上海市调报告招商部2017年8月环贸iapm （2017.8.9）开发商新鸿基开业时间2013.10.31总建面30万平方米商业面积12万平方米停车位800个首创高端潮流购物新热点环贸iapm 商场属于上海环贸广场大型综合发展项目之一，商场面积逾12万平方米，云集238个国际级高端潮流品牌，以高端时尚及潮流作为市场定位，成为上海首个糅合“品味生活杂志”及“夜行消费购物模式”于一体的i 世代高端潮流商场。

配以崭新震撼感观的IMAX 影院、环球星级餐饮食府、品味生活超市及多元化的创意推广活动，为沪上引入独特的i 世代购物新体验。

iapm 商场位于浦西淮海中路的尊贵地域，可经由复兴东路、人民路和延安东路三条隧道往来浦江两岸。

商场贯通地铁1 号线、10 号线及兴建中的12号线，为三条主要地铁线的交汇处，出入口与商场直接连系；由商场前往虹桥机场及浦东机场亦瞬间即达，交通便捷。

区位--------------------------------------------------------------------------------------iapm 所处淮海路属于上海传统商业核心商圈，中高端商业项目林立。

一、二线国际品牌布点也较为密集；iapm 关于时尚及潮流元素的精准把握，使得其在该竞争性商圈成功突围，并迫使周边传统百货卖场做出转型升级改变。

交通--------------------------------------------------------------------------------------项目位处交通陕西南路站盖，地铁1号线、10号线、在建的12号线在此汇合实现零换乘。

配合复兴中路、人民路、延安东路三条隧道，南北高架及延安高架，交通路网纵横大上海.周边设施--------------------------------------------------------------------------------------酒店：城市酒店，锦江之星银行：招商银行百盛ATM 机，工商银行陕西南路支行，交通银行徐汇区中心医院ATM 机，建设银行巴黎春天ATM 机商场：上海九海百盛，香港新世界百货上海巴黎春天淮海店，二百永新，久光百货，新华联商厦，淮海国际广场区位分析环贸iapm 楼层定位环贸iapm商场餐饮品牌一览中式餐饮-粤菜利苑L4 客单价：250-350元大董L6 客单价：300-450元港丽LG2 客单价：100-130元太兴L5 客单价：80-90元潮民点心L5 客单价：70元稻香L3 客单价：100-150元囍艺L5 客单价：80-90元7家粤式餐厅中，，客单价从几十到几百，从粤式酒楼到港式茶餐厅。

中式餐饮-其他地方菜系川菜，孔雀皇朝，L6 客单价：200元中式简餐，乐新皇朝，L6 客单价：100元湘菜，古意，L6 客单价：130元杭帮菜，金牌外婆家，LG2 客单价：90-100元中式简餐，鼎泰丰，L6 客单价：180元上海菜，老吉士，L3 客单价：190元中式简餐，正斗，L5 客单价：80-90元除了7家粤式餐厅外，另有8家地方特色中餐：3家中式简餐：鼎泰丰、乐新皇朝、正斗；川菜、湘菜、杭帮菜、上海菜、台湾菜各一家台湾菜，鹿港小镇，LG1 客单价：80-100元意大利餐厅，BANG，L5 客单价：150-180元意大利餐厅，GAIA：2，L6 客单价：150-200元法式餐厅，THE CUT，L5 客单价：250-300元牛排，莫尔顿牛排海鲜坊，L5 客单价：700-800元1921 GUCCI，L4 客单价：300-350元TWG，L2 客单价：150-250元KABB，LG1 客单价：150-180元Frank”s Steak & Seafood，L4 客单价：120-150元8家西餐，客单价中高以上，集结各式西式正餐、休闲餐吧。

日本料理隐泉，L4 客单价：150-220元千两，L4 客单价：180-200元炎丸居酒屋，L5 客单价：180-250元i 烧，L6 客单价：50-80元孙三郎，L6 客单价：60-80元面屋武藏，L5 客单价：60-70元一风堂，L5 客单价：60-70元日本料理多达8家，涵盖传统日料、铁板烧、日式简餐等，客单价处于中低水平。

白熊咖喱L5 客单价：70元东南亚料理东南亚料理4家，包括两家新加坡菜和1家越南菜及1家潮泰意菜新加坡菜，新肴珍宝海鲜L5 客单价：400元潮泰意菜，灰狗L5 客单价：160元新加坡简餐，三巡L5 客单价：50-70元越南菜，小金牛，L5 客单价：100元休闲餐饮 IAPM休闲餐饮多达25家，涵盖咖啡、甜品、茶饮、酒水吧等，品类丰富，分布在 商场各个楼层，以LG2最为集中，代表品牌有Annvita、COVA、GODIVA、哈根达斯、 布歌东京、蔡嘉法式甜品、StayReal café、星巴克等，深受年轻人欢迎。

以下为部分品牌展示：菜品分析餐饮业态占比（品牌数）25.00% 41.67%中式餐厅 西式餐厅 日本料理 东南亚餐 厅 休闲餐饮13.33% 6.67% 13.33%分析：休闲餐饮占比最高，高达 41.67%，有多家咖啡、甜品、水吧， 其次是中式餐厅，占比25%，西式餐厅 与日本料理占比相同均为13.33%，东 南亚餐厅占比最少，只有6.67%。

菜系细表项目总结 定位时尚高档、有特色的餐饮品牌、引领夜间消费潮流 定位时尚高端： -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1、iapm的内部装潢、设计、色调等都更年轻，给人以放松轻快的的感受； 2、招商定位高端年轻时尚。

项目周边商业如百盛和巴黎春天定位中档，与淮海路 档次不符，iapm引领潮流消费，提升了淮海路档次。

餐饮人气爆棚： --------------------------------------------------------------------------------------------1、弥补了淮海路西段高端时尚餐饮的空缺：周边白领就餐地点少且缺少咖啡甜 品； 2、餐饮品牌较有特色：大董、孔雀、利苑、金牌外婆家、鼎泰丰、小金牛、正斗 等，以及蔡嘉、GODIVA、MIZZI、StayReal café等甜品饮料。

引领夜间消费潮流： --------------------------------------------------------------------------------------------iapm填补淮海路没有夜间消费商业中心的空缺：营业时间是10时到23时，比其他购 物中心晚1个小时，个别餐饮店铺将营业至凌晨4时上海兴业太古汇（2017.08.09）项目情况项目：上海兴业太古汇 开发商：香港兴业国际、太古地产 商圈：静安区南京西路核心商圈 地址：上海市南京西路789号 开业时间：2017年5月4日（试营业） 商业楼层：LG2-L4 商业面积：98700㎡ 停车位： 1200个项目情况 城市地位：兴业太古汇地处南京西路黄金商圈，是魔都新兴崛起的时尚地标，汇集了潮 流、复古、文艺、奢华、酷炫的元素，打造出年轻时尚的城市综合体。

 商业品牌定位： 融合美食、娱乐、购物的时尚中心点，全天候展示绚丽生活新节奏。

 建筑特色：兴业太古汇的项目外观为欧洲街道式外立面设计，与古建筑保持一致的风 格，如此复古欧派建筑将成为传承上海历史文脉的时尚地标。

 综述： 1.兴业太古汇项目由香港兴业国际集团和太古地产有限公司按50:50比例共同投资、拥 有兼管理运营。

地处上海浦西静安区南京西路商圈核心优越地段，为一个融合了购物中 心、办公楼、酒店及酒店式公寓的超级城市综合发展项目。

2.上海兴业太古汇占地面积约6.3万平方米，总楼面面积约为32.2万平方米。

融合了一 个约10万平方米的时尚购物中心，两栋逾17万平方米的甲级办公楼，三家精品酒店和 酒店式公寓，以及超过1200个停车位。

项目与地铁13号线无缝连接，毗连与2号线及 12号线，与延安高架和南北高架路近在咫尺，尽享四通八达的地利优势。

总体规划室外环境餐饮品牌一览具体楼层餐饮分布（LG2）小南洋 东南亚料理 客单价：80元必品阁 韩国料理，客单价：80元LG2WOOD BAKER蛋糕，客单价：30元撷 日式料理，客单价：80元LG2层餐饮总共有10家，主要以西洋简餐及轻餐饮类为主，外婆家旗下日式餐厅品牌 撷尚未开业；此外LG2层还有全国最大的city’super生活超市。

具体楼层餐饮分布（LG1）外婆家穿越 杭帮菜，客单价：65-80元GODIVA 甜品，客单价：90元LG1翠园 粤菜，客单价：300元Let’s Taipei 台湾菜，客单价：110元LG1层餐饮总共有10家，其中以传统中餐及轻餐甜品为主，其中翠园、外婆家及Let’s Taipei等3家餐厅为该楼层的主力大餐；翠园及翠园的旁边是12号线的地铁接入口。

具体楼层餐饮分布（L1）外婆家穿越 杭帮菜，客单价：65-80元L1L1层餐饮总共有6家，主要以轻餐饮为主，分别为酒池星座、Chikalicious Dessert Bar、COVA、Let’s Burger&Lobster、巴黎白、星巴克臻选咖啡烘焙工坊。

其中酒池星 座威士忌酒吧是落位于商场动线末端，且有大门可通向写字楼；仅酒池星座已开具体楼层餐饮分布（L2）老吉士 上海菜 ，客单价：200元L2L2层餐饮目前仅有一家，为老吉士，位于该楼层动线末端；餐厅主打传统上海菜。

餐厅目前尚未开业。

具体楼层餐饮分布（L3）鼎泰丰 台湾菜，客单价：150元尚莲 泰越料理，客单价：200元L3喜茶 茶饮，客单价：30元冰达人 冰馆，客单价：80元L3层餐饮共有9家，分布在楼层两个端口及客流接连处，两个端口主要放置如鼎泰 丰、尚莲等大餐，客流连接处放置喜茶、冰馆等人气轻餐厅。

L3层的喜茶及冰馆给 该楼层带来了大量的年轻客流。

具体楼层餐饮分布（L4）L4小山日本料理 日本料理，客单价：250元上海总会 上海本帮菜，客单价：390元L4层餐饮共有3家，分别为小山日料、上海总会及umi,其中小山日料处于试营业状 态，umi尚未开业。

小山日料和上海总会共享一部上扶梯，且门外是L4的空中花园。

菜品分析餐饮业态占比上海兴业太古汇餐饮菜品个数占比 分析：上海兴业太古汇的餐饮主要以各国饕餮 料理及人气轻餐为主。