增长率
0
2013
户籍人口（万人）
10.00% 5.70% 0.00%
2009
2010
2013
常住人口（万人）
2013年合肥各区域人口占比情况
7.34%
3.87%
2008-2013年瑶海区人口增长走势
高新区 新站区 庐阳区 80 69 73 20.00%
2.04% 1.80%
9.22%
3.07%
60
40 20 0
合肥历年来商品房与商品住宅销售面积情况
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2008 2009 2010 2011 商品房销售面积（万方） 1567.4 100.00% 80.00% 1124.9. 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00% -60.00% 2012 2013 商品住宅销售面积（万方） 商品住宅增长率
市区客户、 长丰客户
代表 项目
绿地中心
华润凯旋门
万科蓝山、 保利五月花、 恒大中央公 馆、保利东 中海中央公 郡、信地城 馆 市广场 万达文旅城
万科森林城 华润橡树湾
万科金域华 府 大富山庄
祥源城
融科城 禹州华侨城
信地城市广 场 6
6
Part 3-住宅市场研究
【产品结构】近三年来合肥商品住宅成交主力为二房、三房，其中三房成交占 比呈现上升趋势。随着生活水平的提高，置业观念发生微变，改善型产品需求 有所上扬。
2013年合肥商品住宅各房型|面积段供求情况 单位：万方
250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00
二房
1.20 1.00 0.80 0.60 0.40
300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 80以下 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140以上 成交面积 供求比
2011-2013年商品住宅成交占比情况 0.90 0.60 0.30
9.397.27 1.77% 6.12% 1.48%
7.88%
0.01% 一房 二房 三房
0.00 二房 三房 四房 复式 别墅 11供求比 其它 1.50 1.20
396.19 40.13% 42.61% 11年成交占比 0.59% 1.22% 8.13% 0.18% 6.39%
2011-2013年商品住宅房型供求情况 400 300 200 100 0 一房 500 400 300 200 100 0 一房 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 一房 数据来源：CRIC2014 二房 三房 二房 三房 12供应面积 668.57 620.39 305.99 271.13 62.06 0.89 27.92
新站区 庐阳区 蜀山区 高新区 政务区 包河区 瑶海区
包河区
新站区
政务区
滨湖区
经开区
滨湖区
高新区 经开区
5
5
Part 3-城市房地产发展研究
区域特征分析
包河区 政务区 滨湖区 城市拓展区 域 教育交通资 源倾斜 人流不足、 未来超级大 盘多，价格 攀升较快 中端 瑶海区 庐阳区 蜀山区 高新区 经开区 新站区
12年成交占比
一房
二房 三房
5.52%
0.93 10.47 0.93 62.94 58.46 14.87 13.95 0.00 3.32 0.00 四房 复式 别墅 供求比 其他
27.22%
四房 复式 别墅
59.48% 13供应面积 13成交面积
13年成交占比
其他
7
Part 3-住宅市场研究
【2013年户型面积段】 二房：成交主力面积段分别为80-90㎡ 三房：成交主力面积段分别为90-100㎡ 四房：成交主力面积段分别为135-145㎡
Part 1-城市宏观背景研究
【产业结构】近年来，合肥产业呈现少有的“二产进，一三产退”情况； 服务业中，13年房地产业销售额占GDP比重为21.54%。
2013年合肥第二产业（六大主力产业）占比情况
4% 3% 15% 16% 汽车 装备制造 家用电器 工业 10%
2013年合肥第三产业（七大主力产业）占比情况
服务业
24%
20%
交通运输、仓储和邮政业 批发和零售业 住宿和餐饮业 金融业
30%
食品及农副产品加工 新型平板显示 新能源及光伏 14% 16% 13% 3%
32%
房地产业 营业性服务业 非营业性服务业
2013年合肥第一产业（九大主力产业）占比情况
2% 3% 3% 农业 1200 1000 800 600 400 200 0 2008
914
1105.81
2008
2009
2010
2011
2012
2013
固定资产投资额（亿元）
房地产开发投资额（亿元）
合肥历年来房地产施工面积与竣工面积情况
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 560 601 795 893 921 1435.33 4751 4020 5339 5700 6652 6072 1200 1000 800 600 400 200 0
四房
复式 别墅 其它 一房 二房 三房 34.34% 四房 复式 别墅 49.17% 其它
11供应面积
0.92
11成交面积
1.32
0.90 0.60 0.30 0.00 其它 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00
四房
复式
别墅 12供求比
12成交面积
0.93%
5.60%
1.24%
0.00%
45 7.90%
52 15%
57 9.60%
62
15.00%
11.30% 8.70% 10.00% 5.80% 5.00% 0.00%
13.67% 13.04%
12.37% 13.00%
包河区 肥西县
瑶海区
长丰县
2008
2009
2010
2011
2012
增长率
2013
9.53% 11.05%
注：蜀山含政务区，包河含滨湖区
2.00
三房
0.20 0.00
60以下 60-70 供应面积 70-80 80-90 成交面积 90-100 供求比 价 格较高
商务办公区 房地产热点 板块、房价 标杆地、土 地稀缺
二环外老工 业区、环境 较差、住宅 品质不高、 合肥价格洼 地
主城区配套 成熟住宅品 质较高
主城区配套 新兴产业技 成熟住宅品 术开发区、 质较高 离市区较远， 房价较低
产业聚集区、 离合肥政治 离市区较远， 经济中心较 配套不足、 近、区位优 房价较低 势明显
2010 第一产业 2011 第二产业 第三产业 2012
14.50%
15.00% 12.22% 10.00%
2013 247.21 0
2583.75 1000 2000 3000
1841.95 4000 5000
生产总值（亿元）
备注：数据来源于2013年合肥统计公报
3
Part 1-城市宏观背景研究
【施竣工比】受合肥大建设影响，近年来房地产开发投资额逐年增加；13年 各项指标同比12年均较大幅度上涨。
合肥历年来固定资产与房产投资额情况
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 4001 3067 2468 1839 565 670 819 880 3377 4707.99
合肥市历年GDP总量及走势请况
5000 4500 34.61% 4164 40.00% 2008 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 17.20% 2009 合肥市历年三产结构及走势情况
单位：亿元
4672.91
4000
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2008 2009 2010 2011 2012 增长率 2013 5.00% 0.00% 28.53% 26.25%
肥东县 蜀山区
常住人口（万人）
数据来源：合肥市政府网站
备注：2011年的人口大幅度增长主要源于巢湖市市区及庐江县的并入 2
Part 1-城市宏观背景研究
【经济水平】2013 年 GDP4672 亿元，增长率为 12.22% ；自 2012 年以来合 肥GDP增速逐渐放缓，经济拉动三驾马车走势良好。
粮食
7% 8%
油料
44%
蔬菜 瓜果 肉类
28% 牛奶 5% 蛋类 水产品
Part 1-城市宏观背景研究
【人口结构】2013年年末全市常住人口761.5 万人。年末全市户籍人口711.5 万人，比上年增加1万人，其中市区户籍人口222.8万人。其中瑶海区人口73万 人，占全市总人口11.05%。瑶海区人口增长率略高于城市人口增长率。
住宅 品质
中低端
高端
中低端
中高端
中高端
中低端
中低端
中低端
价格
680011000元/㎡
900013000元/㎡
75009500元/㎡
66008500元/㎡ 市区外溢客 户、肥东客 户，来肥务 工者、公务 员、白领
800011000元/ ㎡
市区客户、 公务员、企 业高管、白 领
680011000元/ ㎡
合肥商品房销售金额占全市GDP比重