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项目现状分析：本项目为政府规划新区前期工程，先期开发S1~S2地块，其余进度将随市 场定，未来发展不确定性大。
新区规划
格力海岸 会展中心 体育公园 生态公园 。。。。
前期
格力海岸
S1~S6地块
前期
S1~S2地块
其余开发进 度依市场定
片区未来 发展不确 定性较大
片区未来规划
医院
中学
小学
社区服务 中心
珠海北站 唐家湾站
项目地
已开通
本案
项目地离珠海北站及唐家湾站约8公里，离珠 海北站约9公里，外部人流通过轻轨站将更顺 利地达到本项目。
根据新城市形成的核心驱动力和城市功能的不同，将新城形成模式 共分为六种。
田园新城
是指英国以霍华德“田园城市”思想为开端的，以国家立法为基准， 政府主导下的由新城开发公司进行规划建设的新城。
边缘新城
是指伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐步外迁，而在大都 市边缘逐步形成的功能比较完善，且相对于大都市的新城镇。
拱北口岸
珠海渔女
九州港口 岸
26公里 19公里
21公里
项目地
4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通
25
广珠城轨快速地连接了广州、珠海、中山等城市，未来珠三角片区的消费群将更为容易 地达到项目地。
广珠城轨
辐射范围 未开通
广珠城轨：广州南站南——珠海 市拱北口岸的珠海站； 珠海市暂无滨海旅游型商业，中山 市离唐家湾镇较近，城轨开通后未 来本案可辐射到珠海市及中山市。
出现了产业郊区化热潮， 制造业、运输、仓储业等纷纷 落户城郊； 大都市周边大量的产业园， 工业园的崛起，郊区本地就业 趋势加强； 以产业为主导的新城开发掀 起了郊区化的另一个高潮。
大型购物中心，休闲娱乐 场所在郊区逐渐兴旺； 住宅建设从分散型的高档 住宅转变为中高层公寓； 城市居民阶层多样化，基 本实现本地化就业； 大都市周边形成了一些相 对独立、功能完善的新城镇
专题一
区域分析
• 新城模式 • 价值界定 • 借鉴案例
片区商业分析
• 商业现状 • 商业协同度
项目核心优势
• 临海展示面 • 情侣路 • 交通
4
结论
1. 项目印象
5
项目规划指标
本项目总体建筑面积为893905平米，属于规模较大的开发项目， 其中商业服务部分建筑面积57628平米为我司研究对象。
S1 S2
唐家湾商 业中心
本项目
受石坑山影响，本项目辐射唐家湾 能力降低； 本项目至唐家湾商业中心约5公里， 规划零售业吸引其人流的能力将极大 的弱化。
3. 片区商业分析
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思考一：
本项目所在唐家湾镇区商业主要分布在唐淇路西侧，唐乐路至山房路之间； 本项目与唐家湾商业区关系如何，能够借势其商业影响增加本项目商业价值？
情侣路依海而建，从拱北粤华花园开始向北延伸至玫瑰山，绵延长达26公里，珠海将规划把情侣路扩建成
55公里，向北衔唐家湾科技创意湾区；向西，通过珠海大道直抵珠海大桥，情侣路将贯通珠海市。
情侣路是珠海的一大看点，到珠海必到情侣路，情侣路已成为珠海的城市符号、形象大道、景观大道。
珠海情侣路
4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通
住宅
郊区居住功能优化，使大批资源占有性的高档客户群 郊区置业，强化郊区消费能力。
边缘新城
郊区化
商业 娱乐
人口郊区化及制造业郊区化，使大型购物中心等商业 形式逐渐兴旺，与市中心形成竞争。
由于住宅和商业的发展及郊区环境资源优势，特色娱 乐项目逐步兴起。
办公
信息的发展使得金融、贸易等服务业相继郊区化。
2. 区域分析
思考二：
唐家湾总体体量较少，档次偏低，主要满足本镇区日常生活需要； 本项目是否可以规划相关零售业态，辐射唐家湾片区，增加项目商业气氛？
项目现状分析：
本项目所在片区离唐家湾商业核心区较远，本项目辐射唐家湾能力降低，无法 与其商业形成协同效应，规划大型零售商业辐射周边区域的机会较小。
问题三：
本项目规划大型零售商业辐射周边区域的机会较小，而项目商业体量 较大，如何充分利用项目地块价值是本项目的关键问题。
石坑山
住宅部分
商业部分
南海
1. 项目印象
7
项目交通状况
本项目所在片区交通条件较为便利，通过情侣北路、京珠高速等可 与珠海中心区、中山、广州等联系。
唐家古镇、 中山大学、 清华科技园
珠海中心区
30 分 钟 车 程
西临 本项目
京珠 高速、 粤西 沿海 高速
中山、广州等
项目周边情况
2. 区域分析
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项目区域价值界定
S6 S5
S4 S3 商业用地
用地 用地 名称 性质
用地面积
建设规模
容积 率
建筑密 度
停车位
S1 居住 50275 150825
3
20% 1508
S2 居住 69870 209612
3
20% 2096
S3 商业 38419
57628 1.5 35% 692
S4 居住 58472 146180 2.5 25% 1462
是主要通过捷运系统与城市中心区快速链接来缩短交通时间，吸引
新
TOD新城
中心城市的部分功能转移，达到分散城市中心区居住功能的目的。
城
模
式
产业新城
是指以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的
相对独立的心城镇，一般和大都市距离稍远。
副中心新城 行政中心新城
是通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。一般 与城市中心区保持合理的距离。
淇澳岛
格力海岸 野狸岛 九州岛
海洋公园
银沙滩 飞沙滩
东澳岛
珠海海岸线长达691公里，是全国人均海 岸线最长的城市； 珠海沙滩众多、生态景观资源丰富，如东
澳岛、九州岛、三灶岛金海滩和荷包岛大南湾 等； 珠海市作为一旅游城市，吸引众多游客，同
时为项目提供旅游人群进入项目地的机会。
4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通
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商业展示面长，且距离周边公园较近，本项目可充分利用这些景观资源，提升整 体价值。
本项目周边主要景观资源
石坑山
郊野公园
社区中心公园
生态休闲公园
60m
体育公园
本项目
生态休闲公园
体育公园
本项目 南
600m
中 国
800m
郊野公园
海
300m
社区中心公园
4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通
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情侣路依海延伸，贯穿珠海南北动脉，是城市重要的形象大道，同时为本项 目连接珠海市区及其他地区最主要的交通要道。
商业
总部经济用地
体育公园
旅馆业 会展中心
本项目本项目 生态休闲公园
2. 区域分析
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启示：
住宅是可以与新区同步开发的，但大型商业只有在区域完全成熟、知名度 提升、辐射范围扩大后才有开发和经营成功的可能性；
问题： 项目及周边区域当前均为空地，未来开发时间长，项目商 业培育期较长是本项目首先面临的问题。
项目区域价值界定 唐家湾商业现状
现商业中 心
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唐家湾未来商业规划
珠海北 站商圈
后环商贸区
唐家湾 站商圈
商业中 心 本项目
本项目偏离唐家 湾未来规划核心 区域。
本项目不在未来区域规划商圈位置，发展大型零售商业的机会较小，根 据自身滨海特点，发展特色商业及休闲娱乐将成为本项目的未来方向。
2. 区域分析
2. 区域分析
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项目区域价值界定
根据边缘新城的形成机制及过程，可以判断新区大型购物中心、休 闲娱乐等将逐渐兴旺，与市区商业形成激烈竞争。
边缘新城形成的机制和过程
阶段划分
人口郊区化
制造业郊区化
零售业郊区化
办公业郊区化
发展特征 核心驱动
汽车时代的到来使得郊 区开发不再沿铁路线分布 中产阶级和富裕阶层的 郊区住宅迅速膨胀，这批 人住在郊区，白天进城上 班； 大都市郊区涌现大批以 居住为主的卫星城。
每一次都精雕細琢
格力海岸项目市场分析及产品定位
深圳市汇诚行房地产顾问有限公司
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研究专题
专题研究
1
项目分析
2
市场分析
3
项目定位
4
商业规划建议
5
业态规划建议
6
招商及收益测算
2
研究目的
对项目问题、项目价值进行深度分析，探究项目 发展方向
对市场情况进行深入分析，寻找项目的机会点， 为项目定位提供依据
S5 居住 75899 189748 2.5 25% 1897
S6 居住 46636 139910
3
25% 1399
总用 地
339573
893905
9054
1. 项目印象
6
项目周边状况
本项目所在片区靠山临海，滨海资源丰富，嫁接滨海资源优势，可 以形成项目的价值点。
商业部分
500米
商业部分临海长度约为500米，利用 滨海资源将增加项目价值。
此片区聚集了较多的酒店、学校、商场，商业氛围较浓； 此片区的商业主要以满足周边住宅人口的日常生活需要为主，消费群主要为唐家镇人、工厂人群、高校学生消费群； 片区内多为传统型商业，大型超市、商场等形式商业较少。
3. 片区商业分析
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项目现状分析：本项目所在片区离唐家湾商业核心区较远，本项目辐射唐家湾能力降低， 无法与其商业形成协同效应，规划大型零售商业辐射周边区域的机会较小。