第３期（总第３６４期）　２０１４年３月　财经问题研究　Ｎｕｍｂｅ　３　ｆＧｅｎｅｒａｌ　Ｓｅｒｉａｌ　Ｎ。．３６４）　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　ｏｎ　Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　ａｎｄ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｉｓｓｕｅｓ　Ｍａｒｃｈ，２０１４　

我国房产税改革研究　

吕洪良　

（东北财经大学网络信息管理中心，辽宁大连１１６０２５）　

摘要：房产税改革是当前我国财政改革的重大举措。房产税是一种财产税，对于财产税，学　术界存在受益观点和资本税观点。在对这两种观点进行评析的基础上，本文比较了重庆和上海　房产税改革措施及其效果，并对进一步扩大房产税改革试点提出相应的政策建议。　关键词：财产税；房产税改革；受益观点；资本税观点　中图分类号：ＦＳ１０．４２　文献标识码：Ａ　文章编号：１０００—１７６Ｘ（２０１４）０３－００７７－０５　

一、引　言　２０１　１年，上海和重庆开始进行房产税改革　试点。２０１２－－２０１３年，国务院相关部门多次表　

示将扩大个人房产税改革试点范围。随着不动产　

统一登记、全国房产信息联网等制度提上议事日　程，学者们对房产税改革各抒己见。况伟大¨　

实证研究中的房产税是根据１９８６年颁布的《中　

华人民共和国房产税暂行条例》对企事业单位、　社会团体和组织以及个人经营性房产征收的。郑　

思齐等　则避开了经验数据不足的困境，利用　

２０１０年城市居民大样本调查数据，测算了不同　征税条件和税率情况下中国２４５个地级及地级以　

上城市的房产税征税情况，分析了房产税税收收　

入对地方财政的贡献以及给城市居民带来的税收　负担。这项研究隐含的前提是房产税是可行的，　

并提出问题的关键是如何制定政策实现相应目　

标。刘洪玉等　提出了一个规范研究问题，他　们指出，由于中国复杂的住房制度演变与住房产　

权结构，目前城镇居民家庭收入与住房价值之问　存在明显的不匹配，在这种条件下，推行一步到　

位式的房产税改革必然在短期内引发严重的税负　

公平性问题。　房产税改革不仅关系到宏观经济效果，而且　

涉及到制度环境因素和机制设计问题，所以，现　阶段房产税在我国是否可行仍然未有定论。由于　

住宅通常是居民价值最大的财产，而且具有不易　

隐藏、不易移动和易于估价等特征，所以，房产　税是最主要的财产税。在西方学术界，关于财产　

税或房产税也存在两种不同的观点，即受益观点　和资本税观点，解读这两种观点，对于理解我国　

当前的房产税改革具有重要的指导意义。　

二、财产税的受益观点　

受益观点是在研究Ｔｉｅｂｏｕｔ模型的过程中形　成的。Ｓａｍｕｅｌｓｏｎ【５　认为，在公共物品消费上，　

居民有隐藏个人偏好、免费搭车的倾向，因此，　

分散的价格体系不能确定集体消费的最优水平，　有必要尝试其他类型的投票机制或信号传递方　

式。Ｔｉｅｂｏｕｔ　认为，尽管Ｓａｍｕｅｌｓｏｎ的分析对联　

邦支出适用，但并不适用于地方支出。他描绘了　这样的场景，地方政府提供不同的公共物品一税　

收组合，居民根据公共物品一税收菜单和个人品　味来选择不同辖区，这一过程与市场机制下旅游　

购物相似。Ｔｉｅｂｏｕｔ模型假设居民以“用脚投票”　

的方式选择辖区和相应的公共物品一税收组合，　

收稿日期：２０１４－０１—１６　作者简介：吕洪良（１９７０一），男，山东莱州人，高级实验师，博士研究生，主要从事城市经济学和网络经济学等方面的研究。　Ｅ—ｍａｉｌ：ｌ

ｈｌ＠ｄｕｆｅ．ｅｄｕ．ｃｎ　７８　财经问题研究　２０１４年第３期　总第３６４期　

政府以征收人头税的方式为地方公共物品和服务　

融资，税收相当于公共物品和服务的价格。　Ｔｉｅｂｏｕｔ模型继承了Ｗｉｃｋｓｅｌｌ　７ｊ的一致同意原　

则　Ｗｉｃｋｓｅｌｌ　指出，如果政府认为建设一个公　共项｝＿＝ｊ是必要的，先要对该项目是否值得建设做　

出判断。福利经济学家通常采用成本一效益分析　

法，Ｗｉｃｋｓｅｌｌ提出了另一种方法——一致同意原　则，其隐含的假设是，社会福利是否有所增进不　

但要考察社会成员的福利总和是否增加，而且要　考察每一个社会成员的福利是否都有所改善。具　体做法是，政府通过单独的税收为某个特定的公　

共项日筹资，纳税人根据自己对公共物品数量的　

效用判断和所需承担的相应税收份额的意愿，通　过政治的和集体选择的过程将最佳的公共物品数　

量和税收份额匹配，最终达成一种每个纳税人都　能接受的协议。在Ｔｉｅｂｏｕｔ模型中，居民不是对　

某个特定项目“用手投票”，而是对某个特定的　

公共物品一税收组合“用脚投票”，但同质性社　区的形成实质上就是一致同意原则的结果。一致　

同意原则不仅关系到每个社会成员福利的增益，　也关系到相关税收政策的社会成本和执行效率　

这是当前探究房产税改革所忽略的。　

Ｏａｔｅｓ　最先把Ｔｉｅｂｏｕｔ设想的人头税与财产　

税联系起来，他的经验研究表明，地方公共支出　的收益和成本会以资本化的方式体现在住宅价值　

上，即增加公共支出将提高住宅价值，提高财产　

税税率将降低住宅价值，以此证明居民在选择辖　区时是考虑公共服务一税收组合的，这正是　

Ｔｉｅｂｏｕｔ模型的前提假设。由于引入了住宅市场，　

财产税与房产税是等同的。Ｏａｔｅｓ的研究说明两　点：第一，居民在选择住宅时考虑公共物品一税　

收组合；第二，地方政府财政政策影响住宅资产　价值。Ｈａｍｉｌｔｏｎ。。　进一步证明了财产税与人头税　

是等价的，他在Ｔｉｅｂｏｕｔ模型的基础上扩展了四　

个假设，其中最主要的两个变化如下：第一，将　住宅市场明确纳入模型；第二，假设地方政府能　

够实行有效的分区制。Ｈａｍｉｌｔｏｎ的推理如下：第　

一，分区制确定了一个社区的最低住宅面积或价　值，没有一个家庭可以购买到低于最低面积的住　

宅，从而以较低的税款来分享与其他家庭同等水　

平的公共物品或服务；第二，如果一个家庭欲购　

住宅的面积或价值高于社区的最低规定，那么他　

们会选择搬迁到一个更富裕的社区，使其欲购住　

宅水平正好等于该社区分区制的最低要求，于　是，财产税有效地转化为人头税；第三，居民根　据其对住宅和公共物品的品味产生群分。　

财产税作为受益观点的重要前提之一是适宜　的分区制能够得到严格遵守。Ｆｉｓｃｈｅｌ“　的研究　

表明，分区制并不仅限于规定一栋住宅所能占据　

的最小土地面积，还应当包含对建筑缩进、高度　

限制、不同建筑标准的规定、背街停车的规章、　单个家庭使用的最小面积及限制等法律规定。他　

认为，这些分区工具已非常灵活，足以保证地方　政府实施有效的分区。　

受益观点揭示了征收房产税所产生的经济效　

果，即如果公共物品和服务不变，增加财产税税　

率会降低住宅资产价值；如果财产税税率…定，　有效公共物品和服务供给将提高住宅资产价值　

——财政变量资本化是激励居民呼吁或退出的基　础。受益观点强调了公共物品和服务与税收的对　

应关系，暗含了一致同意原则，这是财产税实现　财政收入组织功能的基础。如果特定辖区的公共　

物品和服务存在规模效益，那么，就会产生财政　

剩余并以资本化的形式体现在住宅价值中，进而　保证居民有意愿缴纳房产税。　

三、财产税的资本税观点　与受益观点竞争的是财产税的资本税观点。　

它是由Ｍｉｅｓｚｋｏｗｓｋｉ　利用Ｈａｒｂｅｒｇｅｒ的税负归宿　

一般均衡模型发展起来的。资本税观点不同于传　

统观点，其建立在单一辖区住宅市场的局部均衡　模型基础上，认为资本不承担住宅财产税的税　

负，该观点假设单一辖区的资本供给是具有完全　

弹性的，即资本可以配置到各种可供选择的用途　中。财产税对资本部分的负担以住宅价格增长的　

形式完全转嫁给住宅消费者承担，由于假设土地　

供给是完全缺乏弹性的，税收中的土地部分完全　由土地所有者承担，如果土地供给不是固定的　

（如城市用地可以扩展到毗邻农用土地的市郊），　则税负由土地所有者和住宅所有者分担，比例取　

决于供给和需求弹性。而在传统观点中，财产税　

是对土地和住宅课征的一种货物税。　Ｍｉｅｓｚｋｏｗｓｋｉ…　认为，这种局部均衡分析忽　略了整个经济体系中所有辖区广泛使用财产税而　

带来的一般均衡效果。资本税观点假设存在两类　辖区，高税收辖区和低税收辖区，同时假设全国　

资本供给是完全缺乏弹性的，因此，资本所有者　作为一个整体承担了全国财产税的平均税负，　

Ｍｉｅｓｚｋｏｗｓ

ｋｉ称其为财产税的利润税效应。他认　我国房产税改革研究　７９　

为，利润税效应不会扭曲整个系统的资本配置，　

因为在全国的任何辖区，资本都要承担平均税　

负。同时，假设资本是可以在不同辖区问流动　

的，可完全逃避由地方财产税率与整个系统的平　均税率之间差异所带来的税负。在高税收辖区，　

较高财产税率会使资本流出从而降低了当地生产　要素（土地和劳动力）的生产率及其竞争性回　

报，最终提高住宅和复合商品的价格；而资本流　

入低税收辖区导致当地工资和土地价格上涨，使　

住宅和复合商品价格下降。Ｍｉｅｓｚｋｏｗｓｋｉ将这一　效果称为财产税的货物税效应，并指出对于整个　

经济系统而言，货物税效应基本为零。根据　Ｍｉｅｓｚｋｏｗｓｋｉ的分析，利润税效应是决定财产税　

税负归宿的主要因素，货物税效应只起到次要作　

用。货物税效应扭曲了整个系统的资本配置，资　本会从高税收辖区流向低税收辖区，直到所有辖　

区的税后资本回报率相等为止。　

Ｍｉｅｓｚｋｏｗｓｋｉ模型把地方政府的公共服务和　税收视为外生变量。为了弥补不足，Ｚｏｄｒｏｗ和　ＭｉｅｓｚｋｏｗｓｋｉＩ１２］对资本税观点进行了重新形式化。　

Ｚｏｄｒｏｗ－－Ｍｉｅｓｚｋｏｗｓｋｉ模型增加了受益观点所强调　的地方财产税特征，如居民根据支出一税收组合　

选择辖区、地方公共服务内生的变化及其对个人　效用水平的影响、相互独立和竞争的辖区以及分　

区制的作用等，推导结果表明，加入Ｔｉｅｂｏｕｔ模　

型的特征之后，资本税观点的基本结论仍然成　

立，仍然可以推导出财产税归宿的利润税效应和　货物税效应的明确表达式，只要满足以下两个条　

件：第一，住宅资本可以根据税率差异在不同辖　区间自由流动，至少在长期可以转为其他用途；　

第二，全国的资本存量是固定不变的。受益观点　

则认为，住宅资本是不可流动的，而居民或家庭　具有潜在的流动性——这是两种观点的重要差别　

之一。在资本税观点中，资本因为较高税率而流　出，这一推论隐含了一个假设，即为资本提供的　

公共服务是不变的。由于资本外流具有扭曲作　

用，对辖区经济不利，所以，地方政府通常会选　择较低税率。在受益观点中，不存在资本的再分　

配效应，税收价格与公共物品和服务是对应的。　

受益观点和资本税观点都认为，财政变量的　

变化会影响居民住宅资产的价值。从经验研究的　角度区别财产税的受益观点和资本税观点是比较　困难的。Ｏａｔｅｓ¨　指出，目前为止的研究表明，　

我们不可能完全拒绝受益观点或新观点中的任何　一个而接受另一个。资本税观点是一种宏观经济　

理论，强调财产税作为政策调控工具的作用；受　

益观点是一种城市经济理论，强调财产税的财政　收入组织功能，涉及诸多制度因素。　

四、重庆与上海的房产税政策比较　

房产税不是一个新税种，２００８年１２月，国　务院颁布了第５４６号令，即当前的房产税改革是　

对城市居民的非经营性房产征税。２０１１年，重　

庆正式启动对部分住宅征收房产税改革试点工　作。第一，对于独栋别墅，不管存量房还是增量　

房均要征税；第二，对于房价达到当地均价两倍　

以上的高档公寓也将征税；第三，对于在重庆无　户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房　

产，购买两套以上住房的从第二套开始征收房产　

税。房产税率根据房价达到当地均价倍数所划分　的等级依次递增。同年，上海也开始实施对部分　

个人住房征收房产税的改革试点。征收范围包括　

上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二　套及以上的住房和非上海居民家庭在当地新购的　

住房。上海居民家庭人均不超过６Ｏ平方米的，　其新购的住房暂免征收房产税，税基暂按应税住　

房市场交易价格的７０％计算缴纳，适用税率暂　

定为０．６％。对住房每平方米市场交易价格低于　当地上年度新建商品住房平均销售价格两倍的，　

税率暂减为０．４％。　

重庆与上海的房产税政策是有差异的。重庆　

的房产税被称为“豪宅税”，具有再分配性质，　针对富人阶层的政策意图非常明显。房产税税率　

的设定是累进的，主要是为了控制住宅价格。高　档住宅以及配套的高品质公共服务对于富人阶层　

不仅可以满足他们的正常需求，而且作为身份和　

地位的象征可以满足其炫耀性需求。因此，征收　房产税可能不会显著影响富人阶层对高档住宅的　

需求。上海的房产税被称为“增量税”，针对的　是住宅增量而非存量，其主要目的是控制居住面　

积。重庆和上海的房产税政策都利用了房产税的　

调控工具职能，也就是资本税观点中的货物税效　应和利润税效应。　

由于重庆和上海房产税试点时问仅有三年，　

样本数据不足，加之房产税作用范围有限，所　以，目前无法用标准的计量方法判断房产税对当　

地住宅价格的作用效果。笔者引入北京和成都两　

个未进行房产税改革的城市的数据，这两个城市　

在人均ＧＤＰ、人口规模、地理区域上分别与上