近年郴州市房地产市场调查报告09工程管理14092800279 文健17一、房地产市场环境调查1、政治法律环境（1）房地产开发经营的法律及政策据了解，2011年1月26日，农历小年，新一轮房地产调控措施出台，国务院祭出新的“国八条”。

这是继去年1月、4月、9月之后的第四波调控，在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，其中制定“房价控制目标”和“限购令升级”两大措施将对楼市产生较大影响。

业内人士称，“此次调控力度再次达到新的巅峰”，调控政策全面、找点很准。

新国八条实施时间就是以2011新国八条或新国八条为内容。

对此新国八条执行，房地产权威人士表示，前两轮调控中未落实的部分政策将在2011年更加收紧，这足见中央政府的调控决心。

新国八条股市影响是有的。

号称史上最严的“新国八条”，新国八条具体实施同，新国八条解读：①、各城合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

②、多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。

最新国八条。

③、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

④、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。

⑤、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

⑥、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。

⑦、未如期确定并公布年度新建住房价格控制目标、房价上涨幅度控制目标或未完成保障性安居工程目标任务的地区须要向国务院作出报告，并接受问责；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

⑧、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。

对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

（2）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划①、城市发展规划郴州市新版城市总体规划根据“两城”建设新定位，对郴州未来20年发展进行了科学预测、综合部署和合理安排，是郴州未来20年发展、建设和管理的纲领性文件。

《总体规划》明确到2030年，全市总人口达到560万人，城镇人口380万人，城镇化水平达到65%以上，形成“一核两轴四带”的城镇空间体系。

②、土地利用总体规划郴州中心城区新增“东进优先”的用地总体原则，其发展战略：“南延东进”、西扩北提”，构建一个一体两翼三中心的城市新格局。

2．经济环境（1）地理位置郴州市位于湖南省南部，湘江、珠江、赣江上游，南峙五岭，北瞻衡岳。

地理坐标为东经112°13†～114 °14†，北纬24°53†～26°50†之间。

东西宽194公里，南北长217公里。

东界江西省赣州市，南邻广东省韶关市、清远市，西接永州市的兰山县、宁远县、新田县，北交衡阳市的衡东县、衡南县、常宁县、耒阳市及株州市的炎陵县、茶陵县、攸县。

市区距省会长沙350公里，距衡阳市150公里，距永州市260公里，距株洲市289公里，距广东省会广州市393公里，距江西省赣州市364公里。

郴州市以其独特的地理位置成为湖南的南大门，粤港澳的后花园。

（2）人口2005年（最新第五次人口普查）全市总人口471.0万人。

其中：城镇人口194.5万人，乡村人口276.5万人。

市中心城区人口42.76万人，增加1.24万人。

全市城镇化率为41.3%，提高1.28个百分点。

全市常住人口为442.28万人。

全市人口出生率12.7‟；死亡率6.78‟；自然增长率5.92‟。

（3）经济状况初步核算，08年全市地区生产总值为734.1亿元，比上年增长7.0%；全市城镇居民人均可支配收入13765元，增长10.7%；扣除物价因素，实际增长4.3%；全市全部工业增加值332.1亿元，比上年增长4.1%。

其中，规模以上工业增加值257.1亿元，增长4.9%；全市全社会固定资产投资299.9亿元，增长20.5%。

其中，城镇以上投资237.5亿元，增长22.5%；农村投资62.4亿元，增长13.5%。

全市社会消费品零售总额293.4亿元，增长22.8%，增幅同比加快5.8个百分点。

分地域看，城市零售额163.95亿元，增长25.8%；县零售额52.5亿元，增长20.4%；县以下零售额76.96亿元，增长18.2%。

分行业看，批发业41.2亿元，增长29.4%；零售业188.0亿元，增长21.4%；住宿和餐饮业58.7亿元，增长24.4%；其他5.5亿元, 增长7.8%。

在限额以上批发零售企业零售额中，食品、饮料、烟酒类增长28.5%；服装类增长35.8%；日用品类增长27.3%；石油及制品类增长41.8%;汽车类增长28.5%；家电和音像器材类增长32.5%。

二．房地产市场调查1. 市城区（2009年）房地产市场基本情况（1）房地产开发完成情况2009年市城区房地产开发企业房屋施工面积196.24万平方米；房屋新开工面积80.96万平方米。

全市完成商品房竣工面积142.8万平方米，增长38.25%。

市城区完成房屋竣工面积89.18万平方米，其中住宅用房竣工面积81.21万平方米。

且完成市城区新土地开发面积110.7万平方米。

（2）房地产市场销售情况2009年全市预售商品房115.19万平方米，增加67%。

市城区房地产开发企业预售商品房72.33万平方米，销售金额15.45亿元。

其中预售商品住宅65.61万平方米，预售商业用房5.42万平方米，预售办公用房2.6万平方米，预售其他用房1.59万平方米。

市城区房地产开发企业全年实现销售商品现房31.22万平方米，销售金额6.85 亿元。

至进入2005年后，郴州市商品住宅的销售面积持平或略高于当年竣工面积，这是导致郴州市商品住宅的销售价格增长较快的原因之一。

（3）房地产开发企业资金来源情况2009年市城区开发企业本年资金来源34.02亿元。

其中上年末结余资金3.8亿元，国内贷款10.97亿元，自筹资金11.47亿元，其他资金7.74亿元。

（4）预售商品房供应总量情况2009年市城区发放预售许可证245个，开发企业申请预售房屋面积198.13万平方米，17020套（间）。

许可预售面积185.87万平方米，16789套（间），未许可预售面积12.26万平方米，231套（间）。

其中许可住宅预售面积162.99万平方米，14479套；许可商业用房预售面积18.51万平方米，1291间；许可其他用房预售面积4.37万平方米，1019间。

（5）登记预售商品房情况2009年市城区累计登记预售商品房6418套（间），成交面积80.07万平方米，成交金额19.9亿元。

其中：住宅预售5987套，成交面积74.49万平方米，成交金额17.56亿元。

预售商业用房244间，成交面积2.82万平方米，成交金额1.48亿元，预售其他用房187间，成交面积2.76万平方米，成交金额0.86亿元。

（6）房屋均价情况2009年市城区成交的预售商品房屋均价为2440.18元/平方米，市场定价预售商品房均价为2811.95元/平方米：其中市场定价别墅均价为4819.46元/平方米，市场定价电梯房屋均价3053.7元/平方米，市场定价多层房屋均价2486.56元/平方米。

到2011年7月份，全市房价在全国房价大涨的环境下亦有较大幅度增长，市区商品房均价超过4000，别墅均价超过6000左右。

近期，恒大华府开盘的期房叫价超过5000元/平方米，有些面积大，楼层和位置较好的房价超过7000元/平方米，但看房和订房的人仍然络绎不绝。

（7）房地产抵押情况2009年市城区办理房屋抵押手续9062起，抵押面积207.63万平方米，贷款金额27.14亿元。

其中期房抵押贷款额6.97亿元，现房抵押贷款额16.11亿元，在建工程抵押贷款额4.06亿元。

（8）二手住房交易（登记）情况2009年二手住房成交2267套，成交面积20.81万平方米，成交金额2.45亿元。

其中：房改房屋及经济适用住房上市交易1033套，成交面积8.36万平方米，成交金额0.82亿元，其他产别房屋上市交易1243套，成交面积12.45万平方米，成交金额1.64亿元。

二手非住房成交不多。

三、房地产促销调查在房地产业竞争越来越激烈的今天，房产促销的形式也五花八门，大有百花齐放的势头。

在房地产营销过程中，房地产促销方法的正确运用关系到房产项目的成败关键。

不过，房产促销的花样再多，也有它的基本形式。

那么，房产促销有几种基本方法？它们的具体内容是什么？总的来说，房地产促销的十七种基本形式，便于策划人在实际工作中灵活地借鉴和运用：一、“无风险投资” 促销法；二、购房俱乐部法；三、“购房安全卡”促销法；四、“精装修房”促销法；五、周末购房直通车促销法；六、优惠价格促销法；七、名人效应完美形象促销法；八、环保卖点促销法；九、保健卖点促销法；十、展销会促销法；十一、赠奖促销法；十二、抽奖促销法；十三、先租后卖法；十四、联合推广楼盘法；十五、公益赞助促销法；十六、节庆、典礼促销法；十七、新闻、公关促销法。

这些促销基本形式可以为房产策划人制订正确的促销战略时提供基本指导和启发方向。

但同时需要予以重视的是，如果对销售促进没有适当的控制与监测，它在带来整体销售业绩提高的同时，也会产生一些负面影响，比如降低楼盘的品牌形象，增加买房者对楼盘价格的敏感性，导致房产商注重短期的经济效益等。

所以，作为一个合格的房产策划人就必须在制订促销战略的同时考虑到因地制宜因时制宜的对销售促进进行适当的控制与监测。

如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加，一个楼盘销售周期长达2-3年在许多房产商的眼中已经习以为常。

但是，对于一个新开楼盘而言，由于销售周期的过长，在后续的2-3年时间中，其所面对的营销风险就不断加大。

因此，房地产策划人必须拿出详实可行的销售进程控制计划，其中影响销售进程的重要因素之一就是销售促进。

销售促进，是企业行销活动的一种促销艺术与科学。

是西方营销手段中运用最为广泛的、用以争夺市场和提升销售量的利剑。

狭义而言，是指支援销售的各种活动。

广义而言，凡是以创造消费者需要或欲望为目的，企业所从事的所有活动，均属促销的范畴。