沪苏区域开盘前营销策略汇报
03.20
A
项目概况及货量情况
B
报
竞品对标产品力打造
告
C
推广营销及动作分解
架
D
构
拓客营销及动作分解
E
人力资源状况及打造
F
需区域协助解决事项
[项目概况]<<<城市简介
功能定位
东北亚特色物流转运基地、沿海新型产业基地和长三角北翼中心城市、西太平洋国际湿地生态旅游休闲目 的地。
城西片区：指新洋港、西环路、 世纪大道、盐靖高速公路围合 地区，以居住和商业、文化休 闲功能为主，同时结合世纪大 道与盐靖高速公路出入口积极 发展物流业。
城南片区：指青年路、通榆 河、西环路、盐淮高速公路围 合地区，以居住和行政、文 化、商务、教育功能为主。
[项目地块分析]<<<区位优势分析
河东片区集居住、商务、教育功能于一体，周边行政、教育资源丰富。
➢从存量情况可以看出，河东板块存量第一，如果按照16年的平均去化速度，存量去划周期约为4个月。
[盐城土地成交分析]<<<近6年及2016土地供应量分析
➢ 受中央“控供给 去库存”的影响， 2016 年政府有意缩减土地供应规模，但楼市持续火热，去化太快，开发商急需拿地补仓，
土地市场也是上演着供不应求景象；
[城市发展方向]<<<发展方向
城市发展
盐城全面融入上海“一小时经济圈”，城市南进东括，适度向西，推进河东，有计划向北；重点发展 城南，河东次之。
城 中
河
`
东

城 南
[城市分区定位]<<<分区定位
分区定位
城中开发殆尽，城西、城北以工业及物流为主，城南及河东集居住、商务、教育功能于一体，逐渐
成为城市及房地产开发热点。
城北片区：以物流和工业为 主；依托北站货运枢纽与交通 优势，整合发展，将新洋产业 园打造为重要的物流基地。
城中片区： 指新洋港、通榆河、青年路、 西环路围合地区，以商业服务 和居住为主。
河东片区：北片以休闲度假功 能为主，兼具文化娱乐、商业 服务、居住等功能；中片以居 住和工业用地为主；南片以工 业、商务功能为主。
[盐城各区成交分析]<<<各区成交及潜在供应量分析
区域市场
2016年各区市场变化及特征
➢城南住宅总成交 13454 套，城西南住宅总成交 6050 套；城中总成交 2770 套；河东总成交 6815 套，销冠项目德惠尚书房，成交 867 套，成交面积 85917 平米；城西总成交 3019 套，城北总成交 2356 套。可以看出成东板块成交量位仅次于城南，位居第二。
宏观经济指标
全市总人口 城区户籍人口 城区常住人口
GDP/增速 人均GDP/增速 财政收入/财政支出 城镇居民人均可支配收入 城乡居民储蓄存款/人均 社会消费品零售总额 固定资产投资/增速 房地产开发投资（亿元） 全市商品住宅销售面积 平均交易价格（元/㎡） 全市汽车拥有量 存款50万以上人数
2015年
解放路实验小学
景山初级中学
盐城亭湖区高级中学
盐城市亭湖小学
[地块配套分析]<<<医疗配套分析
医疗资源健全，3公里内三甲医院2家，附近门诊和综合医院为家人健康保驾护航。
盐城市盐海医院
本案
盐城亭湖区人民医院
3公里
盐城亭湖区人名医院
盐城市盐海医院
[地块配套分析]<<<公园配套分析
项目2-4公里范围内3大公园环抱，自然环境优美。
[地块配套分析]<<<商业和行政配套分析
项目周边3公里内成熟商圈及特色商业配套相对较少，但临近政务中心，发展潜力大。
本案
铜马购物中心
奥特莱斯购物广场
3KM
4KM
南金鹰购 物广场
虹亚翰府广场
卡迪欢乐广场
盐城奥特莱斯商圈 盐城虹亚翰府广场（招商中）
[地块配套分析]<<<教育配套分析
项目周边教育资源丰富，配套学区为解放路实验小学、景山中学为板块最优学区
828万 165万 240万 4212.5亿元/10.5% 58299元/10.5% 477.5亿元/746.1亿元 28200元 2367.8亿元/28000元 1468.6亿元 3372.9亿元/22.6% 367.7亿元 716.5 5300元/平米 187万辆 196万
中心区范围： 西南至盐淮高速公路，西北至市区界及新洋港、 盐靖高速公路北段，东至南洋镇界与沈海高速公 路，约540平方公里。 空间布局： 轴向延伸、内主外辅，形成“双城双区”的城市 空间结构，高速公路环内为主城，以通榆河为界 分河东、河西两个城区，环外东西依托现状各形 成一个特色产业园区。
科技生态公园
1.5公里
本案
青年公园
4公里
东亭湖公园 东方公园
东亭湖公园
青年公园
东方公园
[盐城整体市场分析]<<<最近5年以及2016年成交分析
宏观市场
2016年盐城市场变化及特征
2016年商品房住宅总成交约 34464 套，环比增长 74.16%，总成交面积 4013704 平米 ➢2016 年住宅月均销量 2800 多套，除 1 月、 7月成交量同比 2015 年减少外，其它 10 个月住宅销量均同比上涨； 2014 年是政策由紧到松的拐点期，购房者观望情绪浓厚，2015 年迚入了政策全面宽松期，市场预期改善，而到了 16 年就是政策成果 的收获期，全年楼市高烧不退，刚需、改善、投资各种需求齐头并进，抢房热潮此起彼伏，尤其是住宅市场迎来了前所未有的盛况。
城市向东向南发展—项目位于青年路主干道旁 城东行政、文化、商务、交通核心区
[项目地块分析]<<<交通配套分析
周边立体交通配套完善，同时处于未来轨道交通线路站点密集覆盖区域。
本案
1、位于盐城城东片区，距亭湖 区政府2.3公里，盐城最具潜力 地段； 2、项目处于城市“青年路”主 干道旁，左靠“东环路” “希望大道” 3、项目延青年路往西，可直接 连通青年路高架，高架贯通全 城； 4、盐城汽车客运东站、火车站 距项目约3公里，南洋机场距离 项目仅4公里；
➢ 2016 土地成交单价 3024 元/㎡，受楼市影响，在过去的一年，土地市场高价地频出，康居路西、蓝海路北侧一块地，成交单价
高达 5055 元/㎡，成为下半年成交的单价地王，同时也刷新了土地成交单价的最高纪录。
[盐城各区房价]<<<住宅市场成交均价分析
地块基本信息 地块（红色 珺悦府）： 占地：149.3亩 容积率：1.6 地价：310 万元/亩 楼面地价：2900元/平米