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房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。
政策风险
政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房
地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。
土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，
如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：
新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）
面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地
产 供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，
来相应调整开发策略和市场战略。
金融政策主要包括两个方面：加强商业银 行信贷管理和控制流动性。从2003
年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加
强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商 业银行金融风险的角度出发，规
范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地
产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行 提高存款准备金率、上调
存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。
针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增 值税进行
清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障
办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行 政
规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。

经济风险
根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期 通胀和通货膨胀与房地
产业发展也存在一定的关联性。房地产业是重要的宏观经济组成部分，与宏观经
济互为影响。当经济上行时，对房地产业来说经济风险较小； 一旦经济出现不
确定性或隐患，房地产企业应及时监测市场并对背后原因进行分析，从而采取措
施减轻经济下行风险带来的损失。如2007年年底、2008年年 初美国次贷危机
初现时，国内房地产市场销售疲软，某大型房地产开发企业对全国房地产形势进
行分析并做出判断，房价已经严重背离居民收入和需求，房地产市场 将面临较
大的需求疲软危机。此后，该企业对全国主要地区住宅项目价格进行了调整。当
次贷危机真正对国内房地产市场产生影响时，该企业由于及早判断市场形 势，
果断采取相应措施，减少了经济下滑给自身带来的损失。可见，经济风险需要企
业对市场进行长期监测，并做出正确的判断。
市场风险
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成本风险。房地产开发项目成本主要由土地成本、建造成本、前期工程费、管理
费、利息及相关税费等构成，其中比重最大、影响最大的三个因素为土地成本、
建 造成本和人力成本。土地成本取决于房地产业和房屋销售价格的景气度，企
业可根据市场情况进行选择。建造成本因在不同城市、不同区域而不同，同时也
随着原材 料价格的变化而变化。根据中国社科院金融研究所的研究，钢材等房
屋建筑原材料价格上涨会导致房价上涨，但房价上涨的时机还需要看市场。当房
价处于上升通道 时，原材料价格转嫁到房价中会比较容易，也会比较快；若房
价出现下跌，原材料价格转嫁到房价中就比较困难，开发商只能自己消化这部分
上涨的成本。因此，房 地产开发企业应积极应对上游原材料价格波动风险，以
增加房地产开发项目的收益，减少自身的损失。
销售价格风险。房地产企业在获取土地、进行项 目投资时往往只对未来1—3
年房地产市场形势进行分析判断，而房地产项目真正实施的时间跨度可能会更
长，到项目预售时市场或许已经发生较大变化，较长的时 间跨度使房地产销售
项目面临着价格变动的风险。如突发政策、金融危机、经济衰退等均会对房地产
项目价格产生影响。
资本市场融资风险。房地产企 业多数是借助银行贷款等外债开发和建设房屋，
然后通过售房回收资金偿还贷款，是一种高负债、低现金流的状态。在房地产需
求旺盛、销售状况良好的情况下，这 种运作是比较合算的，房产出售率高，房
地产开发企业可以迅速回笼资金，企业即使没有充裕的自有资本和现金流也可以
使项目正常运转。一旦市场需求出现下降， 如宏观调控、贷款利率变化、银根
收紧或者房地产价格过高消费者难以承受导致市场需求低迷，房地产开发企业资
金链条就会绷紧，如果企业没有很好的风险规避工 具，很容易陷入困境。
境外业务汇率风险。汇率变动通过影响原材料进口价格而影响房地产项目的收
益，也是房地产企业特别是大型房地产企业不可忽 略的风险之一。
企业市值波动风险。若房地产企业是上市公司，企业股票的价格波动将直接影响
企业的融资能力和资金状况，影响企业的土地储备和战 略布局，进而影响企业
的竞争力。
从以上各方面的分析来看，政策风险对房地产开发企业非常重要，对政策的预判
和理解是房地产企业必备的基本素 质；经济风险和市场风险是房地产企业经营
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面临的主要问题，能够积极应对和处理这些风险是企业发展壮大的保证。
可通过 金融工具管理风险
房地产开发企业面临的各种风险均需要企业选择合适的方法进行管理，常见的风
险管理方法有：

其中，金融工具管理风险最常用、最有效的是在期货市场进行套期保值。目前，
我国已 经推出多种商品期货和股指期货，其他如价格指数期货、利率期货、汇
率期货和股票期货等均未推出，因此当前房地产开发企业只能通过钢材期货和股
指期货的套期 保值对建筑材料价格波动风险和经济风险进行管理。下面我们着
重介绍一下房地产开发企业利用钢材期货对原材料价格风险进行管理（以沈阳地
区为例）。
钢材价格变化对房地产企业的影响
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房地产开发成本包括土地费用、建设费用、财务费用等，其中土地费用占比最大，
其次是建设费用。建设费用中建 安工程费是主要的用钢项目，通过拟合全国各
地在这方面的数据，建安工程费中钢筋费用占比在20%—33%。2008年，沈阳不
同建筑类型每平米建安成本如 下：

考虑到具体项目、钢材用量、钢材类型及其他因素，将沈阳不同类型建筑每平方
米建安 成本和钢筋费用占比进行以下调整：

通过分析可以看出，钢筋价格变化对建安成本变化的影响明显。在土地价格、税
收及其 他费用不变的情况下，钢筋价格上涨会严重挤压房地产开发企业的利润。
若钢筋价格上涨15%至4428元/吨，多层住宅建安成本将由770元 /吨增至846
元/平方米，上涨76元/平方米，涨幅9.8%；小高层住宅总建筑成本将由837元
/吨增至928元/平方米，上涨91元/平方米，涨幅 10.9%；18层—28层建筑的
总建筑成本将由888元/吨增至979元/平方米，上涨91元/平方米，涨幅10.2%；
28层以上建筑的总建筑成本将 由1062元/吨增至1173元/平方米，上涨111元
/平方米，涨幅10.4%；地下车库总建筑成本将由2333元/吨增至2582元/平方
米，上涨 387元/平方米，涨幅10.7%。由此来看，钢筋价格在短期内大幅上涨
会导致建安成本大幅上涨。具体量化后，钢材价格上涨15%会导致建安成本上涨
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10%，即钢材价格每上涨1%，会导致建安成本上涨0.67%。
根据国家统计局的历史数据，竣工房屋造价2003年—2008年保持着逐年稳 步
增长的态势。定性来看，竣工房屋造价上涨与建筑钢材价格上涨同步性较强；定
量来看，全国建筑钢材价格与竣工房屋造价相关系数为60%。辽宁地区竣工房屋
造价与建筑钢材价格相关系数高达64%。比如，2008年6月—2008年12月，钢
筋价格从历史高点5600元/吨一路走低到3120元/吨，小高层建 筑的总建筑成
本因此减少313元/平方米，建筑成本的降低直接使总开发成本缩减。换一个角
度看，如果钢材价格走势相反，出现大涨，以水泥为代表的其他建筑 材料也会
相应调价，总建筑成本会上涨313元/平方米。即使假设人力、电力成本、税收
不随通胀而增加，总建筑成本依然会上涨200元/平方米以上。
钢材价格与其他建筑材料的相关性
建筑钢材是建安成本的重要组成部分，除此之外，其他建筑材料如黄砂、石子、
水泥、涂料、玻璃等也对建安成本 有一定的影响。由于具有相似的周期性变化，
因此建筑材料之间存在较高的相关性，如2006年6月—2008年6月，钢筋价格
涨势明显，且在2008年6月 达到历史高点，同期，水泥价格上涨态势也非常明
显；2008年年底、2009年年初二者同时触及历史低位。建筑材料同向上涨对房
地产开发企业建安成本上升 形成了较大压力，房地产开发企业将面对更大的利
润挤压。
从前面的分析可知，钢材价格变化不仅单独对建安成本产生影响，还通过建筑材
料联动性变 化共同对建安成本产生影响。若房地产市场处于上涨周期，建筑材
料成本可以轻易地转移到下游的房价中；一旦经济出现不稳定、房地产市场处于
调整周期，成本转 移到下游房价中比较困难，成本增加就会成为房地产开发企
业的负担。这时，房地产开发企业需要运用新的工具来规避成本上涨造成的利润
缩小风险，钢材期货就是 非常好的一种工具。
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