西樵项目西樵项目市场调研市场调研市场调研报告报告第一部分 西樵镇商业状况调研一、 西樵镇概况西樵镇位于广东省珠江三角洲腹地佛山市南海区的西南部，毗连香港、澳门、广州。

享有“南粤名山”美誉的西樵山，既是国家“AAAA”级风景名胜区，又是国家级森林公园，中国面料名镇、广东省中心镇，面积 176.63 平方公里，辖4个城区、27个行政村，常住人口14万多人，流动人口 6万多人。

优雅的自然景观星罗棋布，旅游文化博大深厚。

西樵山还是新石器时代的古文化遗址。

多年来，西樵始终坚持以经济建设为中心，以农村为主战场，以发展非公有制经济为重点，以市场为导向，依靠科技进步，优化产业结构，经济建设和社会各项事业快速、健康发展，综合实力显著增强。

2005年，全镇经济总收入216.21亿元，金融机构各项存款余额91.72亿元，农民人均纯收入8347元。

西樵是纺织之乡，素有“广纱甲天下”之美誉。

西樵纺织业始发于五六千年以前，20世纪80年代形成“千家厂、千家店、万台机、亿米布”的产销规模。

近几年来，镇委、镇政府积极推行“大市场、大流通，促产业大发展”和“科技兴纺”战略，以高新技术促进传统产业优化升级,实现西樵纺织业第二次革命。

在轻纺城制版公司基础上，成立南方技术创新中心，全方位为纺织业提供技术创新服务，加快了新产品开发步伐，提高了产品质量档次。

与东华大学（原中国纺织大学）全面开展产、学、研联合。

成功举办了“首届中国西樵国际装饰布艺博览会”，有法国、意大利、台湾等8个国家和地区及国内的多家厂商参展，西樵掀起新一轮装饰布发展热潮。

目前，全镇有纺织企业1265家，织机3万台，从业人员6万多人，形成年产10亿米各种面料的生产规模。

西樵是旅游胜地。

西樵山风景区面积14.2平方公里，钟灵毓秀，素有“南粤名山数二樵”之美誉。

西樵山还是华南地区石器时代规模最大的制造工场，“西樵山文化”为中华文明的发展作出了巨大贡献，被考古学者誉为“珠江文明的灯塔”。

西樵镇辖下的西岸风景区位于西樵山的西南面，是一个自然生态保护得非常完好的风景区。

这里群山环抱、绿树成林，流泉飞瀑终年不绝，是度假休闲和观光旅游的理想之选。

镇内有大小宾馆、酒店25家，拥有四星级的云影琼楼和多家星级酒店。

2005年，共接待游客278万人次，实现旅游收入4.87亿元。

旅游业的兴旺，带动金融、商贸、地产、饮食、娱乐等服务行业发展，镇内现有宾馆酒店近30家。

西樵经济稳步发展。

＂三高＂农业、建陶业、五金电器、化工、印刷包装业等也是西樵的支柱行业。

农业已形成了粮食、水产、蔬菜、禽畜、经济作物五大生产基地，优质水产养殖面积3万多亩，常年种植蔬菜3万多亩。

建筑陶瓷产品质量档次居全国前列，全镇现有25家陶瓷厂、130条生产线，年产各类建陶产品1.5亿平方米，产品享誉国内，远销北美、中东、东南亚、西班牙等地。

五金电器化工企业150多家，成为第三大工业行业，新上摩托车装配线3条，年生产能力26万多台，出口南非等地。

印刷、服装等行业也有新的发展。

西樵地处改革开放的前沿，三大产业合理发展。

已形成投资置业的优良环境。

镇内水陆交通便利，距广州40公里车程，距高明港、平洲港30多分钟车程，镇内有西江货运码头，水、电供应充足，通讯网络发达，基础设施完善。

近几年10亿多元进行的道路、桥梁、水利设施为主的基础建设，建成四通八达的道路交通网络，道路通车里程达270多公里；全面加固整治西北两江堤围、窦闸。

西樵科技工业园，已引入项目20个，资金5亿元，遵循高起点设计、高标准建设、高科技项目、高质量产品、高效益产出的原则，并推出一系列的优惠措施，吸引各界客商加盟。

二、 西樵镇商业分布情况西樵镇城区中心位于西樵山的北面山脚，官山涌的南岸。

整个城区座北向南、背山面水。

符合珠三角地区的一般居住格局。

但西樵山与官山涌之间的土地面积有限，制约了整个城区的发展。

也形成了西樵独有的“一街商业模式”。

整个镇区的商业几乎都集中在东西全长2.2公里的江蒲路上。

江蒲路上几乎没有与其交叉的横街，也是江蒲路的商业能延伸如此长的一个关键因素。

一山一河造就一山一河造就““一街模式一街模式””（一） 西樵镇的商业组成（二）江蒲路的商业分区和租金情况按照经营行业特点和租金价值大小，可将江蒲路分为三个区域江蒲路的区域划分分析表江蒲路的区域划分分析表区域 租金情况 经营特征金典广场以东 租金居中，租金在100～180元/㎡该区域为江蒲路对外的接壤区域。

建筑规划中单体店铺的面积较大。

经营行业以酒店、网吧、超市、手机、家私等商家为主。

由于外来游客进入西樵山多数经过该区域，因此该区域集中了较多的酒店。

金典广场与西樵商业广场之间 租金最高，租金在150～200元/㎡该区域为江蒲路的中心区域，商业繁华度最高，由于多位陈旧建筑，店铺单体面积较小。

集中了服装鞋帽、化妆品、饰品、手机数码产品等商家。

西樵商业广场以西 租金最低，租金在100～150元/㎡该区域为江蒲路的后部区域，聚集的本地居民也比较多，经营行业偏向于社区配套。

以服装鞋帽、眼镜、照相、家电等为主。

江蒲路的商业整体呈现以下特征1、没有明显的功能分区江蒲路上商铺经营的行业地段区分不明显，商铺经营的范围以商铺本身特点决定。

铺位多为住宅首层或裙楼。

2、租金的差异性不大长度超过2公里的商业街，租金的差异在一倍以内，这个差异性相对其他镇区来说是比较小的。

3、缺乏非首层商业江蒲路上除金典广场、西樵商业中心两个商业广场有非首层商铺外，没有其他的非首层商铺。

其中有某些建筑物的二、三楼适合用于商业经营，但都因为没有商家进驻而用作员工宿舍、仓库等低价值用途。

（三）西樵镇的商业特征1、街铺与商业广场的对比西樵镇的商业广场的发展相对比较滞后，主要原因是西樵镇区被西樵山和官涌河包围，可供发展的面积有限，新建大型商业广场受到限制。

同时，原有的商业广场（包括西樵商业中心、西樵供销大厦和西樵购物中心）由于规模较小，规划设计落后等原因处于发展进退两难的尴尬局面。

商业广场的发展滞后造就了街铺商业的蓬勃发展。

而街铺商业的蓬勃发展又反过来制约新建商业广场的发展。

2006年落成招商的金典广场从规模和规划设计方面都超越了西樵以往的商业广场，受到商家热捧。

但如今该广场的三楼出现较大面积的空置，正在经营的商家也表示宁愿到二线的内街铺经营。

江蒲路上的内街铺的租金相比商业广场的二、三楼要低，实用率高，无需交纳管理费和水电分摊等，有部分商铺还附带厨厕，可居住，节省租房费用。

因此对于经营者来说，经营成本相比商业广场要低很多。

最重要的方面是由于多年来西樵的商业广场发展落后，江蒲路上街铺供不应求，市场大量的需求使得商家纷纷把商铺开到了内街铺和社区铺，经过一段时间后，消费者也习惯了逛内街铺。

形成一个互相影响的循环。

商铺空置率 商铺意向转租率（以张贴转租书为准） 金典广场3楼 35％ 19％西樵商业广场1、2楼 9％ 11％西樵的内街铺 5％ 2％2、旅游经济特征西樵镇的人流量非常大，我们从官方公布的旅游人口数字和金典广场的人流量统计可知。

金典广场的平日人流量达1万人次，节假日达13万人次。

但其三楼的经营目前还非常黯淡，连西樵的内街铺都比不上。

据金典广场有关人士表示造成这个现象的关键原因是人流中有较大一部分属于观光性质。

商场现经营的产品内容不能吸引这部分人群的购买，尤其是三楼主要经营电脑数码产品和部分服装饰品，经营中是“旺丁不旺财”。

要打破这个困局需要思考旅游观光人士的购物和消费需求。

引进更多经营这类型产品的商家。

3、政府对商业的政策西樵镇大力发展旅游经济，相比周边的镇区，西樵镇各政府部门对商业的政策偏紧。

从几个现象可看出，一是金典广场三楼当时规划开设网吧和游艺中心，但申领不到牌照。

但其后开业的南庄吉利广场却顺利申办了网吧和游艺机牌照。

第二个是西樵镇内商业广场里面的出租专柜位都需要办理独立的工商执照，而周边镇区的商业广场只需办理一个商业广场的总的百货牌照即可。

三、西樵镇的商业广场（一）金典广场金典广场门前金典广场门前车辆统计表车辆统计表（非节假日） 摩托车数量 124 早上 11：00 汽车数量 158 摩托车数量 159 下午 15：00 汽车数量 155 摩托车数量 220 晚上 20：00 汽车数量 208品专卖店，化妆品专卖店，手机专卖店等组成。

－18 m 2。

200 m 2的电玩室，一家约200 m 2的网吧。

租售价格首层以超市为主，独立商铺只有23间，有4间空置。

租金70-100元/ m 2租金在50元/ m 2 左右。

租金在30元/ m 2左右。

经营状况超市人流较多、购物气氛较热烈，快餐店受面积和服务出品方面的影响，人气一般。

主要经营年轻人时尚生活用品，价格中等，人流一般。

主要是电脑及电脑配件销售场，人气较少。

其他属西樵旧型购物中心，依仗地段，人气较旺；配套设施有电梯和中央空调，但停车场面积较小（约200 m 2米），场内装修、灯光落后，摆设布局局促。

（三） 新建新建商场商场四、西樵镇消费群体特征分析（一）居民生活节奏相比较休闲、本地消费比例大由于历史以来是属于旅游圣地，工业相比周边镇区较少。

西樵的重点产业轻纺业也是以贸易为主。

因此西樵镇内从事第三产业的人员较多，私营企业主也较多，真正的上班族数量少。

从喝早茶的现象等看出居民生活休闲。

西樵是大佛山西部的中心镇区，到佛山城区和广州市区等距离比较远。

因此本地居民大部分在本地消费。

（二）周边镇区中等及偏上阶层到西樵消费多西樵山是周边比较稀缺的旅游资源，与旅游配套的酒店、餐饮娱乐等行业发展良好，吸引周边的人士到西樵游玩和消遣。

这些人群中具有较高消费能力的中高收入者会觉得本地的商业经济不能满足其购买需求而在西樵进行较大比例的购物消费。

刺激到酒店餐饮以外的零售业。

（三）旅游过境消费比例大每年到西樵山旅游的人数，官方数字是350万人次，据知情人士透露，由于部分村民带游客上山逃票，以及部分游客只是在周边游玩没有购票进入风景区。

总的人数每年应该在500万人次左右。

金典广场平日的每天人流量约为1万人次，而在黄金周等大型节日每天的人流量可达13万人次。

可见旅游客流的巨大。

西樵镇客流数量统计表西樵镇客流数量统计表官方数字 实际估算每年到西樵的旅客数量 350万500万平日 大型节日金典广场的日客流量 1万 13万过境客流消费特征分析过境客流消费特征分析带动的商业行业 客流来源地分类 酒店 娱乐 餐饮 零售西樵相邻镇区有一定的带动，主要是来自娱乐消费后的住房需求。

带动作用最大，因为西樵相邻镇区的娱乐行业发展相对落后，另一方面这些人群对西樵比较熟悉，在西樵有一定的人脉资源。

因此来自这些地区的客流对娱乐业的带动最大。

三者的餐饮需求都基本一致，但来自西樵相邻镇区的客流基数较大，带动性相对较大。