新区大窑湾港项目机会研究报告一、项目背景1、项目来源近年来，港发展相对较为缓慢，发展速度落后于省的港。

在此背景下，省和市要求港集团加快发展，加强港口建设，重点建设大窑湾港、太平湾港两大港区。

目前，大窑湾港南岸港区已经建成并投入运营，北岸则专门成立大窑湾北岸建设负责北岸港区的开发建设和运营。

前期工作已于年启动，大窑湾北岸公司前期已投入40亿元用于填海造田等工程，目前资金紧，欲与我局在航道建设、防波堤建设、港口建设以及北岸后备用地二级开发等方面寻求合作。

大窑湾北岸后备用地共约亩，规划为用地，全部为填海造田土地。

目前亩已具有海域使用权证。

海域使用权规大窑湾北岸建设。

如转变为国有建设用地，还需省里报批。

2、合作方介绍港集团于2003年正式组建成立，注册资本40亿元，隶属于市国资委。

2005年11月16日正式成立港股份，并于翌年4月28日在联合交易所主板成功上市后，又于2010年12月6日在证券交易所成功上市，系国首家以A+H股为双融资平台的港口类上市公司。

港股份公司2011年末资产总额271.7亿元，净资产136.3亿元，资产负债率64.6%，同比大幅增加174.9%。

2011年实现营业收入39.6亿元，同比增长18.5%，净利润8.2亿元，同比下滑17.4%。

净利润的減少，主要是受油品吞吐量同比大幅下降，油品装卸毛利大幅減少，另外大幅举债投资，致使财务费用增加而影响利润。

港2011年在中国港口吞吐量排名中位列第7位。

二、地理位置大窑湾位于新区东部，小窑湾南侧，西侧紧邻经济开发区，距离老城区1小时车程。

由于是半岛城市，陆路交通主要通过海高速、丹大高速公路、哈大铁路对外连接，新区正位于市对外通道的咽喉，因此大窑湾地区对外交通非常便利。

与老城区交通连接除几条城市干道外，还有已运行的轻轨3号线（区域中心距最近站点双D港站3.2公里），以及计划建设的跨海大桥连接。

跨海大桥对的发展具有极大的拉升作用，建成开工后大窑湾至老城区车程将缩短至15分钟。

（图）三、宗地状况1.2素质及现状：含地理位置、四至围、土地面积、地面现状、宗地形状、地势地貌、地质水文状况、景观资源、地下情况、规划控制条件等。

1.3周边环境：包括人文环境、交通环境、商业生活配套，治安情况、空气状况、各类污染情况、各种危险源等，以及周边土地用途规划等。

1.4 市政配套设施：道路现状及规划发展情况；供水、排水、供电、通讯、燃气、供热情况。

根据“十二五”重大项目规划布局看，推进长兴岛“石化岛”建设石化产业主要布局在渤海湾，，集聚发展大型石化项目。

项目宗地分析结论。

四、项目获取方式包括土地价格、获取路径、合作条件等五、市场调查5.1市城市基本概况是全国15个副省级城市之一，全国5个国家社会与经济发展计划单列市之一。

是沿海经济带的金融中心，航运物流中心，也是东北亚国际航运中心，东北地区最大的港口城市。

2011年全国两会,被国家定位为振兴东北老工业基地的龙头及国家级战略沿海经济带开发开放的核心城市。

5.1.1、城市定位和职能◆城市定位：东北亚重要的国际航运中心，我国东北地区核心城市，文化、旅游城市和滨海国际名城。

◆城市职能：东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区域性金融中心（即“三个中心”），国际旅游目的地和服务基地，国家软件和信息服务业基地，东北地区会展、先进装备制造业中心。

5.1.2市行政区划主城区分为4个辖区：区、西岗区、沙河口区、甘井子区；另有旅顺口区、新区2个新市区；普兰店市、瓦房店市、庄河市3个县级市、以及1个海岛边境县——长海县。

行政区划图5.1.3、城市人口2011年，城市总人口669万，其中城市人口363.5万人。

规划2015年城市人口规模410万人，到2020年城市人口规模500万人。

2020年市域总人口达到950万人以上。

5.2市经济发展状况5.2.1、经济规模和结构2011全年地区生产总值6150.1亿元，按可比价格计算比上年增长13.5%。

其中，第一产业增加值395.7亿元，增长6.5%；第二产业增加值3204.2亿元，增长16.3%；第三产业增加值2550.2亿元，增长11.3%。

三次产业构成比例为6.4：52.1：41.5，对经济增长的贡献率分别为3.2%、61.2 %和35.6%。

人均生产总值91287元，按可比价格计算比上年增长11.8%，按年末汇率折算为14454美元。

由增速变化来看，受规模基数变大及国际经济大环境影响，经济增长逐渐放缓。

2011年GDP位于省第一位，、之前，、之后。

5.2.2、主要经济产业为我国老工业基地，第二产业尤其是重型工业占比很大，仍旧是经济增长的主要贡献力量。

2011年全部工业增加值2816亿元，比上年增长16.0%。

规模以上工业企业增加值2485.4亿元，按可比价格计算比上年增长16.3%。

其中，重工业1806.1亿元，增长15.1%；轻工业679.3亿元，增长19.8%。

石化工业、现代装备制造业、船舶制造业、电子信息工业为市四大支柱产业，2011年共实现增加值1646.4亿元，增长14.4%。

其中，石化工业508.5亿元，下降2.4%；现代装备制造业785.5亿元，增长24.9%；船舶制造业235亿元，增长21.5%；电子信息工业117.4亿元，增长15.9%。

5.2.3、固定资产投资2011年全社会固定资产投资总额4580.1亿元，比上年增长30%。

在固定资产投资中，建设项目投资3446.1亿元，增长26%；房地产开发投资1107.5亿元,增长44.2%。

按产业划分，第一产业投资182.9亿元，下降6.6%；第二产业投资1399.2亿元，增长12.6%，其中工业投资1340.8亿元，增长9.7%；第三产业投资2971.5亿元，增长43.9%。

2011年市主要基础设施建设情况：城市地铁进入全面施工阶段，北站站房项目主体结构及屋面工程全部完成。

东港、梭鱼湾、新机场沿岸三大商务区基础设施配套工程加速推进。

202路轨道线路延伸线、至普湾新区城际铁路项目继续实施，以及3处立交桥建设及市道路建设。

5.2.4、房地产投资5.2.5、财政税收全年地方财政一般预算收入651亿元，比上年增长30%。

其中，市本级242.3亿元，增长30.2%；县区级408.8亿元，增长29.9%。

实现地方财政一般预算支出735.1亿元,比上年增长20.2%,5.2.6、居民收入与消费情况银行:全市银行机构本外币各项存款年末余额9395.1亿元，比年初增加513.8亿元，其中人民币各项存款余额9092.7亿元，比年初增加598.8亿元。

城乡居民本外币储蓄存款余额3738.8亿元，比年初增加315.5亿元。

银行机构本外币各项贷款余额7918.9亿元，比年初增加1110.9亿元，其中人民币各项贷款余额7165.8亿元，比年初增加1010.8亿元。

不良贷款率0.94%，比年初下降0.44个百分点。

与东北及环渤海主要城市发展指标对比5.2 市城市规划发展方向5.2.1城市总体规划5.2.1.2、空间结构市城市总体规划及空间布局根据《市城市总体规划（2009-2020）》，将呈现“一核、两城、三湾”的组团型城市空间结构。

（1）“一核”即核心区，指老城区部分，重点承担东北亚国际城市的现代服务业功能。

（2）“两城”即旅顺城区、新区-保税区城区。

实现与核心区的功能互补与协同发展。

（3）“三湾”即临湾、大小窑湾、湾的滨海地区。

充分认识和体现滨海地区的最高价值，推进“退二进三”，承担最高端功能，带动城市整体环境品质提高。

根据规划，中心城区包括：核心区、旅顺城区、新区-保税区城区。

总面积约1194平方公里，其中陆域面积1084平方公里、填海控制围110平方公里。

普湾新区区位示意图在《市城市总体规划（2009-2020）》之后，省又提出“普湾新区”的发展规划。

普湾新区被赋予了建设成为新市区核心区和未来城市中心的重大使命。

省委、省政府要求：普湾新区不仅要建设成为未来的商务中心、经济中心，还应该成为行政中心；普湾新区要“一年起好步、三年显雏形、五年基本建成”。

市委、市政府指出：普湾新区不仅是新市区的核心，也是全域城市化的核心。

5.2.1.3、城市发展策略（1）联动三区，构建中心：改变功能过度集中于老城的单一中心结构，以快速交通为支撑，以空港和海港的建设为契机，逐步向新区-保税区城区疏解城市功能。

（2）重塑三湾，走向国际：以“三湾”的滨海景观资源为依托，通过推进城市更新与环境综合整治，提高土地利用效能，增强城市特色，全面提升城市现代服务功能、空间环境质量和特色文化底蕴。

（3）开辟通道，突破蜂腰：以公共交通特别是轨道交通为导向带动城市发展，通过适度填海和增加跨海通道加强各城区间的快速交通联系，拓宽半岛蜂腰部位的宽度，保障交通和基础设施通道。

5.2.1.4、各城区定位及重点发展方向（1）核心区定位：东北地区金融、商务、会展中心，市行政中心、文化中心、体育中心、软件产业基地。

重点发展方向：向北发展。

（2）旅顺城区定位：东北亚国际旅游胜地之一；东北地区区域经济门户；市文化创意产业基地、高等教育科技研发基地和国际航运中心组合港之一。

重点发展方向：保留城市绿心和生态廊道，在旅顺老城区、水师营、旅顺开发区、塔河湾等地区组团式发展。

（3）新区-保税区城区定位：东北亚国际航运中心的核心海港区和国际空港区，临港生产服务业中心和物流业、高新技术产业、战略性新兴产业、先进制造业基地，逐步创建改革试验区。

重点发展方向：沿黄、渤海岸向北发展。

5.2.1.5、公共中心体系市级中心：包括1个城市综合中心和4个城市副中心、4个市级专业中心。

（1）城市综合中心：核心区的青泥洼桥—东港城市综合中心。

（2）城市副中心：核心区的星海湾—路、北部湾，新区-保税区城区（西部）的金渤海岸，新区-保税区城区（东部）的小窑湾城市副中心。

（3）市级专业中心：核心区的人民广场行政办公中心、朱棋路体育中心、梭鱼湾文化中心、凌水教育科研中心。

5.2.1.6、商业中心布局规划“四主九副”的市级商业中心。

（1）4个商业主中心，分别位于核心区的青泥洼桥-街、路，新区-保税区城区（西部）的金渤海岸，新区-保税区城区（东部）的小窑湾。

（2）9个商业副中心，分别位于核心区的奥林匹克广场、中华广场、虹港路、梭鱼湾、南关岭、北部湾，旅顺城区的水师营，新区-保税区城区（西部）的斯大林路，新区-保税区城区（东部）的金马路。

5.2.1.7、金融中心布局规划3个市级金融中心，分别位于核心区的广场至东港、星海湾，新区-保税区城区（东部）的小窑湾。

5.2.1.8、中心城区各城区发展策略（1）核心区：逐步疏解第二产业，在钻石海湾周边地区吸纳高端服务功能，以南关岭火车站为核心推动北部地区改造与建设，以历史文化街区为核心推进老城的保护与有机更新。