Y 7 7 4 3 4 0 分类号 密级单付代码：10 0 19学号：2 9 0 4 9 中fi7芦一f龙等 学位论文 我国房地产金融风险分析与防范 Analysisandlnnovationof RealEstateFinancialRisk 研究生：盐墓坠 指导教师：筮签垄熬援

合作指导教师： 申请学位门类级别：垒基篮理亟 土 专业领域名称：垒基笪堡 研究方向：士地置理 所在学院：姿近皇巫撞堂瞳2 0 0 4年12月 摘要 房地产金融始终是田家宏观调控的对象，其所带来的风险也是多方关注的焦点之 一，特别是。央行发布的银发]2 0 0 3 ]121号文件倍受争议•持续膨胀的 房地产金融是否健康、安全呢？ 为此•本研究从房地产金融主体 ——银行的角度，按巴塞尔 有效银行盟管的核心 原则》有关风险分类标准，对我国房地产金融风险进行定性分析•分析认为， ① 我国金融机构房地产贷款增速过快，贷款比例失调，又存在经营管理能力较弱， 资产喷量恶化的状况，将面临流动f生风险。 ②房地产企业收入来源缺乏稳定 性，企业偿还能力没保障：而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用 风险・@我国银行内部监督不力、人员素质不一，登记机关信息化水平低，中介 行业刁i规范，存在操作风险。④业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律 风险.⑤房地产贷款时间太长，一旦市场利率上升，银行将面临损失的可能。 为有效防范房地产金融冈险。最后，本文提出（1）通过加强旁地产市场管理， 促进房地产金融健康、平稳发展；（2）加快我盟金融体制改革；（3）增萄每 业银行内控机审螬投、完善贷款风险坪估体系：（4）积极引进住房抵押贷款证 券化等措施. 关键词：房地产金融风险分析防范 Abstract Real deepenedand estate financeis tO a殍删telm the world of of econony a c t i V i t i e s 5 S ll d I xc - UF/CIItSand

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Y 7 7 4 3 4 0 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取

得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已 经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学 位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在 论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名：时间：年月曰 关于论文使用授权的说明 本人完全了解中国农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描 等复制手段保存、汇编学位论文。同意中国农业大学可以用不同方式在不同媒体 上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 （保密的学位论文在鳃密后应遵守此协议） 研究生签名：时间：年月日导师签名时问：年月日

引 0.1问题的提出言

在我国，随着经济体制改革的不断深化，房地产金触业务规模不断扩大，并发挥 着越来越重要的作用•但是，刚刚经历了上世纪九十年代初期房地产泡沫和九七 年亚洲金融危机之后，我国

又迎来了房地产开发贷款和消费贷款规模连续几年快速的增长。 据央行统计，1 9 9 8年我国商业银行房地产开发贷款余额为2 6 8 0亿元。2 0 0 2年达到6 6 16亿元，年均增长2 5.3% :个人住房贷款余额1997 年为19 0亿元，2 0 0 2年增至8 2 5 3亿元，年均增长达1倍以上。200 3年4月。商4 k银行房地产贷款余额增至1 8 3 5 7亿元，其中，个人住房贷 款余额增至9 2 4 6亿元1 .按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3至 8年. 另据统计。截至2 0 0 4年5月末，在我国】7万亿元贷款总量中，房地产相关 贷款有2.5万亿元，约占15% .雨在这17万亿元贷款中，以房地产及土地 抵押的贷款要占到5 0%的比重2。

建设部等部委对全国房地产业的调查显示，2 0 0 3年房地产项目中61%的资 金来自于银行。其中房地产开发企业的项目投资中约20%一30%来自银行贷 款，30%--40%来自建筑施工企业的垫付资金，而这部分垫付资金也是灏 于银行贷款，此外至少一半以上预付购房者申请了个人住房贷款 ' 房地产加速投资直接推动了我国固定资产投资的快速增长.2 0 0 3年第一季 度.中国固定资产投资占国内生产总值的比重达到4 2% ――%年来的最高点. 远远超过韩国和泰国在1 9 9 7 —— 1 9 9 8年金融危机中的水平 / 持续膨胀的房地产金融市场是否健康、安全呢？无论是政府、银行还是学界对房 地产金融风险始终持不丽的判断，特射是商监银行把房地产贷款仍然当作优良资 产，继续扩大其房地产金融业务。显然，政府、银行对风险的不同把握，既无助 于金融业舶发展，也无助于风险的抵御.为准确判断我国房地产金融风险状况， 本文将从房地产金融主体——银行的角度，按巴塞尔有效银行监管的核心原则） 有关风险分类标准，对我国房地产金融风险进行定性分析.0.2国内研究现状 国内的房地产金融理论研究是随着近几年我国金融资金迅速融入房地产市场而迅 速发展，并不断推进和深入。目前，我国所研究的房地产金融风险主要集中在社 会风险和经营风险，并取得较丰富的成果。房地产金融社会风险研究成果主要表 现在：一、我国房地产市场发育还不完善.房地产开发企业的生产经营风险加 大，而企业的风险最终会转嫁到银行身上；二、道德、信用体系不健全，银行根 据不完善的信用体系发放贷款产生风险；三、我国改革的进程中，市场经济的运 行机制尚未配套，法规不健全。政策变化频率过快给房地产金融带来风险。经营 风险研究成果主要表现在：银行信贷管理不够科学。操作不规范，监督机制不健 全造成风险.5 此外。金融界和学术界对房地产金融风险的特征作了归类，从房地产金融作为房 地产与金融结台体出发，把房地产金融风险分为道德风险、信用风险、操作风 险、房地产市场风险、融资转 '移风险，流动性风险等，在风险度量应用方法上开始做初步的探索。