晟通·梅溪湖A城营销策划书
一、 目标
品牌目标：
打造一个优良资源汇聚的平台，为客户成功持续创造价值。通过项目的运营成功，真正树立晟通置业“中国首家服务型地产”的品牌形象。
销售目标：
完成2013年度2.6个亿的销售任务。
二、 项目定位及价值系统
1、定位系统：
项目定位：卓越企业与成功者的摇篮
形象定位：5A级·大服务家
主广告语：全心全意为成功服务
2、价值系统
梅溪湖项目竞争力价值一览表 基础竞争力价值 产品竞争值 1、湖面最广，坐北朝南，风水佳。
2、双大堂设计、彰显尊荣。
3、架空层层高5.1米设置为“泛会所”。（如儿童乐园、健身休闲）
4、住户车位比为1:1.3。（夜间车位与商业区共享）
5、无底商，社区居住噪音小，卫生好。
6、绿化率45%，建筑密度小、楼间距大。
7、户型为传统“塔式布局”，比“塔板布局”好，各户室方正墙体平直，无凸墙。
8、设置入户花园，赠送面积大。
9、园林设置“广场舞”和“遛狗场”、“健身绿道”丰富业主休闲生活。
10、小区内安防智能系统联动。
11、天台摆放户外望远镜，设置观景台。
营销竞争值 1、VIP包厢预约制4对1营销服务（1销售、1应侍、1厨师、1保安）。
2、上门签约、收款服务。
3、专车（卡迪拉克房车）接送看房服务。
4、成功励志书籍赠送服务。
5、签约赠送铝箔画。
6、餐饮预约服务。
7、外国人服侍接待。
8、看房代客泊车，免费洗车服务。
9、多品种饮品、香烟服务。
10、免费房屋装修设计服务。 物业竞争值 1、工程维修限时服务。
2、地下车库泊车清洗服务。
3、装修管家。
4、房车庆典接送、商务接待服务。
5、喜庆红地毯、金管家迎送服务。
6、票务代办、酒店预订服务。
7、美味健康佳肴、营养套餐配送服务。
8、衣物洗涤管家服务。
9、考驾照上门服务。
10、车辆租赁、代驾代办服务。
11、星级酒店厨师预约上门服务。
12、健康交友服务。
附加竞争力价值 产品附加值 1、确保地下室与地铁口岸无缝对接。
2、顶尖名企国际大师精心设计。（英国凯达环球、美国波特曼、台湾张清平）
3、项目整体为绿建二星级标准，行业典范，长沙唯一。
营销附加值 1、二手房交易代办免手续费（抵首付款）。
2、梅溪湖观光导游服务。
3、VIP卡优惠联动服务。
4、信用卡代办服务。
5、摩天轮观光服务。
物业附加值 1、金管家4:30教育服务（小孩接送、作业辅导）。
2、业主定期湘雅健康检查。
3、绿色环保以旧换新服务（积分卡）。
4、小区儿童夏令营拓展培训服务。
三、 客群定位
客户特点
1、拥有较高学历，收入丰厚，追求生活享受，崇尚自然，积极进取，具有较强独立思考能力的一类人
2、他们最崇尚和实践这样的一种生活方式：既可以获得物质财富的积累，又能同时保持精神上的独立与自由
3、他们已过而立，有事业心，有追求目标，有品位，心高而不气傲，时尚不保守，他们是这个城市的中坚力量，讲究物质层面的精细化享受，又标榜生活方式的浪漫与自然
4、他们都是企业的领导者或者中高管，对于企业的持续发展非常关注，对于资源、人脉、圈层等关键词非常看重，对于他们而言，资源的集合比景观的集合更加具有诱惑力。
客户接触信息的渠道：
不等同于一般刚需客户，我们的客户在信息的渠道选择也有别于一般客户；
高端客户认知：
1. 属于私企的老板或外企、国企的高层领导；
2. 日常社交出入于高档场所；
3. 有自己固定的生活交际圈子。
主要信息获取途径：
被动信息获取途径：户外广告牌、朋友介绍、经常接触的媒体
主动信息获取途径：房地产专业媒体、房地产专业人士、房地产网站
工作渠道 1、关注财经信息 2、行业内权威杂志 3、浏览飞机上的杂志
生活渠道 1、朋友圈子的信息传播 2、高档场所杂志 3、公路上的广告牌
寻求房地产信息的渠道 1、房地产专业媒体 2、房地产网站 3. 房地产业内人士
四、 营销总策略
晟通·梅溪湖A城的营销之路就是一条坚决以个性化小众营销为主的道路。
找准目标客群进行针对性营销，以关系营销、圈层营销、区域营销为主线，围绕成功人士的不同需求：“下一代教育问题”、“财富再增长问题”、以及“家人健康问题”进行针对性小众营销。
主要手段一：圈层营销
高端小圈层+活动路线
每一个活动都是与高端资源平台合作，注重小圈层口碑传播， 在大众传播上仅作告知， 实质上就是营造一种“一小群人自娱自乐”的感觉， 很好的满足了目标客群的心理需求。
主要手段二：关系营销
职能+情感，关系为纽带
每一次关系营销的过程都是客户自愿并主动的，项目信息在营销过程润物细无声的与客户进行对接与沟通，强化客户的归属感与身份感 媒体更大程度的参与，更能有效加大关系营销的效果，
主要手段三：区域营销
区域+资源，独占性是关键
区域营销不同于本地客户营销，它需要有一个极具有差异化甚至唯一性的资源卖点作为支撑，并且找准关键人，更能有效加大区域营销的效果，