1 / 61 第一章总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 大别山（新县）太阳城项目

1.1.2项目性质 新建

1.1.3项目联系单位： 联系单位：新县民政局重点项目办 项目联系人：杨世田X雨峰 联系：0 1.1.4建设地点 XX省新县县城规划区 1.1.5开发理念和建设目标 1、开发理念 在各种物业形态准确定位的基础上，注入养生文化主题，以先进科学的养生养老理念为指导，提升养生养老服务品质，将房产与养生核心功能完美结合，达到打造养生产业的目的。 2、建设目标 本着“外引内、综合开发、利益均享、共同发展”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和投资基金参与项目开发，努2 / 61

力将“大别山（新县）太阳城”项目建设成为具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区。 1.1.6项目属性研究 1、项目区位 项目位于XX省新县县城规划区，交通便利； 项目区距香山湖水利风景区约5公里； 项目区距XX市160公里，离XX市不到5个小时车程。 2、地块现状 地块整体地势较为平坦，四周为山脉，景观资源良好。 地块内部河流可利用景观资源好。 地块内部多条高压线穿过，不利于地块整体规划。 1.1.7建设规模及内容 项目用地1200万㎡，综合容积率0.5，总建筑面积40万㎡，其中养生俱乐部建筑面积30000㎡，设置养生活动中心、养生交流中心、养生康体中心、旅游疗养中心；公众福利敬老院建筑面积14600㎡，房间设280间，床位数设550X（单人间80间，床位80X；双人间100间，床位200X；三人间30间，床位90X；四人间20间，床位80X；六人间10间，床位60X；套房40间，床位40X）；养生别墅和养生公寓建筑面积180000㎡，养生度假酒店建筑面积46000㎡，养生养老医院建筑面积42000㎡，设床位500X；养生护理服务中心建筑面积30000㎡，社区商业中心建筑面积57400㎡，包含生3 / 61

活购物超市；日常生活配套；康体保健用品超市。 1.1.8项目建设期 本项目建设期5年

1.1.9项目总投资估算 本项目开发建设投资估算为137976.58万元，其中土地费用

3600万元，占开发建设投资的2.61%，前期工作费5669.00万元，占开发建设投资的4.11%，基础设施建设费10220.00万元，占开发建设投资的7.41%，建筑安装工程费104520.00万元，占开发建设投资的75.75%，管理费用3901.68万元，占开发建设投资的2.83%，销售费用5002.16万元，占开发建设投资的3.63%，其他费用1045.00万元，占开发建设投资的0.76%，基本预备费4115.91万元，占开发建设投资的2.91%。 1.1.10经济社会效益分析 1、财务评价 在项目盈利能力方面，通过本可行性报告测算分析，经营期年均利润总额17748.18万元，税后利润16385.97万元，所得税前财务内部收益率15.73%，财务净现值17096.97万元，投资回收期8.09年；所得税后财务内部收益率12.03%，财务净现值119.29万元，投资回收期9.73年；投资利润率46.01%，总投资收益率12.86%，项目资本金净利润率42.48%。 2、经济效益 （1）经济带动 4 / 61

本项目建成后，将带动新县“旅游观光、休闲度假”产业的发展、提升商业、服务业水准。 ①带动旅游休闲相关产品的开发及销售，长期地提高地区旅游、文化产业和利润收入及政府税收水平； ②带动农业观光业发展，增加特色农家乐农户的收入； ③带动当地特色商品的销售（茶叶、银杏、土布等土特产品等）； ④增加相关配套领域内的人员劳动就业机会。 （2）养老产业 老年产品的开发以及对相关产业的带动，对促进养生养老市场繁荣具有重大意义。 ①老年医疗、健康检查等相关产业的开发及带动相关陪护及护理等专业服务行业的开发及带动； ②老年人特色食品及保健品产业的开发及带动； ③高端养生背后所蕴含的精英群体资源的开发及整合。 3、政治及社会效益 （1）政治影响： 本项目建成后，能极大缓解当地老年养老床位紧X的状况，替政府分忧、为老年人谋福；充分体现了政府对社会公益事业的支持及关心，对老年人群体的关爱支持与投入，对弘扬中国传统孝文化，承担起在国际、国内的传承和传播的历史责任； （2）社会效益： 新县利用本地优质旅游资源、是一种走绿色经济的产业发展模5 / 61

式的良好示X，老年产业所带来的可持续发展以及良好的循环经济模式的探索。 （3）创造改革发展创新典X： 本项目的运作，将为养生项目提供规X性经营及与国际接轨的样板参照，是地区发展模式的有益探索，同时也是对行业运营模式的创新与规X经营管理上具有重要意义。 4、区域价值提升 （1）政府支持与区域价值提升的良性互动 本项目集合养生、养老、旅游三大产业为一体，专业化运营，中高端产业产品组合，多项目聚集，区域组团式集群开发，协同效应达成，将会大力推动阳山区域整体发展与文化旅游业再提升。 （2）推动整体区域价值的提升与良性互动 ①吸引更多的高端人群来新县经商，办公，居住； ②吸引更多的大公司到新县投资，带动更多的相关企业投入到新县的开发进程中来； ③带动高端房地产业的发展；改善人居环境，带动服务业和周边产业的共同发展，为当地区域经济发展提供重要补充； ④本项目是一个有灵魂的文化旅游养生项目，将迅速提高新县养生养老产业知名度。 1.2项目可行性研究报告的编制依据 项目可行性研究报告编制的依据是国家公布的有关法律、法令、法规和政策、定额标准以及有关文件规定。项目可行性研究报告的6 / 61

基础数据和资料来自新县有关部门和建设单位提供或认可的资料、文件、函件及经本可研报告编制人员调查得到的资料和信息。 项目可行性研究报告编制的依据主要有： 《新县县城总体规划(2006-2020）》 《新县国民经济和社会发展第十二个五年规划建议》 《建设项目环境保护管理条例》中华人民XX国国务院令第253号 《中华人民XX国土地管理法》； 《中华人民XX国城市房地产管理法》； 中华人民XX国建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》； 《中华人民XX国营业税暂行条例》； 《中华人民XX国土地增值税暂行条例》； 《中华人民XX国企业所得税暂行条例》； 《XX省建设工程工程量清单综合基价》（2008）； 国家及XX省颁发的电力、通信、工程管网等造价信息； XX省颁发的有关建设方面的标准； XX市建筑材料价格信息和价格指数。 1.3项目可行性研究报告的编制过程 根据项目可行性研究报告的编制要求，报告编制人员到现场进行了认真的踏勘和调查，并向土地、规划等相关部门进行了咨询。在搜集了第一手的地质地貌、交通、电气供给和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、社会效益影响性、规划方案7 / 61

的科学性和工程实施过程中应注意的问题等进行了充分的论证，在此基础上形成本项目可行性研究报告。 1.4可行性研究结论 １、本项目地理位置优越、交通便利，资源整合充分、规划细致合理可行。项目可填补XX无高端大型全功能生态养生市场空白并与同类项目实行错位经营； ２、本项目自然环境质量较好，基础设施可利用性强。全面开发程度高，投资规模和投资成本较高，注重投入成本的科学管理控制。项目建成后，资源类型丰富，有利于开发多种服务项目； ３、本项目虽投资大，回收期长，但风险比较低，同时有非常广阔的利润空间。是一个长效项目。对经济社会和传统文化挖掘有着重要促进作用，项目完全可行。 8 / 61

第二章项目建设的必要性 2.1项目提出背景 新县是优秀旅游目的地，中国最佳旅游名县，旅游资源、自然资源丰富。县委、县政府对发展旅游非常重视，该县为促进旅游业不断发展，提出并执行了一系列的旅游发展战略。新县县委、县政府的一系列旅游发展举措的实施，为新县旅游发展奠定了坚实基础，使得新县的知名度逐步提升。 老年人口的不断增长必将带来一系列的老年问题。比较突出的是以下几个方面：一是空巢老人多，儿女不在身边，留守家里感到空虚冷清；二是孤老单身的老人多，部分单身老人的生活得不到正常料理，精神上缺乏慰藉；三是老年人本身自然生理特点引起的患病与子女没时间和精力照料，老年人与子女或多或少的代沟隔阂所产生精神上的压力而感到孤独寂寞；四是重病、重残的老年人在生活上有诸多的困难，生活条件差。 老年问题是社会文明进步的自然产物，老年问题解决的好坏也是衡量社会文明进步的重要尺度，更体现了一个国家的经济实力。是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展，同时会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。 目前，现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套，9 / 61

养老机构普通收住的是高龄段（70岁以上）的孤寡老人、病困老人，缺乏服务意识、成本意识、缺乏竞争意识、风险意识、法制意识，运营成本过高，服务内容还显得单一和不规X，养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低。 在此背景下，提出了本项目的开发建设。 2.2项目建设必要性 我国政府高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇。家庭养老在新时代的脆弱性凸显，机构养老、社区居家养老已不能满足众多需求的老年人群需要，打造老年养生场所势在必行。 本项目是响应政府号召，为进一步建设旅游休闲新城贡献一份力。能够带动新县第三产业的发展，带动旅游产业与更多服务业发展，促进就业，提升人们的经济收入、消费水平。是为XX、全国的老年人提供度假胜地、养老之处。因此，本项目的建设十分有必要而且有建设意义。