开发区服务业发展
现状： 开发区整体服务业发展水平不高，但是局部地区已有一定基础，例如朝 阳镇服务业发展保持快速增长，2004年三产完成1.08亿元，同比增长66.7%，基 础设施建设也比较完善。中云街道2004年第三产业产值1.142亿元，占GDP的44.8 ％，接近二产所占比重47.7％。 发展定位：面向淮海地区，建成区域性物流、商贸、居住、旅游休闲、信息服务 中心，提升开发区商务服务功能、贸易流通功能、生活服务、旅游休闲四大功能， 增强开发区对资金流、物流、信息流、人流的吸引和控制能力，从而提升开发区 的活力与竞争力。 服 务 业 发 展 的 结 构 形 式 立足港口和交通优 势的产业 立足周边旅游资源 的产业 重点发展港口物流业、 商贸流通 旅游服务、休闲度假 房地产业和教育产业；邮电通信、金融保 险、信息、中介、研发等生产服务业；科 教、文卫、商业等生活服务业
立足连云滨海，承接东部沿海，服务淮海，辐射陇海，面向国际的 先进制造业基地和现代服务业集中区，连云港滨海新区的核心区； 依山望海的生态型产业新城。
开发区总体目标：
江苏全省最佳的滨海国际产业区，苏北最大的现代临港工业城和淮海 最美的绿色生态工业园，成为我国长三角与环渤海间最强的滨海新区。
具体目标： 高效、创新、开放、和谐、生态
规划内容框架
全球视野、宏观把握的功能定位与产业发展规划
港城一体、组团布局的总体结构与产业空间布局规划 弹性引导、刚性控制的产业空间分区准入控制规划 分区整合、分类控制的基础设施建设框架规划 区域一体、城乡统筹的空间整合规划
规划内容框架
发展条件 产业政策 空间特征 环境要求 竞争力评价 产业前景 空间结构 与规模 效益要求
已完成七通一平的土地面积 —————————————————*100% 经批准的开发区土地利用总体规划面积 已出让出租土地面积 —————————————*100% 已完成七通一平的土地面积 已建成面积 ——————————*100% 已出让出租土地面积 土地开发累计投入总额 —————————— 开发区已征用土地面积 开发区国内生产总值 —————————— 开发区已征用土地面积 开发区税收收入 —————————— 开发区已征用土地面积 开发区工业总产值 ———————————— 开发区已建成工业用地面积 开发区工业用地单位面积产值 ——————————————*100% 所在城市工业用地单位面积产值
产业选择基本原则与流程、依据
基本原则 高端定位，符合总体功能要求 市场导向，具有广阔增长前景 立足基础，巩固提升现有产业 体现特色，突出带动支撑作用 合理布局，区域经济协调发展 环保至上，有利于可持续发展 依据 一是现有产业中的优势产业和潜力性产业； 二是国内适应需求和市场变化、具有增长 前景的产业； 三是参与国际市场分工的产业； 四是承接国内发达地区转移的产业； 五是能够发挥临港优势的产业； 六是符合可持续发展要求的产业。
东南大学城市规划设计研究院 国家发改委产业经济与技术经济研究所 南京城理人规划设计有限公司
连云港经济技术开发区产业布局规划
开发区的处境发生重大转型
作为国家首批批准设立的14个沿海国家级经济技术开发区之一，连云港经济技术开 发区规模小、位置偏、发展慢，开发区的发展长期以来徘徊滞后。
连 云 区 开发区
产业空间布局模式
整体定位
产业选择
产业空间
空间准入
研 究 框 架
分区布局 基础设施 产业布局引导 管理政策
成果内容
成果：综合报告、图则 附件：专题研究
专题一：开发区综合竞争力分析与区域定位研究 专题二：开发区产业选择与产业定位研究 专题三：开发区第三产业发展策略研究 专题四：开发区产业空间的规模与效益研究 专题五：开发区的空间整合策略研究 专题六：开发区产业空间布局模式研究 专题七：开发区产业的空间准入条件研究 专题八：开发区基础设施投入模式研究 专题九：中国沿海开发区发展的比较与借鉴
开发区产业选择方案
在重点发展产业中，围绕优势企业和重点项目，延伸产业链和
实施产业集中布局，打造提升5大产业集群： ①医药工业集群。 ②食品工业集群。 ③化学工业集群。 ④机械工业集群。 ⑤纺织服装集群。 积极培育新兴产业：
①造纸工业。
②电子信息产业。
开发区产业准入
（1）开发区鼓励发展的产业。原则上讲，上述四大重点产业都属于中近期内鼓 励类产业。同时，鼓励发展高技术含量、高附加值的高新技术产业，如生物医 药、依托新材料的电子信息产业、海洋深加工产品等。对于鼓励类产业，要规 定投资规模和投资密度、投资收益率、土地容积率、技术水平等标准，限制低 水平项目的进入。 （2）开发区限制发展的产业。主要是国家产业政策限制、超出开发区布局分工 的产业；技术层次低、缺少经济规模的产业；与开发区未来发展方向有所冲突 的产业。包括：冶金工业中的钢铁、建材中的水泥等；一般性食品加工、纺织 服装等；现有产业中的小型造纸、一般建材加工、一般机械制造等；基础化工 应创造条件向“南翼”化工园区迁移。 （3）开发区外布局的产业。主要包括为环境风险和公共安全风险大的产业：高 污染且难以治理的产业；具有高危险性、易燃、易爆的产业。具体讲包括：铁 合金、电解铝及氧化铝、焦炭、电石等冶金工业；污染重点且较难治理的化学 工业；纺织中的印染工序，等等。


三个公共服务设施集中带：

空间布局结构
五个产业区：宋跳－大浦产业区；中云产业区；台北东产业区；台北西产业区；朝阳产业小区
产业空间布局模式
产业空间系统
产业空间系统划分：总体形成综合产业片
区——产业小区——产业单元系统。
产业区：以一种产业为主导，多种产业兼容 并存，配套独立生产服务设施和简单生活服 务设施。用地半径控制在2-4km。 产业小区：以一种产业为主体，配套产业共
作为126平方公里城市空间的产业布局规划，是中观尺度的城市专 项规划，经过和开发区各管理部门以及部分项目单位的深入交流和 共同探索，逐步明确产业布局规划的作用是：全面对接和落实连云 港东部城区发展战略规划与城市总体规划，整合细化和适度调整原 开发区总体发展概念规划，衔接和指导各产业片区的详细规划与城 市设计，统筹计划、土地、环保、规划等不同部门的管理要求，形 成相关部门产业项目审批的共同平台。
生形成集群，配建简单的服务设施。有自己
的产业服务中心、以及若干工业生产单元。 占地约2-3个平方公里 ，产业服务中心占地 约5－10公顷。 产业单元：在城市干道之间，公用一定的能 源动力等基础设施。有独立的供电、给排水 系统和其他生产必需的设施设备，可独立计 量，明确费用承担的若干标准厂房组成。
图3-7产业区分级模式图
西发展片区、
由台北东组 团和中云组 团构成东发 展片区，朝 阳高教园区 为独立功能 组团。
空间布局结构
三条产业发展轴
依托新浦主城发展的 新浦城区→宋跳－大 浦组团→台北西组团 的产业发展轴（新港 路）； 依托港口发展的港区 →中云组团的产业发 展轴（疏港东通道） 港区→台北东组团、 台北西组团的产业发 展轴（新东方大道） 发展轴。 沿新港城大道－昆仑 山路的公共服务设施 集中带； 沿大港路与新光路的 公共服务设施集中带 ； 沿新港城大道与242省 道的朝阳公共设施集 中带。
培育完善城市功能 的产业
第二部分
总体结构与产业空间布局规划
港城一体、组团布局
基本思路与内容
2004 年连云港经济技术开发区土地利用效益评价 通过对开发区空间演化过程、空间利用特征的分析，规划明确了开发区的空间容量和空间结 指标名称 国定标准 计算过程 测算结果 构，对产业空间和城市总体空间的布局关系进行了统筹考虑，对产业空间的空间布局进 土地开发进度指标 行了总体安排，对产业空间系统进行了详细划分。 土地开发率(%) 土地批租率(%) 土地建成率(%) 东部为 80， 中 西部为 60 东部为 80， 中 西部为 60 东部为 90， 中 西部为 70 东部为 2，中 西部为 1 东部为 10， 中 西部为 5 东部为 1，中 西部为 0.3 东部为 25， 中 西部为 15 东部为 200， 中西部为 150
老城区
开发区的处境发生重大转型
2005年以来，连云港经济技术开发区的发展格局正在发生重要变化: 1）发展机遇发生变化; 2）发展空间获得突破; 3）发展区位有所优化
连云港经济技术开发区
东部沿海和江苏东陇海与沿海开发的重要空间载体 两大城区 的边缘区 126平方公里 新连云港： “一体两翼” 的中心区位
70.7 20.0 57.8
土地投入与产出评价指标 土地投入指标 (亿元/KM²) 土地产出值标 (亿元/KM²) 土地收益指标 (亿元/KM²) 工业用地效益 指 标 ( 亿 元 /KM²) 工业用地比较 效益(%) 1.12 3.83 0.57
工业用地效益评价指标 26.50
160
产业空间布局模式
用地性质 工业用地 居住用地 公共设施用地 道路用地 绿地 合计 用地面积（平方公里） 51.72 19.54 10.44 11.64 32.89 126.23 占总用地比重（％） 41 15.5 8.发区划分 为两大发展 片区和一个 独立功能发 展组团：由 宋跳－大浦 组团和台北 西组团构成
规划目标与原则
“准确定位，科学规划， 合理布局，弹性开发” 科学发展、率先发展、 和谐发展、效益优先
第一部分
功能定位与产业发展规划
全球视野、宏观把握
开发区功能定位
功能定位思路
上位规划 与政策 要求
区域战略 地位分析 竞争力 分析
功能定位 产业特色 分析
形象特色
价值追求
开发区功能定位
开发区综合定位：
主目标
重点产业选择
选择流程
关 联 度 与 带 动 性 动 态 比 较 优 势 可 持 续 发 展 要 求
基 准 层
竞 争 力 水 平
市 场 增 长 性