富力地产财务分析报告

分析目标

本小组从管理者角度对富力地产财务状况进行分析。本小组利用搜集公司（2006——2010）年的数据，对富力地产现阶段的财务状况、盈利能力和未来持续发展能力进行分析，通过分析提供的数据来监控富力地产的运营活动和财务状况的变化，以便未雨绸缪，及早发现问题并采取措施加以改进，促进当前房地产行业有序、和谐的发展。

报告的分析结构主要是纵向比较分析和横向比较分析两种方法，其中穿插使用沃尔评分发和杜邦分析法进行清晰地展示和说明。

背景资料

1、 公司简介

广州富力地产股份有限公司成立于1994年，注册资金7.6亿人民币， 集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业, 并荣登市值最高公司之一。截至2010年12月31日，富力土地储备约2448万平方米，拥有超过90多个物业项目公司，企业总资产高达774亿。从大本营广州开始，富力的业务已扩展至北京、上海、天津、重庆、成都、海南、西安、南京、沈阳、太原、惠州等十二个城市和地区，基本上已实现全国性的布局策略。

2、 宏观经济分析

（1） 房地产行业概况及发展趋势分析

房地产是指土地、建筑物及其固着在土地、建筑物不可分离之部分及附着的各种权益。目前，中国的房地产行业已走过三十多年的历史，下面简要介绍其几个发展阶段：

1978-1991年：理论突破与试点起步阶段。78年改革开放后理论界提出住房商品化、土地产权等观点，房地产行业起步；1987年深圳政府首次公开招标出让住地，1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度，房地产行业试点成功。

1992-1995年：非理性炒作与调整推进阶段。92年房改全面启动，住房公积金制度全面推行，在宏观经济调控影响下，房地产行业经历低迷和复苏。

1995-2002年：相对稳定协调发展阶段。随着住房制度改革的不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点；98年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展阶段，房地产成为经济的支柱产业之一。

2003-2007年：快速膨胀阶段。房地产价格持续走高，房产泡沫显现，整个行业呈现过热现象，国家相关调整政策也相继推出。

2008年至今：国家宏观调控政策作用显现，特别是房产税、限购令等的实施，房地产行业增长回落，房价增幅放缓。

总的来说，房地产行业在国家宏观调控作用下，自身发展不断成熟，产业链基本形成，各环节依存度逐渐加强，房地产企业角色定位越来越清晰，分产业链专业化程度逐渐加强，优势企业的竞争也越发激烈，呈现出行业集中度加速提高、强者愈强的态势。

（2） 公司在行业中的地位及优势分析

广州富力地产2005-2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力第一名，2011年位居中国房地产百强企业第11位。富力土地储备约2448万平方米，拥有超过90多个物业项目公司，企业总资产高达774亿，属于房地产行业最具综合实力的企业之一。

如今中国房地产行业资源日益集中、经营规模化成为趋势，富力地产强大的实力（资产、经营规模）成为其获取竞争优势的有利条件，同时，强大的品牌影响力和关注民生、热衷慈善的良好企业形象也为其加分不少。

纵向分析

偿债能力

流动比率：根据统计信息，富力地产公司的流动比率从2006年开始，至2009年呈上升趋势，2010年略有下降。流动比率的升高使得企业短期偿债能力增强，流动负债的偿还得到保障。但是和2:1经验数相比仍有一些差距。

速动比率：趋势和数值与流动比率近乎完全相同，全部大于1:1的经验数值，表明富力地产具有较强的短期偿债能力。但是通过查阅资料，我们小组发现学术上对于房地产企业的存货的界定仍有一定的争论。部分学者认为应该将划定土地使用权算作企业的存货，因为划定土地使用权可以为企业带来经济效益，企业也对划定的土地具有实际的支配权；但是也有学者认为不应将划定土地使用权视为企业存货，其主要理由是土地的所有权始终由政府所掌握，并且划定土地使用权难以被准确计量。我们小组参考两种观点后选择后一种观点。由于两种算法的结果有较大差异，故在此说明。 2006-2010年度富力地产偿债能力分析图051015202530流动比率速动比率现金比率资产负债率股东权益比率权益乘数2006年2007年2008年2009年2010年 流动比率00.511.522006年2007年2008年2009年2010年流动比率

现金比率：从“偿债能力分析图”可以发现在06年到08年，富力地产的现金比率逐年下降，但是07年猛增，08年保持稳定。由此可以看出企业近两年的具有较好的支付能力，能够保证债务的偿还。结合整体5年的数据分析，可以认为富力地产的管理层有意识地增强企业的直接偿付能力。

资产负债率：富力地产的资产负债率基本都保持在70%左右的水平，反映出其具有较大的财务风险。单纯的分析资产负债率，我们认为富力地产的数据反应出企业在更多地进行贷款等融资，以谋求更快速地发展。而如果将企业的资产负债率和现金比率相联系，可以发现正是由于资产负债率常年保持在一个较高的水平，公司管理层才相应地提高现金比率，企图减小财务风险，增强偿债能力。

股东权益比率和权益乘数：股东权益比率在06-07年有较大幅度的下降，之后基本维持稳定。该数值和资产负债率的走势相反（前者下降后维持稳定；后者上升后维持稳定）。两个数据所反映内容相同。富力地产股东资产占总资产的25%左右，说明企业有一定财务风险。权益乘数基本在4左右，反映出资产总额维持为股东权益总额的4倍水平，企业财务杠杆较大。

00.511.522006年2007年2008年2009年2010年速动比率速动比率67.94%76.57%72.67%74.35%74.17%62.00%64.00%66.00%68.00%70.00%72.00%74.00%76.00%78.00%2006年2007年2008年2009年2010年资产负债率资产负债率0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%2006年2007年2008年2009年2010年股东权益比率股东权益比率营运能力

流动资产周转率：总体呈下降趋势，10年较09年略有上升。反映出富力地产流动资产周转次数降低，流动资产的利用效率降低，管理层需要节约流动资金，避免浪费现象，提高利用效率。

固定资产周转率：07、08年相对于其他年度较低，总体呈增长态势。说明企业固定资产利用率高，具有较好的管理水平。

总资产周转率：基本保持稳定，略有小幅波动，总体维持在较高比率。说明富力地产具有良好的盈利能力。

另外，从图中可看出在2008年，几乎各项营运能力制表都处于最低值或者相对低值，考虑到当年发生经济危机，可以得出结论：富力地产在经济危机中受到了较大的影响。但是08年之后，几项指标都有所回升，说明公司管理层增强对公司资产的管理，试图摆脱经济危机的不良影响。

盈利能力

资产报酬率：06、07年上升，但是在08年下降幅度较大，09年也有所下降，10年上升。反映出06-07年富力地产利润增加，但是08年起利润有很大的下降，10年才有所增加。我们小组认为大幅度的利润下降同样可以解释为受到经济危机的巨大影响。

股东权益报酬率：06-07年报酬率增幅很大，08年迅速下降，之后基本保持稳定。该数据说明06-07年富力地产具有很强的盈利能力。08年之后盈利能力下降，且在2009年企业2006-2010年度富力地产营运能力分析图020406080100120140160180流动资产周转率固定资产周转率总资产周转率2006年2007年2008年2009年2010年2006-2010年度富力地产盈利能力分析图0102030405060资产报酬率股东权益报酬率销售净利率资产净利率2006年2007年2008年2009年2010年盈利能力为近五年最低值。

销售净利率：07年达到近五年的峰值，且与06、08年的数值差距很大，说明富力地产当年通过销售赚取利润的能力很强。除去07年，其他年份销售净利率相差并不突出，可以认为在07年由于房地产行业景气，富力地产得以具有较好的盈利能力。

资产净利率：基本趋势和销售净利率相同。综合这两个数据，我们认为由于企业受到外部因素的影响而导致近两年的盈利能力下降，所以公司管理层应该加强资产管理，提高资产利用率，同时加强营销管理，增加销售收入，节约成本，提高利润。

横向分析

（一） 选择这四家企业的原因

（二） 偿债能力对比分析

1. 短期偿债能力对比

单从流动比率来看，富力地产的流动比率为1.50，不仅低于其他几家公司，而且略低于最佳值2，说明富力地产公司的短期偿债能力稍有欠缺，但是问题不大。

从速动比率可以发现富力地产的速动比率和流动比率是一样的，同时在图中可以发现：富力地产、中国海外、合生创展、雅居乐地产4家公司的流动比率和速动比率都相等。造成这种现象的原因是富力地产和其他三家企业的存货比率非常低。这一点在纵向分析中已经提到，此处不再赘述。

单看富力地产的速动比率等于1.50，说明企业的短期偿债能力很好。然而富力地产的速动比率在以上五家公司中排名倒数第二。由此可见房地产行业具有它的特殊性，不能单纯按照1:1的比例来分析。

此外，由于在流动比率和速动比率两个指标上，几年的差别都不大，所以在此处并未做纵向多年的对比。

另外，需考虑富力地产应收账款的变现能力。在纵向分析中我们已经了解到富力地产在2008年出现管理费用为负值得情况，据猜测可能是由于坏账的冲抵。如果是这样的话，说明富力地产应收账款的变现能力较差，那么速动比率也未必能够真实地反映富力地产的偿债能力。

2. 长期偿债能力对比

（1）2010年度五家企业偿债能力对比 1.50 2.05 2.75

1.65 2.18

1.50 2.05 2.75

1.65

0.77

富力地产中国海外合生创展雅居乐地产华润置地短期偿债能力流动比率速动比率