6
4
1
5
1万方中心花园
2
3
14
典型项目——野风现代城
销售情况
项目图片
面积段 79-86 108 123-138 总计
户型 两室两厅 三室两厅 三室两厅
/
供应套数 131 24
尴 尬18户5 型 340
去化套数 79 15 63 157
去化率 60.3% 62.5% 34.1% 46.2%
三期8.1日开盘，共推出340套房源，毛坯均价在18900元/㎡左右， 主力户型为130㎡左右的三室两厅。开盘两个月仅售出27套；
12
销售情况
开盘日期 8月21日、9月3日、9月17日
主力面积 1#、2#楼以190~230方为主，3#楼以90方为主，少量135方~140方
推盘数量
总房源622套 1#楼：160套楼 2# ：161套 3#楼：301套
开盘价格 28000元/平方
共成交507套，成交率达90.8%。 1＃楼成交151套，销售率为94%，成交均价 28240元/平方 销售进度（截 2＃楼成交151套，销售率为94%，成交均价 止10月13日） 27132元/平方 3＃楼成交263套，销售率为87.3%，成交均价 27490元/平方
•内源型+外向型市场 •需求来源多元化（本地客群、新杭州客群 、省内客群） •完全竞争化的市场，市场反应敏感
区域中心城市：宁波、温州
•内源型市场为主+外向型市场为辅（与城 市经济发展特征有关） •市场出现明显梯队分化
区域城市：金华、嘉兴、衢州、湖 州、台州
•内源型市场 •相对“封闭”，以内需为主 •平稳发展，不温不火（大势涨，不涨；大 势冷，同时冷）
供销走势
整体趋势
月末存量 700
销售面积 杭州市七区商品住宅07年1月至08年11月存销分析图
单位：万方
600
601
559
528 500
供销缺口逐步增大
456 432
400
386 405 402
300
346 340 321 327 310
314
271
200
220
211 225 228
172 152 152 169
2003
475.12 555.48 0.86
2004
683.46 620.04 1.10
2005
916.51 609.77 1.50
2006
841.48 660.61 1.27
2007
0.00 2008年1-
11月
493.33 683.76 0.72
600.00 287.97
2.10
按目前销售速度，2008年销售供面应积面约积3(1万7㎡万)㎡；还不销到售20面0积1年(万水㎡平) ，市场进供入销“比冰点”。 05—08年年均新增供应约724万㎡（主城区350万㎡），年均销售约567万㎡（主城区300万㎡）8。
9.26起开始打7.8折，均价14800元/㎡，到10月10日止。折后共 售出130套，使得总体销售46.2%左右。
汉嘉点评
该楼盘应该算市中心楼盘的一个典型的失败案例。 致命的错误在于其前期的定位失误。19000元/㎡的该户 型设计高不成低不就，能承受其总价的客户看不中其户 型，能看中其户型的客户承受不了其总价。属于典型的 “中间”尴尬产品。降价之后另一批客群购买。
场复苏积极打造现房实景而主动形成的准现房）。
16
供应走势——以主城区为例（不包括余杭、萧山）
主城区
2008年10月底存量 05年未立项
05年立项未上市 06年未立项
06年立项未上市 07年未立项
07年立项未上市 08年未立项
以历史数据、现状走势，综合估算。
单位：万㎡
2009年
2010年
2011年
2012年
预测09年上市量（万方） 122.10 25.77 48.00 63.75 82.70 0.00 0.00 106.75 46.30 18.50 39.60 18.00
08年11月底存量 84.72 1.37 31.48 39.44 21.42 8.81 1.45 53.91 53.64 7.37 22.92 19.34
100 0
32
16
34
45
81
103 78
75
91
57
53
33
24
13
23
29
54
33
28
21
23
17
பைடு நூலகம்
24
07.1 2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 08.1 2
3
4
5
6
7
8
9
10 11
市场消费信心不足，观望气氛浓厚，成交萎缩，存量积压加剧；09年的不确定性加剧， 可能引发大规模价格“混战”，市场走势取决于消费信心是否回归。
▪ 项目整体规模不大，地处人群密集区， 自然景观缺乏，因此项目将产品品质、 景观打造作为重点：
▪ 三重景观：超1万平方米的中心园林； 冯家河沿河景观带；沿街城市绿化。
▪ 围合布局，充分利用中心景观资源； ▪ 超过100米的楼间距，最大限度利用采
光、日照。
▪ 推出89、133、151、173平方户型385 套，90平方以下占50％，15160元/平 方的开盘价格，高性价比的优势，30 天销售率达76%。
18.00 1000.33
23.24 600.94
萧山板块
176.00
68.17
41.24 1601.28 226.00
3.70 308.29
90
37.54 1292.98 136.00
• 总一计 类是准1现176.3房（造好后669滞.1 销被迫成18为27.3 准现房，为398.3迎接行业1429市.0
09年存量 179.58 26.62 49.39 61.48 86.81 7.68 -0.74 142.33 66.96 23.35 58.09 23.18
市中心板块
34.00
36.35
70.35
8.41
61.94
塘栖板块
9.60
5.19
14.79
7.25
7.54
文教区板块
13.00
15.57
28.57
悦府1#、2#楼的主力户型为190~230方 的大户型，3#楼主力户型以90方为主， 有部分135方~140方房源
2009-08 2#楼、1#楼、3#楼
一期：161套 二期：160套 三期：301套
本项目地块为江干区规划钱江新城E-06、07、08地块,土地用途： 住宅（设配套公建）、办公、商业金融业及绿化广场用地, 出让 时间：2005-8-29，楼面地价：2572.73元/㎡。
8.92
19.65
西湖板块
0.00
0.13
0.13
0.13
0.00
西溪板块
21.80
7.73
29.53
6.36
23.17
下沙板块
71.00
51.00
122.00
23.04
98.96
闲林板块 小和山板块
121.90 0.00
62.23 10.62
184.13 10.62
30.43 2.39
153.70 8.23
新城北板块
66.25
16.42
82.67
12.96
69.71
汉嘉预测下一波市场形势下，只有两类产品： 新蒋村板块 余杭镇板块
29.60 38.50
11.41 11.21
41.01 49.71
6.01 5.87
35.00 43.84
之江板块
5.21
3.98
9.19
0.20
8.98
• 一类是土地（囤积而待市）； 转塘板块 合计
年度供需
市七区，不含萧山
商品住宅年度供销情况
1000 800
2.50 2.10 2.00
600
1.50
1.50
1.10
400
0.85
0.86
0.73
1.27 1.00
0.72
200
0.50
0 2001
供应面积(万㎡) 销售面积(万㎡) 供销比
266.06 363.27 0.73
2002
375.51 443.24 0.85
377.82
08年存量341.15（剔除08 年11、12月的36.67）
09年存量328.83
10年存量233.15
高于221.37
24.21
20.50 39.30
年均增供应量约：350万㎡ 年均增供应量约：350万㎡ 年均增供应量约：350万㎡ 年均增供应量约：350万㎡ （05-08年年均新增供应量） （05-08年年均新增供应量） （05-08年年均新增供应量） （05-08年年均新增供应量）
成交均价
销售套总价 销售套均面
（元/㎡）
（万元）
积（㎡）
15225
164
108.02
7441
73
97.54
10393
81
77.61
7036
59
84.49
22869
286
125.24
5852
53
91.34
7512
76
101.09
11491
131
114.32
34650
1400
404.16
12157
123
10