314 126
463 201
592 273
2004年
2005年
2006年
占地面积（万方） 建筑面积（万方）
2007年
227 92
2008年11月
2008年土地供应量直接影响2010年住宅供应（新增供应量减少）； 另一方面也反应出开发商没有拿地意愿和拿地能力（资金链紧张）。
7页
年度供需
年度供需
市七区，不含萧山
增 大
100 0
32
16
34
45
81
103 78
75
91
57
53
33
24
13
23
29
54
33
28
21
23
17
24
07.1 2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 08.1 2
3
4
5
6
7
8
9
10 11
市场消费信心不足，观望气氛浓厚，成交萎缩，存量积压加剧；09年的不确定性加剧， 可能引发大规模价格“混战”，市场走势取决于消费信心是否回归。
供销走势
整体趋势
月末存量 700
销售面积 杭州市七区商品住宅07年1月至08年11月存销分析图
单位：万方
600
601
559
528 500
456 432
供
400
300
346 340 321 327 310
271
386 405 402
销
缺
314
口 逐
步
200
220
211 225 228
172 152 152 169
3 2007年9月以来，浙江省商品房供应逐渐加快，销售却出现回落，表明商品房
供大于求的态势逐渐显现。
3页
浙江省房地产市场类型划分
•省会城市：杭州 •区域中心城市：宁波、温州 •区域城市：xx、嘉兴、衢州、湖州、台州 •特色产业城市：义乌、舟山、丽水、柯桥
4页
浙江房地产市场总体特征
类型
显著特征
省会城市：杭州
商品住宅年度供销情况
1000 800
2.50 2.10 2.00
600
1.50
1.50
1.10
400
0.85
0.86
0.73
1.27 1.00
0.72
200
0.50
0 2001
供应面积(万㎡) 销售面积(万㎡) 供销比
266.06 363.27 0.73
2002
375.51 443.24 0.85
2003
（㎡） 108.02 97.54 77.61 84.49 125.24 91.34 101.09 114.32
404.16
101.59
典型案例 万象城·悦府 滨江·金色蓝庭 野风·现代景苑
11页
典型项目——悦府
项目名称 总建筑面积 建筑容积率
绿化率 建筑类别 车位配比 装修状况 开盘均价 开盘时间
475.12 555.48 0.86
2004
683.46 620.04 1.10
2005
916.51 609.77 1.50
2006
841.48 660.61 1.27
2007
0.00 2008年1-
11月
493.33 683.76 0.72
600.00 287.97
2.10
按目前销售速度，2008年销售供面应积面约积3(1万7㎡万)㎡；还不销到售20面0积1年(万水㎡平) ，市场进供入销“比冰点”。 05—08年年均新增供应约724万㎡（主城区350万㎡），年均销售约567万㎡（主城区300万㎡）8页。
9页
市场特征
1 “二八”定律凸显
8月份成交额前十强市场比重71.44%. 9月份成交额前十强市场比重上升到83.25%. 10月份成交额前十强市场比重回落到53.07%. 11月份成交额前十强市场比重回落到64.85%.
2 市场呈现“两头翘”，一头为高端产品，另一端
为高性价比产品，中间产品表现疲软。
2009-08 2#楼、1#楼、3#楼
一期：161套 二期：160套 三期：301套
7441
73
东方郡
滨江区
滨江区板块 7294.96
94
7581.31
10393
81
上东城
江干区
新城北板块 7434.69
88
5231.05
7036
59
桃花源
余杭区
闲林板块
9643.34
77
22053.66
22869
286
伊萨卡
下沙区
下沙板块
7033.14
77
4115.98
5852
53
风景蝶院
滨江区
滨江区板块 6975.45
▪内源型+外向型市场 ▪需求来源多元化（本地客群、新杭州客群 、省内客群） ▪完全竞争化的市场，市场反应敏感
区域中心城市：宁波、温州
▪内源型市场为主+外向型市场为辅（与城 市经济发展特征有关） ▪市场出现明显梯队分化
▪内源型市场
区域城市：xx、嘉兴、衢州、湖州、 ▪相对“封闭”，以内需为主
台州
▪平稳发展，不温不火（大势涨，不涨；大
势冷，同时冷）
特色产业城市：义乌、舟山、丽水、 ▪单一产业依赖型市场
柯桥、千岛湖
▪风险大、机会大（踩准产业发展节奏）
5页
典型城市楼市走势分析——杭州
6页
土地市场：土地市场低迷
700
600
551
500
400
300
245
200
100
0
2003年
2003年-2008年11月杭州主城区住宅用地供应情况
390 143
户型
交付时间 已开房源
推出房源
数量 万象城80万方，住宅部分——悦府14万
方 5.53 30% 住宅 普通住宅 1：1 ， 管理费 100元 精装修 28000元 8月21日、9月3日、9月17日
悦府1#、2#楼的主力户型为190~230方 的大户型，3#楼主力户型以90方为主， 有部分135方~140方房源
房地产开发商 如何在市场逆势下摆脱困境？
浙江房地产市场趋势 xx房地产市场趋势
营销策略调整
2页
浙江房地产市场2008年总趋势
1 2008年1-10月，浙
江省商品房销售面 积2221万平方米， 下降35.3%，降幅呈 逐月扩大的趋势。
2 2008年1-10月，浙
江省房地产开发投 资本年资金来源 2288亿元，下降 1.1%，为近几年来 本年资金来源首次 出现负增长。
69
5239.96
7512
76
西城美墅
西湖区
申花路板块 6745.17
59
7750.87
11491
131
阳光海岸 西溪蝶园
上城区 西湖区
钱江新城板
块
21824.63
54
75622.34
34650
1400
3 切准细分市场才能赢得市场。 新蒋村板块 5485.63
54
6668.74
12157
123
销售套均面 积
10页
市场特征
11月商品住宅成交套数排行前前十
楼盘名称
区域
板块
销售面积 （㎡）
销售套数 （套）
销售金额 （万 元）
成交均价 （元/ ㎡）
销售套总价 （万 元）
金色蓝庭
西湖区
文教区板块 29058.66
269
44241.81
15225
164
四季风景苑
下沙区
下沙板块
14631.32
150
10887.17