物业服务合同纠纷的性质及处理方法

一、物业服务合同纠纷的性质

从总体上来讲物业服务合同是委托合同。物权法实施后，大家对小区的财

产有一个全新的认识，小区的公共财物产不是物业公司的，而是所有业主的。

物业公司只是代行管理之责。业主将自己所有财产委托给物业公司管理，业主

按约定支付报酬，对小区内公用设施、绿化、环境卫生、安全保卫等公共事项，业主是概括委托，对小区内有车辆的业主停放车辆，相对公共事项，是特别委托，所以从双方签订合同的内容、主体、权利义务上分析，符合《合同法》关

于委托合同的规定。物业公司所负的也就是受托人的义务。

二、物业服务合同纠纷的处理方法：

1、完善物业管理立法，明确和细化物业管理的服务规范和质量标准以及业主委员会的性质和职能。国务院出台《物业管理条例》立足于依法行政，与民

事纠纷审判的侧核心有所不同，因此有关部门还应就审判实践中如何更好地适

用条例做进一步协调和明确。同时，房产和质量监督部门应对物业管理的行业

规范、制度，服务质量标准进一步明确和细化，使物业管理行业尽快纳入法制

化和规范化的轨道，同时也能为法院审理物业纠纷案件提供较为充分完善的法

律依据。此外，应将业主委员会的性质和职能在物业管理法规中进行明确，使

业主委员会与物业管理企业相对应，成为业主对物业实施民主、高效、自治化

管理，甚至是调解纠纷的有效途径。

2、提高开发商的履约意识及物业服务企业的服务意识

在法院审理的物业合同纠纷中，近半数以上的案件是因为房地产开发商的

遗留问题引发的，提高房地产开发商履约意识，企业要想可持续发展靠的则是

商业信誉和实力，同时政府部门和行业协会等机构应对开发商进行必要的引导。

物业管理企业缺乏市场经济条件下应有的平等主体意识和服务意识。业主

是物业管理权的法定享有者，物业管理企业并不当然具有物业管理的权利，二

者之间是平等主体间的服务和被服务的民事法律关系。只有端正了对物业管理

法律关系的认识，才能从根本上提高物业管理企业的总体服务质量和水平。

3、完善物业服务合同

合同中过于笼统的规定，当纠纷发生时，业主很难确定物业服务企业的具

体义务，只能推定物业服务企业具有安全保障义务，而这个义务是有限的，很

显然对业主不利。如果将物业服务企业的工作任务细化，那么业主就能够很清

楚地了解物业服务企业的义务是什么，业主自身的财务收到损失，就要看物业

服务企业是否违反了合同中规定的义务，如果违反，物业公司就应当承担责任，这样更有利于业主维护自己的利益。