被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 （
被评估资产的产量 x ） 参照物资产的产量
实体性贬值的估算方法
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观 测 法
观测法，也成为成新率法。它是指由具有专业知 识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各 主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的成新率， 从而估算实体性贬值。 数学表达式： 资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率） 式中， 实体性成新率=1-实体性贬值率
进行资产评估,涉及到三个主 要的指标:收益额,折现率或 本金化率,收益期限。收益法 的评估指标是基于对未来的 分析。
成本法 受市场条件制约的程度不同
市场法
（1）成本法是从买者角度参 照市场价格 ,市场条件对成本 评估依据不同 法的制约相对较弱 （2）成本法中的一些计算必 评估值所含的内容不同 须以原始成本和原始资料为 依据 （3）重置成本不仅包括该项 资产的自身价格(购建价格), 而且还包括该项资产安装调 试费,运杂费等
（1）市场法的运用十分强调 市场化程度,需要以发达的资 产市场为前提,且资产变现值 要受市场条件的制约 （2）市场法的运用与资产的 原始成本没有直接联系 （3）市场法估算的资产价值 是资产的独立价格
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（2）价格指数法
价格指数法是利用与资产相关的价格指数，将评估对象的历史成本（账 面价值）调整为重置成本的一种方法，其数学表达式为： 重置成本=资产账面原值×（1＋价格变动指数） 或 =资产账面原值×价格指数 式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数 定基价格指数=(评估时点定基价格指数÷资产构建时定基价格指数)×100% 环比价格指数公式： X=(1＋a1）×(1＋a2)×(1＋a3)×……×(1＋an)×100% 式中x——环比价格指数；an——第n年环比价格变动指数，n=1,2,3,…,n。
比较
价格指数法 仅考虑了价格变动因 素，因而确定的是复 原重置成本
重置核算法 既可以估算复原重 置成本也可以估算 更新重置成本
估测标准建立在同种 资产现行价格的水平 上，两者评估精度有 差异
估测标准建立在某一 类或某类，甚至全部 资产的物价变动水平 上
重置成本的评估方法
（3）功能价值类比法 功能价值法是一种通过寻找与被评估资产功能相同或相似且 已广泛使用的资产为参照物，根据该类资产的重置成本与其功能 的关系，利用参照物的重置成本与其功能的之间的对应关系，以 及参照物与被评估资产功能之间的比例，估算被评估资产的重置 成本的具体评估方法。 分类：根据资产功能与资产价值的线性关系或指数关系生产能力 比较法和规模经济效益指数法。
资产评估方法 —成本法
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成本法概述 成本法中的基本参数估测 成本法的应用案例分析 成本法评价 评估方法的比较
成本法
成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然 后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其 从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种 评估方法的总称。
功能性贬值是由于技术相对落后造 成的贬值。
数学表达式： 被评估资产功 能性贬值额 =
资产的经济性贬值主要表现为运营中的 （1）当确认被评估资产的功能与其价值呈指数关系时： 资产利用率下降，甚至闲置，并由此因 经济性 此资产的运营收益减少。 贬值率 = 经济性贬 值的估算 方法 （2）当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时： 经济性 = 贬值率 （3 ）当确信被评估资产持续使用存在收益损失时： 资产的经济 = 资产的重置成本×经济性贬值率 性贬值额 经济性 资产年收 （P/A，r，n） × 贬值率 = 益损失额 × （1— 所得税税率） 式中：（P/A，r，n）——年金现值系数
重置成本的评估方法
生产能力比例法
该方法运用的前提条件和假设是资产的价值与其生产能力成线性 关系，即生产能力越大，价值（重置成本）越高，而且是成正比 置成本＝
被评估资产年产量 参照物重置成本 参照物年产量
重置成本的评估方法
规模经济效益指数法
当资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，用 该方法测算重置成本。 数学表达式：公式中的x是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数 被评估资产的重置成本 被评估资产的产量 x （ ） 参照物资产的重置成本 参照物资产的产量 推倒可得：
实体性贬值的估算方法
2 使 用 年 限 法
实体性贬值的估算方法
3
修 复 金 额 法
修复金额法是根据修复资产的已损实 体所需要支付的金额来判断资产的有形损 耗额。此方法主要适用于具有特殊结构的 可补偿性资产有形损耗的估测。可补偿性 有形损耗是指技术上可修复且经济上合理 的有形损耗。
功能性贬值的估算方法
是指由于外部条件的 变化引起资产闲置， 收益下降等而造成的 资产价值损失
重置 成本
有形 损耗
功能性 贬值
是指由于技术进步引 起的资产功能相对落 后而造成的资产价值 损失
经济性 贬值
资产按照现行市场价 格标准的再取得成本： 包括复原重置成本和 更新重置成本
重置成本的评估方法
（1）重置核算法
重置成本的评估方法
工作量较大
缺点
成本法与收益法区别
成本法的应用是建立在 历史资料基础上的.比如实体 性贬值的确定是依据评估对 象的已使用年限和使用强度; 而功能性贬值是由于评估对 象的技术相对落后造成的,需 要比较原有的旧资产与功能 相同但性能更好的新资产来 确定贬值额。
收益法所考虑和侧重的 是评估对象未来能给其控制 者带来多少收益.运用收益法
成本法基本模型
资产 = 资产的 — 资产实体 — 资产功能性 — 资产经济性 评估值 重置成本 有形损耗 陈旧贬值 陈旧贬值
成本法的基本前提
1
被评估资 产处于继 续使用状 态
2
被评估资 产必须是 可以再生 或可复制 的资产
3
应当具备 可利用的 历史成本 资料
4
形成资产 价值的耗 费是必需 的
即实体性贬值，是指资产 由于使用及自然力的作用 导致的资产的物理性能的 损耗或下降而引起的资产 的价值损失
优点
比较充分的考虑了资 产的损耗，评估结果 更趋于公平合理
成本 法
它是以历史资料为依据 确定目前价值，必须充 分分析这种假设的可行性 经济性贬值不易全面准 确计算
适用于单项资产和特 定用途资产的评估 在不易计算资产未来收益或 难以取得市场参照物条件下 可以广泛的应用 有利于企业资产的保值