Ic t 1 A I c (1 )i n n
' t
式中：At：第t年还本付息额。
2、借款还本付息表
房地产投资项目的借款还本付息表，提供了
项目的债务状况的财务信息，描述了项目开发经
营过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策
和财务决策、债务清偿能力分析提供了重要依据。
表1 元 序号
借款还本付息表 项 目 合 计 1 2 3
2）协助安排短期贷款 短期贷款主要是用于长期贷款的还本 付息。许多项目贷款的还贷期限和还本付 息方式都是在借贷合同中明确规定的，在 实际运作过程中，很可能会出现无法按还 本付息表规定的时间和额度还贷的情况。 这时就需要根据还本付息表中的数据借助 短期借款来还本付息，避免由于无法按时 清偿债务而导致的财务风险。
表1 元 序号
借款还本付息表 项 目 合 计 1 2 3
单位：万 4 … 8
1
1.1 1．2 1．3 1．4 1．5 2 2．1 2．2 2．3 2．4
借款及还本付息
年初借款本息累计 本年借款 本年应计利息 本年还本 本年付息 借款偿还的资金来源 利润 折旧费 摊销费 其他还款资金
表2 元 序号 1
3）研究资金筹措方案的合理性 一个好的资金筹措方案，既要保证项目 开发及时获得必要的资金，又要把因筹资 而增加的成本费用和因举债而带来的财务 风险尽可能降到最低点。项目的还本付息 表显示了资金筹措方案所决定的融资结构、 筹资成本情况，从而为方案的调整及优化 提供了依据。
综合练习：
某房地产开发项目，建设期为3年。第1年 借款1000万元，第2年借款2000万元，第3年 借款3000万元。项目建设完毕即开始销售，预 计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条 件是：贷款利率为8%，按年计息；建设期结 束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借 款还本付息估算表。
3）衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期累计 盈余资金不应出现负值（即资金缺口）， 它是投资开发经营的必要条件。 主要通过资金来源与运用表进行。
财务分析的基本程序： 1）搜集、整理和计算有关基础财务数据资料。 将得到的投资与总成本费用、销售收入、 利润、税金等一系列财务数据编织成辅助 财务报表。 2）编制基本财务报表。分别编制反映项目的 盈利能力、清偿能力及资金平衡能力的基 本财务报表。
房地产投资与项目管理
主讲：田晓晨 Email:gultw@ 办公室：7-302
知识点回顾：
借款利息的估算： 借款时的利息计算 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年 借款额÷2）×年利率（实际年利率） 还款时的利息计算 等额还本付息
等本偿还、利息照付
①计算Ic ②计算年还本付息额A
6579 0 526 1648 5457
1648 1648
预习内容：房地产投资项目财务分析
财务分析：也叫财务评价。它是指投资 分析人员在房地产市场调查与预测，项目 策划，投资、成本与费用估算，收入估算 与资金筹措等基本资料和数据的基础上， 通过编制基本财务报表，计算财务评价指 标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力 和资金平衡情况所进行的分析，据此评价 和判断投资项目在财务上的可行性。
某房地产项目借款还本付息估算表 项 目 合 计 1 2 3 4
单位：万 …
8
借款及还本付息
1.1 1．2 1．3 1．4 1．5
2 2．1 2．2 2．3 2．4
年初借款本息累计 本年借款 本年应计利息 本年还本 本年付息
借款偿还的资金来源 利润 折旧费 摊销费 其他还款资金 8240
1040 3203 1000 2000 3000 40 163 376 1040 3203 6579
年还本付息额及偿付的本金和利息。
还款时的利息计算
等额还本付息
等本偿还、利息照付
2）等本偿还、利息照付
是指借款人在偿还期内每年归还相等的本金，
同时付清本期应付的利息。这种方式的每期总偿
还额是递减的，因为利息将随本金逐年偿还而减
少，所以，各年之间的本金及利息之和不等。
计算步骤： ①计算建设期末或宽限期末的累计借款本金与未付利 息之和Ic； ②每年偿还本金（含建设期未付利息） 每年偿还本金=Ic/n（等额） ③每年支付利息，其计算公式为： 每年支付利息=年初借款累计×年利率 ④各年还本付息额，计算公式；
财务分析的作用： 1）衡量项目的盈利能力 考察拟投资项目的盈利能力是否达到行 业平均水平或投资者期望的最低盈利水平， 或者是否满足项目可行的要求条件。 主要通过计算财务内部收益率、财务净 现值、投资利润率及资本金利润率等指标 来进行。
2）衡量项目的清偿能力 拟投资项目的清偿能力包括两个层次： 一是项目的财务清偿能力，即项目按期收 回全部投资的能力；二是债务清偿能力。 如有贷款，应考察项目资金偿还期限是否 符合有关规定，项目是否具备所要求的清 偿债务的能力。 主要通过计算投资回收期、借款分析指标的计算与评价。根据基本财务报表 计算各财务分析指标，并分别与对应的评价标准 或基准值进行对比，对项目的各项财务状况做出 评价，得出结论。 4）进行不确定性分析。主要有两种：临界点分析和 敏感性分析，分析项目在不确定情况下的抗风险 能力和适应市场变化的能力。 5）由上述确定性分析和不确定性分析的结果，做出 投资项目财务上可行与否的最终结论。
i(1 i )n A Ic (等同于年金公式） n (1 i ) 1
③计算每年应支付利息 每年支付利息 = 年初借款余额累计×年利率 ④计算每年偿还本金 每年偿还本金=A- 每年支付利息
某房地产投资项目，借款1500万元，
年利率11.7%，要求按年等额还本付息。从
借款当年起，15年内还清本息。试计算每
单位：万 …
N
1
1.1
借款及还本付息
期初借款本息累计 本金 利息 本期借款 本期应计利息 本期还本 本期付息
1．2 1．3 1．4 1．5 2
2．1 2．2 2．3 2．4
借款偿还的资金来源
利润 折旧费 摊销费 其他还款资金
针对项目还本付息表，可进行如下分析： 1）分析项目债务清偿能力 还本付息表显示了项目还本付息的时间 及数额，将还本付息表与项目的利润表、 现金流量表或资金筹措表结合起来进行分 析，可以判断项目的债务清偿能力，避免 财务风险。同时可以根据还本付息表提供 的信息，分析项目负债结构、还贷方式、 负债程度的合理性。