自贸区规划发布，解密28.78平方公里布局（附规划全文）本集包含：1、上海自贸区详细规划发布三块区域做功能性区分2、中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划（草案）上海自贸区详细规划发布三块区域做功能性区分近日，上海市规土局发布了《中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划（草案）》（以下简称“规划草案”）征询公众意见。

仅有28.78平方公里的上海自贸区自成立以来如何在此前综合保税区基础上进行进一步的规划调整就一直备受关注。

由于上海自贸区承担的试验任务包括诸多服务业开放，尤其是金融领域试验的内容，因此，与此前保税区贸易、物流、仓储为主的定位将有较大的变化。

根据《规划（草案）》，在规划管控方面，上海自贸区将采取刚性与弹性相结合的规划管控方式，土地复合利用也将是功能区分的前提下的创新利用方式。

上海自贸区将形成服务分区、综合分区、物流分区三个功能分区。

其中，外高桥服务分区的开发强度最大，容积率将达到2.5—5.0。

>>三块区域做出功能性区分《规划（草案）》对上海自贸区分散的三块区域进行了重新定位。

．其中外高桥将联动森兰区域，依托区域先发优势，促进外高桥逐步融入上海市北部地区（尤其是浦东新区北部城区）功能，打造成为以国际贸易服务、金融服务、专业服务功能为主、商业、商务、文化多元功能集成的国际商贸城。

洋山由于毗邻临港地区中心区、重装备产业区和物流园区的区位优势，加强与临港新城各功能区之间的联动发展，充分利用洋山深水港得天独厚的深水岸线和航道条件，依托上海自贸试验区和国际航运发展综合试验区的政策叠加优势，打造成为具有全球竞争力的国际航运服务功能区。

而浦东机场则将充分依托浦东国际机场的亚太航空枢纽地位，发挥客流、商流、物流密集的独特优势，考虑与周边国际旅游度假区、商飞基地等区域的联动发展，在强化国际航空服务的同时，拓展高端商务、商贸等功能，打造成为具有全球竞争力和吸引力的国际航空服务和现代商贸功能区。

根据上述定位，未来上述三块区域将有不同的功能业态，例如金融服务将主要集中在外高桥地区。

而目前入驻自贸区的多家银行也已经将其自贸区分行设在了外高桥内。

洋山将主要发展大宗商品交易、融资租赁等功能业态，这与其毗邻港口和以先进制造业作为主要发展方向的临港地区有莫大关系。

浦东机场则除了发展与航空业相关的航空金融等功能业态以外，在其综合分区内还将发展高端消费品保税展示与交易、教育培训等功能。

规划刚弹性结合+土地复合利用>>由于上海自贸区内需要二次开发的土地诸多，且将面临未来新业态的产生和其他服务领域的开放，所以自贸区的控制性规划并未采用以往单一用途性质的规划管控模式，而是给予地块空间管控一定的弹性，以提高规划的可操作性和可实施性。

同时，土地复合利用也被认为是自贸区规划的重要特征。

此前，上海市规土局和上海自贸区管委会联合印发了《关于中国(上海)自由贸易综合用地规划和土地管理的试点意见》(以下简称“意见”)。

根据《意见》，上海自贸区将鼓励地块用途兼容，用地类型实现两种或两种以上用途混合。

根据《意见》的定义，综合用地是指土地用途分类中单一宗地具有两类或两类以上使用性质(商品住宅用地除外)，且每类性质地上建筑面积占地上建筑面积比例超过10%的用地，包括土地混合利用和建筑复合使用方式，与控制性详细规划中的“混合用地”规划性质相对应。

而在供给方式上，综合用地主导用途不同，供地方式也不尽相同。

例如，主导用途为商业、办公等经营性用地的，就必须采取公开招标、拍卖、挂牌方式供地；主导用途为研发总部类用地、工业用地、仓储物流用地的，其产业项目类用地可以采取带产业项目挂牌出让方式供地；主导用途符合划拨目录的，附属用途不符合划拨目录的，可以以协议方式供地。

同济大学土木工程学院测量与国土信息工程系教授石忆邵认为，相较于此前开发区经常使用的单一土地性质的模式而言，综合用地的效率更高。

转自21世纪经济报道中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划（草案）按照市政府统部署，上海市规划和国上资源管理局会同中国（上海）自由贸易试验区管理委员会组织编制了《中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划》。

为确保规划的科学性前瞻性，根据《城乡规划法》规定，开展规划方案，公示和听取公众意见工作。

欢迎公众对规划内容提出宝贵意见，组织编制部门将予以认真研究并对规划内容进一步深化完善。

一、规划范围自贸试验区的批复面积28.78平方公里，包括三个片区外高桥（外高桥保税区、外高桥保税物流园区）洋山（洋山保税港区陆域及岛域）、浦东机场（浦东机场综合保税区）。

本次规控范围主要包括上海市域范围内的外高桥片区（外高桥保税区、外高桥保税物流园区）、洋山片区（洋山保税港区陆域）、浦东机场片区（浦东机场综合保税区）。

．二、总体定位根据《中国（上海）自自贸并试验区总体方案》的要求，经过两至三年的改革试验，积极推进服务业扩大开放，大力发展总部经济和新型贸易业态，加映探索金融服务业全面开放，着力培育国际化法治化、市场化营商环境，力争建设成为具有国际水准的投资贸易便利、货币兑换自由、监管高效便捷、法制环境规范的自由贸易试验区。

三、指导原则．（一）坚持可持续发展在《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》的知道下，对既有规划、现状、土地使用情况进行深入评估。

通过自然环境和综合交通承载力的分析，提出合理的功能结构、用地布局发展规模、设施配套，实现经济、社会、环境的协调发展。

（二）坚持以人为本以方便人的活动满足人的需求、丰富人的生活、促进人的交流为出发点，统筹安排地区功能、设施布局、道路交通、环境景观。

通过深入调研，了解就业人员规模、结构、工作和生活需求，补充公共设施、改善公共环境、提升公共服务，满足产业发展的需求，全而提高自贸试验区的服务能级和水平。

（三）坚持土地集约通过细致地调研摸底，全而梳理自贸试验区现状土地使用情况和效率，逐步扩大服务业用地比重，促进存量低效工业用地转型发展。

在环境和交通可承载的前提下，提高土地开发强度和使用效率，各加强全生命周期管理，促进土地集约节约利用。

（四）坚持管理创新为了更好地发挥市场在资源配置中的作用，通过规划编制和管理方法创新，增加规划实施的可操作性。

通过土地政策和实施机制的探索，调动各方的积极性，盘活存量资源，实现功能提升、布局优化、环境改善。

．（五）坚持绿色低碳建立“多元可靠、结构优化、区域协调、高效节能”的能源供应和消费体系，提高自贸试验区的能源利用效率，实现能源结构低碳化，积极发展低碳产业，加强区域环境保护。

积极发展绿色建筑低碳交通、可回收资源综合循环利用，力争打造具有国际影啊力的低碳生态标杆。

（六）坚持智慧引领以提升网络宽带化和应用智能化水平为主线，着眼于构建便捷高效的信息感知和智能应用体系、安全可靠的区域信息保障体系。

推进建设“数字化网络化、智能化为主要特征的智慧园区。

四、规划特点（一）刚性与弹性相结合的规划管控改变既有规划单一用途性质的规划管控方式，规划控制以街坊为主，在明确用地开发建设底线要求，保证市政交通、公共服务设施、绿地广场等公益性设施落地的基础上，给予地块空间管控一定的弹性，提高规划的可操作性和可实施性。

引入市场机制，支持和鼓励存量用地更新。

．在街坊主导功能不改变、公益性设施内容不减少、公共环境标准不降低、对外部不产生不良影响的前提下，对辅助业态混合比例、地块边界划分、设施布局位置、各地块开发强度等进行弹性管控。

（二）功能分区引导下的土地复合利用通过功能分区的划分，促进土地综合使用、建筑复合利用。

根据区位条件、交通条件、建设基础规划导日向，形成服务分区、综合分区、物流分区三类功能分区，分别以公共服务设施、工业及仓储物流为主要功能，对各功能分区提出主导或鼓励的用地性质。

在功能分区的引导下，通过编制土地用途引导表，在符合规划、安全环保等要求的前提下，兼顾相邻用地单位的意见，在区域建设总规模和用地结构控制范围内，鼓励按规划实施不同用途土地的综合利用和建筑的复合使用，激发区域发展活力，提高土地使用的质量和效益。

五、分区规划（一）自贸试验区（外高桥）（1）功能定位充分利用自贸试验区（外高桥）的产业发展优势，联动森兰区域，依托区域先发优势，促进自贸试验区（外高桥）逐步融入上海市北部地区（尤其是浦东新区北部城区）功能，打造成为以国际贸易服务、金融服务、专业服务功能为主，商业、商务、文化多元功能集成的国际贸易城。

）功能分区2（．I类分区：服务分区。

形成金融贸易、商业相对集聚的区域，重点发展总部经济、金融服务、国际贸易等功能业态，开发强度基本控制在2.5-5.0。

II类分区：综合分区。

综合布置公共设施、工业等用地，重点发展服务外包高端制造、生产性服务业等功能业态，开发强度基本控制在1.5-3.0。

III类分区：物流分区。

重点发展国际采购分拨、供应链管理、现代专业物流等功能业态，开发强度基本控制在1.5-2.0。

）开发规模3（．自贸试验区（外高桥）的建筑规模控制在约1850万平方米。

（4）公共服务设施在服务分区内，公共设施配置相对综合，公共设施以满足整个外高桥片区内人员需要为主，主要包括餐饮、商业、文化、体育、医疗等；在综合分区内，公共设施的配置以满足各自分区内人员需要为主，主要按照均衡布局的原则，按照服务半径配置相应的公共服务设施；在物流分区内，按照满足自身需要的原则可设置必要的商业和餐饮设施。

）公共环境5（．规划沿富特北路、航律路、洲海路、五洲大道以及内部若干支路等形成绿化带，并按照均衡布局原则，在街坊内部布局街头绿地（弹性控制）。

在保证规模的基础上可对其布局进行调整并推进实施。

（6）道路交通结合监管模式优化客货运卡口功能。

临近轨道站点增设人行出入口，沿杨高北路形成客运交通走廊。

结合客货运卡口分布，优化客货运交通组织，从空间上实现客货分流。

．依据自贸试验区（外高桥）转型发展的要求，配置5-6条公交线路，结合轨道交通站点设置2处换乘枢纽，俱进路以南设置1处公交首末站，加强轨道站点的公交接驳，提升区域公交服务水平。

（7）市政设施外高桥片区保留现状110（35）KV变电站6座、污水泵站2座、雨水泵站3座、通信机房7处、环卫设施1处；规划新建110（35）KV变电站6座、污水泵站l座、雨水泵座。

此外，规3处；规划扩建雨水泵站2处、消防站4处、环卫设施l座、通信机房1站．划市政备用地l处，以满足区域发展的各类市政基础设施需求。

对于外高桥片区功能调整后商办较为集中区域，考虑利用外高桥西侧森兰能源中心，为用户集中供能。

（二）自贸试验区（洋山，陆域）（1）功能定位凭借毗邻临港地区中心区、重装备产业区和物流园区的区位优势，加强与临港新城各功能区之间的联动发展，充分利用洋山深水港得天独厚的深水岸线和航道条件，依托上海自贸试验区和国际航运发展综合试验区的政策叠加优势，打造成为具有全球竞争力的国际航运服务功能区。