长三角房地产市场比较分析摘要：长三角地区经济发达，有专家指出，长三角有望继巴黎、伦敦、纽约、东京、芝加哥五个国际级大都市圈之后，成为“第六个国际级都市圈”。
而作为经济发展的支柱产业，房地产业必将为长三角的经济发展提供不竭的动力。
作为长三角地区的代表城市，上海，浙江，江苏的房地产的发展显得更为重要。
关键字：长三角房地产比较上海浙江苏州1.引言长江三角洲是由江、浙、沪三地16个地级以上城市组成的复合性区域，现已形成北起扬州、镇江、南京、泰州，中经苏州、无锡、常州、南通，东抵上海，南达杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州，以上海为核心的庞大城市群。
未来经济一体化的长三角已逐渐成为中国经济腾飞的重要引擎，“打造世界第六大城市群”已成为江浙沪的共同目标。
长三角地区是中国经济的重心。
该地区人口密集，经济发达，自古以来就是中国富庶之地。
自上世纪90年代上海浦东、苏州工业园开发以来，近十余年来该地区经济飞速发展，从2001年起，该地区在吸收外资总量、对外贸易额、经济总量等方面均居全国首位。
2007年，长三角GDP占全国GDP比重接近22%，GDP 总和超接近8000亿美元。
于此同时，长三角房地产开发投资也一直在高位运行，根据近几年的数据显示，长三角区域房地产开发投资呈现出稳步增长的发展态势，到2011年更是超过7500亿元，达到了7662亿，累计增加了近160%，年均增长率达到了22.7%，可以预见，未来长三角城市的房地产仍然具有很大的发展潜力。
本文以上海、浙江、江苏为例，对长三角房地产市场进行比较分析。
2.上海、浙江、江苏房地产市场规模分析长三角地区是中国经济发展速度最快，经济总量规模最大的区域。
长三角房地产市场规模庞大。
长三角地区投资额占全国的份额均值为21.6%，高于长三角GDP占全国的份额均值17.7%，由此可见，长三角区域的房地产业发展对当地经济发展的巨大推动作用。
同时，长三角房地产发展对与长三角区域经济增长有重要的作用，长三角地区房地产投资额对GDP的贡献度达到2.9%，几乎是全国房地产投资额对GDP贡献度的1.5%的两倍。
2.1上海的房地产投资作为长三角城市带的中心城市，国际化大都市的身份使上海成为国际人才资本的汇集地，购房需求不容小觑。
《财富》500强企业已有300多家进入上海，1 00余家在上海建立起跨国研发中心，台湾百大财团中也有54家斥资上海。
2.1.1 上海房地产投资额与增速上海房地产开发呈现出稳步增长的发展态势。
2005年，上海房地产开发投资额为1246.86亿元，到2009年投资额已近2000亿元。
除了2010年外，上海房地产开发投资额年均增速均在单位数运行，到2010年房地产开发投资额比上面增长了35.3%，增幅比上年剧增28.2%。
2011房地产开发投资增速明显放缓，不上年增长9.6%，增幅比上年回落了25.7%。
房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的平均比重在30%的高位运行。
如下图：图2.1 2005—2011年上海市房地产开发投资额（亿元）与环比增速从投资主体看，股份制房地产企业投资快速增长。
2011年上海市国有房地产投资313亿元，同比下降0.6%；非国有房地产企业投资1858亿元，增长11.5%。
在非国有房地产企业中，股份制企业投资913亿元，增长41%。
2.1.2 上海各类型物业新开工面积占比2005—2011年上海各类型新开工面积统计数据显示，住宅、写字楼、商业新开工面积占比分别为82.8%、7.6%、9.7%。
住宅的平均新开工面积占比较施工面积占比高4.6%，而写字楼、商业平均新开工面积占比较施工面积占比分别低2. 2%、2.3%。
历年来，住宅、商业平均新开工面积占比走势稳定，写字楼新开工面积占比变化幅度较大，其高位占比11.4%与地位占比4.2%相差7.2%。
如下图所示：图2.2 2005—2011年上海各类型物业新开工面积占比2.2 江苏房地产投资2011年江苏省的房地产开发投资延续了上一年的快速增长势头，共投资555 2.69亿元，同比增长29.2%。
其中，商品住宅开发投资4085.85亿元，同比增长29. 4%，占房地产开发投资的比重达73.58%，比全国比重高1.81个百分点。
如下表：表2.1 江苏省2011年房地产开发投资项目数量（亿元）同比增长比重总投资5552.69 29.2% 100% 商品住宅投资4085.85 29.4% 73.58%2011年，江苏省房屋新开工面积为14721.11万平方米，同比增长7.1%，与20 10相比增速回落42个百分点，降幅非常明显。
2.3浙江省房地产投资2011 年浙江省房地产市场受宏观调控政策的影响较大。
11年，浙江省完成房地产投资额4494.3 亿元，同比增加48.5%，增幅也有所回落。
其中，住宅投资为2959.0 亿元，同比增长43.8%。
再从房屋施工面积和新开工面积这两个指标看，2011年，浙江省也有大幅度增长。
其中浙江省住宅新开工面积6674.5 万平方米，同比增长30.3%，办公楼新开工面积593.6 万平方米，同比增长24.8%。
表2.2 浙江省2011年房地产投资项目数量（亿元）同比增长房地产投资额4494.348.5%住宅投资2959.0 43.8%3、上海、浙江、苏州房地产价格分析长三角地区具有典型的“投资需求旺盛+开发商高杠杆”的特征。
3.1浙江房地产价格分析3.1.1浙江省房地产市场发展的总体情况改革开放以来，浙江省经济持续快速发展，增长速度是全国最快的省份之一。
1998—2003年，全省生产总值年均增长11％，2003年达到9200亿元，比上年增长14％。
与此同时，房地产市场也进入快速发展阶段，房地产业增加值从1998年的87．23亿元上升到2003年的250．5亿元，年均增加14．6％，占GDP比重从1．72％上升到2．72％。
1998-2003年，浙江省全社会固定资产投资累计达17，368亿元，年均增长15．5％，同期房地产投资达3092亿元，占全社会固定资产投资的比重为17．8％，年均增长达27．6％。
2004以来，浙江省房地产市场继续保持快速的发展态势，一季度完成房地产开发投资223亿元，同比增长47％，投资绝对额和增长幅度分别列全国第3位和第11位。
旺盛的有效需求是推动房地产市场快速发展最根本的动力。
浙江省住房有效需求旺盛主要是经济发展和城市化的推动。
2003年，浙江省人均生产总值19，730元(折合2384美元)，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达13，180元和5431元。
从国际上的普遍规律看，浙江省目前的经济发展水平，是居民对住房消费较为旺盛的时期，目前住房消费正处于生存需求与改善需求并举，简单居住向适用居住、舒适居住转变的阶段。
据浙江省房地产业协会和浙江大学2003年下半年的一项调查，有38．9％的城镇居民对现有住房不满意，有44．7％的居民打算重新换购住房。
同时，1998年以来，浙江省的城市化进程明显加快，加上旧城改造步伐的加快，进一步促进了有效需求的提高。
3.1.2 浙江房地产价格走势原因人均收入的增加导致对房产需求的增加，先从GDP来看，城镇人均居住面积和人均实环收入来看.1994年，浙江省GDP为879.99亿元，1992—1995年我省经济年平均增长速度高达19.4%，伴随着高速增长又出现了比较严重的通货膨胀，面对再次过热的经济，1994年中央又加强了宏观调控，经过3年的努力，1996年我经济相对较好地实现了“软着陆”，经济增速回落到12.7%。
但在1997年下半年出现亚洲金融危机后，我省经济增长也面临严峻的挑战，随着1998年国家采取积极稳健的财政货币政策，我省经济实现稳定增长，并从2000年开始，经济出现稳步回升。
因此，自1996年以来我省经济增长率波动趋于收敛，且稳定性增强。
1996—2003年我省GDP年均增长11.5%，波幅仅为4.4个百分点。
今年我省经济虽然在固定资产投资等领域有些过热，并受到电力、土地、能源、原材料等因素制约，但随着中央宏观调控措施的进一步加强和改善以及我省市场经济的日益完善，我省经济将不会出现大的波动，并仍将保持健康较快的增长速度。
3.2上海房地产价格分析3.2.1上海在市场经济下房地产作为商品，其价格受市场供需关系的影响很大。
这几年上海房地产供需波动较大。
1995年上海商品房竣工面积大于当年销售面积，竣工销售比是1.23：1；商品住宅竣工面积略小于当年销售面积，竣工销售比是0.99:1。
1996~1998年，无论是商品房还是商品住宅，竣工面积都远大于当年的销售面积。
1999~2000年，商品房竣工面积仍大于当年销售面积，但商品住宅竣工面积开始小于当年销售面积。
2001年上海商品房和商品住宅竣工的面积都小于当年销售面积。
见图1-1、1-2、表1-1。
从这几年房地产供需关系来看，1995~1997年，商品房供应差距（比值）在不断扩大，1998年以后，差距逐渐缩小，但是供应绝对量仍远大于需求。
2001年开始，商品住宅供需差距明显缩小。
房地产供需关系的波动，从另一方面影响到上海房地产的价格波动。
1996~2000年，社会大众直觉感到商品房价格在下跌。
而自2001年以来，由于供需差距的明显缩小，商品房价格呈一路上涨的趋势。
平均成交价是将不同地段、不同品质在同一时期内成交的总量和总价加以平均出来的，反映了消费者对价格的接受能力。
由于不同地段、不同品质的交易量对价格的影响，因此，它不能反映出不同时期房地产的实际价格变动。
根据上海市1995年以来商品房销售总额和销售面积的数据，进行计算的平均成交价见下表2-3、图2-3。
3.2.2上海房地产走势由于近两年多来，上海商品期房（主要是住宅）的供需（预售）关系关系发生了很大的变化，部分地区（如徐汇、静安、长宁、黄浦等区）已出现供不应求的局面，房价迅速上涨。
上海老市区和闵行、宝山、浦东共12个区，2002年9月比1999年12月平均住宅预售价格指数上涨22.18%。
其中卢湾、徐汇、长宁、黄浦上涨20%以上。
从不同地区来看，2002年二季度和2000年一季度相比，内环线内地区住宅平均价格上涨25.82%，其中中心城区上涨27.35%,内外环线间地区住宅平均上涨35.48%，外环线外地区住宅平均上涨12.05%。
从各种不同类型的住宅来看，2002年2季度和2000年1季度相比，别墅和高层住宅涨幅最高，分别上涨36.42%和28.31%；多层和小高层住宅涨幅较低，分别为21.93%和17.64%。
预售平均价涨幅超过指数涨幅十几个百分点，主要是这两年多来，上海住宅建设综合品质又有了较大的提高，除了环境、建筑质量、房型及部分已开始带有装修外，地段和楼型也有很大的关系。