城市进入性研究框架（参考）
第一部分：整体投资环境分析
一、城市/区域属性研究（此部分仅针对全市型研究，如专题为区域研究，则以区域研究为重点，说明与全市的关系）
1、城市结构、尺度和行政区划
2、城市功能区域划分（主要商务区、主要商业区和产业园区概况）
3、城市规划总体布局及发展战略（包括新的城市副中心等）
4、城市核心发展趋势（带时间轴的重点发展片区及各片区职能规划）
5、城市政治发展背景（细分层级，国家级/市级/区级政策，例如：国家级新区，领导人更替等）
6、城镇化率及变化
7、重点旧城改造区域及进度（如果有的话）
8、城市资源（景观资源、历史资源、人文资源）
9、城市交通现状及带时间轴的未来交通规划
二、城市/区域宏观经济研究
1、城市/区域GDP发展及与周边其它城市/区域的比较（仅限我司暂未进入城市/区域）
2、城市/区域产业结构分析（此部分仅针对全市型研究，如专题为区域研究，则以区域研究为重点，说明与全市的关
系）
（1）支柱性产业
（2）增长最快的产业
（3）产业园区情况（规模能级、发展现状）、重点产业/重大企业（500强企业等等），未来规划升级情况
3、城市/区域人口分析（近三次人口普查，此部分无论全市还是区域研究，均要对全市及区域人口进行数据分析）（1）城市人口分布地图（以街道标注热力图）
（2）城市人口迁徙地图
（3）城市/区域户籍人口、常住人口、外来人口比例及走势
（4）出生人口（考虑二胎政策）
（5）首婚年龄、首胎年龄
（6）整体年龄趋势（老龄化率、少儿抚养比等……）
（7）劳动适龄人口
（8）学龄人口及小学入学人数
（9）高校毕业生等级划分、毕业生数量、留本地的比例等
（10）中高收入人群聚集地
（11）城市/区域未来人口预判
（12）产业迁徙与城市更替对人口变迁的影响（徐州、苏州、宁波必做，其他城市选做）
（13）伴随购房决策人的变化（本地人与新移民、老年人与年轻人…），不同人群在购房区域选择，购房逻辑/驱动力上的变化（徐州、苏州、宁波必做，其他城市选做）
4、购买力
（1）人均可支配收入变化走势及支出构成
（2）房价收入比
（3）住房自有化率
（4）房租/房价比（二手房活跃程度）
（5）人均居住面积
第二部分：整体房地产市场分析（若为区域研究，此部分仅为该区域市场研究）
1、城市房地产相关政策发展历史及对应的市场影响
2、2012年以来土地市场（宅地）成交量价分析
3、2012年以来住宅供应成交量价分析
4、2012年以来商品住宅存销分析
5、结合全市未来的土地出让计划，对土地缺口进行分析和预判（住宅成交与土地成交剪刀差关系）
6、全市层面年度top 10销售榜单（按照销售面积、销售金额等）
7、整体住宅市场预测
（1）供应量预测（仅反应广义库存，对未来年化供应难以形成判断），建议从房地产开工量等角度进行预测2015年以来成交土地的潜在供应量（成交土地，包括已开发土地和未开发土地）
项目潜在供应量（区域、项目个数、项目体量和套数）这个指标很难统计
（2）需求潜力预测（人口增长率、旧城改造、人均住房面积的增长、城市化进程等方面）建议增加一个维度，结合过往政策影响下的市场表现，对目前政策之下的需求走势进行判断。

第三部分：板块市场分析（城市研究以区为颗粒度，区域研究以板块为颗粒度，定性为主，定量为辅）
1、板块划分板块及房产发展历史
2、提供全市/全区的板块价值地图
3、板块概述
（1）板块土地属性品类、板块产品、板块价格和客户基本特征
4、板块属性分析
（1）板块区位、板块组成及内部价值梯度、道路交通、生活配套、板块资源与特性、涉及板块的规划利好
（2）板块规划及发展趋势
5、板块市场分析
（1）土地市场：历年土地成交量价走势、16年至今宅地成交具体信息、土地存量与土地出让计划（最好剔除保障房用地）
（2）住宅市场：历年供需量价走势、市场存量（狭义存量与广义存量）、产品与客户特征（着重客户变化趋势）（2）板块格局（板块自身价值标签、基于当前土地市场以及板块间价值梯度等因素，在价值圈层中，重新定义该板块未来的价值地位）
6、总结：从城市面、市场面对板块横向对比，进行档次划分
第四部分：客户研究（定性调研）
城市进入性研究以专业人士访谈为主，对客户现状需求及购买逻辑的变化做了解，包括但不限于以下内容：
1、城市/区域的特征，发展过程/历史脉络
2、客户对品牌的认知（区域品牌进驻度如何，客户对品牌认知程度及溢价能力如何）
3、客户对面积需求的特征及发展历程（此处可不做区域划分，将客户分类为基础、改善、品质、高端，如：各层级客
户目前主流需求的面积段及变化情况）
4、客户购房关注点（各个城市结合自身客户，不同层级客户针对生活习惯、爱好品味不同，购房时特别的关注点，如
区位、品质、交通、配套、品牌、物业、升值潜力等，如：该城市客户好面子，更喜欢大的客厅而不是卧室）
5、建筑风格/景观偏好（客户是否敏感，是否有倾向性偏好）
6、精装修发展阶段与客户接受度（该城市什么时候开始出现精装修产品，精装修的接受和成熟程度处于什么水平，是
否还能发展及做出溢价）
以上内容各城市可各自深化删减，建议做中观面的研究，不建议往产品细节上深究。

需总结以客户产品需求特征、核心关注要素、不同类型客户购买逻辑/购买动因等方面为主，以及未来客户属性变化导致的客户需求变化的趋势。

另，徐州、苏州、宁波此次除对城市研究外，还将对客户进行深入研究，建议进行有效客户深访。