而动态分析方法就考虑了不同时点上发生的资金的时间价值，在 计算项目的投资经济效果时，将不同时点上发生的资金折算成同一 时点上的价值，从而不仅可以更加客观真实的反映项目的投资经济 效果，并且使不同的投资方案和不同项目的经济效果具有了可比性 。
房地产投资分析（2012修订版）
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3.1 资金的时间价值概述
专题3-1
对资金时间价值的再认识
问题思考：
1、你是怎么理解资金时间价值的？资金的时间价值与哪 些因素有关？
2、现实生活当中，普通投资者（他们并没有学过投资的 相关知识）在计算和衡量投资价值时，是怎么体现和考虑资金 时间价值的？
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3.2 复利终值与现值的计算及其应用
年
1
半年
2
10%
季
4
月
12
日
房地产投资分析（2012修订版）
365
10% 5% 2.5% 0.833% 0.0274%
年实际利率
10% 10.25% 10.38% 10.47% 10.52%
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3.2 复利终值与现值的计算及其应用
3.2.2 复利终值计算及其应用
1. 复利终值的计算
复利终值（ F ）也称将来值 、未来值。指发生在某一时间序列终
F P (1 i)n
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3.2 复利终值与现值的计算及其应用
3.2.1 利率与计息方式
例3-2 在上例中，如果是复利计息，则三年后的本利为：
F 10000 (1 3.27%)3 11013 .4 (元)
3.实际利率与名义利率 实际利率和名义利率的关系：
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3.2 复利终值与现值的计算及其应用
3.2.1 利率与计息方式
例3-1
存入银行10000元，定期三年，年利率为3.27%，三年后本利 为：
F 10000 (1 3 3.27%) 10981 (元)
（2）复利计息 复利法是把每一计息期的本利和都作为下一计息周期的本金
，因此不仅对本金计息，对利息也计息，也称“利滚利”法。
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3.2 复利终值与现值的计算及其应用
例3-5
3.2.2 复利终值计算及其应用
计算例2-4中8年后的终值，经查表，得：
(F / P,i, n) F / P,10%,8 2.144
Fn P 1 in P F / P,i,n
10000 2.144
21440元
考虑到名义利率和实际利率之间的关系时，我 们可以得到修正后的复利终值计算公式：
Hale Waihona Puke 11607 .5元房地产投资分析（2012修订版）
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3.2 复利终值与现值的计算及其应用
3.2.2 复利终值计算及其应用
2. 复利终值计算的应用
例3-7
对过去几年里同类房地产的出售价格进行调查，结果显示，房地 产的价值平均每年递增3%，如果这种趋势持续下去，那么，一幢 今天价值750000元的房产10年后将卖多少钱？
i实
1
i名 m
m
1
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3.2 复利终值与现值的计算及其应用
3.2.1 利率与计息方式
例3-3
一笔资金为1000元，年利率为10%，试计算计息周期为一年 、半年、三个月、一个月的年末本利和实际利率。
实际利率和名义利率的关系：
（1）当计息周期为一年时，名义利率和实际利率是相等的；计息 周期短于一年时，实际利率大于名义利率；
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i
nm
Fn P 1 m
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3.2 复利终值与现值的计算及其应用
3.2.2 复利终值计算及其应用
例3-6
某人在银行存入10000元钱，存期3年，年利率为5%，按季计息复 利，计算第3年后的终值。
F3
P 1
5% 34
4
10000 1.16075
资金的时间价值是投资分析中的一个重要概念和理论依据。资金 的时间价值受多种因素的影响，即使在不考虑风险和通货膨胀因素 的情况下，资金在不同时间点的价值也是不同的。
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3.1 资金的时间价值概述
3.1.2 资金时间价值在房地产投资分析中的应用
依据是否考虑资金的时间价值问题，我们把房地产投资分析的方 法分为两种，一种是静态分析方法，一种动态分析方法。静态分析 方法就是在计算房地产投资的经济效果时，不考虑资金的时间价值 ，只是将各期发生的支出和收入进行直接的简单加减乘除运算，以 获得需要的静态经济指标。
3
资金的时间价值计算及其应用
房地产投资分析（2012修订版）
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本章能力要求
（1）能够正确理解和掌握资金时间价值的含义及其在房地产投资分析 中的应用；
（2）能够正确理解和掌握复利终值和复利现值的计算及其在房地产投资 分析中的应用；
（3）能够正确理解和掌握年金终值和现值的计算及其在房地产投资分析 中的应用；
点的资金值（收益或费用），或者把某一时间序列其他各时刻资金折 算到终点的资金值。
例3-4
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Fn P 1 i n 或 Fn P F / P,i, n
一笔本金为10000元，按复利年利率为10%，则1年后 该笔本金的终值为：
F1 P 1 in 10000 1 10%1 11000 元
3.2.1 利率与计息方式
1. 利率 单位时间内增加的利息与原金额之比，用百分比表示，称为利
率。计算公式为：
利率=（单位时间内增加的利息÷原金额）×100%
2. 单利计算与复利计算 （1）单利计息
单利计息是指对本金计利息，每一计息周期末的利息不再计利息。 其计算公式是：
F P (1 n i)
房地产投资分析（2012修订版）
（2）计息期越短，计息次数越多，实际利率越高； （3）名义利率无法完全反映资金的时间价值，实际利率才真实反 映资金的时间价值。
房地产投资分析（2012修订版）
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3.2 复利终值与现值的计算及其应用
例3-3
3.2.1 利率与计息方式
年名义利率(r)
计息 期
年计息次数(m) 计息期利率(i=r/m)
（4）能够正确理解和掌握递延年金与永续年金的计算及其在房地产投资 分析中的应用。
本章重点
（1）复利终值和复利现值的计算 （2）年金终值和现值的计算 （3）递延年金与永续年金的计算
本章难点
资金时间计算在房地产投资分析中的应用
房地产投资分析（2012修订版）
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3.1 资金的时间价值概述
3.1.1 资金时间价值的概念