我国货币政策对房地产价格的影响研究张伽（上海理工大学管理学院，上海200092）[摘要]通过实证研究利率、货币供应量和房地产价格的关系，结果表明：利率与房地产价格负相关，货币供应量与房地产价格正相关；利率和货币供应量都是在经过一定时间后开始逐渐显现出对房价的调控效果。
货币政策作为我国调控房地产业的重要手段，应充分关注房地产价格的波动，并需要具有一定的前瞻性，逐步改善货币政策工具的运用，制定合理的利率政策，控制货币供应量的增长速度，调整房地产信贷结构，以提高宏观调控效率。
[关键词]货币政策；房地产价格；实证分析[中图分类号]F293.31[文献标识码]B[收稿日期]2012-05-17[作者简介]张伽(1987-)，女，甘肃定西人，上海理工大学管理学院国民经济学专业硕士研究生。
研究方向：投资经济与研究。
一、引言自1998年住房制度改革以来，随着住房分配货币化改革的持续推进，我国的房地产消费需求获得了巨大释放，房地产市场得到了快速发展。
房地产市场的极大繁荣在明显改善城镇居民居住条件的同时，也使自身成为国民经济的支柱产业，我国房地产市场高速发展，尤其是金融危机之后，房地产价格经历了一轮快速增长。
货币政策作为我国调控房地产业的重要手段和措施应当对防止房地产价格的异常波动、保持我国房地产市场的长期可持续发展具有重要意义，但有时的调控效果却不尽如人意。
笔者运用我国2000年第一季度至2011年第四季度货币供应量、利率和房地产价格指数等数据，通过平稳性检验、协整检验和格兰杰因果检验探讨货币政策变量对房地产价格的影响和我国货币政策调控房地产价格的效果，并提出提高我国货币政策调控房价效果的政策建议，具有较强的理论意义和现实意义。
二、近年来房价的走势我国房改后至2009年，国民经济以每年7%-13%的速度增长，同一时期商品房交易额则以每年20%-30%的速度增长。
但房地产价格长期居高不下却成为我国房地产市场可持续发展的障碍，高房价一方面影响居民的住房需求，另一方面也容易形成房地产泡沫，有时甚至会危害经济安全。
2009年全国商品房销售均价为4695元／平方米，与2008年相比上涨了23.5％；2010年，在空前严厉的调控政策影响下，房地产市场丝毫没有降温的迹象，根据国家统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况显示，与2009年相比，全国商品房销售面积、销售额分别增长10.1％与18.5％，全国商品房销售均价为5034元／平方米，较2009年上涨7.2％。
2011年商品房平均销售价格为5381元/平方米，2011年房地产投资增幅虽然明显放缓，但是其投资总额依然创下了历史新高，同比增长了27.9%。
在限购、限贷、限价的“三限”政策下，全国平均房价涨幅明显放缓，同比增长6.9%,增速回落了0.6个百分点。
三、实证分析的理论基础(一)平稳性检验对于时间序列数据，在进行协整等计量分析之前，首先要进行平稳性检验，即分别检验被分析的变量序列是否为平稳序列，或者为几阶单整数列。
检验序列平稳性的标准方法为单位根检验，采用常用的ADF 检验，ADF 检验基于如下模型：其中，α0为常数项，εi 为残差项，t 为时间因素。
原假设H 0：ρ=1，即序列存在单位根；备选假设，即序列为平稳序列。
当统计量大于ADF 临界值时，则拒绝原假设，即原序列为平稳序列；反之，若统计量小于ADF 临界值，则不能拒绝原假设，需对原序列取一阶差分后继续进行ADF 检验，直到得到一组平稳序列时才停止检验。
这时进行了几次差分，原序列就是几阶单整数列。
(二)协整检验协整关系能够揭示时间序列变量之间是否长期稳定的均衡关系，如果两个变量是非平稳序列，但是它们的某种线性组合可能是平稳的，这时变量间仍存在协整关系。
采用Johansen 协整检验判断各变量间的协整关系，运用特征根迹检验方法确定协整向量数目。
利用特征根迹检验判断协整向量数目的统计量为：其中，λi 按大小排序的第i 个特征根，T 为观测期总数。
第2012年第7期（总第401期）商业经济SHANGYE JINGJINo.7，2012Total No.401[文章编号]1009-6043（2012）07-0004-024--表6格兰杰因果关系检验表5Johansen 协整检验结果表4序列平稳性检验结果表3格兰杰因果关系检验表2Johansen 协整检验结果表1序列平稳性检验结果变量ADF-T 值5%临界值结论LNR 0.328-1.996不平稳ΔLNR -2.647-2.021平稳LNX 0.047-2.006不平稳ΔLNX-4.860-2.021平稳协整方程数特征根迹统计量5%临界值概率值P None*0.86723.89815.4950.002At most 1*0.7529.7503.8410.002零假设滞后项F-统计值P 值结果LNR 不是LNX 的格兰杰原因2 5.1560.023拒绝LNX 不是LNR 的格兰杰原因20.8370.476接受变量ADF-T 值5%临界值结论LNM 0.457-2.786不平稳ΔLNM -3.232-2.786平稳LNX 0.047-2.006不平稳ΔLNX-4.860-2.021平稳协整方程数特征根迹统计量5%临界值概率值P None*0.31420.47615.4950.008At most 10.0492.4143.8410.120零假设滞后项F-统计值P 值结果LNM 不是LNX 的格兰杰原因2 6.4300.001拒绝LNX 不是LNM 的格兰杰原因21.2300.276接受原假设H r0：λr+1=0，即变量间至多有r 个协整关系；备选假设H r1：λr+1>0，即变量间存在r+1个协整关系。
当ηr 小于某一水平下的临界值时，则接受原假设；否则拒绝原假设，继续检验ηr+1的显著性。
(三)格兰杰因果检验经济变量之间有时会出现一些毫无意义的相关关系，这时判断一个变量的变化能否成为另一个变量变化的原因就成了重要问题，格兰杰因果检验(Grangercausali-tytests)就是分析时间序列变量之间因果关系的重要方法之一。
格兰杰因果检验的模型为：原假设根据F 统计量的大小与临界值的关系可以直接判断序列{x t }是否对序列{y t }存在格兰杰因果关系。
如果F 值大于临界值，就拒绝原假设，即序列{x t }对序列{y t }存在格兰杰因果关系；反之，则不能拒绝原假设。
四、利率、货币供应量与房地产价格关系的实证分析(一)变量选择与数据说明从理论分析中可以看出，货币政策影响房地产价格的传导变量主要是利率和货币供应量。
综合以上背景和因素，笔者选用2000年到2011年的利率、货币供应量和房地产价格的季度数据来实证研究我国货币政策对房地产价格的影响。
具体而言，选择一年期贷款基准利率代表我国利率水平的变化，选择广义货币供应量(M2)作为货币供应量的代表，选择全国房地产销售价格指数代表房地产价格。
为了消除通货膨胀对货币供应量的影响，采用CPI 季度数据对广义货币供应量(M 2)做了平减处理；利率、货币供应量和房价指数分别用R 、M 和X 表示。
为了消除数据高波动性带来的异方差，在进行实证分析时对相关样本数据进行取对数处理，得到对数形式的利率、货币供应量和房价指数数据，分别表示为LNR 、LNM 和LNX 。
此计量模型运算与检验均通过Eviews5.0软件进行。
(二)利率与房地产价格的关系1.平稳性检验。
在协整检验之前先利用ADF 单位根检验对利率和房价进行平稳性检验。
检验结果见表1，表中Δ表示原序列的一阶差分。
从检验结果可以发现，在5%的显著性水平下，对LNR 和LNX 的ADF 检验所得T 统计量值均小于临界值，不能通过检验，即变量原序列为非平稳序列；对原序列一阶差分的单位根检验表明：在置信水平为95%的条件下，各变量序列的一阶差分为平稳序列。
从而两个序列都是都是一阶单整的同阶变量，可以通过协整检验确定两者的长期均衡关系。
2.协整检验。
采用Johansen 协整检验方法确定变量间的协整关系，对LNR 和LNX 的协整检验结果如表2所示，检验结果显示利率和房地产价格间存在着两个协整方程，进一步得到房价和利率间的标准化协整系数为(1，-0.274)，这说明两者间为负相关的关系，但房价对利率的敏感性较小。
3.格兰杰因果检验。
格兰杰因果检验分析变量的滞后项是否能对其他变量产生影响，以避免毫无意义的相关关系。
表3为我们展示了LNR 和LNX 间的因果关系，滞后项根据AIC 信息准则确定为2阶。
由表3，我们可以认为在长期内利率和房地产价格间存在单向的因果关系。
(三)货币供应量与房地产价格的关系1.平稳性检验。
分别对货币供应量序列、房价序列和它们的一阶差分做ADF 检验，检验结果如表4，结果显示LNM 和LNX 均为不平稳序列，两者的一阶差分均为平稳序列，由此两个序列都是一阶单整的。
2.协整检验。
LNM 和LNX 的协整检验结果显示，两者间存在一个协整方程，标准化协整系数为(1，0.475)，说明两者间为正相关的关系，并且房价对货币供应量的敏感性大于对利率的敏感性。
3.格兰杰因果检验。
通过对LNM 和LNX 的格兰杰因果检验我们发现，两者间也存在着单向格兰杰因果关系，货币供应量能引起房地产价格的变化。
通过实证研究利率、货币供应量和房地产价格的关系，结果表明：(1)利率与房地产价格负相关，货币供应量与房地产价格正相关；利率和货币供应量均是房价变动（下转第8页）张伽：我国货币政策对房地产价格的影响研究5--的格兰杰原因，货币供应量增加或利率下降均能引起房价上涨。
(2)利率和货币供应量都与房地产价格存在长期的协整关系，但是房价对货币供应量的敏感性大于对利率的敏感性。
(3)利率和货币供应量都是在经过一定的时间后开始逐渐显现出对房价的调控效果，而后慢慢减弱。
五、政策建议(一)货币政策应充分关注房地产价格的波动随着房地产市场的发展和深化，房地产市场对宏观经济的影响越来越深远。
中央银行应积极关注房地产市场发展和价格波动，并强化房地产价格这一传导渠道影响实体经济，以促进货币政策最终目标的实现。
当房地产价格波动产生不利影响时，应及时、合理地运用货币政策工具消除房价异常波动所产生的不利影响，维护宏观经济与金融稳定。
(二)货币政策需要具有一定的前瞻性货币政策需要具有一定的前瞻性，因为货币政策存在时滞。
时滞包括内部时滞、中间时滞和外部时滞。
后两个是中央银行不能控制的。
中央银行可以通过增强对经济形势变化的预测能力、提高货币政策制定效率、提升决策人员素质等途径，缩短货币政策的内部时滞。
建立房地产价格预警机制和将房地产价格纳入到通货膨胀率之中等措施，可以提高央行货币政策对房地产价格的关注程度。