房地产开发合同纠纷案例分析2则
从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。
今天WTT小雅要与大家分享的是：
案例分析一：
【案情介绍】
20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。
之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年12月17日签订《土地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地
交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年12月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到
20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的“嘉汇·龙潭”小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支
付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨
协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。
庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的
当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付
款义务。被告桂馨源公司答辩称：
1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司
之间不存在单独的债权债务关系。
2、所谓的补偿款实为土地对价的一部分，是全威公司指定要求支付给超凡公司的，超凡公司并无独立债权。
3、桂馨源公司应在4500万元的土地对价范围内付款，且必
须支付完合同约定的三项代付费用后，余款再支付给全威公司和
超凡公司。
4、桂馨源公司初步统计已付款40802409元，剩余款项应在
三方核对账目扣除违约金后再结算。
经审理，一审法院认为：《土地开发合同》是在三方当事人自愿、协商一致的基础上签订的，未违反有关法律规定，且已被生效判决予以认定，三方当事人应严格按照合同约定履行各自义务。超凡公司根据《土地开发合同》的约定，主张恒茂源公司、桂馨源公司支付剩余款项，符合法律规定和合同约定，应予支持。对于本案中的付款责任主体，虽然恒茂源公司并非《土地开发合同》的当事人，但其系桂馨源公司法定代表人在柳州设立的控股公司，并代桂馨源公司履行了上述付款行为，加之本案所涉土地亦过户至其名下，其系实际受益人，故应由恒茂源公司、桂馨源公司向超凡公司承担付款责任。
桂馨源公司辩称上述1640万元名为土地补偿款，实为土地对价款的一部分，认为应将恒茂源公司支出的全部费用40802409元从合同总价款4500万元中扣除后再向超凡公司、全威公司共同支付。因事实上恒茂源公司支出的上述40802409元款项，其中只向超凡公司支付了土地补偿款20xx418.5元，其他款项均系土地转让过程中产生的土地转让费用。这与恒茂源公司应向超凡公司支付的土地补偿款是两笔性质不同的款项，且超凡公司、全威公司又是两个独立的法人机构，故桂馨源公司、恒茂源公司的抗辩不能成立。一审法院最后判决：桂馨源公司、恒茂源公司应向超凡公司支付土地补偿款14386581.50元，并负连带责任。
桂馨源公司、恒茂源公司不服一审判决，提起上诉，二审法院审理后认为一审判决事实清楚，理由充分，判决驳回上诉，维持原判。
【法律分析】
一、合同是当事双方的意思表示，合意达成，则合同成立并生效，对双方具有约束力。当事人应该按照合同约定履行合同义务。本案中，《土地开发合同》是三方当事人自愿、协商一致的基础上签订的，未违反相关法律规定，合法有效，三方当事人应当按合同约定履行义务。《土地开发合同》第二条明确约定，1640万元是桂馨源公司基于超凡公司“投入资金作了一些前期工作”而给超凡公司的补偿款，该条与《土地开发合同》第一条“土地转让款2860万元”是分开约定的，显然不属于“土地转让款”的组成部分。因此，被告关于“1640万元土地补偿款是土地转让款2860万元的一部分”的辩解不可能被法院采纳。
二、公司是法律创制的法律主体，对外以公司的名义进行民事活动，独立承担民事责任。即使两个公司的股东存在重合的情形，也不表明两个公司是同一个主体。超凡公司和全威公司是两个独立登记的法人，法人人格具有独立性，法律并没有禁止相同的股东、董事会成员同时成立多个公司，被告认为超凡公司和全威公司的实际控制人一致应当视为同一个主体，而主张向全威公司支付就等于支付给了超凡公司的答辩意见没有法律和事实依据。
案例分析二：
【纪实】
旧城区的改造是关乎一个城市整体市容，提升城市整体规划水平，与本市整体形象息息相关的话题，尤其是作为20xx年北京奥运会合作伙伴的Q市，更是重中之重。在旧城区的改造中，一旦出现了法律纠纷，将会直接影响到旧城改造的步伐。
[案件地位]
位于Q市某区的某新村由于环境脏乱差，严重影响了市民的正常生活，致使人民群众多次上访，人大代表也多次以提案的形式要求解决，市领导对此十分重视，解决好此旧城区的改造已成为当务之急。本案是在前述这样一个大背景下，发生在A集团公司与B实业有限公司之间的合同纠纷。本案的判决结果不仅关乎到原、被告的利益，而且直接影响到旧城区改造的进程，影响到成百上千户旧城区居民的居住条件，甚至影响到Q市的整体形象。
[案情简介]
1999年4月，B实业有限公司与A集团公司就Q市某区某新村村庄改造工程达成合作意向，约定由B实业有限公司负责办理项目的立项、环评、定点、规划等前期手续，并在取得项目开发权后出资进行开发建设。A集团公司负责提供资料，协调关系，申请优惠政策等工作。为保证上述各项工作的顺利进行，前期的有
关手续暂以A集团公司的名义办理，待该项目经规划部门批准后再将建设单位变更为B实业有限公司。
合作意向达成后，B实业有限公司以A集团公司的名义向区计委申报了投资计划，向环保局申请了环境审评，于1999年9、10月份取得了定点通知书及《建设用地规划许可证》，并由B实业有限公司工作人员组成调查小组，会同市拆迁办对该村进行了三个月的调查摸底工作，统计了全部住户的房产及土地证件，制定了初步的安置计划，还出资组织A集团公司有关人员出国考察。20xx年1月，A集团公司与B实业有限公司正式签订了《合同书》，合同约定“A集团公司将某新村占用地及相邻少量土地共约70亩(以规划局批准的规划图所确定的占地为准)出让，供B实业有限公司开发建设;A集团公司负责提供旧村改造工程的相关资料，证明文件等;A集团公司根据实际拆迁时政府有关的安置政策，负责地上全部附着物的搬迁安置工作，总安置量不得突破3.2万平方米;A集团公司负责协调解决周边与工程项目有关的事宜;A 集团公司积极协助B实业有限公司办理全部手续和申请优惠政策，不得中途违约再与其他单位合作该项目。B实业有限公司负责该项目自立项、定点开始的全部手续的办理，并申请相关优惠政策，并承担全部开发建设及销售工作，因A集团公司没有开发资质，该项目以B实业有限公司名义开发;B实业有限公司负责提供用
于安置的全部住宅。合同还约定：项目结束后，B实业有限公司将税后利润的20%支付A集团公司作为补偿款，或折算成相应建筑面积。”20xx年5月，A集团公司又与B实业有限公司签订《补偿协议》，约定在原合同书分配方案的基础上，B实业有限公司另外再支付10%的利润转至A集团公司指定的户头，或按3500元/平方米折算成网点，交于A集团公司。
在签订《合同书》及《补充协议》后，20xx年6月27日，B 实业有限公司以A集团公司出具的“关于变更定点建设单位的请示”，向Q市规划局递交了“关于变更定点建设单位的申请”。20xx年7月21日，A集团公司突然向规划局发出声明，要求停办变更建设单位的手续，于此同时，要求B实业有限公司与其解除双方的合同。
双方经协商没有达成一致意见，A集团公司遂于20xx年2月份向某市中级人民法院提起诉讼。A集团公司主张：合同是B实业有限公司单方做出的，并以不正当的手段加盖了A集团公司的公章，该合同从形式看就属无效。而且合同约定将70亩的集体所有土地出让给B实业有限公司，违反了法律的强制性规定，请求法院确认合同及补充协议无效，B实业有限公司返还持有的有关文件和图纸。B实业有限公司答辩称合同及补充协议是双方共同做出的，是双方真实意思的表示，且不违反法律的规定，应为有效。法院一审判决认定合同及补充协议是双方共同做出，事实属实，合同的性质为联合开发经营房地产行为。依据合同的内容，双方
应办理相关的土地使用权变更登记手续，然而，A集团公司欲要同B实业有限公司合作开发的土地，未办理出让、变更手续，A集团公司没有取得土地使用权证书，该手续的欠缺违反法律禁止性的规定，双方所签合同及补充协议归于无效，B实业有限公司应当返还A集团公司持有的相关文件和图纸。
(说明：1、A集团公司原为农村集体经济组织，现为股份有限公司。占用某新村所在土地，但未办理使用手续;2、B实业有限公司在签订合同时尚未取得房地产开发资质。)
[焦点问题]
1、合同的性质
合同的效力是本案争议最大的焦点问题。解决合同的效力问题首先要对合同的性质定性，定性后一些问题也就迎刃而解了。关于合同的性质主要有以下几种观点：
① 本合同为联合开发经营房地产合同。
双方在合同中约定由A集团公司提供用地，由B实业有限公司负责项目的报批，并出资建设，故合同应为联合开发经营房地产的合同。
② 本合同名为房地产合作开发合同，实为土地出让合同。
合同约定A集团公司将村庄占用地及相邻少量土地共约70亩出让，供B实业有限公司开发建
设，项目结束后，B实业有限公司将税后利润的30%支付A集团公司作为补偿，或折算成相应的建筑面积，以上条款约定了出
让的土地面积、位置及金额、方式等，同时合同明确约定了项目的立项、各种手续的办理以及投资建设、房屋销售均由B实业有限公司承担，因此，该合同属于土地出让合同。
③ 本合同为开发权转让合同。
合同约定了双方合作进行立项、规划等项目前期工作，因A 集团公司对本案涉及土地未取得合法使用权，故不涉及以土地使用权作为投资合作建房问题。A集团公司能用来与B实业有限公司进行合作的是开发权。合同中约定的“A集团公司将前述村庄占用土地及少量土地出让，供B实业有限公司开发建设”，此条款应理解为A集团公司让出此地开发权，由土地部门将该项目出让给B 实业有限公司开发。合同约定“该项目以B实业有限公司名义开发”，也说明了前期工作准备完毕后，该项目的开发权将转给B 实业有限公司，所以本合同应为开发权转让合同。
④ 本合同为合作开发合同
双方所签合同及补充协议对双方的权利、义务约定明确，意思表示真实，由双方合作对某新村项目前期进行合作开发，符合《城市房地产管理法》及建设部《城市房地产开发管理暂行办法》的有关规定，双方成立合作开发的法律关系。
2、合同的主体资格
根据对合同性质的理解不同，对合同主体资格也有以下几种理解：
①A集团公司的主体资格
一种意见认为，本合同属联建合同。在联建中作为出地方的A 集团公司应当对该地块享有使用权，而实际情况A集团公司未持有法定的使用证明，故A集团公司无权将不属于自己使用的土地与他人进行联建。A集团公司没有资格签订此合同。
一种意见认为，本合同属开发权转让合同。A集团公司享有对该地块的开发权，但由于缺少经验，所以与B实业有限公司签订合同，将该开发权转让，在此情况下，A集团公司是有合同主体资格的。
一种意见认为，本合同属合作开发合同。双方共同约定对该旧城区进行改造，并依法至相关部门审办各种手续，是合法有效的，A集团公司有合同的主体资格。
②B实业有限公司的主体资格。
一种意见认为，B实业有限公司在签订合同时没有房地产开发资质，根据我国房地产管理法以及房地产转让管理有关规定，从事房地产开发经营的企业，应当具备国家建设行政主管部门颁发的
《资质证书》，并经工商行政主管部门注册登记发给《营业执照》，不具备上述条件的企业，没有资格与他人签订以房地产开发经营为内容的合同。
一种意见认为，本合同约定的内容是该项目的前期工作。前期工作阶段并不要求工作主体必须具备房地产开发资质，一般企业法人均可进行前期工作，在开发建设实施阶段，才要求开发建
设企业必须取得相应的开发资质，并且，法律规定取得项目及土地使用权后，企业方可申办房地产开发资质。所以在本合同中，B 实业有限公司具有主体资格。
[办案历程]
B实业有限公司由于未能在规定的时间内向省高院交纳诉讼费，导致判决书生效。B实业有限公司万般焦急，因为此合同的解除，就意味着其可得利益1亿余元随着一纸判决的生效而付之一去。在此情况下，B实业有限公司委托我所代理再审阶段的诉讼活动。
我所在接受B实业有限公司的委托后，指派律师代理了B实业有限公司在Q市中院再审阶段和省高院再审阶段的诉讼活动。
1、中院再审，推翻一审判决
承办律师在接受本案的委托后，深知本案是个非常棘手的问题。在一审已经败诉的情况下，要将案件的结果扭转过来是非常困难的，需要有充足的证据和理论依据作为支持。承办律师深感此压力，由主办律师挑头，业务骨干参与，组织了三次业务研讨，就案件的情况集思广益，最后主办律师经过几个不眠之夜的煎熬，汇总、分析了多方的观点，以其深厚的法学理论，精通的专业知识，提出了改变原审判决的新观点。
承办律师认为：
首先，原审判决对合同的性质认定错误。该合同不属于联合开发经营房地产的合同。根据我国《房地产管理法》、《房地产
开发经营管理条例》及最高法院有关司法解释的规定，合作开发房地产是指享有土地使用权的一方以土地使用权为投资，与他人合作建房的行为。因此，合作开发房地产有两个显著的特征：一是合作一方必须已经取得土地使用权，二是双方合作的内容是在该土地上实施房屋建设行为。本案合作双方均未取得土地使用权，双方合作的内容是以取得土地使用权为目的，故不符合联合开发经营房地产的构成要件。
要搞清楚本合同的性质，应对我国基本建设程序的规定有深入的了解。我国现行的基本建设程序划分为两个基本阶段：一是前期工作阶段;二是实施开发建设阶段。两个阶段有以下不同点：
①工作内容不同：前期工作阶段始于立项报告申报，经过国家投资计划立项、规划定点、规划方案设计审批、拆迁安置方案审批、建设用地申请，止于土地使用权出让。开发实施阶段始于土地使用权
取得,经过工程建设报建、招标投标、施工许可证审批、工程施工建设,止于工程竣工验收结束。
②适用法律不同：前期工作阶段适用城市建设规划管理、土地出让规划、拆迁安置管理、建设用地征用划拨管理、建设用地供应等法律法规，主要规范建设项目性质、规模、土地用途和使用权取得方式等。开发建设阶段适用房地产开发转让管理，工程建设管理等法律法规，主要规范房地产开发建设行为和房地产转让、经营行为。
③法律对行为主体的要求不同：前期工作阶段，并不要求行为主体具有特别的资格，一般企业法人均可进行前期工作。当然前期工作结束时，项目的建设单位和土地使用权取得者应当一致，这说明法律允许前期工作单位在签订土地使用权出让合同后申报取得开发资质。而开发建设实施阶段，则要求实施开发建设的企业必须取得相应的开发资质。
④行为主体变更的法律后果不同：前期工作阶段变更建设单位，只是项目开发者本身的更换，不产生土地使用权人的变更，因为这时土地使用权未出让，使用权人尚未最终确定。开发建设实施阶段，建设单位就是土地使用权人。因此，建设单位的变更则必须伴随着土地使用权人的变更，发生土地使用权在不同主体之间的转移。
综合以上四点可以看出，一个项目建设在纵向上应划分为两个有着本质区别的阶段，认定一个合同的性质应当根据合同约定的工作内容对其所处的阶段进行科学的划分，并分别适用不同的法律来评判各阶段合同的效力。
根据本合同的实际情况，应认定本合同为合作开发合同，合作的内容为取得项目开发权：
①合同约定的合作工作内容起始于立项审批，结束于将土地使用权出让交给具有开发资质的企业独自开发经营，合作的内容仅限于立项、规划、拆迁、用地审批和土地使用权出让，全部属于项目建设前期工作;
②合作开发必须以一方已经取得建设用地的土地使用权为前提，而本案合作双方均未取得土地使用权。土地使用权的取得不是本合同的前提，而是合同履行的结果。该合同的产生是基于目前尚不健全的房地产市场和特殊的社会背景，有其客观合理性。本案所涉土地原为集体所有制土地，随着村庄城市化的进程，已由国家征为国有(但未办理出让手续)，目前的土地使用权均散落在A集团公司所管辖的村办企业及村民手中。后政府拟对该区进行旧城改造，不可避免的要进行大面积的拆迁工作。
众所周知，拆迁是关乎拆迁人切身利益的大事，如被拆迁人得不到较为满意的安置补偿(法定的拆迁补偿费往往少的可怜)，其不但不配合拆迁工作，反而会大力阻挠，则政府将无法完成土地的出让工作，即使政府在法律上签订了土地出让合同，也会无法实际交付土地，受让土地的房地产公司仍不能进驻工地，进行拆迁房屋和施工建设。基于这种特殊的社会原因，房地产公司通常会在向政府争取项目之前，先与被拆迁人达成协议，房地产商给予其高额的拆迁补偿费，被拆迁人配合其顺利完成拆迁工作，而本案合同正是这种现象的典型代表。本案合同双方相互合作，以配合一方取得项目开发权，并不违反相关法律规定，且在正常的履行中，
包括政府部门的审批中都不存在障碍。
其次，B实业有限公司符合合同的主体资格。因为该合同是针对项目的前期工作，没有进入施工阶段，在这个阶段法律对主体
没有特别的限定。相反，法律规定只有取得项目及土地使用权后，企业方可申办房地产开发资质。
最后，律师经过大量的调查发现了A集团公司要求解除合同的真正目的：A集团公司为了谋求更高的利益，不惜违背诚信原则，在与B实业有限公司签订合同后，又与C公司签订另外一份基于该地块的合作合同。
A集团公司辩称：
①双方签订的合同违反土地管理法规，B实业有限公司故意隐瞒其不具备开发房地产资质等事实，属欺诈行为，该合同及补充协议无效;
②A集团公司单方撤回申请仅涉及与政府职能部门的行政审批关系，不具有违反合同性质，应驳回B实业有限公司的再审请求，维持原审判决。
在庭审调查阶段,法官在看了双方提交的证据后,脸上没有丝毫的表情，承办律师隐隐感到法官的思路还停留在已生效的一审判决中，并没有对该合同的性质有更加深刻的理解。鉴于此情况，承办律师在质证中对合同中的一些重点问题进行了深刻的剖析，为下一步的辩论埋下了伏笔。在庭审进行到了辩论阶段，承办律师就前文所述的观点进行了深入浅出，细致周密的论述。法官在听取我方的陈述时，微微点了一下头，正是法官这个不经意的动作，被承办律师看在了眼里，同时也看到了翻案的希望。承办律师不失时机的在庭后马上提交了书面的代理词，更加直观的
将律师的观点呈现在法官面前，将律师的观点一步一步，潜移默化的灌输给法官。
在经过一段时间的等待后，法院的判决下来了：法院认定双方所签合同及补充协议的性质为开发权转让合同，合同及补充协议是当事人的真实意思表示，对此种开发权转让并无法律禁止性规定，应为有效合同，且根据规定只有办理建设项目立项、规划定点等前期手续，方能申办企业开发资质，故B实业有限公司符合合同主体资格，判决撤销Q市中级人民法院做出的原一审判决，驳回A集团公司的诉讼请求。该判决虽然没有完全采纳律师对合同性质的认定，但已否定了原审判决对合同性质的认定，进而得出应维持合同的判决结果，这已经是律师的一大胜利。
2、高院再审，维持中院再审判决
中院在下达再审判决书后，A集团公司向省人民检察院递交申诉书，请求省人民检察院依法提起抗诉，省人民检察院依法于
20xx年8月份向省高级人民法院提出抗诉，抗诉书认为Q市中级人民法院再审判决认定“双方签订的合同及补充协议是开发权转让合同，此种开发权转让并无法律禁止性规定，应为有效合同”的主要证据不足，适用法律错误，双方签订的合同及补充协议，名为合
作开发合同而实为土地出让合同，并非开发权转让。理由如下：合同约定，A集团公司将村庄占用地及相邻少量土地共约70亩出让，供B实业有限公司开发建设，项目结束后，实业公司将
税后利润的30%支付A集团公司作为补偿，或折算成相应的建筑面积，以上条款约定了出让的土地面积、位置及金额、方式等。
同时，合同明确约定了项目的立项、各种手续的办理以及投资建设、房屋销售均由B实业有限公司承担，因此，该合同属土地出让合同，根据《城市房地产管理法》第十一条之规定，出让国有土地和集体土地使用权，依法应是市、县人民政府土地管理部门，其他任何单位和个人无权出让。本案中，双方签订合同出让该宗土地，显属违法，合同当然无效。
承办律师坚持在中院再审时的观点与思路，并在原来的基础上，更加深刻的分析了案情及案件中的焦点问题。针对省人民检察院提出的土地转让的论点，律师重点进行了阐述。合同的原文表述是：“乙方(A集团公司)将前述村庄占用地及相邻少量土地出让，供甲方(B实业有限公司)开发建设”。
该约定分别陈述了两个行为：
1、乙方出让土地;
2、甲方开发建设。
两行为在法律关系上是相互独立的，之间的联系在于其具有共同的行为指向--政府，即乙方负责向政府办理拆迁、出让土地等事宜，甲方向政府申请开发建设该项目。综合起来分析，该合同约定的真实意思应是：A集团公司向政府办理土地拆迁、出让工作，以供B实业有限公司向政府申请得到项目开发权后进行建设。
显然，该表述的实质意义与抗诉书中理解的“乙方(A集团公司)将土地直接出让给甲方(B实业有限公司)”是有着本质区别的。抗诉书将两个分别独立进行的行为直接的联系在一起，而忽略了两者之间的媒介--政府，进而得出A集团公司向B实业有限公司直接出让土地的结论，显属主观臆断。
最终省高级人民法院采纳了律师的观点，认定B实业有限公司具有合同主体资格，A集团公司与B实业有限公司所签合同及补充协议对双方的权利、义务约定明确，该合同的性质为合作开发合同，合法有效，维持了Q市中级人民法院的再审判决。
[案后思考]
案件的结果以我方胜诉划上了圆满的句号。回头来看本案，貌似简单，主要是确认合同效力的问题，但其中涉及的法律关系却是极其的复杂，需承办律师有深厚的法学功底，精湛的专业知识和敏锐的洞察力。这场官司历经了两级人民法院三次审理，历时二年多，结果又回到了原来的状态。且不说双方当事人在这场官司中所耗费的精力、人力、物力，单说给旧城区的改造工作造成的停滞，就是一个无法弥补的损失。且此案一平，另外一案又起。
(A集团公司由于被判决履行此合同，所以必须放弃与C公司的合作，C公司必定受到极大的损失，至此一案又生)我们在思考„„我们呼吁和告诫那些将要或者已经开始通过诉讼
手段谋取不法利益的人们，不要失去了诚信，不要为了眼前的一点小利益，而酿成更大的过错。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 建设工程施工合同纠纷典型案例分解 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
〈〈最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》案例分解第一节工程施工合同效力一、施工合同无效?案例一 于萍、吕禹昕、吕家麒、吕坤、冯聪、吕飒与沈阳市大东区人民政府建设工程施工合同纠纷 案 来源：沈阳市中级人民法院网，依据判决书整理（本案案号[2001]沈民初字第54号） 原告：于萍吕禹昕吕家麒吕坤冯聪吕飒被告：沈阳市大东区人民政府 原告诉称，吕洪杰（系于萍的丈夫，吕禹昕、吕家麒、吕坤、冯聪、吕飒的父亲，于2002年5月8日病故）与被告所属的沈阳市大东区建民小区联建办公室于1994年3月订立一份 口头协议，约定由吕洪杰承建沈阳市大东区东祥小区综合办公楼工程，包括住宅、网点及办 公楼三部分，总面积为15,090平方米，按二级取费标准计算。按约定吕洪杰组织人员进行了施工， 至1996年末工程完工。按沈阳市建筑工程预算审查中心对双方争议的工程造价进行鉴定，工程总造价为11,191,823元，建民小区联建办公室实际拨付工程款为7,815,100元，尚欠工程款3,376,823元至今未付。因建民小区联建办公室是被告于1992年4月12 日以沈大东政办发（1992） 22号文件批准成立的，又于1995年9月22日以沈大东政办发（1995）45号文件撤销，因而该欠款应由被告承担，故请求判令被告支付尚欠的工程款并赔偿利息损失。被告沈阳市大东区人民政府未予答辩。一审法院经审理认为，吕洪杰为原建民小区联建办承建综合楼的事实存在，但吕洪杰作为无 建设工程施工的企业法人营业执照及相应资质的自然人，承建该项工程，双方行为违反了法 律、行政法规的强制性规定，应确认为无效，造成本案纠纷，双方均有责任。鉴于该工程已实际建成，双方业已对工程造价经核算确定为9,635,988元，应按此金额结算。对于建民小 区联建办已付工程款、材料款，原告已自认无争议部分为7,815,249.60 元，但对建民小区 联建办已经支付的税金32,400元，水费2万元，电费415,437.28元，以房屋及车折款50 万元，原 告虽不予认可，但税金、水、电费系属实际发生，理应由原告承担的款项，而以房屋及车折款50万 元原告已承认系折抵其先行垫付的工程款，应视为建民小区联建办的投入， 故以上款项合计为8,783,086.88 元应为建民小区联建办已付工程款的金额。综上，原建民小区联建 办尚欠原告工程款852,901.12元应给付原告，并赔偿原告利息损失。因原建民小 区联建办系被告开办并已撤销的不具备法人资格的临时机构，故对该笔债务应由被告承担。吕洪杰因病死亡后，应由其第一顺序法定继承人即六原告继承。?案例二 兰太公司与鑫蓝公司建设工程施工合同纠纷案2004年5月6日，兰太实业有限责任公司（以下简称兰太公司）与鑫蓝建筑公司（以下简称鑫蓝公司）签订了建设工程施工合同。由鑫蓝公司承建兰太公司名下的多功能酒店式公寓。为确保工程质量优良，兰太公司与大意监理公司（以下简称大意公司）签订了建设工程监理 合同。合同签订后，鑫蓝公司如期开工。但开工仅几天，大意公司监理工程师就发现施 工现场管理混乱，遂当即要求鑫蓝公司改正。一个多月后，大意公司监理工程师和兰太公司 派驻工地代表又发现工程质量存在严重问题。大意公司监理工程师当即要求鑫蓝公司停工。 令兰太公司不解的是，鑫蓝公司明明是当地最具实力的建筑企业，所承建的工程多数质量优 良，却为何在这项施工中出现上述问题？经过认真、细致地调查，兰太公司和大意公司终于 弄清了事实真相。原来，兰太公司虽然是与鑫蓝公司签订的建设工程合同，但实际施工人是 当地的一支没有资质的农民施工队（以下简称施工队）。施工队为了承揽建筑工程，挂靠于 有资质的鑫蓝公司。为了规避相关法律、法规关于禁止挂靠的规定，该施工队与鑫蓝公司签订了所谓的联营协议。协议约定，施工队可以借用鑫蓝公司的营业执照和公章，以鑫蓝公司 的名义对外签订建设工程合同；合同签订后，由施工队负责施工，鑫蓝公司对工程不进行任 何管理，不承担任何责任，只提取工程价款5%勺管理费。兰太公司签施工合同时，见对方 （实际是施工队的负责人）持有鑫蓝公司的营业执照和公章，便深信不疑，因而导致了上述
案例 一、甲软件开发公司与乙房地产开发公司购买办公楼纠纷案 要点：缔约过失 案情：2009年8月上旬，甲软件开发公司决定在较为繁华的地段为公司购买一座大型的办公楼。经过调查，发现有3 家卖主所提供的大楼在环境、位置、价格上可以选择，其中一家为乙房地产开发公司。8 月下旬，该公司派出有关人员同时和3 家卖主联系，准备择优选择卖主订立合同。在洽谈过程中，乙开发公司的人员一再表示愿以低于另外两家的价格出售楼房。9 月中旬，当甲软件公司同另外两家价格谈到每平方米8000元时，乙开发公司的业务员王某多次表示，若另外两家的价格真能降到每平方米8000元，则乙开发公司愿以低于8000元的价格与甲软件开发公司签订合同。经过近一个月的协商，10月中旬，在甲软件公司准备签订合同时，乙开发公司却提出，公司内部文件明确规定了业务员不得在8000元以下同客户签订合同，王某作为公司的业务员，明知有此规定，却擅自答应以低于8000元每平方米的价格签订合同，其行为是越权行为，对此公司概不负责。由于市场房价已有回升，此时甲软件公司若要购房，必须在每平方米8100 元以上才能签订合同。当甲软件公司再次找到原来洽谈的另外两家公司时，两家公司的楼房均已卖完。后来，甲软件公司查知乙开发公司的王某，在谈判过程中把所获得的甲软件公司有关产品的销售情况以及该公司固定的客户名单，泄露给另外一家软件公
司丙，致使丙软件公司拉走了甲软件公司的一部分客户，为此，甲软件公司损失近10 万元。甲软件公司于是向法院提起诉讼。 问题： 1、乙公司能否援引内部规定拒绝承认王某行为的效力？ 乙公司不能援引内部规定拒绝承认王某行为的效力。 2、8 月下旬，如果乙开发公司不与甲软件公司签订楼房买卖合同，其是否需要承担责任？为什么？ 乙开发公司不需要承担责任。因为此时双方的合同尚未成立。 3、10 月中句，甲软件公司是否有权要求乙开发公司必须签订楼房买卖合同？为什么？ 不能。因为合同是双方当事人意思表示一致的结果，一方无权强迫他方签订合同。 4、10 月中旬，若甲公司被迫以高价另行购房，对于差价，甲公司是否有权要求乙房地产公司赔偿？ 甲软件公司有权要求乙房地产开发公司赔偿差价损失。因为乙房地产开发公司违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任。 5、由于王某的泄密，甲软件公司损失近10 万元，甲软件公司能否要求赔偿？为什么？
电子合同具有法律效力的胜诉案例解析 从事互联网金融行业两年了，在四平民贷网工作过程中不断遇见客户询问电子合同的合法性，今天正好在网上找资料回答了这个困扰了很多人的问题。 10月28日，广州礼德财富信息技术有限公司(以下简称礼德财富)状告借款人肖某某借款逾期案胜诉，广州市天河区人民法院判决：借款人肖某某于判决发生法律效力起10日内偿还原告礼德财富借款本金、利息、罚息、逾期管理费、律师费、案件受理费。法院对礼德财富和被告解除《借款协议书》的诉求给予支持。 业内人士表示，此次判决明确了电子合同合法性，表明了法律对电子版《借款协议书》的认可。本案中，法院认为：原告与被告签订的《个人借款咨询服务协议》、原告与被告及各出借人签订的电子版《借款协议书》均是各方真实意思表示，双方均应依约履行各自义务。 据了解，以往P2P平台面对逾期，选择司法途径维护其合法权益的案例并不多见，礼德财富P2P平台状告逾期借款人胜诉案属华南首例。业内人士称，“中国征信体系仍未健全，很多互联网金融投资者对网上签订的电子协议到底受不受法律保护心存疑虑，该案例或对行业有示范性作用。“ 据礼德财富相关人士介绍，2013年9月25日被告肖某某通过礼德财富平台与第三人签订了《借款协议书》，第三人委托礼德财富为其提供借款相关的全程信息咨询服务。 双方约定：第三人向肖某某发放借款54000元，期限9个月，肖某某采用每月14日等额本金利息分期还款的方式。在第三人按合同约定发放借款后，肖某某已经连续三期逾期，经多次催讨，肖某某均不予履行。礼德财富在进行多次催收无效情况下，决定委托律师向天河区人民法院进行起诉。 经过5个月余的调查和公开庭审，天河区人民法院认为：《个人借款咨询服务协议》和电子版《借款协议书》均是各方真实意思，双方均应依约履行各自义务。礼德财富依据以上两个协议约定，有权以自己名义对肖某某提起诉讼，法院支持礼德财富的诉讼请求，礼德财富胜诉。 以上案例充分说明了电子合同具有充分的法律效力，在实际判决操作中，人民法院依据合同法第十条、第十一条实行判决。
房屋买卖合同纠纷的法律分析 案由：房屋买卖合同纠纷 案情介绍：原告王某与被告宋某玲通过某房源服务中心签订房屋买卖合同，双方约定被告宋某玲将其所有的位于某小区X号楼X单元XXX室的房屋以总价款220000元的价格售予原告王某，双方于2016年9月27日签订《房屋买卖合同》，原告王某于当日以现金形式向被告宋欣玲交付定金20000元，本案诉争房屋现在抵押期间。被告宋某玲在未经抵押权人同意而将设有抵押权的房屋售予原告王某，且原告王某亦未同意代其清偿债务，故被告宋某玲出售抵押物的行为违反法律规定。原告王某已将涉案房屋交付给被告宋欣玲，原告王某要求被告宋某玲返还购房款50000元，被告宋某玲自认收到20000元定金。 案件焦点：1、双方签订的《房屋买卖合同》是否已违反法律规定，被认定为无效；2、宋某玲是否应返还原告房款。 争议与分歧意见：一种观点认为，不能适用《合同法》第52条第五项的规定，合同无效，不能以双方签订的房屋买卖合同违反《物权法》第191条第二款、《合同法》第52条第五项的规定认定该房屋买卖合同无效。另一种观点认为，《物权法》第191条第二款、《合同法》第52条第五项的规定可以适用本案，宋某玲应返还房款。
结论： 一、本案不适用《合同法》第52条第五项的规定，一审法院认定的事实错误，进而导致法律的适用也是错误的。 王某与宋某玲签署了一份关于宋某玲名下的房产买卖的合同，王某是买受人，宋某玲是出卖人。王某给宋某玲预付了两万元的定金。一审由王某起诉，认为宋某玲并没有与之约定该房屋抵押的贷款是否由王某代偿，所以宋某玲的行为构成违约进行要求接触合同，返还钱款。王某提出要求解除合同，返还定金的理由是依据《合同法》第52条第五项的规定，认为宋某将抵押的房产卖给她，而二者并没有就该房屋所背负债务达成一致也就是说王某并不同意代为清偿该房屋所抵押的债务。而抵押权人并不知道宋某要转让该房屋，所以转让合同无效。 因为王某认为《物权法》第191条第二款的规定是一条效力性强制规定，违反效力性强制规定的行为是无效的。如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定，最高人民法院提出了应当采取肯定性和否定性的正反两个标准的司法意见。在肯定性识别上，应区分以下两个层次判断。首先的判断标准是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如是，则该规定属于效力性强制性规定。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。1如果依照王某的事实理由，本案所涉及的《物权法》第191条第二款的规定确实可以归为合同法》第五十二条第五款的规定。一审法院支持王某的诉讼请求是没有问题的。但是一审法院在事实的认定上存在偏差。 首先，宋某玲所出售的房屋所抵押的贷款存在于王某于宋某玲签订房屋买卖1史秀勇，合同效力性强制性规定的判断标准，中国法院网，2011-12-21。
房地产开发合同纠纷案例分析2则 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。 今天我要与大家分享的是： 案例分析一： 【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年月17日签订《土
地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的"嘉汇·龙潭"小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。 2、所谓的补偿款实为土地对价的一部分，是全威公司指定要求支付给超凡公司的，超凡公司并无独立债权。 3、桂馨源公司应在4500万元的土地对价范围内付款，且必须支付完合同约定的三项代付费用后，余款再支付给全威公司和超凡公司。 4、桂馨源公司初步统计已付款40802409元，剩余款项应在三方核对账目扣除违约金后再结算。 经审理，一审法院认为：《土地开发合同》是在三方当事
一切用数据说话优质追账款、智能合同服务房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不
见踪影。案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面 一切用数据说话优质追账款、智能合同服务积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当
《酒店经营中的合同法律风险管理》课件配套案例选编 以下十个案例是与PPT配套的案例，请注意，我国不是判例 法制度，加之影响案件结果的因素较多，因此，案例仅仅作为参考，不可一律照搬。 案例一：违约金与定金不可并用 2004年5月，甲与乙公司签订《某花园立约定金合同》一份，约定，在乙公司取得《商品房预售许可证》后，甲向乙公司购得某花园房屋一套，合同签订之日甲向乙公司支付定金3万元，若乙公司在2004年8月1日前不能取得预售许可证，乙公司应当按定金罚则退还甲支付的定金，并应对支付的定金按人民银行同期贷款利率计算，向甲支付资金占用费。2004年8月1日，乙未取得预售许可证。甲要求乙公司退还定金3万元并支付资金占用费52元，乙公司同意并付款。后甲又诉至法院要求乙公司再返还定金3万元。法院经审理驳回甲的诉请。 点评：当合同中同时约定了定金和违约金时，守约方可择其一维权，本案中甲已经选择适用违约金约定并已执行完毕，因此不得再要求适用定金条款。违约金和定金条款应在签订合同前进行衡量比较。 案例二：合同约定不明确遭受经济损失 案情：2005年，甲餐厅与乙商贸公司订立酒水饮料供应销售合
同。合同约定：乙方向甲方交付商品时，甲方配合接货并出具正式的入库单，每月底双方凭单对账，每月3号甲方向乙方结清上月全部货款；如甲方故意拖欠乙方货款，乙方可以随时解除合同，并要求甲方支付货款银行同期利息的违约金，合同有效期为一年。合同签订后，乙方支付甲方3万元进店费，甲方当日开具了收据。此后，乙方向甲方提供酒水饮料，甲方共开具15张入库单。此后，因甲方没有向乙方支付货款，乙方停止供货。乙方索要货款无果后起诉，要求解除合同、甲方支付所欠货款及违约金、退还进店费3万元。 法院认为：前两项请求合同上有非常明确的约定，甲方拖欠货款没有充分证据证明理由合理时，应予支持。但关于进店费，由于合同中未对进店费所担保的事项和履行中纠纷的处理没有约定，缺乏合同依据，不能按照乙方要求全部退还。法院按照公平原则、诚实信用原则判决按合同履行但不必返还进店费。 点评：双方在商业惯例“进店费”没有明确进行约定，此时，法官可根据自由裁量权作出裁判，本来应该获得全部退款的乙方遭受了不应该遭受的损失。俗话说，“先小人后君子”，丑话说在前头也许正是认真诚信的表现，否则，君子可能做不成，小人也当得很难堪了。 案例三：空口无凭，立字为据！ 甲公司业务员小林押车给乙公司送货。途中，乙公司来电话称其客户丙公司急需这批货，请小林把货直接送到丙公司，收货人为老张，并请小林记下老张的电话。小林给丙公司的老张打电话，得知确有此
经济法案例分析 ——物流采购合同纠纷案例分析案例介绍：2005年7月，原告海林豆制品有限责任公司与被告晓星大豆生产有限责任公司协商买卖成品优质大豆期间，收到晓星大豆生产有限责任公司传真来的购销格式合同要约文本正背两面。7月22日，双方经协商一致后在格式合同的正面签字。合同约定：买方海林豆制品有限责任公司、卖方晓星大豆生产有限责任公司；买卖货物优质成品大豆1000吨；单价每吨1460美元；装运期2005年8月20日前；付款方式是通过开立以韩国晓星大豆生产有限责任公司为受益人、按提单日期第60天付款的不可撤销远期信用证支付；该信用证不迟于7月31日开出；如买方迟至8月1日未能将信用证电报影印件传给卖方，卖方有权不经通知取消交易并保留向买方索赔合同金额5％的权利；卖方迟至8月20日仍未发货，则买方保留向卖方索赔合同金额5％的权利。该格式合同的正面内容中未表明背面条款是否作为合同不可分割的一部分，双方当事人也未能就背面条款达成一致意见，故背面的仲裁条款不包括在合同中。7月26日，双方又达成修改协议，将货物价格由每吨1460美元修改为CNF厦门1455美元，付款日期由按提单日起第60天付款改为第45天付款。 2005年7月27日，原告海林豆制品有限责任公司向香港新华银行提出信用证转让申请，申请将其下家买方华榕股份有限责任公司根据与海林豆制品有限责任公司的合同约定，由中国工商银行厦门分行开出、以海林豆制品有限责任公司为第一受益人、自提单日起第45天付款的不可撤销远期信用证，转让给南韩晓星大豆生产有限责任公司。海林豆制品有限责任公司将这一转让用传真通知了晓星大豆生产有限责任公司驻广州办事处。同日，该办事处表示拒绝接受转让的不可撤销信用证，要求海林豆制品有限责任公司亲自独立开证。7月28日后，双方多次传真往来，晓星大豆生产有限责任公司坚持不接受转让的信用证；而海林豆制品有限责任公司则认为转让信用证没有违反合同约定和国际贸易惯例，并于7月31日通过香港新华银行和汉城NOV ASCOTIA银行办理了向韩国晓星大豆生产有限责任公司的信用证转让手续。8月1日，晓星大豆生产有限责任公司驻广州办事处又发来传真，仍表示拒绝接
广告合同纠纷案例分析 云南省楚雄市人民法院民事判决书 (2000)楚经初字第315号 原告楚雄电视台传播中心. 法定代表人周美玲,主任. 被告牟定县朝钦葛业有限公司. 法定代表人杜朝钦,经理. 原告楚雄电视台传播中心(以下简称传播中心)诉被告牟定县朝钦葛业有限公司(以下简称葛业公司)广告合同欠款纠纷一案,本院受理后,依法由审判员张开云独任审判,公开开庭进行了审理,原告的委托代理人,被告的法定代表人杜朝钦和委托代理人庭参加诉讼.本案现已审理终结. 原告诉称,1997年、1999年度,原告与被告共同签订了两份广告发布业务合同,合同约定由原告在约定的时间和节目里为被告制作发布葛根汁饮料广告,合同签订后,原告已按合同约定为被告发布了广告,1999年度制作发布费一万元,被告承诺于1999年8月20日前分两次付清,1997年度制作发布费五万三千六百元,经原告多次催交,被告拒不履行,1999年2月1日,双方协商,原告减免1997年度广告费三千六百元,被告承诺在1999年3月25日前付一万五千元,1999年6月25日前付一万五千元,同年9月25日前付一万元,2000年1月20日前付一万元,但至今被告未履行付款义务,为维护原告合法权益,起诉请求判令被告立即支付拖欠的广告费六万元和逾期付款违约金八千五百元. 被告辩称,原告起诉我拖欠六万元广告费不实,我公司于1997年委托原告制作电视广告,所欠广告费五万三千六百元,1999年6月双方订立的协议中,已明确免去三千六百元,实欠金额应为五万元.1998年9月至1999年8月,原告所属商贸部向我公司购进价值七千三百
六十五元葛根汁,扣除此款外,尚欠四万二千六百三十五元.另外,对起诉要求我公司承担违约金八千五百元缺乏根据,1999年7月6日,双方签订的协议约定五万元广告费,每月从经销商杨建波处收取五千元,至付清广告费为止,但由于广告未达预期效果,未能收到广告费,这是客观原因造成的,协议第四条约定,如在7月中旬原告未能收到第一次广告费,原告即可停播甲方广告,这是我方承担违约责任的方式,不存在承担违约金,故原告起诉的欠款数额不实,违约金诉讼请求缺乏根据,由此增加的诉讼费只能由原告承担. 本案在审理过程中,原、被告双方对以下事实明确表示无异 议,1999年2月1日,传播中心与葛业公司签订了一份还款协议,协议约定,传播中心为葛业公司在1997年至1998年所做广告,欠广告费五万三千六百元,免去三千六百元,应付广告费五万元,至2000年1月20日前分四次付清.对以上事实,本院予以确认. 本案在审理过程中,原、被告双方对争议的事实进行了举证和质证,本案争议事实如下:传播中心与葛业公司签订的广告发布业务合同是否应予以认定,合同约定的广告费一万元是否应予认定.为此原告提交了1999年6月28日的广告业务发布合同予以证明,被告不认可此广告发布业务合同和所欠的一万元广告费,为此提交了1999年7月6日协议,协议除对已认可的五万元广告费确认外,还对还款方式和违约责任进行了约定,其中,还约定双方各投资五千元用于被告产品的广告促销,并特别约定广告合同另行签订,但该合同未提交法庭.从原、被告双方所提交的合同来说,被告提交的合同签订在后,原告提交的合同签订在前,双方所涉及的广告发布,从时间上看不是同一内容,原告提交的合同的广告发布首次时间是7月5日,次数一百次,而被告提交的合同的内容仅仅概括约定了广告发布各投五千元,具体内容另行约定,因此,被告提交的协议并不是对原告提交的广告发布业务合同的变更,两个合同在广告发布上没有联系,因此,对原告提出的广告发布业务合同予以认定,欠广告费一万元予以认定,对被告提交的合同对欠款的偿还方式约定予以认定；二、被告是否有违约的事实,原告认为被告未及时给付广告费,属违约行为,被告认为不违约,本院认为,原告所提交双方认可的五万元广告费不存在违约事实,原告提交的1999年2月1日的协议约定了还款时间,但被告提交
无权代理合同纠纷案例分析 案件实例 关某原为成都某公司的业务员，2009年7月被公司解聘。2011年8月，关某伪造该公司的公章。同月，以该公司的名义与绵阳一公司订立买卖合同。合同约定，该公司向绵阳公司购买价值300万元的货物一批，货到付款。该合同订立后，绵阳公司积极组织货源，并发函成都公司询问有关交货事宜。该成都公司遂答复称其不知该合同，并要求绵阳公司不要向其发货。绵阳公司接到该成都公司的答复后，认为其与该成都公司的合同有效，并按合同的约定交货。但该成都公司拒绝接受，绵阳公司遂诉至法院，要求该成都公司履行合同，支付货款。 案件经过审理，法院认为该成都公司的公章是关某伪造的，关某以该成都公司的名义签订合同系无权代理。该无权代理合同签订后，绵阳公司向成都公司询问相关发货事宜时，成都公司明确表明成都公司没有签订该合同，这意味着成都拒绝追认该无权代理合同，该合同为无效合同。绵阳公司向法院请求成都公司履行合同的诉讼请求没有法律依据，遂法院不予支持。 律师讲解 无权代理是指行为人无代理权而以他人名义做出法律行为。需要注意的是这儿的无权代理不包括表见代理(表见代理是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。)合同一方当事人无权代理而与对方签订的合同为无权代理合同，这类合同为效力待定合同，需要经过被代理人追认，合同才发生效力。 无权代理合同主要指以下几种：①根本无代理权限而签订的合同，是指签订合同的人根本就没有经过被代理人的授权，就以被代理人的名义与他人签订合同的情形。②超越代理权限而签订的合同，指代理人与被代理人之间是有真实的代理关系存在的，但是代理人超越了被代理人的授权，而与他人签订了合同。③代理关系终止后签订的合同，指行为人与被代理人之间原来有代理关系，但行为人在代理关系消灭后，行为人仍然以被代理人的名义与他人签订代理合同的情形。 《合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《合同法解释(二)》第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。
房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。 一、商品房买卖合同纠纷 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类： （一）售房广告引发的纠纷 众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。 案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关
合同法案例 要约和承诺 甲公司向乙宾馆发出一封电报称：现有一批电器，其中电视机80台，每台售价3400元；电冰箱100台，每台售价2800元，总销售优惠价52万元。如有意购买，请告知。 乙宾馆接到该电报后，遂向甲公司回复称：只欲购买甲公司50台电视机，每台电视机付款3200元；60台电冰箱，每台电冰箱付款2500元，共计支付总货款31万元，货到付款。 甲公司接到乙宾馆的电报后，决定接受乙宾馆的要求。甲乙签订了买卖合同，约定交货地点为乙宾馆，如双方发生纠纷，选择A仲裁机构仲裁解决。 甲公司同时与丙运输公司签订了合同，约定由丙公司将货物运至乙宾馆。丙公司在运输货物途中遭遇洪水，致使部分货物毁损。丙公司将剩余的未遭损失的货物运至乙宾馆，乙宾馆要求甲公司将货物补齐后一并付款。 甲公司迅速补齐了货物，但乙宾馆以资金周转困难为由，表示不能立即支付货款，甲公司同意乙宾馆推迟1个月付款。1个月后经甲公司催告，乙宾馆仍未付款。于是，甲公司通知乙宾馆解除合同，乙宾馆不同意解除合同。甲公司拟向法院起诉，要求解除合同，并要求乙宾馆赔偿损失。 要求： 根据上述情况及合同、仲裁法律制度的有关规定，回答下列问题： （1）甲公司向乙宾馆发出的电报是要约还是要约邀请？ （2）乙宾馆的回复是承诺还是新的要约？为什么？ （3）丙公司是否应对运货途中的货物毁损承担损害赔偿责任？为什么？ （4）甲公司能否解除与乙宾馆的买卖合同？为什么？ （5）甲公司能否向法院起诉？为什么？ 合同的效力 原告（某村农民）家中饲养了耕牛3头，在农忙季节因有1头闲置不用，遂出租同村农民被告李某，合同规定租期为2年，每年租金为180元。在被告李某租用10天以后，耕牛突然逃亡，因被告寻找一天后未果，于是原告和被告李某双方协商，如果被告李某不能找回耕牛，则将由被告李某赔偿原告1500元损失，并支付尚未交付的租金90元。在该协议达成以后，被告李某又继续寻找耕牛，几天以后，找到耕牛。被告李某在将牛牵回家的途中到集市上出售给邻村的张某，获价款2100元。被告李某回家以后，谎称耕牛没有找到，向原告交付了约定的1500元。不巧几天以后，原告上邻村干活，在张某家发现了其耕牛。原告要求带回其耕牛，遭到张某拒绝。原告遂向人民法院起诉，要求被告李某返还耕牛，赔偿损失。 请问：应如何审理此案？
运输合同纠纷典型案例 成都高新区人民法院 民事判决书 原告金桥公司诉被告张克、被告荣祥公司运输合同纠纷一案，于2002年9月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员杨善和独任审判，分别于2002年10月17日、11月18日、12月13日公开开庭进行了审理。原告金桥公司委托代理人肖世敏、程睿、被告张克、被告荣祥公司委托代理人刘国军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2002年3月23日，原、被告签订了货物运输协议，由被告为原告从上海运输货物到成都及其他地区。被告在运输途中，因发生交通事故，致使原告托运的货物受损。其后，被告未依法进行赔偿，遂请求判令被告赔偿由此造成的经济损失及原告因在处理事故中所支付的费用和可得到利益共计270198.90元，并承担本案的诉讼费用。 被告张克辩称，原告所述合同的签订及因交通事故造成货损的事实属实，但赔偿金额应照实计算。 被告荣祥公司辩称，荣祥公司未与金桥公司签订任何运输合同。事实是张克与金桥公司签订的运输合同，但张克现不是荣祥公司人员，荣祥公司也未对其授权。故金桥公司的起诉与荣祥公司无关。荣祥公司不应承担本案责任。 经审理查明，2002年3月23日，被告张克与金桥公司签订了货物运输合同一份。合同约定，托运货物为化工原料、家用电器、五金配件等货物。始发地为上海，收货地为成都、乐山、重庆、绵阳等地，运输费用为10440元。金桥公司上海分公司预付4000元。运输期限为5天，如迟到一天扣运费500元。在全程运输中，造成货物破损、受潮、短缺、被盗，均由承运方按货物价值赔偿。运输车辆为川c05466，车辆户口登记地址为自贡荣祥汽贸有限公司。合同签订后，金桥公司预付运费4000元给张克，张克经清点货物后并在承运单上签字。上述合同内容及承运单、运费等事实，张克均不持异议。张克在运输途中，当行至安徽省桐城市与另一货车发生碰撞，致使金桥公司托运的货物严重受损。事故发生后，金桥公司邀请安徽省桐城市公证处对货损情况予以公证。2002年3月28日，该公证处出具了公证文书及物品清单。该清单按照现场尚有的货物名称及数量进行了清点。同年3月30日金桥公司与荣祥公司(张克)就货损处理问题与中国人民保险公司自贡大安区支公司、中国人民保险公司南昌市定损中心、江西银轮汽车租赁服务有限公司达成了协议(以下简称五方协议)。该协议主要约定，五方对张克承运的货物进行了清点，对公证书中所列完好物品清单共计20项清点数量完全予以认可，均无异议。对损坏货物由金桥公司提供原始货价进行计算，损坏货物残值处理按8%计算由金桥公司处理。计算依据仍依金桥公司原始货价计算，从货物价值中直接扣除。上述公证文书及五方协议，原、被告均不持异议。 庭审中，金桥公司提供了已对托运客户进行了赔偿的证据共计262171.9元，其中包括公证文书所列货损180696.3元，公证文书未列货损81475.6元。对上列两项赔偿的金额，质证中，荣祥公司认为，其一，按照五方协议，金桥公司应提供原始货物价值，金桥公司对客户所作出的赔偿不能作为赔付依据。其二，公证文书中未列出的货物即表明金桥公司未交与被告张克承运。故公证文书以外的货损不能作为赔偿请求。对此，金桥公司反驳认为，托运的货物是经张克清点无误，但在清点货物中，却短缺了部分货物，因在处理事故中，当地农民抢走了许多货物，由此造成短缺的货物理应由被告赔偿。庭审中，对金桥公司已对客户赔偿的金额逐一进行了核实。核实中，荣祥公司对金桥公司的部分赔偿证据及金额提出异议，但未提供反驳证据。此外，金桥公司在处理事故中花去了8601元的费用，被告张克及荣祥公司经质证后认为公证费属实，机费虽属实，但应按火车硬坐费计算。 另查明，张克驾驶的运输车辆是在荣祥公司按按揭方式购买且挂靠在荣祥公司经营运输活动，且荣祥公司按月向张克收取管理费。
合同纠纷法律专家建议及案例分析 这是从合同的效力角度来对合同纠纷进行的划分。 1.无效合同纠纷 是指因合同的无效而引起的合同当事人之间的争议。如合同无效后，合同当事人因各自返还因合同而取得的财产发生的纠纷，合同无效责任应由何方承担，承担多少之纠纷等等。 2 有效合同纠纷 是指在合同生效的前提下，合同当事人因履行合同而发生的争议、包括合同订立后合同当事人对合同内容的解释，合同的履行及违约责任，合同的变更、中止、转让、解除、终止等所发生的一切争议，绝大多数合同纠纷为有效合同纠纷。 这是从合同的形式角度来对合同进行的划分。 1 口头合同纠纷 是指合同当事人因履行口头合同而发生的所有争议。口头合同虽然简便易行，但因为没有书面的证据，所以，一旦发生纠纷是不易获得解决的。口头合同多是即时清洁的合同，一般来说，发生纠纷的情况较少。 2.书面合同纠纷 是指合同当事人因履行书面合同而发生的所有争议。现实生活中，绝大多数合同纠纷是书面合同纠纷。这与书面合
同应用之广泛分不开的，解决书面合同纠纷的依据是双方当事人签订的书面合同书或确认书，以及双方当事人协商一致的所有与合同有关的来往函件等。故要求合同当事人注意保存所有的与合同有关的书面证据，以便在发生纠纷时可以举证,此外，有时在一项合同履行过程中，既有因书面协议引起的纠纷，也有因口头协议引起的纠纷，口头协议除非有证据证明，否则法律是不承认其效力的。 这是从合同是否具有涉外因素来划分合同种类的。 1 国内合同纠纷 是指合同当事人因履行国内合同而发生的所有争议，国内合同纠份不具有涉外因素，解决纠纷来说，单纯从程序角度要容易得多。 2 涉外合同纠纷 是指合同当事人因履行涉外合同而发生的所有争议。涉外合同纠纷因为具有涉外因素，解决纠纷时要比国内合同困难得多。所谓涉外因素，是指合同主体一方是外国的公民，法人或其他组织，合同法律关系发生在国外，合同标的位于国外等。解决涉外合同纠纷时，往往会涉及到法律适用问题.合同语言问题，解决纠纷地点问题等等。甚至纠纷解决后的执行间题也很复杂，所以，应尽量避免在涉外合同上发生纠纷。 这是从合同名称是否法定角度来对合同进行划分。合同
电子合同管理需要注意的细节 有这样一则案例：某地银行与储户网上签订了电子合同后产生理财纠纷，银行拿出网页确认日志，但是储户却否认当时存在某一条款，结果被法院认定为无效电子合同。 有关电子合同相关的司法案例告诉我们，并非签了电子合同就可以一劳永逸，要保障电子合同签署后能够切实保障当事人的合法权益，这些关于电子合同签署和管理的细节我们需要特别注意： 1、电子合同服务应该谁来提供 上文提到的小案例中，法院认定该电子合同无效的原因主要在于：银行提供的证据，即网页操作记录其存储和形成场所是银行自有的平台，作为合同纠纷的证据，其并不具备公信力。这就好比赛场上运动员不能同时作为裁判一样，合同当事人其中一方及时合同的签署方又是保管者，则有修改动机因而使合同不具备证据能力。 那么，当合同当事人签署电子合同时，到底应该由谁来提供这项服务呢？ 根据《电子签名法》第十六条规定：电子签名需要第三方认证的，由依法设立的电子认证服务提供者提供认证服务。借助第三方电子合同平台提供电子合同签署以及数据存储等服务对合同当事人均有益处：第三方平台作为中立方，不介入任何合同内容，可保证数据安全真实，证据更具有公信力。 2、电子合同的后期打印与归档“死角”怎么办 电子合同的推广与普及如今正如火如荼，但事实上，传统纸质合同与物理印章使用的习惯根深蒂固。短期内，企业组织内部还难以完全杜绝纸质合同归档或物理印章归档的问题。 怎样逐步推进电子合同与电子印章的使用，同时能够兼顾到物理印章与纸质合同的管理呢？ （1）防伪打印：电子合同、纸质合同“随机切换” 合同签署是一个双方（或多方）协作的过程，合同签署人无法使用电子合同怎么办？发起方可通过电子合同防伪打印，实现纸质合同形式输出时带有唯一性的防伪标识（只有通过特定的解码片才可鉴定且PS、复印无效）。
《酒店经营中的合同法律风险管理》课件配套案例选编以下十个案例是与PPT配套的案例，请注意，我国不是判例法制度，加之影响案件结果的因素较多，因此，案例仅仅作为参考，不可一律照搬。案例一：违约金与定金不可并用2004年5月，甲与乙公司签订《某花园立约定金合同》一份，约定，在乙公司取得《商品房预售许可证》后，甲向乙公司购得某花园房屋一套，合同签订之日甲向乙公司支付定金3万元，若乙公司在2004年8月1日前不能取得预售许可证，乙公司应当按定金罚则退还甲支付的定金，并应对支付的定金按人民银行同期贷款利率计算，向甲支付资金占用费。2004年8月1日，乙未取得预售许可证。甲要求乙公司退还定金3万元并支付资金占用费52元，乙公司同意并付款。后甲又诉至法院要求乙公司再返还定金3万元。法院经审理驳回甲的诉请。点评：当合同中同时约定了定金和违约金时，守约方可择其一维权，本案中甲已经选择适用违约金约定并已执行完毕，因此不得再要求适用定金条款。违约金和定金条款
应在签订合同前进行衡量比较。案例二：合同约定不明确遭受经济损失案情：2005年，甲餐厅与乙商贸公司订立酒水饮料供应销售合 同。合同约定：乙方向甲方交付商品时，甲方配合接货并出具正式的入库单，每月底双方凭单对账，每月3号甲方向乙方结清上月全部货款；如甲方故意拖欠乙方货款，乙方可以随时解除合同，并要求甲方支付货款银行同期利息的违约金，合同有效期为一年。合同签订后，乙方支付甲方3万元进店费，甲方当日开具了收据。此后，乙方向甲方提供酒水饮料，甲方共开具15张入库单。此后，因甲方没有向乙方支付货款，乙方停止供货。乙方索要货款无果后起诉，要求解除合同、甲方支付所欠货款及违约金、退还进店费3万元。法院认为：前两项请求合同上有非常明确的约定，甲方拖欠货款没有充分证据证明理由合理时，应予支持。但关于进店费，由于合同中未对进店费所担保的事项和履行中纠纷的处理没有约定，缺乏合同依据，不能按照乙方要求全部退还。法院按照公平原
房地产开发合同纠纷案例分析2则 房地产开发合同纠纷案例分析2则 发布时间：2021-12-04 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。 今天宝岛优品小编要与大家分享的是： 案例分析一： 【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超
凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年12月17日签订《土地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年12月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的嘉汇龙潭小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。