甜城传统工业没落，新兴工业已初具规模，发展良好；当前GDP基数小， 增速快，年均保持在20%以上，2011年GDP为854.68亿元；政府财政收 入低，财政赤字，2011年财政收入与支出相差近百亿。
第二产业主导，比重持续增加，城市处于大力建设发展期，2011年一产、 二产、三产的比值为16.3:62.5:21.2。
经 1、经济增长乏力，“稳增长”存在压力。
济 增
2、为刺激经济降准降息，经济回升有限，却间接利好楼市。
长 3、严控楼市误伤合理需求，地方政府土地财政畸变前行。
积极财政政策与 稳健的货币政策 将为主备调控反弹环境。
市 调
2、经济稳增长加大对投资的需求，地方政府积极微调， 变相促进楼市回升企稳，短期内走势平稳持续。
内江市房地产市场 调研报告
市场研展篇
宏观及区域市场 项目本体
竞争对象分析 商业市场机会
项目定位
宏观环境 内江环境 市场走势 研判小结
宏观环境
经济增长乏力，楼市量价回升后企稳，政策、金融重在维稳。
2011年9月以来CPI与PPI走势图
8.00%
102
6.00%
100
4.00%
98
96
2.00%
94
出让地块容积率指标基本在2.5-3.5之间，楼面地价在400-2000元/㎡左右不等，本案土地成本较低，在市 场竞争中有较为明显优势。
市场供销
市场供大于销，后市供应量或进一步加大。
2011 年 内 江 房 地 产 市 场 供 需 双 高 ， 供 销 比 为 1.04，基本平衡。
2012年1-10月，市场成交下滑，市场供应虽与 2011年同期基本持平，但推售楼盘数量较少。年底 将迎来一轮推售高峰期，预计有翡翠国际社区、金 科中央公园城等多盘入市，预计全年供应量大于 2011年。
人口
2011年年末户籍人口为426.1万人，而常住人口为370.3万，低于户籍人 口，为人口外溢型城市。
收入水平
2011年农民人均纯收入为6638元，城镇居民可支配收入为16602元，年 增长率基本保持在10%以上。
一级市场 2010年至今出让商住用地建筑面积达420万㎡，后续市场竞争激烈。
2010年至今（数据截止2012年10月），内江主城区（市中区、东兴区）共出让商住地块26幅，总建筑面 积达420.68万㎡。土地作为政府的主要财政收入，预计后续土地市场将进一步放量。
2011.8 2011.9 2011.10 2011.11 2011.12 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8
经济环境
政策环境
金融环境
市场环境
2012 年 上 半 GDP 增 速7.8%，经济增长乏 力。“稳增长”面临 巨大压力。经济制约 楼市成交，但以提供 货币及房地产政策略 松的空间。
40亩的工业用地打造公园绿化，弥补项目在资源景观上的不足， 同时改变客户对项目周边环境的认知。
一期
英 伦 世 家
个案分析
恒 达 · 荷 香 苑
以星级酒店提升项目形象； 在项目景观打造上略显不足，产品性价比较低。
二期
个案分析
作为内江最大规模项目，占据优势地段、景观资源，楼盘 品质高；部分户型朝向不佳。
二房产品去化情况最优，多
数楼盘产品有较大尺度的面
客群特征
竞争分析小结
积赠送。
个案分析借鉴
内生型市场，城区客户与 下辖乡镇客户占比相当，购房 基本为自住及改善需求。购房客户 主要为个体户，机关事业单位及返乡置 业客群。
项目应注重规划设计，打造小区 内部景观，使项目更具品质、形 象，完善自身的配套，满足客户 基本的生活居住需求，在市区繁 华路段设立接待点，弥补项目工
价格走势
房价迈入“5”时代，近期住宅价格走势较平稳。
主城区近几年房地产处于快速发展时期，住宅价格上涨明显，价格从2008年低谷的不 足2000元/㎡均价，上升到2010、2011年4000元/㎡左右。
从2011年6月开始，房价正式迈入“5”时代，市场成交价格维持在5200-5700元/㎡之 间，价格较为平稳。
➢衍生商圈：紧靠成熟商圈，作
为成熟商圈的补充，商业发展标
本
准较高，出现小型商业综合体。
案
➢新区商圈：依托城市规划及商 住小区的大力建设，出现较多的 沿街社区底商及小商业体。
新区商圈 成熟商圈
润江西岸
一梯八户
恒达·荷香苑
一梯七户、一梯八户
英伦世家
一期高层一梯六户（非公寓）
星耀·香颂湖
一梯八户
翡翠国际社区
一期高层一梯四户、一梯六户
金科中央公园城
一期高层一梯六户
和都国际
一期高层一梯四户
产品及去化
市场产品供应以二房产品为主，其次为三房；从产品去化来看，2 房改三房产品去化最优，其次为三房、二房产品。
项目概况
超30万㎡规模项目，将以高层建筑形态为主。
项目区位：位于内江市市中区的城西工 业园区，紧挨建设中的汉渝大道。
项目指标：项目由两地块组成，总占地 约10万㎡，建筑面积约31万㎡，容积率 为3.08，产品规划形态将以高层为主。
规划净用地66682㎡（约100亩）
规划净用地33340㎡（约50亩）
研判小结
对宏观及区域房地产市场的基本看法和判断： 政策维稳，楼市趋稳，内江楼市处于大力发展时期，土地市场
供应量大，后市竞争加剧。目前内江主城区市场供应量略高于销售 量，住宅价格走势较平稳。
市场研展篇
宏观及区域市场 项目本体
竞争对象分析 商业市场机会
项目定位
区域规划 项目概况 项目价值点 项目欠缺点
区域规划
构建一心两廊、三城多片， 本案位于城西新城区的现代物流及产业发展区。
塑造以沱江为轴线的沿江网络化组团式布局，充 分利用优势资源，做大做强中心城区。构建“一心 两廊、三城多片”的空间结构。 一心两廊： 一心：城市核心（旧城区商贸服务中心和东兴现代 服务业及行政文化中心）。 两廊：指沱江南北向生态廊道和串联长江森林公园、 城市绿心、黄河湖风景区的东西向生态廊道。是内 江城市最重要的生态本底格局。 三城多片： 三城：包括一个主城区和两个产业新城。 多片区： 含旧城区、谢家河、高铁高桥、邓家坝、城西、白 马、乐贤、椑木等功能片区。
项目价值点
临片区行政中心，周边规划配套完善； 50亩工业用地规划附属公园，弥补项目绿化、景观上的不足。
规划价值：临片区行政中心，同时， 周边规划教育、商业等资源。
自身价值：开发商将划50亩海德科 技工业用地作为本项目的附属公园。
汉渝大道 购物广场
附属公园 本案
片区行政中心
中学、小学
项目欠缺点
从市场楼盘来看，目前市场公开楼盘的存量为177万㎡，从2010 年至今的土地出让未开发体量约250万㎡，后市竞争激烈。
2012年
2013年
2014年
2015年 2016年以后
英伦世家（计容总建14万㎡，剩余商住约13.1万㎡）
本案
恒达·荷香苑（计容总建约12万 ㎡，剩余住宅约2.8万㎡） 翡翠国际社区（计容总建47.2万㎡） 和都国际（计容总建18.6万㎡,剩余16.1万㎡）
项目定位
区域市场分析 个案分析借鉴 竞争分析小结
竞争板块
城西工业园区
市中区旧城区土地开发殆尽，往西北及东南扩张； 东兴区集中发展东兴片区，地产高标准发展，竞争激烈。
内江中心城区依据行政区域可分为市中区与东兴区。 市中区： 旧城区：可开发土地较少，生活配套完善，代表楼盘 有世纪滨江、揽景苑、上上东方。 城西综合居住功能区：紧邻城市中心，近享城市配套， 代表楼盘有恒达·荷香苑。 城西工业园区：依托片区发展，房地产起步阶段，代 表楼盘有英伦世家、润江西岸。 乐贤片区：景观、环境资源优越，品质开发主导，代 表楼盘有金科·中央公园城。 东兴区： 东兴片区：城市新城区，房地产如火如荼，高标准规 划设计，代表楼盘有翡翠国际社区、和都国际、绿岛 银座、海棠雅居。 高桥、高铁片区：依托城市规划发展及靠近区政府， 地产处于发展阶段，代表楼盘有宝森兴城。
楼盘诉求
强调楼盘地段、资源配套、园林景观，项目自身卖点较少。
楼盘概况
单盘一批次房源推售量主要在300-500套左右，均价在40006000元/㎡，去化速度较缓慢，年底将有一波推售高峰期。
高层建筑主导，早期项目多为一梯六户、八户设计，降低公摊面积，
建筑形态 近期项目多采用一梯六户、四户设计，由追求使用率向品质过度。
公共出行、商业配套不足，教育资源薄弱； 周边多为工业厂房，影响形象。
城西工业园区虽从1992年开始设立，但 真正建设主要为近几年时间，目前园区多 处于规划建设中，配套较为薄弱。
项目周边多为工业厂房，有少量污染， 同时对项目形象有一定影响。
目前项目土地还未交付，地块内部还有数十户的居民未拆 迁安置，土地未平整。
一
翡 翠
期
国
际
社
区
个案分析
金科地产为内江第一个全国性的地产商，品牌有较强的号 召力；市区繁华路段设立接待点，易积蓄客户。
金
一期
科
·
中
央
公
园
城
竞争分析小结
市场竞争
市场公开楼盘的存量为177万㎡，从 2010年至今的土地出让未开发体量 约250万㎡，后市竞争激烈。
产品及去化
高层建筑多为一梯多户设计，市场产 品供应以二房产品为主，其次为三房，
控
3、楼市保刚需、抑投机，定向宽松原则不变，长效性措 施将逐步出台。
重点改革房地产税， 房产税合法及合理性
仍有待论证。
成渝之心，工业改革初具成效，增速快；二产主导，城市处于大力建
内江环境 设发展期，房地产机遇大；人口外溢，带来较多的返乡置业客群。