成都精英律师团都燕果律师房屋买卖合同纠纷案件抗辩权的理解与适用【法律依据】

《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

【基本案情】

2010年7月7日，周x（乙方）与xx公司（甲方）签订《xx市商品房买卖合同》，该合同约定该商品房成交总金额为268672元，周x应于2010年7月7日支付房款255238元，余款13434元于2011年7月30日前付清；某公司应在2011年7月30日前将该房交付给周x，如逾期交房超过30日而周某要求继续履行合同的，合同继续履行，xx公司应当自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向周某支付已付房款的万分之四的违约金。同时合同第八条约定由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：⑵乙方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括大修基金、税费）、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。合同签订后，周x按照合同约定向被告xx公司支付了房款和房屋专项维修金。2012年11月20日，某公司通知原告周x去接房。2014年3月12日，周x向被告xx公司交付了余款。

另查明，在合同履行过程中，xx公司的原法定代表人李xx（亦为某城市建设（集团）有限公司的时任董事长）及股东李x因涉嫌串通投标罪被某市长寿区公安局立案侦查。2011年5月，xx公司的财务资料、银行账户以及包括部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押，后某小区建设工程停工。2012年5月7日，某市某区公安局解除了对xx公司银行帐户的强制措施。2012年11月19日，xx公司通过了其建设的小区第10幢楼的某市建设工程竣工验收备案以及建设工程消防竣工验收备案。

后周x起诉要求xx公司向其支付逾期交房479天的违约金51477.55元，而xx公司认为根据双方合同第八条规定的约定，交房的条件是周x应该先付清全部房款且无按揭欠款方可进行房屋交接，即原告有先履行义务，故不同意支付逾期交房违约金。

【法院审判】

区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告周某的诉讼请求。市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

区人民法院审理后认为，原告周x与被告xx公司签订的《xx市商品房买卖合同》合法有效。该合同第八条第二款约定了周x需付清全部房款、付清政府部门规定的费用且无银行按揭欠款方可进行房屋交接，由于周x2014年3月12日才付清房屋余款13434元，且未提交相关证据证明xx公司拒绝其履行付款义务，故一审法院驳回了原告周x的诉讼请求。周x对一审判决不服，上诉至某市第一中级人民法院，提出本案属于同时履行的合同，购房者没有先履行合同的义务，在看见所购小区的房屋停工停建，xx公司董事长李xx被刑事调查，帐户被查封的情况下，有理由怀疑某公司无法按期交房，可以单方面行使不安抗辩权，中止房屋尾款的交付。二审法院认为，双方签订的购房合同第八条第二款表达的含义为合同履行有先后顺序，乙方先付清所有合同价款，甲方才履行交房义务。周x 称在合同约定的房款交付日期之前，发现xx公司财务资料、银行账户以及包括部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押等不能按期交房的情况出现时，未及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范。而xx公司在未收到周x支付的全部价款之前，可以行使先履行抗辩权，有权利不履行交房义务。

【律师意见】

本案处理重点主要在于对抗辩权的理解与适用。具体到本案中，一、二审法院审理思路基本一致，抗辩权的行使是对抗违约行为的一种救济手段，在双务合同中，首先应根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务，本案中，xx公司未按合同约定的时间向周x交付房屋是事实，但合同中明确约定周x应付清全部房款等费用后，方可进行房屋交接，即周x应该先履行付款的义务，xx公司才履行交房的义务。同时，周x在庭审中称其到某公司履行义务，其售房部已关门，但并无证据提交，且如其不能直接履行义务，也可采取其他方式履行付款的义务，如提存等方式。另外，周x在二审中提出其是行使不安抗辩权，但根据上述法律规定，周x发现xx公司当时具有不能按期交房的可能性，未及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行。不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。故xx公司不应向周x支付违约金。