小而全，缺乏公共设施的合理规划。华南板块缺 乏一个整体的协调者。开发商只注重内部环境培 育与社区配套，而周边的环境得不到改善，向公 众开放的公共绿地严重缺乏，封闭式的物业管理， 对城市景观、环境和城市空间结构造成很大影响。
星河湾 丽江花园
华南新城
南国奥园
华南碧桂园
锦绣香江
祁福新邨
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借鉴三：政企合作运营的案例
2000年前后番禺撤县建区，在区政府的权力移交 之前，大批的土地被批出。随后几大房地产巨鳄 2001年在华南纷纷登台亮相，华南板块成为中国 大盘时代的标志。
2001年，上海政府印发了《关于上海市促进城镇 发展的试点意见》，标志着上海开始进入“新城 时代”。开启“一城九镇”政府管理和市场化开 发运作。
鼓励各种投资公司、控股公司、上市公司和自然 人以多种方式，参与试点城镇基础设施与公共设 施的建设和经营，参与试点城镇的开发。对有收 益的基础设施与公共设施，可合理确定服务价格， 实行有偿使用。
在这个鼓励“政企合作”的政策指导下，各路实 力开发商纷纷争抢，力争与政府合作成为每一个 试点镇的“城市运营商”。其中作为比较突出的 例子，松江新城西区7.36平方公里开发及浦江镇 浦江中心城区2.6平方公里示范区的启动都获得了 专家与公众较大程度的认可 。
出于市场优胜劣汰的强大驱动力，华南板块 在无论在施工的组织严密还是在物业质量的 精雕细琢方面，在国内都开了先例。由此所 造成的大盘效应，也成为国内房地产开发史 上的一个里程碑。
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借鉴二：市场自发引导的案例
广东华南板块—笑傲江湖背后的遗憾
华南板块的大盘分布示意
宜居不宜业。在原来的广州市域规划里，把华南 板块作为一个旅游度假区而不是一个卫星城镇。 但是现在这里却成了一个中心居住区，几千亩的 大盘鳞次栉比地挤在几十平方公里的区域内，没 有相关的产业链接，只能安居不能乐业；几十万 居民远离工作、就业地点，造成生活成本过高， 缺乏可持续生活能力；
但是出乎大多数人以外的是，近10年 来，珠江新城的规划和基础投资建设 可以说是起起伏伏。在我国经济持续 高速增长的时期，十年时间不可谓短， 可是这块众望所归的“黄金地块”并 未如预期般火热起来。
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借鉴一：政府越位主导的案例
广州珠江新城—政府应该检讨的四个教训
“小块用地公开招标” 的土地开发模式，使珠江新城虽然有规划，却没有一个统 一的开发模式，没有统一的协调者，导致蓝图难以实施。珠江新城现状只有住宅 楼和大片空地，商务办公楼和商业却难觅踪影，与其“中央商务区核心”的定位 实在相距较远。
广州珠江新城—宏大规划与现实 状况之间的尴尬
当年规划的“中央商务区核心”，现状只有住宅楼和 大片空地，商务办公楼和商业却难觅踪影（上）
珠江新城作为广州CBD核心区的宏伟规划（下）
1992年初，广州市政府决定开发珠江 新城。1993年6月，珠江新城规划确定， 堪称广州当时最先进的一个城市规划。 从开发伊始，在广东这个中国房地产 市场化改革领先的省份中，广州市政 府在规划方案的确定、土地的开发、 资金使用等方面都采用了政府强主导 的方式。
用地规模：6.19平方公里。东区以居住为主，西 区以商务办公为主。人口规模：将容纳17-18万 居住人口，提供近30万个就业岗位。
八个大盘规划用地18平方公里，规划居住人口29 万人。
松江新城西区7.36平方公里开发，其中英式风貌 区1平方公里，打造具有居住、商业、生活、公 建共存的模块。
华南板块在较短时间成为广州的中心居住区，但
政府为了地铁项目筹资，高价卖地，指导的失控。同时开发商的盲目跟进，导致珠江
新城楼盘价格一直居高不下，没有降价空间、失去竞争力和兴奋点。最终导致了双方利益共 同受损。
政府在推出珠江新城的同时，又不断推出“西联、南拓、东移、北优”新的投资 热点，导致开发源耗散。
民间资本没有充分调动，政府力量独木难支。国内外金融财团和大型建设机构没有被
区域开发运营模式
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区域开发运营模式比较
丽江花园 南国奥园
星河湾
华南新城
华南碧桂园 锦绣香江
祁福新邨
典型代表 模式总结 开发背景
开发规模
目前成效
广州珠江新城
广州华南板块
松江新城
政府统管下的越位开发模式
政府缺位的开发商开发模式
政企合作运营的开发模式
1992年广州市政府决定开发珠江新城，并定为广 州未来的中央商务区。以“小块用地公开招标” 来为当时的地铁项目筹资。
按照国有资产授权和市场化运作的模式，建立试点 城镇的多元化投资公司，承担城镇开发建设。试点 城镇可选择一家或几家由市、区县、镇政府出资设 立的城镇投资公司或建设开发公司，并吸纳国内外 企业等社会资金参股入股，以投标发包等社会化开 发方式，完成突进式开发建设。
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借鉴三：政企合作运营的案例
上海一城九镇—政企合作成效显著
当年规划的“中央商务区核心”，现状只有住宅 区内产业支撑，带来很大交通和配套压力。另外 英式风貌区充分展现英国的居住理念和市镇风
楼和大片空地，商务办公楼和商业却难觅踪影。 各自为政的小而全配套和封闭式物业管理，对城 情，现已成为上海最瞩目的高尚住区之一。
市景观、环境和城市空间结构造成很大影响
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借鉴一：政府越位主导的案例
上海一城九镇—开发体制的创新
2001年，上海政府印发了《关于上海市促进城镇 发展的试点意见》，标志着上海开始进入“新城时 代”。开启“一城九镇”政府管理和市场化开发运 作。
一城九镇即松江新城和安亭、罗店、朱家角、 枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个中 心城镇，是上海加快新城建设的重要举措
建立多层次城镇建设的推进管理体系。建立由常务 副市长为组长、分管副市长为副组长的市试点城镇 发展推进协调小组，实行试点城镇建设的统一领导 和协调管理。
引进，政府调控城市土地这只“有形的手”没有充分发挥作用
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借鉴二：市场自发引导的案例
2000年番禺撤县建区，在区政府的权力移交 之前，大批的土地被批出，但是政府并未意 识到在土地批出之前对这个地块
广东华南板块—大盘开发的样板地
2001年，星河湾“五一”推盘打响华南板块 第一枪之后，广州开始出现大规模的郊区化 置业趋向。相关数据显示，2001年广州的销 售十强中，有七强来自番禺区。位于广州和 番禺接壤的那带荒地，一下成为房地产开发 商趋之若骛的热土；