买卖合同纠纷审判实务若干问题--以《买卖合同司法解释》为中心
最高法院民三庭
王闯法官
2012.09
◆第10条：一物数卖顺序◆第13条：路货买卖风险◆第18条：
检验期间过短 《解释》的指导思想和价值取向 维护诚实信用原则，保障公平交易秩序
◆第20条：期间经过翻悔◆第32条：瑕疵减免特约◆第38条：损害期限利益 科学认定合同效力，保障经济顺畅运行
◆第02条：预约合同效力◆第03条：无权处分效力 细化条文适用内容，提高法律可操作性
◆第34-37条：所有权保留◆第29-31条：可得利益损失 弥补法律漏洞空白，完善法律适用体系
◆第12条：特定地点规则◆第14条：标的物特定化
◆第17条：合理期间界定◆第23条：减价责任标准
专题列表（上）
（一）关于预约的效力问题 （二）无权处分与合同效力 （三）多重买卖的履行顺序 （四）关于风险负担的问题
专题列表（下）
（五）关于瑕疵的检验期间 （六）关于违约金调整问题 （七）关于可得利益的计算 （八）关于所有权保留问题
关于预约的效力问题
（一）关于预约的法律性质 （二）关于预约的法律效力 （三）关于预约的违约责任
（一）关于预约的法律性质
?
前契约说?从合同说
?
附停止条件本约说?
独立契约说（要件·牵连·预见·目的手段）
争论：四种代表性观点
辨析：
1.单方意思V.双方意思（要约与预约）
2.接受约束的意思表示（备忘录）
3.仅对一方产生约束力（优先性协议或选择权协议）
（二）关于预约的法律效力
?必须磋商说
?应当缔约说
?内容决定说
?视为本约说
立场：应当缔约说（保护善意·制裁恶意）
争论：四种观点
（三）关于预约的违约责任
?
否定说（No.110·意思自治·强制执行·人格尊重）?肯定说（合同解释·强制程度·德日台·学界赞同）
关于损失赔偿范围：
关于继续履行问题：能否强制缔约？
?
违约损失总体范围：本约信赖利益，履行利益为限?机会损失是否赔偿：期待利益的固化
?可得利益损失赔偿：没有可得利益◆自由裁量：诚信公平·履约情况·过错程度·合理成本
◆
信赖利益损失1.
缔结预约所付费用：交通费、通讯费2.
准备缔结本约所付费用：考察费、餐饮住宿费3.
已付款项的法定利息4.提供担保造成的损失 所受损失：
所失利益：
另失缔约机会的损害
无权处分与合同效力 （一）合同效力之争
（二）效力待定说之解释 （三）完全有效说之解释
（一）合同效力之争
?
合同无效说?效力待定说
?
完全有效说
争论：三种观点
◆
合同法132条：“出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”◆合同法51条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”
（二）效力待定说之解释
1.国家机关或者事业单位违规处分国有资产（物权法53、54条）
2.抵押人未经抵押权人同意出售抵押财产（物权法第191条2款）
3.融资租赁承租人付清全款之前出售租赁物（合同法第242条）
4.所有权保留买受人未付全款之前出售标的物（合同法第134）
5.
出卖将来财产
效力待定说之解释：NO.132条反面解释
（三）完全有效说之解释
1.物权法15条之区分原则：物权行为独立性
2.
合同法第51条“处分”和“合同”指处分行为：限缩性解释3.国际立法共同规则：《商事合同通则》第3·3·（2）；《欧洲合同法原则》第4·102条；《日本民法》；《英国货物买卖法》第12条；《美国统一商法典》第2-312条第1款
4.
《合同法》立法指导思想和第51条立法目的：静态安全·取得有效债权5.《合同法解释（二）》第15
条
采纳完全有效说之理由：限缩解释NO.51条
完全有效说之保护状态
◆
完全有效说之保护状态
?受让人善意：
（1）已交付或者登记，构成善意取得。
（2）未交付或者登记，所有权人拒绝追认而追回，卖方违约责任。?受让人恶意：
（1）所有权人追认或卖方嗣后取得处分权，继受取得所有权。
（2）未取得所有权的，卖方承担违约责任。
静的安全（所有权人保护）
动的安全（受让人保护）
《物权法》第106条第1款直接追回，不论合同是否有效。
“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”
多重买卖的履行顺序 （一）四种观点之争论 （二）本司法解释立场 （三）交付与登记关系
（一）四种观点之争论
?卖方自主决定说
?先行支付价款说
?合同成立在先说
?
买受人先请求说
交付：民法通则72条2款·合同法133条·物权法23条
（二）本解释之立场
?均未受领交付的，采纳“先行支付价款说”（与付款多少无关）
?
均未受领交付，也未支付价款，采“合同成立在先说” 参照：法释[2005]5号《国有土地使用权解释》第10条
（三）交付与登记的关系
1.书面成立·登记对抗说
2.交付不能对抗登记说
3.
交付生效·登记对抗说
三种观点：《物权法》第23条与24条的关系
立场：立法解释·法律解释·自圆其说
演习：类型化分析
交付与登记关系之类型化研习
1.甲卖与乙，交付且已登记，后又卖与丙，未交付和登记：乙
2.甲卖与乙，未交付和登记，后又卖与丙，未交付和登记：成立在先
3.甲卖与乙，未交付和登记，后又卖与丙，已交付且登记：丙
4.甲卖与乙，交付但未登记，后又卖与丙，未交付和登记：乙
5.甲卖与乙，交付但未登记，后又卖与丙，未交付但登记：乙
6.甲卖与乙，未交付但登记，后又卖与丙，已交付未登记：丙
7.甲卖与乙，占有改定交付且登记，后又卖与丙，已交付：效力待定
关于风险负担的问题 （一）风险界定及规则 （二）特定地点之规则 （三）路货出卖人恶意 （四）未特定货物风险
商品房买卖合同附件4补充协议
附件四：合同补充协议 《商品房买卖合同》补充协议 出卖人（甲方）： 买受人（乙方）： 通讯地址： 邮编： 经过双方友好协商,现就商品房买卖合同中的未尽事宜签订如下补充协议, 3、乙方以申请银行按揭贷款方式支付房款的，贷款年限和贷款金额以银行批准的为准。若乙方已按按揭贷款银行规定的要求提供了相应的全部文件，并在规定的时间内办理了银行按揭贷款申请手续，如： （1）按揭贷款银行因政策调整或其它事由不能按乙方申请的按揭贷款金额和按揭贷款年限发放按揭贷款，乙方应在收到甲方书面通知之日起10日内按照银行能够批准的按揭贷款金额和年限办理完毕按揭贷款手续，并向甲方补交首付款差额部分房款。若乙方未按约定办理完毕按揭手续、补交差额款项的，逾期在30日之内，乙方按日计算向甲支付总房款万分之叁的违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除商品房买卖合同，乙方按照总房款的百分之十向甲方支付违约金。 （2）按揭贷款银行拒绝向乙方提供按揭贷款的，乙方应在收到甲方书面通
知之日起30日内将购房款余额一次性向甲方支付；乙方在30内未能将购房款余额一次性向甲方支付的，买卖合同解除。若按揭贷款银行是因乙方个人原因拒绝提供按揭贷款,乙方又未能按本协议约定将购房款余额向甲方一次性支付致使买卖合同解除的, 乙方按照总房款的百分之十向甲方支付违约金。若由于甲方不具备销售许可证书，导致乙方无法获得银行贷款的，乙方有权解除合同，并要求甲方支付已付房款10%的违约金；若乙方不解除合同，则乙方应与甲方变更付款方式，否则视为合同终止，甲方退还乙方已经支付的购房款。 如有本条所列违约行为，乙方在收到甲方解除合同书面通知之日起15日内应配合甲方按相关部门规定办理商品房买卖合同的注销登记手续，并承诺按照相关部门确定的时限如期办理，乙方未在接到甲方书面通知之日起15日内前来协助办理有关手续的或未按照相关部门确定时限办理手续的，每逾期一日向甲方支付总房款万分之叁的违约金。商品房买卖合同注销登记之日起30日内，甲方在扣除印花税及违约金后，将乙方剩余房款退还。 第二条：乙方须按照商品房买卖合同及补充协议规定的付款期限支付房价款。以银行汇付方式支付的，汇款到达甲方账户之日为付款日；以银行票据（支票、汇票、本票）方式支付的，以银行票据所载款项到达甲方账户之日为付款日；以现金方式支付的，以交付现金之日为付款日。 乙方需保证其支付的房款来源合法，如乙方所付房款受到司法机关强制措施致使甲方不能自由使用，则乙方应自甲方通知要求之时限内补足被强制管理之款项，否则视为乙方自本商品房买卖合同签订之日至强制措施之日未履行付款义务。逾期付款的违约责任同商品房买卖合同第七条规定。 第三条：房产交付 双方同意按以下程序办理房产交付事宜： 1、甲方应按照商品房买卖合同第八条约定的时间或之前，将房屋交付给乙方。具体交付日期以甲方通知乙方前来办理交付入住手续的书面文件（即入住通知书）中载明的日期为准。出卖人将入住通知书按本附件约定的通讯地址以快递形式送达买受人，如买受人变更通讯地址或联系方式，须以书面形式通知出卖人，入住通知书自出卖人寄出5日内视为送达成功。 2、乙方应按照入住通知书规定的期限和地点，前来与甲方办理房屋交付手续，同时与物业管理公司签署物业管理委托合同，按照物业管理公司的规定缴付有关物业管理费用。 3、如因乙方自身原因或因本条第六款之规定，未能在入住通知书规定的期限和地点办理房屋交付手续的，则自甲方发出的入住通知书规定的期限届满之日起，即视为甲方已按期交付房屋。
合同法理论与实务 一、合同与合同法概述 （一）合同，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议、使用其他法律规定。 合同的法律特征：1、合同是一种民事法律行为2、合同是两个或者两个以上当事人的民事法律行为3、合同是以设立、变更、终止民事权利义务为目的的民事法律行为4、合同是当事人意思表示一致的民事法律行为 合同关系，是当事人通过订立合同所形成的彼此之间的合同权利与义务的关系。它与其他民事法律关系一样，由主体、内容、客体三个要素组成。 合同的分类：1、有名合同与无名合同2、双务合同与单务合同3、有偿合同与无偿合同4、诺成合同与实践合同5、要式合同与不要式合同6、主合同与从合同7、一时性合同与持续性合同8、确定合同与射幸合同 （二）合同法，是调整平等主体之间合同关系法律规范的总称 合同法的实用范围，《合同法》是适用范围是指《合同法》对哪些合同具有约束力。根据《合同法》第2条规定，《合同法》主要适用于平等主体之间的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 合同法的基本原则：1、平等原则2、自愿原则3、公平原则4、诚实信用原则5、遵守法律和维护社会道德原则6、法律保护原则 二、合同的订立 （一）合同订立的主体资格，合同订立时合同当事人在平等基础上，为实现一定目的，就相互间的权利、义务关系进行协商，并达成一致意见的过程。 合同能力，又称缔约能力，是指当事人缔约合同的主体资格，根据《合同法》规定，当事人订立合同，应当具备相应的民事权利和民事行为能力。 合同代理，是指本人不便或者不能亲自实施民事法律行为时，通过他人以本人名义代为实施的一项民事法律制度。 （二）合同订立的内容和形式 合同的内容，内容是基于合同而产生的合同权利和合同义务，具体表现为当事人协商一致所形成的合同条款。合同条款是合同内容的具体体现。 合同条款的种类：1、主要条款和普通条款2、格式条款和非格式条款3、实体条款和程序条款4、有则条款和免责条款 合同的形式：1、口头形式2、书面形式3其他形式 （三）合同定订立的程序：1一般程序，是合同法对双方当事人进行协商，取得一致意见，达成协议过程中具有实质价值因素加以抽象概括出来的一般过程范式。一般需经过要约和承诺两个步骤。2、特殊程序，竞争缔约、强制缔约、建议缔约
预约合同VS.预售合同： <最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释>第四条肯定了对商品房销售可签订商品房预约性质的合同。（详 见附录一）预约合同与预售合同的关系上，实务界普遍赞同是“预约”与“本约”的关系。但对于“预约”和“本约”两者之间关系问题上 仍然存在争论。（详见附录二-2、3、4） ?如果该预约合同包含商品房买卖合同的主要内容，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》，该合同应当认定为商品房买卖合同，在开发商违约的 情形下，买受人可请求开发商支付违约金或双倍定金。在此，有 律师认为，无法继续履行合同的情形可以分为两种，若是由于开 发商的不诚信造成的无法履行，则买受人可请求开发商支付违约 金或双倍定金；若是由于不可归责与开发商的原因造成无法继续 履行合同的，只须返还预付定金。（详见附录二-2、3、4）?如果该预约合同只是约定双方意向签订某份正式合同，本身不包含商品房买卖合同主要条款的，不能要求强制履行商品房买卖合 同中拥有的义务，只承担预约合同中的违约责任。一般而言就是 双方负有对“本约”诚信磋商的义务。(详见附录二-2、3、4) 商品房销售合同VS.商品房预售合同： 根据<商品房销售管理办法>第三条规定商品房销售包括商品房预售和 商品房现售。建设中的商品房，开放商取得预售许可证等符合预售条 件后，与买受人签订的是商品房预售合同。而在商品房竣工建成验收 合格之后与买受人签订的是商品房现售（详见附录一）。 律师也认可，商品房的预售合同即商品房的买卖合同，只是房屋的交 付期是在竣工后的将来。(详见附录二-1)
最高院判例：合同法纠纷案例指导 1.受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，合同约束受托人与第三人。受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人向委托人披露第三人后，委托人可以选择是否行使介入权：委托人行使介入权的，则合同直接约束委托人与第三人，委托人可以要求第三人向其承担违约责任；委托人不行使介入权的，根据合同的相对性原则，合同仍约束受托人与第三人，受托人可以向第三人主张违约责任，受托人与委托人之间的纠纷根据委托合同的约定另行解决。 ——上海闽路润贸易有限公司与上海钢翼贸易有限公司买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2016年第1期） 最高法院认为：本案所涉的《购销合同》是闽路润公司基于兴盟公司的委托与钢翼公司订立，现尚无证据证明钢翼公司在与闽路润公司订立合同时明知闽路润公司是基于兴盟公司的委托与其订立的合同，故不能依据《合同法》第402条认定该合同直接约束兴盟公司。 《合同法》第403条第1款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 根据该规定，隐名代理的受托人向委托人披露第三人后，委托人可以行使介入权直接向第三人主张权利。委托人行使介入权，则合同直接约束委托人与第三人，委托人代替受托人成为合同主体，受托人不能行使合同权利；委托人不行使介入权的，则合同仍约束受托人，受托人可以行使合同权利。在闽路润公司向钢翼公司主张权利之前，兴盟公司并未向钢翼公司主张权利，故不能认为兴盟公司已经行使介入权。既然兴盟公司没有行使介入权，则不是《购销合同》的主体，不享有《购销合同》项下的权利。 闽路润公司虽是基于兴盟公司的委托与钢翼公司订立《购销合同》，但其是以自己的名义与钢翼公司订立的合同，在兴盟公司并没有行使介入权的情况下，闽路润公司仍是《购销合同》的主体，有权行使《购销合同》项下的权利。因此，在符合法定解除条件的情况下，闽路润公司有权解除《购销合同》，并要求钢翼公司返还货款。 2.在判定合同的效力时，不能仅因合同当事人一方实施了涉嫌犯罪的行为，而当然认定合同无效。此时，仍应根据《合同法》等法律、行政法规的规定对合同的效力进行审查判断，以保护合同中无过错一方当事人的合法权益，维护交易安全和交易秩序。在合同约定本身不
GF-2014-0172 合同编号： 商品房买卖合同（现售）示范文本
出卖人：买受人： 中华人民共和国住房和城乡建设部 制定中华人民共和国国家工商行政管理总局 二〇一四年四月． 目录 明说专业术语解释合同当事人第一章
商品房基本状况第二章第三章商品房价款商品房交付条件与交付 手续第四章 商品房质量及保修责任第五章 第六章房屋登记物业管理第七章其他事项第八章． 说明 1.本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。 2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示有关权属证书或证明文件。 3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。 4.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方 式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格
部位打×，以示删除。 5.出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确 的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 6.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。． 专业术语解释 1.商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。 3.套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高以上（含）的永久性建筑。 5.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 6.民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。 7.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。 8.所有权转移登记：是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。 9.房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其
【法学讲坛】王闯：买卖合同纠纷审判实务若干问题（上） 本文为讲座实录节选，更多内容请戳页面左下角“阅读原文”，谢谢~ 内容提要: 王闯法官在本次报告中从价值取向的角度切入，为老师和同学们讲解了《买卖合同司法解释》中的四个大的重要原则：第一个原则是维护诚实信用原则，保障公平交易秩序。王闯法官认为，我国目前的诚实信用状况十分堪忧，应该大力强调诚实信用原则这一合同法的“帝王原则”。第二个原则是科学认定合同效力，保障经济顺畅运行。王闯法官对比了《合同法》制定之前全国法院关于合同效力认定状况和制定之后的状况，强调了合同法应当鼓励市场交易这一基本立法准则。第三个原则是细化条文适用内容，提高法律可操作性。毕竟司法解释最为直接的目的，就是使法官能够在司法审判中更为准确、清楚地适用法律进行审判。第四个原则是弥补法律漏洞空白，完善法律适用体系。主持人：各位老师、同学大家晚上好！欢迎大家来到本期民商法论坛！今天我们的题目是“买卖合同纠纷审判实务若干问题——《买卖合同司法解释》价值取向与重要规则”。我们今天非常荣幸地邀请到了最高人民法院民事审判第三庭副庭长王闯法官作为今天的主讲人，同时还邀请到了中国人民大学法学院的王轶教授、朱虎老师作为我们今天的评议嘉宾。王庭长是《买
卖合同司法解释》的主要起草人，王闯老师对《买卖合同司法解释》有相当精深的理解。下面让我们掌声有请王庭长开始今天的演讲！王闯：各位老师、同学们：大家晚上好！今天非常高兴能有机会与各位老师、同学们共同探讨买卖合同纠纷案件审判实务中若干重要问题。我们知道，买卖是经济生活中最基础、最重要、最典型的交易方式，买卖合同可以说是有偿合同的典范，因此各国的合同法乃至民法典均将买卖合同置于有名合同的首位。我国也不例外，例如《合同法》第9章，通过46个条文，比较全面系统地规定了买卖合同法则，该章居于分则所规定的十五种有名合同的首位，彰显了买卖合同的统领地位；特别是《合同法》第174条明确定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。据此，很多学者将买卖合同章称为合同法的“小总则”。合同法施行以来的审判实践不断证明买卖合同的重要性，例如，根据最高法院研究室的统计数据，买卖合同纠纷案件数量长期居于民商事纠纷案件数量的第一位；同时，司法实践也表明，《合同法》第九章规定的46个条文难以涵盖买卖合同的多样性和复杂性，特别是自《合同法》施行以来，人民法院在适用合同法的过程中也遭遇了诸多新情况和新问题。为此，最高法院在2000年3月份开始立项制定《买卖合同司法解释》。从2000年立项到2012年最高法院审委会讨论通过，《买卖合同司法解释》
合同编号： 商品房买卖合同解释（二） 签订地点： 签订日期：年月日
商品房买卖合同解释（二） 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 本条是关于商品房预售合同效力和补办商品房预售许可证明对 合同效力影响的解释。 所谓合同的效力又称合同的法律效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的法律拘束力，即法律以其强制力使合同当事人按其相互之间确立的合同内容履行义务、实现权利的效力。人民法院审理商品房预售合同纠纷案件的首要问题就是要正确认定合 同的效力，这是正确作出判决的前提。 理解本条解释中商品房预售合同的效力问题，首先必须要区别《城市房地产管理法》第44条第1款规定的商品房预售条件与该条第2款规定的预售合同登记备案的不同意义。 在《合同法》颁布实施以前，法律、法规所规定的批准、登记，是对合同成立要件的要求，还是对合同生效要件的要求，一直是学术界和司法实务界争论的难题。大致有三种观点： 第一种观点认为，批准、登记等都是对生效要件的规定，如果不符合这些规定，合同虽然成立，但是不能发生效力。 第二种观点认为，批准、登记等是合同成立的特别形式要件，需
要批准、登记的合同一概被视为要式合同，没有批准、登记的合同，根本就未成立，更谈不上合同能否生效的问题。 第三种观点认为，法律对合同形式要件的规定是属于合同成立或生效要件问题，应当区分不同性质的合同而作出结论。对此，人民法院基本上是将批准、登记等作为合同的有效条件，没有办理批准、登记等手续的合同，大多被认定为无效。 《合同法》生效实施以后，根据该法第44条第2款的规定，最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定： "依照《合同法》第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移"。 这一司法解释是在区分合同的成立与不成立、生效与未生效、有效与无效三对概念的基础上，表明对批准、登记等手续对合同效力影响方面的态度的。具体而言，它包括三层意思： 第一，批准、登记等不是合同的成立要件。因为合意是构成真正交易的精神事件，合同是当事人合意的结果，是合同自由原则的
买卖合同质量纠纷案例分析 【律师提示】 商家明知产品质量存在质量问题而故意出售给消费者，消费者在使用过程中连续出现严重的质量问题，且经多次修理未能排除障碍，消费者提出退货请求的，应予支持。 【法院审理及判决】 上诉人(原审被告)北京博瑞祥云汽车销售中心，住所地北京市朝阳区花虎沟2号。 法定代表人马荣汉，该中心经理。 委托代理人杨诩，北京市华通律师事务所律师。 委托代理人穆亚明，男，1963年2月21日生，汉族，北京博瑞祥云汽车销售中心服务经理，住北京市朝阳区德外双泉堡汽修一厂宿舍5号楼4门302号。 被上诉人(原审原告)贾英丽，女，1960年2月9日生，汉族，北京金科宇峰技术有限公司职员，现住北京市朝阳区惠新苑4楼902号。 委托代理人王文忠，男，1960年7月4日生，汉族，无业，住址同上。 委托代理人刘贵凤，女，1950年7月4日生，汉族，北京金科宇峰技术有限公司干部，现住北京市西城区德外大街12号。 上诉人北京博瑞祥云汽车销售中心(以下简称博瑞祥云中心)因买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(XX)朝民初字第7416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 XX年2月，贾英丽诉至原审法院称：我于XX年7月19日在博瑞祥云中心购买了一辆奥迪a6轿车，车型为4b31t6。购买后，认真仔细的阅读了随车文件，并严格按使用说明书中的操作要领驾驶轿车，后又按《保养手册》的要求进行了日常保养。但是在驾驶过程中，该车的质量问题凸现，转向灯、继电器、安全气囊控制单元、刹车真空泵、机油灯报警、节气门开关等不断出现问题。我认为该车存在严重质量问题，博瑞祥云中心明知此车贴有”;禁止销售”;的贴条仍将此车予以销售，
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> http://biz.doczj.com/doc/e018279968.html, 关于商品房买卖合同中的相关法律问题 1.问：因出卖人过错被确认无效后，买受人是否应该返还出卖人房屋使用费，如果需要返还，返还的标准是什么? 答：根据(2003)民一他字第13号函件可知，商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理，房屋使用费，应该以卖收人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所得的利益返还给出卖人。 2.商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人能否以合同目的不能实现为由解除合同? 答：在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪音污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不应予以支持。 3.房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管
道，应承担什么样的责任? 答：因公共管道的铺设如果被拆除会损害其他业主利益，故如果购房人起诉到法院要求拆除一般不会得到法院的支持;但根据最高人民法院审判业务意见;虽然当事人订立房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根据《》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。至于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知而未告知，致使购房人多支出的交易成本或者给购房人造成损失的部分。 4.买受人在约定的交房期限届满之日超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间?办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的约定? 答:买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。 最高人民法院民一庭倾向性意见认为，商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定请求交付房屋的期限届满，买受人根据合同一定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《》有关诉讼时效的规定，但在诉讼时效期间的
商品房买卖合同书模板 买方（乙方）： 兹甲方将卖与乙方。经甲乙双方共同协商，达成如下条款： 一、此门面前部建筑面积经双方实测为㎡，售价万后部楼梯间改装售价万元。两者合计为此门面售价万元整。付款方式为，与西黄氏隔壁墙完工后付现金20万元，水电下水入户接通后付现金 万元，余下万元待房屋两证办理后付清。 二、该门面水电报装费用由乙方负责。 三、甲方对房屋结构质量终身负责。 四、甲方承认乙方对该门面的所有权，并在两证办理之前，有责任维护乙方对该门面享有的所有权益，并确保无任何债权债务纠纷。否则甲方应负责削除影响，恢复原状，并由甲方赔偿乙方相应损失的双倍。 五、甲方负责在合理期限及条件下，尽快办理相关证件（满足乙方办理房屋所有权证的条件），乙方具体办理房屋所有权证。 六、合同订立后须共同遵守不得违约，如有违约按前款承担责任外，另须承担违约金3万元。 七、本合同一式三份，甲乙双方及见证人各一份，合同自签字之日起生效。
甲方（签字）： 乙方（签字）： 见证人（签字）： 签字日期：2015年月日（本合同涂改无效）商品房买卖合同书模板 [篇2] 出卖人(以下简称甲方)：_________ 注册地址：_________ 营业执照注册号：_________ 企业资质证书号：_________ 法定代表人：_________ 联系电话：_________ 邮政编码：_________ 委托代理人：_________ 联系电话：_________ 地址：_________ 邮政编码：_________ 委托代理机构：_________ 注册地址：_________ 法定代表人：_________ 联系电话：_________ 邮政编码：_________ 买受人(以下简称乙方)：_________
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》理 解与适用 妥善审理买卖合同案件切实维护公平交易秩序 ——最高人民法院民二庭负责人答记者问 本报记者张先明 6月5日，最高人民法院召开新闻发布会，向社会公布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。发布会后，为详细了解这部司法解释的出台背景和主要内容，记者采访了最高人民法院民二庭负责人。 出台背景和经过 记者：现行合同法第九章已经以46个条文的容量规定了买卖合同法则，请问最高人民法院为什么还要出台这部司法解释？起草这部司法解释都经历了哪些程序？这部司法解释主要包括哪些内容？ 负责人：买卖合同是所有有偿合同的典范，是社会经济生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式。 人民法院司法统计数据显示，历年来民商事纠纷案件中，买卖合同纠纷案件的数量一直相当庞大，即便是2008年全球金融危机蔓延过程中发生的民商事纠纷，买卖合同纠纷数量也是位居首位。无论是交易实践还是审判实务，均表明买卖合同是现实经济生活中最基本、最常见、也最重要的交易形式。合同法第九章通过46个条文规
定了买卖合同法则，居于合同法分则规定的有名合同之首，买卖合同案件审理中需要遵循的原则和判断标准亦常为其他有名合同所借鉴，因此，在合同法分则中占据统领地位的买卖合同章堪称合同法的“小总则”。 然而，由于合同法第九章的46个条文难以涵盖买卖合同关系的复杂性和多样性以及市场交易日新月异的变化，特别是在合同法施行以来，各级人民法院在贯彻适用合同法第九章的过程中，遇到诸多新情况和新问题。对买卖合同相关规定的不同理解，导致民商事审判实践对合同法买卖合同章及相关规定的适用上存在较大差异，从而影响了司法的严肃性和统一性。为了及时指导各级人民法院公正审理买卖合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，规范市场交易行为，提高买卖合同法则的可操作性，最高法院于2000年3月正式立项，决定制定关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释，并委派民二庭负责起草。 最高法院民二庭对该司法解释进行了深入调研和充分论证，广泛征求了各级人民法院、全国人大法工委、国务院法制办、商务部、工商总局、住房和城乡建设保障部、中国人民银行等各部门意见。特别是多次征求合同法起草人梁慧星教授、王利明教授、崔建远教授以及合同法专家韩世远教授、王轶教授、刘凯湘教授、李永军教授的意见。为了使司法解释更符合市场交易实际和审判实践的要求，更好地保护各方当事人的合法权益，我们还通过最高人民法院网向社会公开征求意见。该司法解释起草工作历时十二年，起草十二稿。2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议讨论通过了该司法解释。
商品房买卖合同现售下载 篇一：住建部商品房买卖合同示范文本 GF-2014-0172 合同编号： 商品房买卖合同（现售）出卖人： 买受人： 示范文中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一四年四月中华人民共和国国家工商行政管理总局 目录 说明 专业术语解释 第一章合同当事人 第二章商品房基本状况 第三章商品房价款 第四章商品房交付条件与交付手续 第五章商品房质量及保修责任 第六章房屋登记
第七章物业管理 第八章其他事项 说明 1. 本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。 2. 签订本合同前，出卖人应当向买受人出示有关权属证书或证明文件。 3. 出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。 4. 本合同文本中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。中选择内容，以划√ 方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。
5. 出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 6. 双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。 专业术语解释 1. 商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 2. 法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。 3. 套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 4. 房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 二手房买卖合同纠纷案例分析 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
案情 原告：徐某某 被告：周某某 2002年8月2日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司（以下简称“宝鼎公司”）签订《上海市商品房预售合同》，被告购买位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套， 合同约定“宝鼎公司”于2003年10月31日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。 2003年5月26日，被告与上海广达房地产经纪有限公司（以下简称“广达公司”）签订《房地产居问合同（出售）〉〉，约定被告委托广达公司居问出售401室房屋。同年5月27日, 原、被告通过“广达公司”居问，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币114,000元暂 存于中介方“广达公司”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付活所有房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款22.8万元。 开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金114,000元。此外, 原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。 签约当日，原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元, 广达公司出具收条。同年10月31日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因 不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。 另，系争房屋于2003年6月2日经查核准登记的权利人为被告，同年12月16日“宝鼎公司”办理
附件六：合同补充协议 依出卖人福建**房地产开发有限公司与买受人签订的《商品房买卖合同》，双方就未尽事宜经友好协商一致,特签订本补充协议。 第一条、合同的售价仅指合同约定的单价与建筑面积之积。不包含公证费、预告登记费、抵押权预告登记费、房产抵押手续费、专项维修基金、物业管理费、契税、土地登记费、房屋登记费、印花税、工本费等其他按规定应由买受人缴纳的税费及其他费用。若在合同履行过程中产生政府部门规定的费用由买受人全额承担。 第二条、出卖人在本合同签订之前有关按揭贷款义务的说明、陈述或宣传均理解为仅限于协助买受人向按揭银行办理商品房抵押贷款，出卖人应向买受人提供的按揭资料列表仅供买受人参考。按揭银行根据买受人的实际情况决定同意或不同意按揭以及贷款的成数和年限,同时买受人知道国家政策的变化或调整对按揭贷款的影响,由此造成不利后果均由买受人承担。 第三条、关于按揭付款的补充约定 1、买受人须于2０1０年8月30日前支付首期款计人民币(大写）-零-佰-零-拾-玖－万－玖-仟-柒-佰-叁-拾-柒－元整（人民币－9９7３7-－元):剩余房价款人民币（大写)－零-佰-贰-拾-贰-万－陆-仟元整(人民币￥-226000-－元)办理银行按揭贷款。 2、买受人应根据银行的要求,在《商品房买卖合同》和本协议签订后的七日内将按揭所需的资料及时、完整地提交出卖人,由出卖人协助买受人向银行报送上述资料。若因买受人的原因，提交的按揭材料不完整或有瑕疵,则买受人必须在接到出卖人或银行通知之日起七日内根据通知要求重新提交,如买受人逾期七天不能提供按揭所需材料的,即视同买受人逾期付款,则买受人每延迟一日,应按逾期未交款的万分之五向出卖人支付逾期违约金。若逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1０%向出卖人支付违约金。若不解除合同,则买受人每延迟一日,应按逾期未交款的万分之三向出卖人支付逾期违约金，合同继续履行。 3、如买受人银行按揭付款方式改为一次性付款,应向出卖人提出书面申请，经出卖人同意后，从变更之日起3日内交清购房全款，且按已签订《商品房买卖合同》之日起到交清购房全款的天数减去２0天(预计从签约到放贷的天数),计算由买受人变更付款方式而造成的逾期交款天数,买受人每日应按逾期未交款的万分之五向出卖人支付逾期违约金。若逾期超过30日，出卖人有权解除合同,买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。若不解除合同，则买受人每延迟一日,应按逾期未交款的万分之三向出卖人支付逾期违约金，合同继续履行。 4、按揭款具体年限、金额以贷款银行最后审批为准。若因买受人原因造成按揭银行批准的按揭成数低于上述买受人申请的按揭款,买受人应在接到出卖人书面通知后10内一次性支付全部剩余差额，否则视为买受人逾期付款,买受人每延迟一日,应按逾期未交缴款的万分之五向出卖人支付逾期违约金。若逾期超过30日,出卖人有权解除合同,买受人按累计应付款的１0%向出卖人支付违约金。若经出卖人同意不解除合同的,则每延迟一日，买受人应按逾期未交款的万分之三向出卖人支付逾期违约金，合同继续履行。 5、若经银行审核同意办理按揭的，买受人应在接到出卖人或银行通知后在规定时间内办妥按揭手续（指签订按揭合同、抵押权预告登记、签订抵押合同、办理抵押手续等,下同)。如因买受人的原因而致使银行按揭手续延迟十日以上办理的，则买受人每延迟一日,买受人应按逾期未交缴款的万分之五向出卖人支付逾期违约金。若逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。若经出卖人同意不解除合同的，则每延迟一日，买受人应按逾期未交款的万分之三向出卖人支付逾期违约金。 6、若银行不同意办理按揭的,买受人应在接到出卖人或银行通知之日起１5天内支付全部
《建设工程施工合同纠纷审判实务相关疑难问题解答》 2015年10月 最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布实施十年来，审判实践中出现了新情况、新问题。为此，市法院民六庭成立调研课题组，深入到乡（镇）、村和建工企业，走访部分基层法院和鉴定机构，对搜集的具有普遍性的问题进行梳理汇总，形成了《建设工程施工合同纠纷审判实务相关疑难问题解答》，于2015年10月22日经市法院第23次审判委员会讨论通过。 《解答》是以相关法律法规及司法解释为基础，借鉴最高法院、地方法院主流观点，结合审判实际，对建设工程合同案件中的疑难问题进行了解答，以期能为两级法院的审判工作提供参考，促进审判质效的进一步提升。 一、导致建设工程施工合同无效的情形主要有哪些？ 解答：具有下列情形之一，当事人请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持： （一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； （二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； （三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的； （四）承包单位将工程进行转包或者违法分包的； （五）中标合同约定的工程价款低于成本价的； （六）法律、行政法规规定的其他情形。
理由：最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《解释》）第一条规定上述一至三种情形合同无效。《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第二百七十二条规定的禁止转包、违法分包，其目的在于防止工程几经倒手，造成实际施工人因承包费太低而偷工减料，直接影响工程质量。《中华人民共和国招标投标法》（下称《招投标法》）第三十三条规定投标人不得以低于成本的报价竞标，其目的在于保证招投标竞争秩序和确保工程质量，报价低于成本价的，合同无效。 二、挂靠经营的特点及表现形式主要有哪些？ 解答：挂靠经营通常具备以下特征，即实际施工人以建筑施工企业的分支机构、施工队或者项目部等形式对外开展经营活动，但与建筑施工企业之间没有产权联系，没有统一的财务管理，没有规范的人事任免、调动或聘用手续；实际施工人自筹资金，自行组织施工，建筑施工企业只收取管理费，不参与工程施工、管理，不承担技术、质量和经济责任。 实践中常见的挂靠经营主要有以下几种情况： （一）不具有从事建筑活动主体资格的个人、合伙组织或企业以具备从事建筑活动资格的建筑施工企业的名义承揽工程； （二）资质等级低的建筑施工企业以资质等级高的建筑施工企业的名义承揽工程； （三）不具有施工总承包资质的建筑施工企业以具有施工总承包资质的建筑施工企业的名义承揽工程；
商品房买卖合同解释 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）共２８条，主要对商品房预售合同的效力，商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出明确的规定。其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。 适用要点一：集资房，房改房，经济适用房不适用本解释 法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 本条是司法解释适用范围的规定 适用要点：一，将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定，即仅仅指房地产开发企业；二，将商品房买卖合同的标的包括两类：现房销售和期房销售。商品房买卖合同仅指买受人与开发商之间签订的期房或现房销售合同。三，非房地产开发企业所开发的房屋，包括集资房、房改房、经济适用房不适用本《解释》。 我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。从房地产交易市场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及到广大人民群众的切身利益，因此，《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。 适用要点二：开发商没有取得预售许可证明，商品房买卖合同的效力及司法救济 法条原文：1．《解释》“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”2．《解释》“第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。” 我国对商品房预售实行预售许可制度，开发经营企业进行商品房预售，应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后才可进行预售。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。但现实中，由于种种原因，开发商却经常违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与购房者签订买卖合同，预售商品房，严重损害购房者的合法权益，由此引发了许多纠纷。 对于未取得《商品房预售许可证》的，商品房买卖合同效力问题适用要点如下： 一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，因为违反法律、行政法规的强制性规定，应该认定为无效。 《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 《城市商品房预售管理办法》第九条“开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出
GF-2014-0171 合同编号： 商品房买卖合同（预售） 示范文本 出卖人： 买受人： 中华人民共和国住房和城乡建设部 制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 二〇一四年四月
目录 说明 专业术语解释 第一章合同当事人 第二章商品房基本状况 第三章商品房价款 第四章商品房交付条件与交付手续 第五章面积差异处理方式 第六章规划设计变更 第七章商品房质量及保修责任 第八章合同备案与房屋登记 第九章前期物业管理 第十章其他事项 - 3 -
说明 1.本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。 2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。 3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。 4.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。 5.出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 6.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。 - 5 -
商品房销售合同及网上签约操作实务 第一章商品房销售合同 1．北京市房地产交易管理网http://biz.doczj.com/doc/e018279968.html, 2．对合同示范文本中未约定、约定不明或不适用的内容，买卖双方当事人中以根据具体情况签订书面补充协议。但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准。 3．在房屋交易管理部门进行合同预售登记备案（一式四份）后，开发企业应当交买受人一份加盖“预售登记专用章”的合同原件。 4．出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第三章北京市房地产交易管理系统用户管理 1.管理系统实行实名注册制度。 2.单位用户应持营业执照、法人代码证及注册 申请书等办理注册手续。 3.授权用户应持有效身份证件、授权委托书及 注册申请书等办理注册手续 4.个人用户在其签订合同行为发生时取得用 户名和密码。 5.管理系统授权用户的管理实行流程权限管 理（即使用权限）和权限分级管理（即权 限分配）的多级管理模式。 6.个人用户的权限是可查询所购买或租赁房 屋的业务输状态。 7.管理系统统一派发客户端软件并实施统一 加密技术，每个授权用户均使用加密钥匙。 8.如果加密钥匙遗失，须及时告知北京市建设 委员会，以便注销其加密钥匙。 第四章商品房预售合同网上签约和预售登记管理一．商品房认购书网上签订的程序：————简答1．房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款； 2．经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认购书编号； 3．房地产开发企业从网上打印商品房认购书，同时联机备案，管理系统及标明该单元（套）商品管已预订。 认购书网上备案后，签订商品房预售合同时合 同主体不得随意变更。签订合同的买受人变为 认购人在其同一户籍内的或是预订时已明确 的其他人员的不视为合同主体变更。 4．房地产开发企业与认购人应自签订认购书之日起七日内签订商品房预售合同，按照规定，通过管理系统输商品房预售合同网上签约手续。 超过七日未签订商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套（单元）商品房未预订且未预售。 二、掌握商品房预售合同网上签约的程序：————问答 1．房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟订商品房预售合同的相关条款； 2．经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容，买受人自行设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号；3．房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书；4．楼盘表标识公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元（套）商品房已预售。 三、商品房预售合同预售登记的程序： 房地产开发企业应当自联机签约之日起30日内，持以下资料向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记： 1．网上打印的商品房预售合同一式四份（双方当事人已签字或盖章）； 2．网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书一份； 3．房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人（或负责人）身份证明书复印件、 授权委托书原件各一份； 4．国有土地使用权原件及复印件各一份；5．买受人身份证明复印件，包括： （1）买受人为自然人的，提交身份证件的复印件；买受人为外省市自然人的，还需提 交（暂住证）或（工作居住证）的复印件；（2）买受人为法人或其他组织的，提交营业执照或注册证书的复印件； （3）向境外（含港、澳、台）自然人、法人或其他组织预售商品房的，还需提交涉外 项目国家安全审查批准文件； （4）预售已被抵押的商品房，还需提交抵押权人同意预售的材料。 预售的商品房已抵押的，预售登记应当同房地产开发企业和买受人双方共同申请。 市或者县区、县房屋行政管理部门对申请材料齐全，已联机签约且符合转让办法规定相关条件的预售商品房，在商品房预售合同上加盖预售登记章。 四、商品房预售合同网上签约和预售登记管理的其它重要规定（部分重要内容）： 1．房地产开发企业在申请商品房预售许可时，预售楼栋应以独立栋为单位。房地产开发企业可申 请部分房屋做为企业自留用房，自留用刻在取得 房屋所有权证后方可销售。 2．《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认 购书》示范文本由北京市建设委员会、北京市工 商行政管理局联合制定。 3．申请预售许可信息的项目经审核符合预售许可 条件后，在北京建设网和北京市房地产交易管理 网对该项目预售许可信息和楼盘表基本进行一 天的预告后，方可领取许可证。 在取得预售许可证前，房地产开发企业不得以预 订、认购等方式进行预售 4．预售项目在预告期内和取得商品房预售许可证 后，通过北京建设网（http://biz.doczj.com/doc/e018279968.html,）和北京市 房地产交易管理网（http://biz.doczj.com/doc/e018279968.html,）及时向社 会公布下列信息： （1）商品房预售许可证的相关信息； （2）预售商品房的楼盘表信息； （3）开发企业选择使用的商品房预售合同和商品 房认购书的文本样式； （4）楼盘表内网上已预订和已签约房屋的标识； （5）商品房按楼栋预售的参考均价；预售项目已 签约合同的成交均价。 5．以下情况商品房预售合同不能进行网上联机打 印，房屋行政管理部门不予办理预售登记手续； （1）该商品房不在预售许可范围内； （2）该商品房已取得房地产权属证书或取得竣工 备案表超过四个月； （3）该商品房已被其他买受人联机签约或已预售 登记； （4）房地产开发企业名称与核准预售许可的预售 人名称不一致； （5）该商品房被司法机关和行政机关依法裁定、 决定查封或以其他方式限制房地产权利。 北京市房屋交易管理制度 第一章房屋交易管理 1. 房地产转让包括下列方式： （1）买卖； （2）赠与； （3）交换； （4）以房地产作价入股或者作为合作条件与他人 成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变 更的； （5）因法人或者其他组织合并、分立，使房 地产权属发生变更的； （6）以房地产清偿债务的； （7）法律、法规和规章规定的其他方式。 2.本市关于房地产转让的一般规定： （1）转让房屋的，该房屋占用范围的国有土地使 用权同时转让。 （2）按照房屋建筑设计为独立成套（单元）的房 屋，不得分割转让。住宅不能分割转让。 （3）房地产转让时，相应的共用部位、共用设备 的权利份额一并转让；按照国家和本市规 定可以单独转让的地下停车库等附属建 筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地 产转让合同中载明；没有载明的，视为一 并转让。 （4）共有房地产买卖，在同等条件下，共有人享 有优先购买权。 出卖已出租的房地产的，出卖人应当提前 3个月通知承租人。在同等条件下，随租 人享有优先购买权。出卖人未履行通知义 务的，应当承担相应的民事责任。 （5）房地产转让时，转让人应当如实告示知受让 人转让房地主的抵押、租赁等有 关情况。转让人不履行告示知义务的，应 当承担相应民事责任。 （6）房地产转让时，房地产转让人和受让人应当 依法纳税。 （7）房地产开发企业应当对其出售的新建商品房 承担质量保修责任。房地产开发企业应当 与受让人在转让合同中约定保修范围、保 修范围、保修期限和保修责任。约定的保 修期限不得低于国家规定的最低期限。保 修期限自商品房交付之日起计算。 新建商品房在保修期限内再转让的，房地 产开发企业应当继续承担对该商品房的 保修责任。 3. 商品房预售应当符合的条件：房地产开发企业 取得预售许可证后，方可预售商品房。预售商品房， 应当符合下列条件： （1）已交付全部土地使用权出让金并取得国 有土地使用权证，属于预售经济适用房 的，应当取得城镇建设用地批准书； （2）取得建设工程规划许可证件和施工许可 证件； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发的 建设资金达到工程建设总投资的25%以 上； （4）已确定竣工日期，且满足市国土房管局 公布的预售最长期限。 4. 商品房预售许可其他重要规定： （1）房地产开发企业按《建设工程规划许可证》 规定的楼栋和建筑面积申请预售许可，若 《北京市国有土地使用权出让合同》约定的 相关楼栋的出让建筑面积与规划不一致的， 需变更出让合同高速相应部分的地价款后 方可申请预售。房地产开发企业可凭申请密 码在北京市房地产交易管理网上查询预售 许可证办理情况。预售许可证批准后，在北 京市房地产交易管理网上进行公示。 （2）2004年7月1日后，按成片小区或多栋楼 签订出让合同的，受让方在同时交纳出让合 同定金、按单栋楼计算的地价款及相关税费 后，可申请核发该栋楼的商品房销售许可 证。 5. 商品房预售计价方式及合同面积误差处理方 式：（2003年12月1日后按套内面积） A商品房预售计价方式及合同面积计价，也可以 按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价。 但预售经济适用房、普通住宅、公寓及其他高 档住宅等居住类型房屋的预售，应当按照套内 建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。 B面积误差处理： （1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的， 根据实测面积结算房价款。 （2）面积误差比绝对值超出3%的，预购人有权退 房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购 人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人 已付房价款及其利息。预购人不退房的，实测面 积大于合同约定的，面积误码率差比在3%以内 （含3%）部分的房价款由预购人补足；超出3% 部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归预 购人。实测面积小于合同约定的，面积误差比绝 对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地 产开发企业返还预购人；超出3%部分的房价款 由房地产开发企业双倍返还预购人。 ６．房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之 日起30日内，向市或者区、县国土房管局申请商 品房预售登记。 ７．商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产 权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日 起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备 案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。 法定预售期限。 ８．房地产开发企业交付预售商品房应符合的条 件： （1）取得建筑工程竣工验收备案表 （2）取得商品房面积实测技术报告 （3）预售合同约定的其他交付条件 ９．稳定房价、加强住房交易管理相关规定（部分 重点条款，非全部）： （1）禁止商品住房预购人将购买的未竣工的预 售商品房再次转让。 （2）继续推行商品房预售合同网上签约联机备 案制度，并严格实行网上实名制认购，防范 私下交易行为。 已取得预售许可证的开发项目，方可签订商 品房认购协议。买卖双方须在北京市房地产 交易管理系统上进行网上认购，从网上打印 商品房认购书，同时与管理系统联机备案。 房地产开发企业与认购人签订认购书后7 日内未正式签订商品房预售合同的，视为推 订行为，网上公示的楼盘表将自动恢复为房 屋可售状态。 （3）2005年6月15日起，市建委将在北京市房 地产交易管理网上公示开发企业同一预售 项目的退房、退订情况。 （4）房地产开发企业在取得商品房预售许可证 之前，不得擅自预售房屋，也不得将房屋以 预订、认购等方式进行预售，不得向买受人 收取任何预定款性质的费用。 10．加强商品房销售价格检查，坚决依法查处不明 码标价或标价内容不全、在房屋买卖合同外收 取未标明或未约定的费用、在房价之外强行收取应 计入开发成本的费用、强制或变相收取代理服务 费、超过规定标准收取费用等价格违法行为。 １１．市建委相关部门对企业违规行为的处理措 施： A. 对企业发生违规行为的，市建委相关部门将采 取以下处理措施： （1）企业经检查或投诉举报有违规行为的，市建 委相关部门通知违规企业和从业人员15日 之内上报整改方案和整改结果。 （2）企业违规行为转给企业15日内未按期整改 或整改不合格的项目，市建委将对其项目的 预售许可、抵押登记和网上签约手续进行不 低于1个月的限制直至企业整改且完成验 收后方可解除限制；测绘、销售代理和物业 管理企业违规未整改的，也将对其从业行为 进行限制。 （3）企业、从业人员违反相关法律、法规、规章 依法应当给予行政处罚的，由监察执法大队 依法进行处罚。 （4）对违规行为查证属实的，市建委在北京市房 地产交易管理网项目信息公示的楼盘信息 中进行违规行为公示。 B. 开发企业对销售代理房屋经纪机构，测绘机构、 物业管理企业在其委托范围的违规行为负有 连带责任；商品房销售人员违规行为的结果由 其从业的房屋销售代理机构、开发企业或售房 单位承担。 １２．北京市商品房销售机构实名注册备案与销售 机构、销售员信息网上公示制度，在北京市 房地产交易管理网（http://biz.doczj.com/doc/e018279968.html,）公示。 １３．目前我市所有在售项目的销售代理机构或开 发企业的销售部门均须在5月31日前到市建委 办理注册备案手续。 １４．自2006年5月1日起新申请预售许可或初 始登记后进行现房销售的项目，应当在网上 签约之前办理销售机构注册备案手续。 １５．自2006年9月1日起，必须持有经市建委 注册备案的《合格证》的销售人员方能从事商品房 销售业务。 １６．销售员注册的有效期限为两年。两年内销售 员应至少参加一次继续教育，不参加继续教育的不 予以续期注册；考试合格超过两年未从业的，须参 加继续教育后方可予以注册。 第二章房屋权属登记 1.登记种类 （1）初始登记 （2）转移登记 （3）变更登记 （4）他项权利（抵押权）登记 （5）注销登记 （6）补证、换证登记 2.房屋权属登记申请人身份资格 （1）申请人是自然人的，应具有完全民事行为 能力。无民事行为能力人或者限制民事行 为能力人，应由其监护人代理申请人是法 人的，应具有法人资格；申请人是其他组 织的，应具有相应资格。 （2）申请人为自然人的，姓名应与身份证件一 致；申请人为法人的，名称应与法人营业 执照一致；申请人为其他组织的，名称应 与登记证书或组织机构代码证一致。 3.抵押信息公示相关规定： （1）预售项目抵押信息确认后，北京市建设委 员会将在交易网上即时公示预售项目土地 使用权及在建工程抵押情况，并在预售楼 盘表上对抵押房号进行标识。 （2）房屋买受人与房地产开发企业签订商品房 预售合同时，房地产开发企业用面将预售 项目设定抵押的情况在预售合同中书面告 知买受人。已签订预售合同的须在补充协 议中告知买受人，未告知买受人抵押情况 的，发生的纠纷由开发企业负责承担民事 责任。 （3）在办理商品房预售合同登记备案时，房屋 已设定抵押的，开发企业应先办理抵押注 销登记，开发企业未办理抵押注销登记的 应由房屋买受人在《商品房预售合同签约 证明和预售登记备申请书》上签署已告知 所购房屋有抵押且同意预售登记的书面文 字。 4.权属登记工作时限规定：符合登记条件的， 初始登记、抵押登记应当自受理之日起30 个工作日内完成登记工作；其他登记应当自 受理之日起20个工作日内完成登记工作。 登记部门认为需要公告的，公告时间除外。 5.新建商品房买卖与新建经济适用住房买卖 转移登记应提交的证明文件： （1）新建商品房买卖（首次） 登记条件：开发项目区的房屋所有权证、国 有土地使用证（有偿用地） 1)房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的 合同） 2)签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实 测面积和房价结算的确认书 3)房屋登记表、分户平面图两份 4)专项维修基金专用收据（1999年1月1日后 签订购房合同的） 5)契税完税或减免税凭证 6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购 买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审 查批准文件 7)外国驻华使馆、领事馆购买房屋的，提交外交 部批准购房文件 （2）新建经济适用住房买卖 登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国 有土地使用证（划拨用地） 1)房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的 合同） 2)经济适用房购房资格审核表（2001年5月1 日后签订购房合同的） 3)房屋登记表、分户平面图两份 4)契税完税或减免税凭证 5)专项维修基金专用收据 6)超标部分补交综合地价款的收据 7)签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实 测面积、房价结算得确认书 第三章房地产测绘 1.预售单位的确定：住宅、公寓按“套”建立 预售单位；商业了、工业和办公等按“层” 或每层中按“单元”建立预售单位位按“个” 建立预售单位（不能提供每个车位预测面 积的，可按整层提供车位预测面积及该层 车位总个数）。 2.房屋预测技术成果应符合以下条件： 1