经过近三十年的发展，成为国内最大的住宅开发企业， 目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以 及中西部地区，共计53个大中城市。
公司简介
近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现 销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400 亿。销售规模持续居全球同行业首位。
总体来看,政府工作报告对房地产的表述基本符合市场预期。未来房地产的政策将 逐步趋稳,大规模的调控政策将减少,政策波动减小有利于房地产行业的持续稳定发展。
征税？滚犊子····
房地产行业宏观环境分析
房地产税的影响 世界上许多国家或地区都有物业税或同类税收,但在金融危机
之前,多数地方经历了较长时间的房价持续上涨。由此可见,有了物 业税或同类税收,即使短时期内房价下跌,最终房价仍然可能回归高 位。试图以房产税来降房价的目标从根本上是难以实现的。另外， 中国的房地产业是卖方市场，政府所加的税最后可能大部分都要 由消费者承担，房价上涨压力增大。
行业内财务质量比较
排名 1 3 4 5 6 8
企业名称 万科
招商地产 华夏幸福 金地集团 金科股份 金融街
剔除漏缺值后的企业排名情况
企业代码 000002 000024 600340 600383 000656 000402
企业财务质量的行业比较
指标分析
账 企业名称 排名 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
0.67
15%
0
0.88
15%
0
1.14
16%
0
1.37
30%
四、万科集团股利分配方案
四、万科集团股利政策分析
国家政策因素 信号传递作用 大股东意愿
国家政策因素
年度
股利分配方案
证监会规定
2009 2008
10派0.5元(含税) 10转6股派1元(含税)
2008年10月7日，证监会公布《关于修改上市公 司现金分红若干规定的决定》，该规定要求上市 公司最近三年以现金方式累积分配的利润不少于 最近三年实现的年均可分配利润的30%
1984年05月 房地产开发
股份制 1354.2亿元（2013年）
注册资本 营业收入 营业利润
净利润 公司市值
总经理
王石
110.1亿 1354.2亿（2013年） 242.6亿（2013年） 151.1亿（2013年）
1056亿 郁亮
公司简介
1984年公司 成立
1988年进入 房地产行业
1991年在深 交所上市
房地产企业横向对比图
2000 1500 企业 1000 500
0 营业收入（亿） 净利润（亿） 销售面积（万） 销售金额（亿）
图1 万科及主要房地产企业横向对比图
万科地产 恒大地产 保利地产
公司简介
万科集团十大股东 机构或基金名称
华润股份有限公司 HKSCC NOMINEESL IMITED 国信证券-工商银行-国信金鹏分级1号集合资产管理计划 安邦人寿保险股份有限公司-稳健型投资组合 GICPRIVATE LIMITED 南方东英资产管理有限公司-南方富时中国A50ETF 刘元生 中国民生银行股份有限公司-银华深证100指数分级证券投资基金 UBS AG 万科企业股份有限公司工会委员会
差别税 收理论
信号传 递理论
代理理 论
三、股利政策的影响因素
法律法规的限制
公司积累的约束 超额累计利润的约束
公司因素
盈利稳定性 投资机会
股东因素
税负 股东投资机会 抓控制权的要求
四、万科集团股利分配方案
年度
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
大股东意愿
从追逐最大投资报酬率的角度讲，控制股东在一定范围 内所持有股票数量越多，越有可能要求公司发放更多的 股利。
发放现金股利是母公司从上市公司转移现金的一种方式， 在控制比例越高的条件下，如果发放现金股利，母公司 转移的现金也越多，所以控制股东所占比例越大，越倾 向于现金股利。
五、从投资分析看股利政策
值 金科股份 6 0.92 0.57 9.40 0.53 0.13 0.23 0.96 0.95 1.00
比 华夏幸福 4 0.97 0.84 0.40 0.61 0.16 0.27 0.93 0.85 0.92
排 金地集团 5 0.90 0.66 0.59 0.99 0.78 0.92 1.05 1.00 1.07
股利政策的概述
法律因素
公司自身 因素
股东因素
影响股利 政策的因素
股利分配政策的类型
股利分配政策的类型
剩余股利政策 固定股利额政策 固定股利支付率政策 低正常股利加额外股利政策
股利政策的理论分析
股利分配对企业价值影响的理论观点：
理论观点
股利无关论
股利相关论
股利剩 余理论
MM理论
“一鸟在 手”理论
企业名称 万科
保利地产 招商地产 华夏幸福 金地集团 金科股份 金隅股份 金融街 华侨城 中南建设
2014年中国A股房地产前十名
企业代码 000002 600048 000024 600340 600383 000656 601992 000402 000069 000961
企业财务质量的行业比较
万科集团股利分配行为与证监会的决定
万科集团的现金股利政策可 能会受到政策的影响，但这 并不是决定万科股利分配政
策的根本原因。
信号传递作用
以2013年第一次进行高额现金股利的事件为研究对象，分析市场对于公司股利分 配预案的反应，图为2013年末至2014年5月股票价格走势。
从左图可以看出在2014年3月 7日的年报向股票市场传递了 公司2013年经营良好的信号， 而市场也对于公司的信号做 出了正确反应。
业内纷纷认为，万科2014年的销售额肯定要突破2000亿元，而从目前的情况 看，随着万科年末发力，全年销售额或超2100亿元。
一、公司简介及房地产行业分析
公司简介 房地产行业宏观环境分析
公司简介
公司名称 万科企业股份有限公司 董事长
外文名称 总部地点 成立时间 经营范围 公司性质 年营业额
China Vanke Co.,Ltd. 广东深圳
二、股利分配政策概述
股利政策的概述 股利分配政策的类型与评价 股利政策的理论分析
股利政策的概述
股利政策即税后股利分配政策，是指在法律允许的 范围内，企业在有限的税后利润中，如何确定分配给 股东的股利与留存收益的比例，或者说如何确定分配 给股东的股利占税后利润的比例，即确定股利支付比 率，以及为此企业所采取的一系列方针和策略的总称。
4,030,000,000 5,330,000,000 7,283,127,039.15 9,624,875,268.23 12,551,182,392.23 15,118,549,405.78
四、万科集团股利分配方案
年度
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
第一，万科一直不存在“一股独大”的问题； 第二，流通比例高，在股改前流通比例就达到了86.63%。 使得，万科管理层一直非常重视投资者关系，也便于维护中小股东的利益。
股权结构与股权激励方案
股权分散
职业经理 人控制
股权激励 方案
1、万科管理战略思想的调整——让股东和员工更多分享万科的成 果。 2、有利于维持管理层和股东利益的一致，激励管理层为股东利益 最大化而努力。
2007 2006
10转5股派1.5元(含税) 10派1.5元(含税)
2006年4月26日，证监会发布《上市公司证券发 行管理办法》，并且于自2006年5月8日起实行， 规定上市公司申请在境内发行证券，最近3年以 现金或股票方式累计分配的利润不少于最近3年 实现的年均可分配利润的20%
2005
10转5股派1.5元(含税)
2005-2013年度万科集团股利分配情况
股利分配方案
10转5股派1.5元(含税) 10派1.5元(含税) 10转5股派1.5元(含税) 10转6股派1元(含税) 10派0.5元(含税) 10派1元（含税） 10派1.3元（含税） 10派1.8元（含税） 10派4.1元（含税）
净利润
1,350,362,816.78 2,000,838,151.74 4,844,235,494.12
房地产行业宏观环境分析
房地产调控压力有所减轻 在2014年的政府工作报告中,提及“做好房地产税立法相关工作”。关于房地产调控,
表述为“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投 机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”房产税将稳步推进。我国不动产登记 进入倒计时。国土资源部21日在其官网上发文表示，将在2016年全面实施不动产统一 登记制度，为全面开征房地产税提供条件。有观点认为实行不动产统一登记制度，有利 于抑制腐败，有利于降低房价，虽然这些都不是不动产统一登记的直接目的，但客观上 多少有些关系。
面 万科
1 0.76 0.53 0.40 0.80 0.66 0.86 0.96 0.93 1.03
市
招商地产 3 0.87 0.64 0.57 0.95 0.81 0.96 0.98 0.92 1.02
金融街
8 0.76 0.58 0.47 0.90 0.76 0.95 1.00 1.01 1.13
名 年度排名
6
6
6
4
4
4
5
4
3
万科的账面市值比的排名，逐渐的提升，说明企业对企业经营管理的水平逐 渐提高，减少过高的账面市值差距。