收稿日期作者简介 王文群男江西临川人华中科技大学管理学院博士研究生江西财经大学经济学院教授。

试论房地产市场失效与政府规制王文群华中科技大学管理学院武汉规制是指政府利用法规对市场进行的制约是政府干预市场的手段之一。

政府要对经济实行规制主要的原因是因为存在着市场失效问题如存在着私人部门不愿或不能有效生产和供应的公共物品存在着垄断与自然垄断存在着外部效应、信息不对称及不充分以及存在着收入分配不合理等。

因此对市场失效的弥补和矫正对市场经济运行秩序的维护以及市场竞争规则的实行和对生产者与消费者权益的保护等都需要通过政府规制来实现。

近年来我国部分地区房地产市场出现了房价涨幅过大、供给结构失衡、房地产资源配置不合理等一系列问题这些都是房地产市场失效导致的结果。

要使房地产市场持续健康地发展就必须对房地产市场进行规制。

一、房地产市场失效市场失效是指市场经济体制的低效率即市场本身不可克服的局限性使市场机制不能实现资源配置的帕累托最优。

达到帕累托最优的基本条件是经济处于完全竞争状态存在系列完整的市场存在完备的信息。

现实中这些条件不可能完全满足于是就产生了市场失效从而产生了政府干预的要求。

房地产的 位置固定性 、 稀缺性 和 个体间异质性 导致房地产市场存在不完全竞争和不完全信息结构。

房地产的产品特性决定了其市场特性从而导致房地产市场失效。

一房地产市场具有垄断性特征土地一级市场的高度垄断性。

我国实行的土地制度决定了土地所有权的让渡严格限制在国家和集体之间交易规模极其有限。

根据我国现行有关政策的规定只有国有土地使用权才能进行有偿出让即国有土地所有权垄断着土地使用权的有偿出让农村集体所有的土地必须先行征用为国有土地后其使用权才能有偿出让。

也就是说土地使用权的出让渠道只有一条因此土地征购市场是不完全市场。

在这个市场上交易的等价性是市场行为交易的强制性是政府行为它限制着农村集体所有土地向着效益最大的方向流动或转移。

土地征购市场是由国家垄断经营的置于国家严格计划管理之下由政府或政府授权的经济组织进行排他性垄断经营不允许其他单位或个人从事这种交易。

我国城镇的国有土地只允许出让使用权。

进入市场交易的主要是土地使用权土地使用权出让的一级市场由政府垄断。

这容易导致土地征用价格、土地使用权出让价格难于由供求双方共同决定而且价格不透明从而使房地产市场的价格机制不能有效发挥作用。

此外在土地批租制下以产权市场化的合约形式而形成的土地产权关系是清晰的但在土地批租过程中缺乏规范化的法律约束滋生了大量设租和寻租活动造成了产权交易的不公平。

房地产开发市场的垄断性。

房地产市场的区域性以及房地产开发、经营具有规模经济性质很容易形成垄断。

尤其是当前很多开发商大量储备土地一次性获取上千亩甚至几千亩开发地块的现象已是司空见惯。

位置固定和土地稀缺突出了空间的阻力任何一个区位的房地产市场都具备一定的垄断力对土地使用权的垄断导致了不可能有同一区位的竞争者加入。

而个体间异质性进一步加剧了这一不完全竞争状况。

垄断将导致市场失灵。

针对房地产市场而言土地的有限性必然造成土地供给上的一定程度的垄断。

特别当地价上涨过快时人们往往把土地当成保值和增值的手段从而影响土地的高效配置和合理利用。

二房地产市场信息不充分在房地产市场中商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布是不对称的即买主和卖主对商品房情况的了解和掌握程度不同卖主比买主占有更多的有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息。

这就导致了卖主对价格的垄断和绝对的信息优势而买主由于缺乏足够的信息被迫接受价格和承担风险。

这些不对称信息可以归纳为类 权属关系信息不对称。

在我国理论上房地产产权可以分为所有权利和限制性权利。

单从所有权利来看又可分为完全所有权利和不完全所有权利后者包括有限产权、部分产权、共有产权等。

此外附属于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂比如是否已被所有者典当、抵押、留置等。

作为一个外行的购买者不可能轻易了解到该宗房地产具备的产权信息这为房地产开发商的欺诈行为埋下了伏笔。

价格信息不对称。

房地产价格不仅仅取决于征地成本、土建成本、地理位置还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等因素从而不同区域和地段里同等使用功能、同等规模、同样结构的房屋价格差异巨大。

即使在同一个供给圈内由于地理位置、建筑设计、建筑工艺、地质状况不同价格个别性仍是最主要的特征。

一般而言购买者对所欲购买的房产成本及其同类物业的价格都不甚了解使得房地产商哄抬房价、牟取暴利的可能性有所增加。

质量信息不对称。

房地产商品的生产有较强的专业性和技术性一般的消费者很难对房地产质量作出判断这不免给开发商降低质量标准提供了机会。

三房地产市场具有较强的外部性所谓外部性是指人们的经济行为有一部分的利益不能由自己享用或有一部分成本不必自行负担。

前者称为外部经济性或外部收益后者称为外部不经济或外部成本。

土地利用中的外部性十分明显。

合理的农地保护产生的良好社会效益、生态效益大部分体现不到农地保护和利用者身上从而使市场调节下对农地的保护量小于社会最优量进而导致城市土地或其他非农建设用地的增加造成耕地数量锐减对农业乃至整个国民经济可持续发展造成不利影响。

同时由于不是由责任者承担完全责任这使得理性的人对农地的占用量大于社会最优量。

这样城市土地的市场均衡量必然大于社会最优量。

房产生产过程的外部性主要表现为施工阶段产生的环境污染对周边居民的影响和打桩做基础对周围地基承载力的危害。

减少房产生产的外部性必须从提高施工技术上着眼而技术水平的提升依赖于资金的支持这必然间接提高住宅的建造成本。

在广大建筑商技改资金不足的前提下房产生产常常以周边居民的福利骤减为代价。

房产消费领域的外部性体现在示范效应上。

人的需求要通过消费不同数量与质量的商品来得到满足。

处在现代社会里的人通过不断接触高质量的商品使自己的消费水平不断提高并通过消费来维护自尊。

自尊是通过人的社会地位表现出来的而较高的社会地位则是通过较高的收入水平与消费水平体现出来的。

因此一旦高收入集团的收入及消费水平被作为较高社会地位的象征他们的消费方式便成为其他人追求的目标这就是示范效应。

住宅作为一种重要的消费资料其示范效应极为强烈。

一部分私营业主、外企管理人员等高收入者或公款购房者购买高档别墅、高级公寓成为收入稍低的阶层的效仿对象这有两方面的影响一方面开发商追逐超额利润大量开发高档物业造成畸形的住宅供给结构有限的资源不能得到充分配置中低档住宅相对于需求人群数量过少间接推动其价格上涨另一方面高档住宅价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣导致中低档住宅尾随高档住宅涨价。

这可能是我国住宅价格与家庭年收入比例远高于同等生活水平的国家的主要原因。

高收入者的购房行为造成房价在高价位持续徘徊却让低收入者承受成本因为低收入者住宅价格需求弹性远远大于高收入者的住宅价格需求弹性从这个意义讲低收入者的消费者剩余被剥夺得更多。

四公共产品的存在公共产品的概念是由马斯格雷夫提出的。

公共产品具有非竞争性和非排他性。

从房地产方面来看公共产品既是有形的物质产品如道路、桥梁、绿地、公园、广场、污水处理系统、城市形象等也有非物质产品和服务如城市规划体系、管理法规、许可证制度等。

二、房地产市场的政府规制由于房地产市场具有垄断性特征房地产市场的信息不充分房地产具有较强的外部性以及公共产品的存在因此必须加强房地产市场的政府规制。

一规范土地市场行为形成公开透明的土地市场规范土地市场的政府行为。

近几年来各级政府在经营城市名义下经营土地。

经营城市的背后是大量土地出让的非市场化是行政价格与实际市场价格之间的巨额差价。

这既是驱使不少地方政府大量征地、卖地的动力也是寻租行为产生的温床。

现阶段在土地征购市场上通常是由政府或政府授权的经济组织即土地储备中心进行排他性垄断经营。

因此国家应出台 土地储备管理条例 规范土地储备中心在收购、整理、储备土地方面的各种行为。

完善土地价格的市场形成机制。

通过建立公开透明的市场配置机制不断显化土地的市场价值使价格充分反映市场供需状况以保障土地要素资源的配置中市场基础作用的充分发挥。

第一要大力推行和完善土地招标拍卖挂牌出让制度遏制土地招标、拍卖、挂牌出让过程中的非市场行为和非理性行为引导和保证土地市场的规范发展。

尤其是要规范和完善挂牌出让制度防止挂牌过程中的暗箱操作。

第二要完善地价体系主要是全面建立基准地价的定期公布和定期更新制度、标定地价的评定与公布制度以及土地交易价格申报制度等以增强政府运用地价杠杆调控地价及土地市场的能力。

规范土地使用权转让市场整顿隐形市场。

城市土地隐形市场是指在法律规定的范围以外不按合法土地的市场规则通过隐蔽或变相的形式私下进行城市土地使用权的交易活动。

隐形市场的普遍存在影响着城市土地的正常流转及合理利用干扰着公开合法的城市土地市场的发育和运转。

因此发展城市土地市场必须对隐形市场进行清理整顿。

整顿隐形市场的措施一是要理顺产权关系明确国有土地所有者的人格化代表二是要强化土地市场的管理和监督规范市场交易行为三是要堵住国有土地收益流失漏洞截断隐形市场的动力来源。

规范房地产开发市场。

首先要加强地权交易立法建立土地产权交易规则。

我们要积极制定和完善各项法规条例包括土地所有权转让办法土地使用权出让、转让、出租条例土地产权入股办法土地产权抵押条例等。

明确规定土地产权进入市场的条件制定明确土地产权交易双方权利义务的法规同时要实行土地交易许可制和申报制。

其次要治理房地产企业垄断行为。

治理房地产企业垄断行为并不意味着一定要分解企业以造就更多的竞争者而是由政府依法惩治不正当竞争行为对房地产企业的产品与服务进行质量监督与价格监控以维护市场的有效竞争。

同时政府要对商品住宅销售价格进行审核防止垄断利润过高。

当前要严格控制大宗土地的出让避免房地产开发企业形成区域垄断。

二建立房地产市场信息系统提供信息服务加强信息服务不仅能提高决策的效果而且能提高产出效率和商品质量。

众所周知市场机制的自律运作有赖信息的充分传输在市场信息不完全性与不确定性大或信息存在严重不对称的情况下是无法形成帕累托效率的。

而房地产市场是典型的不完全竞争市场面临严重的信息问题。

相对于市场中分散的主体来说政府无论是在信息量获取上还是在改变信息不对称状态方面都有着更大的优势可以发挥信息的规模效应。

因此政府的介入能够弥补市场的这一效率缺陷。

应当由政府建立房地产信息系统和预警系统定期发布房地产市场信息包括向开发商和购房者公布和提供土地供求信息收集、储存、发布土地交易行情、交易结果提供有关土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询公开房源信息和价格信息公布开发商的资质信息、对商品房的质量检测信息提供权属关系变迁的档案等。

三政府应采取措施减少或消除房地产利用中的外部性房地产利用中广泛存在着外部性问题如城市开发中土地增值收益的分配相邻不动产利用时的干扰居住区中的环境污染等从而使当事人的私人成本收益与社会成本收益不一致使具有负的外部性的产品或服务供给过多而使具有正外部性的产品或服务供给过少。