公 服 设 施
开 敞 空 间
历 史 保 护
市 政 设 施
用 地 调 整 指 引
政 策 分 区 指 引
地 块 分 类 指 引
近 期 实 施 计 划
组 织 管 理
拆 迁 安 置 补 偿
资 金 财 政 保 障
新 旧 城 联 动
…
目标与策略
旧城现状掠影
目标： •改善旧城人居环境，建设宜居宜业城区 •优化旧城功能，增强城市竞争力 •整合历史文化资源，打造世界文化名城


专项规划：全市旧厂房专项规划、旧城更新改造规划等。
具体改造项目规划：近期启动改造项目，编制详细改造方案，上报市“三
旧”办审查，市“三旧”改造领导小组审批。
2、旧城更新改造规划的思路
规划范围：指建设超过30年的 历史旧城。范围大致与1980年左 右的广州建成区基本一致，面积 约54km2。
84总规现状图
地块类型 净容 积率
建议控制指标
毛容积 率价值的地区。 史文化 ≤原毛容 ≤原 历史文化 绿地 街区保 街区 积率 密度 率 护规划 ‘ 历史文化保护区，主要采取政府主导、整体保护修缮的改造模式。由文物管理部门申请经费，由政府对保 护区内的历史建筑进行修缮和维护；其余的一般建筑由政府补贴，业主按规划要求自行改造。；
• 供水工程 • 排水工程
广州旧城排水体制
• 供电工程 规划建设220KV永福站（2x24万 KVA）、光塔站（2x24万KVA）， 西湾和犀牛站等4座，完善 220KV网架结构，满足中远期需 求。 新建11座110KV变电站，转供一 部分重过载变电站负荷。其中荔 湾区3个，白云区2个，越秀区5 个，海珠区1个。
拆违整饰
改造前
改造后
地块类 型
建议控制指标 区位 净容积率 毛容积率 ≤原毛容 积率 ≤原毛容 积率 拆建 比 建筑密 度 ≤原密 度 ≤原密 度 绿地率 ≥原绿地 率 ≥原绿地 率 新建建筑限高（米）
•更新发展区：整体街区风貌较好，具有一定规模的
集中连片特色建筑，但大部分建筑质量一般，建议通过 整建延续街区风貌和格局，提升或更新片区功能，拆建 率拆除率大于10%、不超过50%的地区。 以更新发展为主的街区，主要采取私人业主主导、小连 片整建的改造模式，延续街区格局，提升或更新片区功 能。政府在规划设计、施工、规划程序等方面提供必要 的技术支持，鼓励私人业主按规划要求联合对小连片或 零散地块进行改造。在改造过程中，对涉及公共设施的 建设或风貌保护要求的，政府给予一定补助或容积率奖 励。对于更新发展区中的公房，由政府负责改造。
规划策略
采取以下方法调整规划方案：
第一，以全市统筹为基础调整规划，确定开发功能、强度，落实“中调”战略；
第二，以改善人居环境为基本任务，以设施评估为基础，突出基础设施与开发容 量双向匹配的思路；
第三，以优化城市功能为根本，强调功能结构调整应与就业岗位调整相结合，强
调质的提升而非量的提高，并确保经济发展的延续性； 第四，应加强历史文化名城保护，坚持红线避让紫线、红线协调特色街道风貌的
《广州市历史文化名城保护规划》及《广州市
旧城更新规划纲要》所确定的历史文化街区及 重要的风貌协调区，总面积为20.39平方公里。 ②一般旧城地区：是指在旧城区内，除去旧城 核心区范围以外的旧城地区，总面积为33.61平 方公里。
更新改造地块分类指引
整治完善区
历史文化街区 更新发展区 拆除重建区
重点调整独立占地的公益型服务设施和社区服务设施规划，能否落实建议联合专业部门进行商定：
•小学：规划新增小学6所，减少麻雀小学和不合理规划小学22所。 •中学：规划新增中学2所，减少中学8所。 •医院：规划新增医院7间，减少不合理规划医院2间。
增加绿地开敞空间和慢行系 统，创造怡人的公共环境 关注大型城市公园之间、公园与 滨江休闲带之间、恢复河涌水系 两岸以及历史街区、商业区之间 的绿化开敞空间联系。 规划公共绿地496公顷，按200
• 历史文化名城保护形势严峻
旧城空间格局要素，多数已不存在
道路扩建，房地产开发，旧城肌理改变
• 旧城困境的原因 困境：非单一、局部地段，而是整体性和体系性出了问题是广州旧 城目前最大的症结。 原因：由于过去对广州旧城的现状缺乏准确定量把握，大家心中没 底，导致全市缺乏一个能体现宏观思维和统筹微观方案的中观层面 的框架性规划，因此无法指导可行的改造思路和配套政策出台，单
建筑
产业
策略：
•全市统筹，以区为主 •规划先行，政策配套
设施
人口
•市场运作，财政支持
•系统改造，新旧联动 •分区分类，一区一策
居住
交通
调控人口规模与开发容量，改善人居环境
旧城规模的控制关键不在于常住人口，而是就业人口 和商务人口的控制和疏解，以及人口结构的调整，这 些需要产业和空间的调整来解决。规划建议旧城维持 现有人口总量，常住人口规模控制在200万人左右；
优化道路系统，构建宜居宜业的交通服务体系
目前旧城道路交通关键是对外存在瓶颈，对 内不成网络，且停车设施严重缺乏。规划建 议采取“外联系，内成网”的改善思路。
重点是：构建微循环系统，避免对旧城街道
的大规模拓宽，坚持红线避让紫线、红线协 调历史风貌的原则；持续推进“公交优先” 等等。适度增加停车设施建设，划定交通保
•整治完善区：基本为80年代后新建建筑，建筑质量较好，拆除率小于10%或不需要拆
除但小区配套需要完善、建筑外立面和环境需要修缮的街区。 整治完善区，主要采取私人业主组成的业主委员会主导、整体修缮的改造模式，进行小区 环境治理及配套设施完善，改善居住环境。
•历史文化街区：已列入或建议列
入的一些文物古迹比较集中、能较完 整展现城市历史发展脉络且具有较高
③ 海珠旧城用地调整
• 滨水区臵换为公共服务和商业用地。 • 重点改造海珠涌，沿涌开辟公园绿地，提升 居住环境。
• 结合同福路历史风貌特色，加强同福路沿线 商业功能。
旧城更新改造政策分区
根据地区发展历史及文化保护价值，规划旧城 区分为旧城核心区（风貌协调区）和一般旧城 地区进行更新改造引导，赋予不同的改造目标 和策略要求。 ①旧城核心区：是指能完整再现广州地方传统 文化、生活特色，历史建筑和风貌密集，具有 较大历史价值的城市地区，其空间范围涵盖
旧城更新改造规划
主要内容
1 “三旧”规划的层次
2 旧城更新改造规划的思路
3 规划重点内容 4 主要技术分析情况
1、“三旧”规划的层次
四个阶段：

现状摸查、标图建库：确定改造的范围、改造任务，计划6月底正式完成，
上报省国土厅。

全市“三旧”改造规划纲要：重点解决改造目标、改造原则、改造模式、
改造规模、改造阶段计划等问题；对改造功能、改造指标等提出原则要求， 结合城市总规、土规和相关控规在具体专项规划中落实。
80 60
0% 40 20 0 -20% -40% -60%
荔湾
越秀
海珠
沙) 天河 (含南 番禺
2004
花都
其他
1996
增长率
图：各区就业人口增长情况
备注：越秀区＝原越秀＋东山；荔湾=原荔湾+芳村； 番禺区＝现番禺＋南沙
荔湾的整体下沉
越秀的过度集聚
海珠的冰火两重天
注：和平路、十三行路等批发产业带来的建筑 折旧、交通拥挤和外来低端就业
•环卫工程：分区规划海珠和荔湾垃圾压缩站严 重密集，本规划进行了合理调整。
更新改造指引 土地利用调整方向
①荔湾旧城用地调整 • 活心强区 • 恢复传统风貌 ② 越秀旧城用地调整
• 古城城墙水系沿线功能调整， 尽量增加沿 线绿地及开敞空间。
• 强化南北向解放南及北京路沿线商业 • 东西向衔接荔湾上下九商业街。
• 通信工程：大容量、少局所， 减少占地
•消防站建设 针对旧城的改造，结合消防站专项规划建设，继 续建设解放北路站、中山六路、共和新村站、黄 沙站等4座消防站。 另需建设江南西站、鹭江站、沙河站、流花站 （新选址）等4座消防站，以满足以后城市建设的 发展需求。 •防洪排涝：按照专项规划
消防及环卫分区
万人口计算，人均公共绿地从现
状1.8平方米增加到2.5平方米。 构建主要商业区的慢行系统：流 花站周边地区、环市东、东山口、 北京路—上下九—恩宁路、江南 西商业区等。
加强历史文化保护，传承历史文脉
划定20.39平方公里为旧城风貌协调区， 区内地块不以经济平衡为改造目标。 整体保护历史旧城结构，控制开发强 度，恢复传统风貌，提升城市功能。 坚持红线避让紫线、红线协调特色街
出去一 批
留下一 批 引进一 批
旧城核心区维持现有的空间肌理，一般旧城地区在基础设施 允许时适当提高开发强度，做到旧城核心区保护和旧城更新 的财务要求相协调。 （1）建筑总规模控制：旧城现状建筑总规模为9013万平方米， 现状毛容积率1.7，规划控制毛容积率在1.8-2.0。 （2）重点改造规模引导 初步预计旧城拟拆除1050 万平方米建筑（973万危破建筑；基础 设施建设拆80万质量较好建筑），涉及全部拆除改造的用地约5.5 平方公里；具部拆除改造（更新整建）的用地约4.1平方公里。重 点保护街区更新规模约3.9平方公里，涉及建筑480平方米。
注：北京路步行街的人流与公园前站的拥挤
注：富力现代广场的空臵与同福东路 的冷清
注：上班高峰海珠的通勤人流（2007年10月 18日光大花园至江南西地铁接驳线）
• 空间结构失衡，单中心结构明显
—荔湾：街巷发展模式，缺乏核心， 竞争力不足；人口质素—建筑质 量—产业结构三位一体同步下沉。 传统批发业对交通、环境影响很大。 —越秀：街区发展，公共服务功能、 商业功能、居住人口和建筑过度集 聚。 —海珠：旧城区居住和就业分离， 缺乏商业中心和就业机会