收入流和支出流的安排，充分考虑了资 产的特点、期限和种类等因素，设计为多种分级支付 的证券，并将资产的本息收入通过发行人的运作，全 部转化为投资者的收入。
资产证券的风险防范
一是资产证券需要接受全国公认的信用评级公司的资 格审查； 二是设立第三方担保制度； 三是建立准备金和现金担保制度； 四是扩充资产组合的规模； 五是按风险等级，将资产证券分优、中、次级。
抵押贷款证券化
将若干种类的抵押贷款组成为一个集合，以这个集合 所产生的现金流量为基础来发行证券。这种组合方式， 巧妙地通过一系列目的性极强的转换，把原来期限长、 流通性差的抵押贷款，转变为一种或若干种新的期限 不同、流通性很强的证券。
抵押贷款二级市场交易工具
根据发行方式、抵押贷款期限和利率不 同，可分为：
资产证券化的效益
降低了融资成本； 提高了资本利用率； 改善了资产负债结构； 扩大了经营范围； 满足了投资者的多样化需求； 使中小借款人收益。
其主要特点是：在双方确定一笔贷款的首期利率之后， 仍然可以依据市场利率指数（如CPI）对每月的还贷额 度进行合理的调整。这不仅使贷方摆脱了对实际市场 利率预测不准确所造成的不利影响，同时可以将利率 变动的风险分散化。（例见P214）
抵押贷款二级市场及抵押贷款证券化
抵押贷款二级市场是以一级市场的抵押贷款为担保而 发行抵押贷款债券并投入流通的融资行为。（即抵押 贷款证券化） 作用：大大提高了抵押贷款的变现能力，降低了金融 机构的经营风险，加快了资本周转速度，开辟了新的 融资渠道。 在没有二级抵押贷款市场的情况下，提供抵押贷款的 金融机构面临着种种风险：信贷风险、流动性风险、 利率风险、提前还贷风险等。为解决上述问题，抵押 贷款二级市场应运而生。
转手抵押贷款证券 私营的转手抵押贷款证券 7年特大金额抵押贷款证券 可调整利率的抵押贷款证券 本息切块抵押贷款证券 担保抵押贷款债权
资产证券化是西方国家在20世纪80年代金融创 新中涌现出的金融现象。但资产证券化的范围 比抵押贷款证券化要广泛得多。
资产证券化起源于美国，尽管产生时间不长， 但在发展上十分迅猛。
第十章 抵押贷款和资产证券化
抵押及抵押品的估价
抵押的概念
抵押是一种有财产担保的债务工具。是指债务人不转 移对抵押物的占有，而将财产作为债权的担保，以取 得贷款；当债务人不履行义务时，债权人有权依照有 关法律处置抵押物，并优先受偿。
抵押与质押
抵押物不转移占有，质押则由出资人将质押物移交给 质权人；