一、房地产市场简析：
由于大围的城市拆迁以及货币补贴，带来了大面积的刚性需求；加之在G20后城市地位上升，凸显了升值空间，带来了大量的投资需求。

因此，2017年的楼市一直处在卖方市场，秒抢、加价、一次性付清、验资等在2017年过去的时间中成为楼市的代名词。

在房地产一级市场——土地市场，同样不断的刷新各个区域的楼面价。

（一）市近期土地市场成交情况：
1、2016年11—2017年10月宅地成交情况
2、2016年11—2017年10月商办用地成交情况
2017的土地市场如的房市一样，一地难求，中小型企业根本没办法获得土地，甚至一些大型本土企业也不得不抱团取暖，作为联合体出现在土拍市场，土地价格在限价的情况下，基本都以溢价70%收官，转入自持或养老用地比例比拼。

（二）市近期住宅市场情况：
2017年10月全市商品住宅成交6665套，价格环比上升7.91%；存量大幅下降至2万套，按10月份的销量，目前市存量只有3个月的销售周期，其中还有很多为已经销售但主管部门限制每月网签数量的存量，实际存量远远小于2万套。

住宅成交价格结构：2.5万-3万元单价段、200-300万元总价段成交增加，单价2-3.5万元成交占比超5成。

（三）市酒店式公寓市场情况：
酒店式公寓由于长租公寓等发展，出现了很多整体购买的大客户以及众多小投资的散户，使得酒店式公寓从今年3月份开始库存开始回落。

2017年10月全市商品住宅成交2508套，成交均价21120元/平方米；存量减少2009套，
目前存量为1.3万套。

在2017年10月市分区酒店式公寓销售中，余杭、西湖成交份额最大，分别占22%、17%，成为10月份的成交大户。

1、量价情况：
◎新增供应量：全市新增供应5309套，环比减少5522套；◎成交量：全市成交量10860套，环比减少3128套；
◎成交价格：10月全市商品房价格上涨，主要受余杭区房价上涨的影响；
◎存量：全市商品房存量减少5917套，存量将至6.2万套，其中住宅存量2万套，酒店式公寓存量1.3万套。

2、细分市场：
◎住宅：住宅成交6665套，环比价格上升7.91%；存量大幅下降至2万套；
◎商业：商业成交量906套，环比减少295套；成交均价23659元/平方米；存量减少至1.68万套；
◎办公：办公成交量506套，环比上升108套，成交均价18489元、平方米；存量下降至1.16万套；
◎酒店式公寓：酒店式公寓成交量2508套，成交均价21120
元、平方米，存量下降2009套，目前存量
1.3万套。

二、区域房地产市场简析：
（一）区域土地市场情况
2017年至今余杭区作为土地供应大户，但在未来科技城版块以及老余杭区块出让的商品房用地很少，其出让主要集中在临平、良渚以及崇贤。

但老余杭区块的住宅用地市场在沉寂了1年多后，于2017年8月终于推出一块宅地，并
创下了区域土地价格新高。

总的来看，较少的土地供应量使得项目同期的竞争环境会比较好，加之目前无论是未来科技城版块还是老余杭区块，无论住宅还是酒店式公寓存量基本已经消耗完毕，为项目未来销售营造了一个良好的市场环境。

（二）区域竞品分析
项目周边在售住宅、酒店式公寓已开盘项目目前基本售罄，后期供应量也相对较少，市场环境较好。

下表为周边竞品项目近期成交价格：
目前该区域尤其是未来科技城版块处于一房难求的市场情况，前几年供应的土地已逐渐开发完毕或者接近尾声，后期商品房供应量依然不足，市场处于供不应求的局面。