二、古里印象
————中国羽绒服装名镇、中国针织名镇、中国市场名镇、国家卫生镇、全国 环境优美镇、中国民间艺术之乡
城市发展： 古里镇总体规划（2019－2030）将古里全面接轨 常熟主城区，融入中心城乡和东南开发区框架。 项目位于一个新兴的区域，距东南开发区中心区位 约5分钟车程，距常熟市区约15～20分钟车程； 常熟今后的重点发展区域将是城北片区和城东片区， 而项目地块所在位置隶属城东南片区，属于次重点 发展区域，今后是古城区功能延伸的补充。
常熟城市重点发展方向是向东和向北发展，而本项目处于古里，在城市向东发展的主轴线上， 可以享受因城市规划发展而带来的利好。
二、古里印象
————中国羽绒服装名镇、中国针织名镇、中国市场名镇、国家卫生镇、全国 环境优美镇、中国民间艺术之乡
区位交通： 东至上海仅80公里，北接常熟港15公里、南邻苏州40公里，西靠常熟市区仅5公里。苏嘉杭高速公路、204国道在镇中
常熟印象
————城市规划
依据《常熟城市总体规划2019-2030》，常熟未来发展 仍将延续“一市双城”的格局，规划将全市分为城市规划 区范围、中心城区、旧城区、古城四个层次。其中中心城 区城市性质为：国家历史文化名城、山水生态城市与文化 旅游城市，长三角重要的先进制造业基地和商贸中心。规 划总用地面积526平方公里，预测至规划期末，中心城区人 口规模为200万人。 城市发展以虞山镇为城市中心。依托周边城镇，形成多 组团同时发展。城市扩展方向主要向东北、正北。东北方 向作为工业发展轴，正北作为生活发展轴。 《规划》确定：中心城区规划用地范围为虞山镇、梅李 镇、原碧溪镇、海虞镇的一部分（周师公路以南部分）， 古里镇的一部分（苏嘉杭高速公路长三角区域县级市
常熟市位于江苏省东南部，属于长三角经济发达地区，区位优越，与上海、
苏州、无锡等构成一小时经济圈。
常熟印象
————宏观经济
1400 1200 1000
800 600 400 200
0
678.78 2005年
2005-2009年常熟GDP额（亿元）
重庆征税对象是独栋别墅和高档公寓，以及在渝的三无人员( 无工作无户口无投资)购买的第二套房。个人新购高档住房征 税税率为0.5%起。上海市居民新购第二套及外地居民新购首 套住房为征收对象，税率暂定为0.6%。
本次限购，新房二手房无一幸免。同时，，新“限购令”的执行 范围，也从7个中心城区，扩大至远城区。
9.10%
2007年 2008年
360.89 25.00% 20.00%
13.60% 15.00%
10.00%
5.00%
0.00% 2009年
经济实力强劲，以服装业为龙头的私营经济发达。 社会固定资产投资额每年有10%左右的增速，表明常熟得到各方的大力的支持。
国际权威机构研究证明：城市GDP的增速超过5%，该城市即适合房产开发。
目前古里中心区位开发趋于完善，本项目处于镇区苏嘉杭高速的东侧区位，尚未直接划入主 城区范围，受市中心发展辐射的影响较小，短期内客群的导入呈一定发展瓶颈。
三、源动力观点
常熟整体经济实力很强，且连年保持着较为稳定的高增长率。参照联合国相关指标，已属于比较发达地 区。 常熟公路、水路交通十分发达，随着规划中的城际高铁、沪通铁路的相继施工，常熟的交通将更加便利， 将更加紧密地融入“大上海”。 城市产业结构调整效应明显，但与GDP数值相比，产业结构优化程度还不匹配，未来第三产业将迎来较 快增长。 参照GDP数值，城市化建设步伐亦相对落后。未来，城市化进程也将得到快速的发展。 随着中心城区房地产发展逐渐成熟，结合常熟“双城式”的城市规划来看，未来房地产发展将大规模向 外扩散，尤其是向东、向北扩散。
谨呈：凯泰房产
常熟古里2019B-013地块 前期营销策划建议报告
Real Estate Planning Program
目录 Contents
第一部分 区域背景 第二部分 市场分析 第三部分 项目本体分析 第四部分 项目定位 第五部分 规划设计与开发策略 第六部分 营销策略思考 第七部分 推广方案
809.28
971.83
1150.03
2006年
2007年
2008年
1280.1 2009年
2005-2009年常熟社会固定资产投资额（亿元）
400
350 19.10% 300 250 234.14
259.3
200
150
10.70%
100
50
0 2005年
2006年
291.19
317.8
12.30%
交汇互通；锡太一级公路和苏嘉杭高速公路复线又在镇域交汇；一级航道白茆塘及环城河航道横贯全境。 宏观经济：
全镇拥有各类企业800多家，纳税超百万企业85家，形成了以波司登、雪中飞、常铝铝业等为龙头的服装针纺、有色金 属、生物医药、轻工机械四大产业，经济综合发展指数名列全市前茅。 行政区划：
位于常熟市东郊，面积116.6平方公里，人口7.5万人，下辖2个办事处，18个村（社区）。
Ⅱ市场分析
一、政策背景
————2019年房地产政策回顾
时间
01.26
01.27
02.22 03.3 03.6
措施
“新国八条”，二套房首 付提至6成
沪渝版房产税落地
武汉升级版限购令出 台 苏州“限购令”出台，年 内房价不得上涨 发改委:未来5年建 3600万套保障房。
要点
包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准 利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、 普遍实施限购令等。
在苏州市区已有一套住房的该市户籍居民家庭、能提供相关 证明的非该市户籍居民家庭，限购一套住房。
常熟印象
————宏观经济
常熟居民可支配收入发展情况（单位：元）
常熟市城镇居民家庭消费结构
常熟居民的富裕程度较高，将会增加改善型住房及投资型产品的需求量。 改善性需求的购房及投资型产品需求量的增大，将极大促进当地房地产的发展。
常熟印象
————区域交通
铁路：京沪铁路 公路：204国道、205省道，在建中的 苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、苏虞张 公路、苏通大桥、锡太一级公路 港口：37.5公里的长江黄金水道 航空：距上海虹桥国际机场、浦东国际 机场1小时车程。