【矿业案例分析之二十三】采矿权租赁合同的效力认定
申升律师河南天基律师事务所
【案情】
2001年11月10日，A锰矿（甲公司前身）与邓某签订《租赁经营合同》。合同约定：A 锰矿将其所有的开采权、经营权出租给邓某，租赁期限为二十年，并约定了租金支付等相关权利义务。2001年11月28日，A锰矿法定代表人严某与邓某签订《补充协议》，就租金的增加及支付期限作出约定。2002年8月9日，邓某与他人共同成立乙公司，法定代表人为邓某。2003年9月25日，A锰矿重新办理了公司改制后的《采矿许可证》，采矿权人仍为甲公司；发证机关为县国土资源局。2003年10月18日，甲公司与邓某签订《补充协议》，对以前合同作出了补充。从2002年开始，邓某及乙公司已经缴纳租金共计144万元。
2005年2月28日，甲公司以邓某为被告、以乙公司为第三人提起诉讼，要求：判令解除双方订立的租赁经营合同，返还锰矿开采权和经营权；判令邓某赔偿违约期间的锰矿经营收益直至收回为止。在诉讼中，甲公司又变更诉讼请求，要求：确认双方之间订立的矿山租赁经营合同无效；判令邓某返还租赁期间开采的锰矿并赔偿其可得利益损失。
二审法院审理过程中，县国土资源局于2005年8月11日下发了《关于同意乙公司承租甲公司采矿权的批复》，并于2005年10月10日办理了采矿权租赁审批登记。同日，县国土资源局就该锰矿采矿权租赁一事书面报告市国土资源局备案。
【法院判决】
一审法院判决：甲公司与邓某所签订的《租赁经营合同》及《补充协议》无效。邓某和乙公司不服一审判决，提起上诉。二审法院判决：撤销一审判决；甲公司与邓某、乙公司的《租赁经营合同》和《补充协议》有效，继续履行；驳回甲公司的诉讼请求。
【案例分析】
本案主要涉及采矿权出租的条件以及采矿权租赁合同的效力认定问题。根据《矿业权出让转让管理暂行规定》的规定，采矿权出租是指采矿权人作为出租人将采矿权租赁给承租人，并向承租人收取租金的行为。探矿权、采矿权出租应当符合矿产资源法规定的探矿权、采矿权转让的条件。采矿权人在采矿权出租期间应当继续履行采矿权人的法定义务并承担法律责任。出租国家出资勘查形成的采矿权，应当按照采矿权转让的规定进行评估、确认，采矿权价款按有关规定进行处置。已出租的采矿权不得出售、合资、合作、上市和设定抵押。
根据我国矿产资源法的规定，采矿权出租必须具备以下条件：（1）出租人在其所取得采矿权的矿区内已经完成了一定的工作量；（2）承租人必须具备法定资质条件，即具有实际行
使采矿权的能力；（3）协商一致签订租赁合同，并报审批登记；（4）承租人应向采矿权人缴纳租赁费用，及时按照约定或规定进行采矿活动，并按照施工方案进行施工；（5）承租人不得擅自将采矿权再行转租。实践中，采矿权出租不仅需要具备以上条件，还需要满足以下前提：（1）属于有权行政主管机关审批的采矿权出租；（2）矿山企业投入生产满一年；（3）采矿权属无争议；（4）按照国家有关规定已经缴纳采矿权使用费、采矿权价款、矿产资源补偿费和资源税；（5）国有矿山企业采矿权出租，应当征得矿山企业主管部门的同意。
《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《探矿权采矿权转让管理办法》第10条规定，探矿权、采矿权转让合同自批准之日起生效。可见，采矿权转让合同应当在具有相应审批权限的国土资源主管部门批准后生效。《矿业权出让转让管理暂行规定》第36条第2款规定：“矿业权的出租、抵押，按照矿业权转让的条件和程序进行管理，由原发证机关审查批准。”，因此，采矿权租赁合同亦应自原发证机关批准后生效。《合同法司法解释(一)》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。”《合同法司法解释(二)》第8条规定：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。”
本案中，所涉采矿权租赁合同是甲公司和邓某及乙公司在平等自愿基础上的真实意思表示，依照我国现行矿产资源法的规定应当报原发证机关批准，但是，在一审法庭辩论终结前该采矿权租赁合同仍未办理批准手续，依照上述规定，应当认定该合同未生效，依照未生效合同的相关规定予以处理。虽然在本案二审法院审理过程中，原采矿权审批机关作出了同意乙公司租赁A锰矿的审批决定，也即乙公司的采矿权租赁得到了发证机关县矿产管理部门的认可，但是，此时发证机关的“审批决定”显然已经超过了《合同法司法解释(一)》所规定的关于“批准手续”最迟不能超过“一审法庭辩论终结前”的界点，因此，并不能以“已获发证机关批准”为由认为涉案合同满足了法定生效要件，已经成为生效合同。（完）注：本文发表于《中国矿业报》2013年09月12日，A4版。
紫金矿业“环保门” 根据《财经国家周刊》2010年8月3日改编 7月4日，福建上杭县下都乡渔民发现大批死鱼出现，他们的第一反应是“紫金山又在排毒水”。“毒水”是渔民对紫金矿业采矿过程中所产生废水的称呼。汀江渔民经常因为“毒水”遭遇死鱼现象，只是紫金矿业从不承认两者之间的联系。如此大规模的死鱼出现引起了渔民的愤慨，问题当即被反映至当地政府。 7月12日，紫金矿业废水污染汀江流域的消息被证实，仅汀江流域棉花滩库区死鱼和中毒鱼即达378万斤；同日紫金矿业紧急停牌，公告了9天前的废水泄漏事故——紫金山铜矿湿法厂9100立方米含铜酸性污水进入汀江。这正是汀江死鱼及水质变绿的原因，也是紫金矿业第一次公开承认污染问题。政府部门紧急介入，环保部、福建省环保局、福建省证监局等调查组随即赶到。环保部会同福建环保厅、龙岩市政府组成的联合调查组最后认定，此次事件是重大突发环境事件，事因在于，“企业污水池防渗膜破裂，导致污水大量渗漏后通过人为设置的非法通道溢流至汀江”。 这种人为设置的非法通道，就是紫金矿业人为非法打通的排洪洞。紫金矿业湿法炼铜的循环利用和环保设施系统并不能利用所有废水，如果按环保标准对这些污染水进行处理，是需要付出高成本的。紫金矿业找到了一个低成本的处理方法，那就是不定期通过排洪道排泄废水。 而在此前，居住当地的上杭人，已10余年不敢喝自来水(水源来自汀江紫金山下游)。多年来，上杭人仅买水一项费用累计支出便在亿元以上，因环境污染转产的下都乡渔民每年损失2000万元以上。 肇事铜矿位于紫金山脉一隅，是紫金山金铜矿的主体组成部分，也是紫金矿业的主要经营资产。紫金山“上金下铜”，伴随着金矿逐渐枯竭的风险，铜矿逐渐成为紫金矿业的主要利润来源。2009年紫金矿业集团产铜8.48万吨，与上一年相比增长38%；铜矿业务收入占比10.75%，利润占比已达21.52%。当时全球铜市场震荡下行，紫金矿业铜销售价格同比下降20%以上，但对集团利润贡献并无影响。这主要归功于紫金矿业的成本控制。紫金矿业说，公司所拥有的堆浸选冶技术、湿法冶金工艺等100多项专有技术和11项专利技术，给紫金矿业在矿产资源开发方面带来低成本的巨大经济效益。 正是这些技术，使得紫金矿业从一个在福建上杭紫金山金矿开发起步的民营小企业，发展成一个走向全国、面向全球，以黄金及其它有色金属矿产资源勘查和开发为主的大型矿业集团。继2003年12月在香港成功上市后，2008年4月在上海证券交易所上市。2006年3月20日，紫金矿业被纳入道琼斯中国海外50指数。2006年位居《福布斯》中国顶尖企业排行榜第17位、最具有投资价值的海外上市公司第16位（矿业企业第1位）；2007年位居福布斯中国顶尖企业榜第二位。2008年3月，2008年3月，集团公司的核心企业——紫金山金铜矿凭借其国内黄金单体矿山储量最大、采选规模最大、产量最大、矿石入选品位最低、单位矿石处理成本最低、经济效益最好六大优势，被中国黄金协会评为“中国第一大金矿”。紫金矿业以低成本抵御了金融危机的影响，实现和保持了净利润两位数增长，2009年12月31日公司市值达1277亿元，跻身英国《金融时报》2009年度全球500强企业（市值）排行榜第243名，成为中国乃至全球的大市值公司。
租房合同案例分析 【案例1】： 出租人将房屋出租给承租人租赁合同约定房屋交付给承租人之前承租人需支付5万元履约保证金履约保证金条款约定“承租人因自身原因未经出租人同意擅自解除合同的承租人的保证金及利息不予返还”后出租人因第三人的原因未能交付房屋承租人要求出租人双倍返还履约保证金承租人主张是否具有法律依据? 分析：本案中履约保证金条款未明确约定履约保证金具备定金性质合同本身也没有约定在甲方违约时要双倍返还履约保证金因此承租人只能根据违约责任条款请求出租人承担违约责任如违约条款没有约定或约定不明则承租人需要举证证明因出租人未履行交付房屋义务造成的承租人损失 【案例2】： 出租人将房屋出租给承租人租赁合同约定“当承租人未按合同规定缴纳水电费、物业费未经出租人同意进行转租以及承租人出现毁坏租赁房屋、破坏房屋结构等情形时出租人有权没收承租人缴纳的履约保证金”后承租人因经营不善连续三个月未能缴纳房屋租金问出租人能否直接没收履约保证金? 【分析】：根据合同约定出租人可以没收承租人履约保证金的情形中并未包括承租人拖欠房屋租金的情形如承租人拖欠的租金少于履约保证金额度出租人在缺乏合同约定的情形下直接没收承租人履约保证金不符合担保法规定因此建议履约保证金条款中明确担保
的范围(租金、水电费、租赁物修缮维护费用、物业管理费以及因可能侵害第三人利益而存在的赔偿保证金等)并明确履约保证金的抵扣方式(如抵扣金额为承租方欠付的相应款项)同时还应明确抵扣的程序和通知方式 【案例3】： 履约保证金条款的设计：承租人应在本合同签定后工作日内向出租人支付履约保证金万元人民币支付履约保证金前工作日出租人应提供合法收据否则承租人有权顺延履约保证金支付时间除本合同另有约定外履约保证金在本合同终止(提前终止、解除或届满)时承租人可用履约保证金抵付临近合同终止日相应月份的租金直至数额为零履约保证金抵付租金时出租人应提供合法房屋租赁发票当承租人同时拖欠物业费、水电费、房租费以及迟延支付租金的违约金时承租人同意出租人用履约保证金进行抵扣但应首先抵扣拖欠的房租费用租房合同中关于履约保证金条款的适用问题： 1、履约保证金(常见的称呼如押金、订金、留置金、保证金等)是担保承租人按租赁合同履约的单方担保如果在租赁合同中有诸如“乙方因自身原因未经甲方同意擅自解除合同的乙方的保证金及利息不予返还”等特别约定此处约定的保证金实际上是一种履约保证金 2、履约保证金属于金钱质押在签订合同或履约保证金条款时成立当正式交付给出租人时生效一般情形下履约保证金以补偿功能为主惩罚功能为辅即履约保证金主要用来补偿违约后约定的违约金额度不足的问题但也有法院判决承认履约保证金的惩罚功能
一房东房屋租赁合同 出租方(甲方)：___________________ 身份证号码：_____________________ 承租方(乙方)：___________________ 身份证号码：_____________________ 甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议： 第一条房屋基本情况 甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于_____________________。 第二条房屋用途 该房屋用途为租赁住房。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条租赁期限 租赁期限自_________年_____月_____日至_________年_____月_____日止。第四条租金 该房屋月租金为(人民币大写)_________元整。 第五条付款方式 乙方按方式支付租金给甲方，应在每个承租期前_____天支付租金给甲方。第六条交付房屋期限
甲方应于本合同生效之日起日内，将该房屋交付给乙方。 第七条甲方对房屋产权的承诺。 甲方保证拥有房屋产权，保证该房屋没有产权纠纷。 第八条维修养护责任 正常的房屋修理费用由甲方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并责任赔偿损失。乙方入住后应爱护各种家具、设施、设备;保持墙壁清洁，不乱涂鸦;不乱在墙壁上或地板上钉钉子、打孔，以免破坏房屋的水、电线路。 第九条关于房屋租赁期间的有关费用。 在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：(甲方已经垫付的费用交甲方) 1.电费，目前状况：_________； 2.水费，目前状况：_________； 3..煤气费，目前状况(不得报停)：_________； 4.供暖费，目前状况：_________； 5.物业管理费，目前状况：_________； 6.有线电视费，目前状况：_________； 7.其他，目前状况：_________； 第十条房屋押金 甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方_________元(相当于一个月房租的金额)作为押金。承租期满，经甲乙双方共同检查家具及设备完好无损后，甲方退回乙方全部押金。
编号：_________________ 房屋租赁合同的优先承租权 甲方：________________________________________________ 乙方：________________________________________________ 签订日期：_________年______月______日
优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。这里讲的优先，主要是指在顺序上的优先，同等条件，主要指的是价格、期限条件。在我国一些地方性法规中，已经明确规定了租赁关系中的优先承租权。例如，《深圳经济特区房屋租赁条例》(XX)第四十二条：“租赁期限届满，…在同等条件下，承租人有优先承租权”。《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”但是，在全国人大及其常委会制定的法律中，还没有关于房屋租赁优先承租权的明确规定。因此，“优先租赁权”不是法律的强制性规范。 在现实生活中，经常会碰到房屋租赁优先权的问题。我们先看两个案例： 案例一：原告誉恒*司与被告某中学签订一份房屋租赁合同。约定：原告承租被告房屋一套，每月1500元;合同期满时，在同等条件下誉恒*司有优先承租权。合同期满前，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月XX元，原告誉恒*司认为太高，未达成协议。此时，第三人市土产服务部要求承租此房，租金1800元。被告在未告知原告的情况下，以每月1800元租给第三人市土产服务部，合同签订后双方办理了房屋租赁登记手续。事后，原告得知，向被告提出
紫金矿业“环保门”案例研究 国际商务班 2011201803 杨一然 “中国第一大金矿”福建上杭紫金矿业集团多年来非法排放废水污染汀江流域，造成水质变差，大规模鱼类死亡，沿岸居民生活质量严重受损，紫金深陷利益冲突的漩涡。 紫金矿业通过低品位矿石的低开采成本以及废水排放的低成本获取利润，给当地环境造成了巨大的破坏。紫金“环保门”事件引发了对企业衡量财务管理目标与利益冲突的新思考。 紫金矿业案例中主要涉及的利益相关者包括股东、政府与社会。股东的利益在于利润与股价。盈余公积和未分配利润的增加体现企业当期效应，因此从利润最大化的角度来看，利润是股东价值的来源。所以紫金矿业采取对低品位矿开采和高污染排放的手段尽可能降低成本以提高利润。其次，资本市场上投资者关注股价上升的企业，所以紫金矿业通过低成本高效益获取现金流量的能力，股价也是其利益；对于政府而言，因为紫金矿业对于到底财政收入贡献率高达60%，作为纳税大户为当地创造了GDP。此外，除了GDP与税收外，官员在紫金矿业挂职，甚至得到紫金矿业的股份的寻租行为，使得政府与紫金矿业的利益更加紧密结合；对于社会而言，紫金矿业损坏了当地人的财产与健康利益。财产上紫金矿业随意排放污染危机当地渔民利益，当地居民每年要花费巨资买水。并且排放污水危及环境，危害当地人健康。 紫金矿业“环保门”的利益冲突在于其追求利润最大化，并且兼顾当地政府利益，而完全忽略了污水处理、保护环境的社会责任。而冲突产生的原因，直接原因是渔民的鱼大规模死亡，紫金矿业随意排放污水的行为被反映到相关政府部门，而深层次原因，首先是紫金矿业财务管理目标短视化，将利润最大化当作其目标，但是利润最大化不能反映未来盈利能力，使决策带有短期行为倾向。其次，政府管理缺位。政府为了政绩以及一些官员谋取私利的寻租行为，也导致了利益冲突。 对于不同利益相关者的利益，紫金矿业应该做到各方利益兼顾，而不是一味追求利润最大化，而是要以股东财富最大化为目标，这就进一步要求紫金矿业承担一定的社会责任。对于员工，企业要提供合理的薪金和安全的工作环境，维护职工合法权益，否则员工就没有积极性，劳动生产率下降后影响企业的盈利；对于顾客，企业要提供合格的产品与优质的服务，
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 租赁合同案例分析报告 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
一、案情概要 本案第三人谭建华与被告冉隆彬曾是多年的同居关系，于2007年2月份双方白愿解除关系，签订了〈〈解除同居关系协议书》，其中对红湖宾馆房屋进行了分配，谭建华占有60%的份额，冉隆彬占有40%的份额。被告冉隆彬与被告孙小萍与2008年1月18日在民政部门登记结婚，系合法的夫凄关系。2011年3月1日，二被告与原告杨华江在石柱县黄水镇街上达成口头租赁房屋（红湖宾馆）的协议，当日原告杨江华从黄水农村商业银行取款人民币一万元交给被告孙小萍作租房订金，同年3月8日，原告杨华江与二被告在石柱县农业银行与被告冉隆彬的办公室订立正式的“房屋租赁协议”（将订立协议的时间打印成“2011年3月1日”，便于计算租赁期限），协议约定租赁期限为4年（即从2011年3月1日至2015年2月28日为止），租金每年交三万元，并约定任何一方违约应承担违约金一万元，二被告经与原告协商，要求原告交纳“红湖宾馆”转让费五万元，并承诺将经营红湖宾馆的特种经营许可证、卫生许可证、营业执照等证照手续转交原告，并协助原告办理变更手续，原告杨华江按协议约定，于3月8日的当天给二被告交了租金三万元以及转让费五万元，第三人谭建华对二被告与原告租赁转让红湖宾馆之事不知情，于2011年3 月10日与王玉芹（女）订立买卖房屋（红湖宾馆）的协议，同年 4 月12日到石柱县黄水镇经旁人讲并调查核实，才发现“2011年3月8日被告与原告租赁转让红湖宾馆”之事，对原告与二被告的租赁转让宾馆行为表示追认同意，只要求二被告按60%的份额给她（指谭建华）
编号：________ 个人房屋租赁合同模板简洁版 甲方：______________________ 乙方：______________________ 签订日期：_____年____月____日 第1 页共13 页
个人房屋租赁合同模板简洁版 个人房屋租赁合同模板简洁版【一】 出租方（甲方）_____身份证地址：__________ 承租方（乙方）_____身份证地址：__________ 第一条 甲方将____市_____区______路_____号____楼____号房屋出租给乙方作为生活住房使用。 第二条 租期，从___年___月___日起到___年___月___日为止。 第三条 租金为人民币__元每月。 第四条 （1）交付租金同时，乙方应另押金人民币_____元整（小写：_____元人民币）。 （2）租房日期完租金如数退还给乙方。 第五条乙方租用后应注意以下事项（义务） （1）乙方应遵纪守法，合法经营，并自行办理相关手续、承担相 第 2 页共 13 页
关责任。 （2）乙方应注意居住和经营安全，自行采取防火、防盗等安全措施。加强用电安全，不得乱拖、乱接电线；对于防盗、防火、用电安全进行经常检查。 （3）乙方对租用房没有处理权，也不能改变其用途，否则属于违约。电、水、电视、及其它设施由乙方使用，产生的费用由乙方按时、足额缴。 （4）乙方在租用期内，不得改变房屋结构及其设施。 第六条甲方责任及义务 （1）在合同未到期前甲方不得提前租借给别人，如有违约应给于乙方相应的赔偿。 （2）在乙方交完租金的情况下，甲方不得随意停水、停电，避免造成乙方生活上的不便。 （3）甲方应该保证出租的房屋安全、设备完好。在使用中出现问题时应根据不同情况区别对待。 第七条有关退租条例 （1）协议期内，乙方履行本协议所有条款后，甲方不得提前收回房屋。 （2）乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致，另要 第 3 页共 13 页
《合同法》 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外. 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。 第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同. 房屋租赁纠纷《案例》 案例一:
法院经审理认为，原告在出租房屋存在漏雨的情况下,至今未对房屋进行维修，显属违约；被告作为承租方,在原告不履行维修义务的情况下,既不自行修缮，又不将已空关的房屋交付原告，导致房屋空关至今造成租金损失。对此，被告亦有过错，应承担相应的责任，对被告空关房屋期间的租金损失双方应各半承担. 案例二 一、基本案情 2011年1月1日，某公司（以下称“我方”）与刘某某签订了房屋租赁合同。合同约定：（1）我方承租刘某某位于某小区A1楼401房；（2）房屋租赁期间,刘某某保证房屋符合出租房屋使用要求，负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因出租人延误房屋维修而使承租人或第三人遭受损失的，出租人负责赔偿。（3）我方在入住前对房屋内的各种配套设施进行检查并在使用期间保证完好无损（包括附件设施），因使用不当或其他人为原因而使设施损坏的,承租人负责按价赔偿或给予维修。 2011年10月5日，我方租住房屋的厨房水槽进水管软管发生故障,向外喷水，导致屋内漏水,并漏至楼下.10月7日，刘某某要求我方赔偿房屋损失,我方拒绝，刘某某扬言要把我方物品扔出，我方人员报警，110出警到现场，建议双方通过法院调解解决纠纷。10月13日，我方给刘某某寄送《关于终止房屋租赁合同的函》，要求刘某某退还费用共计5250元。 10月18日,受理法院向我方送达刘某某诉我方财产损害赔偿一案的法律诉讼文书，刘某某诉称我方没有尽到管理职责，导致租住房屋漏水，要求我方赔偿地板、墙面损失7000元。
个人房屋租赁合同完整 简洁版 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
房屋租赁合同甲方（出租方）身份证号： 乙方（承租方）身份证号： 经甲、乙双方在平等、自愿、互利的基础上，友好协商，达成以下协议： 一、租房地点：甲方同意把 ______的房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性。 二、房屋用途：乙方所租房屋仅为居家住宅使用；不得进行任何违法活动，否则后果自负。 三、租期：自20__年__月__日起至20__年__月__日止。租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方。 四、租金：每月_______元人民币，租房保证金______元人民币。 五、付款方式：1、乙方每__个月支付一次，第一次租金及保证金在签定本合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前___天将下期房款支付给甲方。若逾期10天未支付租金，甲方有权收回房屋，并在房屋保证金中扣除硬件租金。 乙方自行承担在租赁期所产生的水、电、气、网络、物业管理等其它房屋使用费用。 六、租房保证金：存放于甲方作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回乙方。 七、其它约定：
1.未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人； 2、本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿；（电器有2个空调，1个全自动洗衣机） 3、乙方如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。若水、电、煤气等使用不当或人为造成的人身伤亡和意外事故，与房东无关，后果自负。（乙方搬家临走前必须把卫生搞好，否则扣除卫生清理费300元） 九、违约处理：如甲方提前终止合同，应按一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金；如乙方中途退房，须按一个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。如乙方租赁期已超过，乙方既不续签本合同也不退房，甲方对该房有权作出处理，后果由乙方自负。 十、本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方协商作了补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。 十一、如因洪水、地震、火灾、拆迁和法律法规政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，甲、乙双方互不承担违约责任。租金按实际租赁时间计算，多退少补。 十二、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，每份均具有同等法律效力。 甲方签名：乙方签名： 电话号码：电话号码：
房屋租赁合同的优先承租权 优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。这里讲的优先，主要是指在顺序上的优先，同等条件，主要指的是价格、期限条件。在我国一些地方性法规中，已经明确规定了租赁关系中的优先承租权。例如，《深圳经济特区房屋租赁条例》(XX) 第四十二条：“ 租赁期限届满，-在同等条件下，承租人有优先承租权”。《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。” 但是，在全国人大及其常委会制定的法律中，还没有关于房屋租赁优先承租权的明确规定。因此，“优先租赁权”不是法律的强制性规范。 在现实生活中，经常会碰到房屋租赁优先权的问题。我们先看两个案例： 案例一：原告誉恒公司与被告某中学签订一份房屋租赁合同。约定：原告承租被告房屋一套，每月1500元;合同期满时，在同等条件下誉恒公司有优先承租权。合同期满前，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月XX元，原告誉恒公司认为太高，未达成协议。此时，第三人市土产服务部要求承租此房，租金1800元。被告在未告知原告的情况下，以每月1800元租给第三人市土产服务部，合同签订后双方办理了房屋租赁登
记手续。事后，原告得知，向被告提出自己也愿以每月1800元续租房屋。被告认为已与第三人签订了协议，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求保护自己的“优先租赁权”，确认被告与第三人的合同无效。 案例二：XX年3月，原告海鸿公司与被告清水河公司签订了《房地产租赁合同》，约定原告承租被告的肉菜市场，租赁期限至XX年5月31日止，并且在合同中约定了承租人有优先承租权。之后，原告发现被告与梁某又签订了一份《肉菜市场承包合同》，约定于XX年1月1日起将上述肉菜市场给梁某承包，原告认为，被告与梁某签订的《肉菜市场承包合同》侵犯了自己的合法权益。因此诉至人民法院，要求确认《肉菜市场承包合同》无效。 这两个案件，都涉及三方当事人，两个房屋租赁合同，争议焦点是房屋租赁合同约定的“优先租赁权”的效力如何，有没有排除第三人的法律效力? 对于房屋租赁合同中约定的“优先租赁权”条款的效力问题，存在三种意见。第一种意见认为，该约定无效。理由是我国现行法律并没有关于承租人的“优先租赁权”的规定，该约定不应受法律的保护。第二种意见认为，该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，理应合法有效，因此对约定人和第三人均应产生拘束力。第三种意见认为，约定合法有效，但效力仅限于当事人之间，对善意第三人不产生拘束力。
紫金矿业集团水污染事件案例分析 一、事件单位简介： 紫金矿业集团股份有限公司是一家以黄金及基本金属矿产资源勘查和开发为主的高技术效益型大型矿业集团，主要从事黄金及其他金属的勘探、开采、生产、冶炼及销售，主要资产为中国福建省紫金山的金矿，位于紫金矿业总部所在地福建上杭的紫金山铜矿是紫金矿业旗下最大的铜矿。目前，紫金山金(铜)矿探明黄金储量约200吨，探明铜储量约200万吨。 二、事故概况 （一）事件发生时间：2010年7月3日 （二）事件发生经过：2010年7月3日下午15点50分左右，紫金矿业集团股份有限公司紫金山金（铜）矿湿法厂岗位人员发现污水池待处理的污水水位异常下降，且有废水自废水池下方的排洪涵洞流入汀江干流。同时，政府也接到群众反映汀江水质异常。7月4日14时30分，渗漏污水得到有效控制，但外渗污水量已达9100立方米。7月12日下午，福建省环保局通报称，紫金矿业集团铜矿湿法厂污水池发生渗漏，污染了汀江，部分江段出现了死鱼。据初步统计，汀江流域仅棉花滩库区死鱼和中毒鱼达328万斤；7月13日，紫金矿业集团总裁罗映南接受记者采访时说，肇事的金（铜）矿湿法厂已经无限期停产。7月15日晚间11点44分福建上杭县政府召开新闻发布会，通报对紫金矿业污染事故调查的处理结果。紫金矿业被要求立即停产进
行整改，当地司法部门启动对此事的刑事调查。7月16日，紫金矿业污水再次泄漏，此次泄漏流入汀江的污水达500立方米。7月19日晚，紫金矿业发出公告，称公司因涉嫌信息披露违规一案被证监会立案调查。7月27日、28日紫金矿业停牌。27日晚间紫金矿业公告称，公司今年预计黄金产量减产一万吨。当日福建省环保厅对外发布公告称，根据《中华人民共和国水污染防治法》第八十三条第一款的规定，对紫金矿业集团股份有限公司董事长陈景河、常务副总裁兼紫金山金（铜）矿矿长邹来昌分别处以人民币705997元、449768元的罚款。7月29日，紫金矿业公告称，公司副总裁陈家洪被公安机关刑事拘留，上杭县长因污染案停职；福建省环境保护厅对此环境污染事件开具了最大一笔罚单，重罚“紫金矿业”956.313万元人民币，并责令其采取治理措施，消除污染，直至治理完成。 另外，自7月3日发生污水渗漏以来，紫金矿业一周内未通过公开渠道向投资者公告，且股票继续正常交易。在7月5日至9日这5个交易日里，紫金矿业A股连续上涨，从7月5日的最低价5.64元一度上摸至7月9日的最高价5.99元，最大涨幅为6.2%。业内人士指出，虽然该涨幅与此期间大盘上涨有一定相关性，但在出现如此恶劣的环保事件之后，公司未正常公告且停牌，造成对股民投资误导，引起股民的强烈不满。 三、事件原因分析 （一）落后的生产工艺为污染事件埋下“祸根”。早在创业初期，该企业就将传统上只在北方干旱、平坦地区使用的黄金提炼工艺“堆浸法”引入多雨的
租赁合同纠纷分析报告 一、案情概要 本案第三人谭建华与被告冉隆彬曾是多年的同居关系，于2007年2月份双方自愿解除关系，签订了《解除同居关系协议书》，其中对红湖宾馆房屋进行了分配，谭建华占有60%的份额，冉隆彬占有40%的份额。被告冉隆彬与被告孙小萍与2008年1月18日在民政部门登记结婚，系合法的夫妻关系。2011年3月1日，二被告与原告杨华江在石柱县黄水镇街上达成口头租赁房屋（红湖宾馆）的协议，当日原告杨江华从黄水农村商业银行取款人民币一万元交给被告孙小萍作租房订金，同年3月8日，原告杨华江与二被告在石柱县农业银行与被告冉隆彬的办公室订立正式的“房屋租赁协议”（将订立协议的时间打印成“2011年3月1日”，便于计算租赁期限），协议约定租赁期限为4年（即从2011年3月1日至2015年2月28日为止），租金每年交三万元，并约定任何一方违约应承担违约金一万元，二被告经与原告协商，要求原告交纳“红湖宾馆”转让费五万元，并承诺将经营红湖宾馆的特种经营许可证、卫生许可证、营业执照等证照手续转交原告，并协助原告办理变更手续，原告杨华江按协议约定，于3月8日的当天给二被告交了租金三万元以及转让费五万元，第三人谭建华对二被告与原告租赁转让红湖宾馆之事不知情，于2011年3月10日与王玉芹（女）订立买卖房屋（红湖宾馆）的协议，同年4月12日到石柱县黄水镇经旁人讲并调查核实，才发现
“2011年3月8日被告与原告租赁转让红湖宾馆”之事，对原告与二被告的租赁转让宾馆行为表示追认同意，只要求二被告按60%的份额给她（指谭建华）分配租金及转让费，之后第三人谭建华多次向二被告主张权利，由于二被告拒绝，导致未果。2011年5月4日，谭建华将红湖宾馆属于她所有的60%份额范围的宾馆房间上锁，造成原告杨华江无法营业，再者，二被告自协议签订后一直没有将相关证书交给原告杨华江，也导致了原告营业受阻。之后，杨华江多次找二被告前往黄水协调解决，二被告不予理睬。遂导致纠纷。 二、分析 1、原告与二被告签订的租赁房屋协议合法有效。 二被告系合法的夫妻关系，与原告之间的租赁转让宾馆的协议，虽然只有原告与被告冉隆彬的签字，但客观事实上被告孙小萍自始自终在场，而且还给原告杨华江出具了五万元的红湖宾馆转让费（由书证中这五万元转让费收据可以证明），所以本案的主体包括孙小萍在内。第三人谭建华虽然对原告与而被告之间的租赁转让宾馆之事开始不知情，订立协议时也不在场，但在2011年4月12日发现经查证属实后，对原告与二被告于同年3月8日签订租赁房屋及转让宾馆的行为表示同意追认，至始至终只要求二被告给其（指谭建华）按60%的比例分配租金及转让费，因此，谭建华也是租赁协议的主体。本案主体适格、内容合法、不违反法律禁止性的规定，是一个真实合法有效的协议。本案的协议是否有效，关键在于第三人谭建华是否追认及追认效力的问题，尽管追认行为发生在2011年3月10日房屋买卖之后，
STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-037542 一房东房屋租赁合同(示范合
一房东房屋租赁合同(示范合同) 出租方(甲方)：___________________ 身份证号码：_____________________ 承租方(乙方)：___________________ 身份证号码：_____________________ 甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议： 第一条房屋基本情况 甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于_____________________。 第二条房屋用途 该房屋用途为租赁住房。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条租赁期限 租赁期限自_________年_____月_____日至_________年_____月_____日止。第四条租金 该房屋月租金为(人民币大写)_________元整。 第五条付款方式 乙方按方式支付租金给甲方，应在每个承租期前_____天支付租金给甲方。第六条交付房屋期限
甲方应于本合同生效之日起日内，将该房屋交付给乙方。 第七条甲方对房屋产权的承诺。 甲方保证拥有房屋产权，保证该房屋没有产权纠纷。 第八条维修养护责任 正常的房屋修理费用由甲方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并责任赔偿损失。乙方入住后应爱护各种家具、设施、设备;保持墙壁清洁，不乱涂鸦;不乱在墙壁上或地板上钉钉子、打孔，以免破坏房屋的水、电线路。 第九条关于房屋租赁期间的有关费用。 在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：(甲方已经垫付的费用交甲方) 1.电费，目前状况：_________； 2.水费，目前状况：_________； 3..煤气费，目前状况(不得报停)：_________； 4.供暖费，目前状况：_________； 5.物业管理费，目前状况：_________； 6.有线电视费，目前状况：_________； 7.其他，目前状况：_________； 第十条房屋押金 甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方_________元(相当于一个月房租的金额)作为押金。承租期满，经甲乙双方共同检查家具及设备完好无损后，甲方退回乙方全部押金。 第十一条租赁期满
房屋租赁合同的优先承租权 在现实生活中，经常会碰到房屋租赁优先权的问题。我们先看两个案例： 案例一：原告誉恒公司与被告某中学签订一份房屋租赁合同。约定：原告承租被告房屋一套，每月1500元;合同期满时，在同等条件下誉恒公司有优先承租权。合同期满前，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月XX元，原告誉恒公司认为太高，未达成协议。此时，第三人市土产服务部要求承租此房，租金1800元。被告在未告知原告的情况下，以每月1800元租给第三人市土产服务部，合同签订后双方办理了房屋租赁登记手续。事后，原告得知，心得体会向被告提出自己也愿以每月1800元续租房屋。被告认为已与第三人签订了协议，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求保护自己的优先租赁权，确认被告与第三人的合同无效。 案例二：XX年3月，原告海鸿公司与被告清水河公司签订了《房地产租赁合同》，约定原告承租被告的肉菜市场，租赁期限至XX年5月31日止，并且在合同中约定了承租人有优先承租权。之后，原告发现被告与梁某又签订了一份《肉菜市场承包合同》，约定于XX年1月1日起将上述肉菜市场给梁某承包，原告认为，被告与梁某签订的《肉菜市场承包合同》侵犯了自己的合法权益。因此诉至人民法院，要求确认《肉菜市场承包合同》无效。
这两个案件，都涉及三方当事人，两个房屋租赁合同，争议焦点是房屋租赁合同约定的优先租赁权的效力如何，有没有排除第三人的法律效力? 对于房屋租赁合同中约定的优先租赁权条款的效力问题，存在三种意见。第一种意见认为，该约定无效。理由是我国现行法律并没有关于承租人的优先租赁权的规定，该约定不应受法律的保护。第二种意见认为，该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，理应合法有效，因此对约定人和第三人均应产生拘束力。热门思想汇报第三种意见认为，约定合法有效，但效力仅限于当事人之间，对善意第三人不产生拘束力。 笔者同意第三种意见。我国合同法第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同的实质，是当事人的一致的意思表示。是否订立合同、与谁订立合同、订立什么合同、怎么订立合同以及合同的变更和解除等等，都由当事人的意思来决定，这就是所谓意思自治和契约自由。根据这种自由，只要不违反国家强制性法律规定、不损害社会公共利益，当事人依其真实意思所达成的合意就为合法有效，应受法律保护。因此，在租赁合同关系中，优先承租权虽然没有法律的强制规定，但当事人完全可以在合同中约定原承租人享有同等条件下优先租赁的权利。然而，合同权利不同于法定权利。法定的权利来源于法律的规定，具有普遍约束力，任何与之相违背的行为均属无效。合同的权利则产生于双方的约定，其权利的效力仅
房屋租赁合同案例分析 一、案情简介 2012年2月，原告韩某与某公司签订了《房屋租赁合同》，将自己的房屋出租给某公司从事经营业务，租赁期限为2012年9月至2018年9月。合同约定年租金为87000元，在租赁合同履行期间内，双方不得单方解除合同或者变更合同条款，任何一方违反本条款规定，由违约方赔偿对方当年房屋租赁费二倍的违约金。被告某公司于2016年8月向原告出具告知书，单方解除租赁合同。双方就解除合同事宜经多次沟通未达成一致意见，于是，韩某一纸诉状将某公司诉至人民法院，要求某公司按合同约定支付单方解除合同的违约金174000元（当年房屋租赁费的二倍）。 在庭审过程中，某公司辩称，2016年8月，该公司在当年合同约定履行日之前向原告韩某出具了一份告知书，原告韩某在收到告知书后遂针对该案涉案房屋进行了招租行为，原告韩某的招租行为足以证明其与该公司达成了解除合同的合意，属于双方协议解除合同。该公司不应承担延期交纳租金的违约金，而且韩某计算的违约金过高，即使应支付违约金，也应减少违约金。 （二）案件结果 经法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百十四条之规定，判决如下： 一、被告某公司支付原告韩某43500元。 二、驳回原告韩某的其他诉讼请求。 （三）案件分析 本案是房屋租赁合同纠纷，法律关系明确，某公司单方解除合同，违反合同约定，判决某公司支付违约金没有争议。本案的争议焦点是违约金是否过高，如何判断违约金过高，如何调整过高的违约金。本案中韩某认为《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，关于违约金的标准也是双方协商的结果，未违反有关法律法规，是合法有效的，双方均应遵守
房屋租赁合同简单版(示范文 本) Contracts concluded in accordance with the law have legal effect and regulate the behavior of the parties to the contract ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-007023
房屋租赁合同简单版(示范文本) 房屋租赁合同一 甲方(出租方):____ 乙方(承租方):____ 经甲、乙双方在平等、自愿、互利的基础上，友好协商，达成以下协议: 一、租房地点:甲方同意把房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性。 二、房屋用途:乙方所租房屋仅为合法居住生产使用;不得进行任何违法活动，否则后果自负。 三、租期:自201 年月日起至201 年月日止。 四、租金:每年元人民币， 五、付款方式:1、乙方每__年支付一次，第一次租金及押金在
签定本合同时支付，以后租金按规定的付款期限2、甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常居住的钥匙等交给乙方。基本费用:乙方承担下列在租赁时所发生费用:水费，电费 六、甲方义务:1、甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用;2、室内外正常维修由甲方负责;3、甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。 七、乙方义务: 1、按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其它费用; 2、未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人; 3、本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿; 4、乙方如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。若水、电、煤气等使用不当或人为造成的人身伤亡和意外事故，与房东无关，后果自负 八、违约处理: 1、如乙方违反本合同第七条，甲方有权终止合同，收回房屋，
三、案例分析题(本题10分) 2010年1月，王某与张某签订书面房屋租赁合同，但未办理房屋租赁登记，约定在2010年1月至2011年12月31日期间租用张某房屋一间，随后王某搬进了该房屋。2011年3月，张某以房屋改建为由要求王某搬出，遭王某拒绝。2010年6月，张某欲以该房屋申请银行抵押贷款，书面告知王某，王某表示不同意。但是，张某在告知银行该租赁关系存在的情况下，仍将该房屋抵押给银行并获得贷款30万元，期限为2010年6月至12月。2011年1月，银行以贷款到期为由要求张某还贷。由于张某无法还贷，故银行要求将该房屋拍卖抵作还款，并要求王某立即搬出。 请回答下列问题： (1)王某与张某之间的租赁合同是否有效?为什么? (2)张某能否以改建为由要求王某搬出，为什么? (3)王某不同意张某将房屋抵押是否影响张某向银行贷款?为什么? (4)银行是否有权要求王某搬出，为什么? （1）有效，房屋租赁登记备案不是租赁合同的生效要件。(3分)（2）不能，房屋租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守，除非双方协商一致才可以变更。(2分)（3）不影响，张某将抵押事实告知王某，由王某自己判断是否继续承租，若愿意承租，则受“买卖不破租赁”的规则保护。(3分)（4）无权要求王某搬出，因为抵押人将已出租的财产抵押，原租赁合同继续有效。(2分) 三、案例分析题(本题10分) 2010年6月，某市居民陆某通过金某介绍，与王某签订书面协议，将自己的3间平房卖给王某。金某建议王、陆二人到房管局办理过户手续，但王、陆二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。于是，王某在交付给陆某35万元购房款后，就搬进陆某的3间平房居住。2011年2月，该市房屋征收管理部门通知王某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：市里准备兴建老年人福利院，王某居住街区平房所在地属于被征收的范围。王某将此事告知路某后，陆某即到房屋征收管理部门，声明王某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房屋征收管理部门拆除住房后，给自己另行安排住房。房屋征收管理部门答应了陆某的要求。王某不服，向人民法院提起诉讼。 请问：(1)王某与陆某的房屋买卖协议是否有效?为什么? (2)王某与陆某买卖的3间平房的产权是否转移?为什么? 应该对王某还是陆某给予征收补偿? ] (1)王某与陆某的房屋买卖协议有效。因为该房地产转让合同反映了双方当事人的意志，合同一经依法成立，当事人即直接发生权利义务关系。 (2)王某与陆某买卖的3间平房的产权不发生转移。因为根据《城市房屋产权产籍管理暂时办法》规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。王某与陆某买卖的3间平房的产权未经登记不发生产权转移的效力。 (3)应该对陆某给予征收补偿。因为王某与陆某房屋买卖未经登记，因此房屋产权不发生转移，房屋所有权仍然归陆某享有。在征收法律关系中，被征收人是被征收房屋的所有人，因此，该征收补偿应当向陆某做出。
安信证券简介及服务 安信证券广州分公司 2013年9月
2005年之前，前身广东证券、中关村证券、中国科技证券 2006年8月在深圳注册成立，注册资本15.1亿 2009年8月公司注册资本增至23.89亿元 2011年底公司注册资本增至31.99亿元 2013年8月成功发行第一支非上市公司证券公司债，募集资金35亿 A 类AA 级券商，拥有行业全牌照 资本雄厚、业绩卓越 安信证券股份有限公司成立于2006年8月18日。目前股东为中国证券投资者保护基金有限责任公司、深圳市远致投资有限公司等13家，注册资本319,999万元。
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