参与物业管理的各个机构 及其权利和义务
（二）业主在物业管理活动中，履行下列义务：
1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设 施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方 面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委 员会作出的决定；
4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律、法规规定的其他义务。
4、参加业主大会会议，行使投票权；
参与物业管理的各个机构 及其权利和义务
5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场 地使用情况享有知情权和监督权；
9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维 修资金（以下简称专项维修资金）的管理和 使用； 10、法律、法规规定的其他权利。
物业管理的特点与原则
签订业主公约；组建业主委员会
• 物业管理企业的统一专业化管理 业主委员会自主选聘物业管理企业
实现二者的结合
第三节 物业管理的产生与发展
一、早期的物业管理
物业管理起源于19世纪60年代的英国。
二、现代物业管理
现代物业管理是在20世纪初期在美国形成 并发展起来的。
物业管理的产生与发展
物业管理的概念
三、物业管理的业务范围 （一）物业管理的基本业务
对物业进行日常维修 保养和计划修理工作 （二）物业管理的专项业务
治安保卫、环境卫生、 消防安全、绿化管理、车 辆道路等
物业管理的概念
（三）物业管理的特色业务 1、特约服务：接受业主委托而 提供的服务 2、便民服务：指物业管理企业 自办或与社会联合举办的服务项 目，如各类商业网点、文体娱乐、 教育卫生、交通网点等。
物业管理的概念
（二）物业管理 物业管理是指业主通过选聘物业管
理企业，由业主和物业管理企业按照物业 服务合同约定，对房屋及配套设备和相关 场地进行维修、养护、管理，维护相关区 域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理的概念
• 物业管理的工作对象：
– 管理对象：各类物业
– 服务对象：物业所有 权人（业主）和使用 人
参与物业管理的各个机构 及其权利和义务
三、业主委员会
业主委员会是由业主大会选举的代表 组成的业主大会的执行机构，代表全体业主 维护其物业权益，依法行使各项权利和义务。
业主委员会在物业管理中的主要职责：
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实 施情况；
参与物业管理的各个机构 及其权利和义务
2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签 订物业服务合同；
国际标准化组织(International Organization for Standardization)简称 ISO，是一个成立于1946年的全球性的非政 府组织，其目的在于促进国际间的合作和工业 标准的统一。其主要功能是为人们制订国际标 准达成一致意见提供一种机制。
物业管理企业
（二）什么是ISO9000 ISO9000不是指一个标准，而是一族标准
参与物业管理的各个机构 及其权利和义务
2、参加为主业大会 （三）房地产开发企业物业管理中的义务
1、承担前期物业管理工作 2、协助物业管理公司工作 3、承担未出售房地产的物业管理费用 4、在保修期内承担物业的保修责任
参与物业管理的各个机构 及其权利和义务
二、业主大会
业主大会是由全体业主组成，决定本物 业重大管理事项的业主自治管理的组织。
业主大会通过选举产生业主委员会，业 主委员会是业主大会的常设执行机构
四、业主委员会与物业管理企业间的关系
（一）平等的经济合同关系 （二）从属关系
各物业管理机构间的关系
五、物业管理企业与专业服务公司的关系
（一）经济合同关系 （二）雇佣关系
参与物业管理各机构间的关系结构图
房地产开发企业 首次 业主大会 组
物业管理企业
一、物业管理企业的几种模式
1、物业管理综合代理公司 2、房地产企业附设的物业管理公司 3、由原房管部门转换机制而组建的物业管 理公司 4、独立的物业管理公司
物业管理企业
二、物业管理企业的资质等级管理
（一）物业管理企业的资质条件 注册资金、管理章程与相应管理制度、管理机构 与专业管理人员、管理物业的类型与规模等。
物业管理的概念
• 物业管理的目标：
– 使物业发挥正常使 用功能和保持应有 的经济价值。
物业管理的概念
• 手段：
– 运用现代管理科学和先进维修养 护技术，以经济手段对物业实施 多功能全方位的统一管理。
物业管理的概念
二、物业管理与传统房地产管理的区别
（一）管理体制不同 （二）管理内容不同 （三）房屋的产权结构不同 （四）管理机制不同 （五）管理关系不同
高 2、物业管理运作行为不规范
物业管理的产生与发展
(1)“角色错位”和物业管理不到位 (2)不正当竞争 (3)逆专业化问题
(4)经费问题 (5)房地产开发遗留下“后遗症”
物业管理的产生与发展
3、物业管理企业自身不完善 (1)物业管理企业的经营能力不足 (2)缺乏物业管理的专业人才，从业人员素
质不高 (3)内部管理不健全 4、旧观念和旧思维难以改变
召集
成
首次 合同 选聘
物业管理企业
合同 专业服务公司
召
选
集
举
合 业主委员会 同
市政公司 清洁公司 绿化公司 保安公司 工程维修公司 其他服务公司
业主 非业主使用人
第三章 物业管理企业
• 物业管理企业的几种模式 • 物业管理企业的资质等级管理 • 物业管理企业的机构设置 • 物业管理人员的素质要求与培训 • 物业管理企业的经营管理 • 物业管理企业与ISO9000质量标准
第二节 各物业管理机构间的关系
一、房地产开发企业与物业管理企业间的关系
（一）房地产开发企业自行物业管理（从属） （二）委托物业管理企业管理（平等）
二、房地产开发企业与业主大会间的关系
（一）首次业主大会的召集人之一 （二）首次业主大会的主要成员 （三）参与业主大会年度会议
各物业管理机构间的关系
三、业主大会与业主委员会间的关系
5
＜20、5
物业管理企业
三、物业管理企业的机构设置
（一）机构设置的基本原则 根据企业规模、专业化水平及自身管理水
平和基础条件，本着利于领导、分级管理、精 干高效的原则按需设置。
（二）主要部门及职责
“四部一室”、“五部一室” Nhomakorabea某物业管理企业组织机构图
经理室
各小区或大厦管理处
拓展部 经营部 业务部 工程部 财务部 办公室
物业管理企业
四、物业管理人员的素质要求与培训
素质要求：思想作风、职业道德、业务素质、 专业技术等 （具备处理突发事件的能力）
培 训：学历教育、上岗培训、在职培训、 外派培训。
五、物业管理企业的经营管理
1、 规范化 2、 规模化 3、信息化
物业管理企业
六、物业管理企业与ISO9000质量标准 （一）什么是ISO
的统称。“ISO族标准”指由ISO/TC176制 定的所有国际标准。TC176即ISO中第176 个技术委员会，全称是“质量保证技术委员 会”，1987年更名为“质量管理和质量技术 保证委员会”，专门负责制定质量管理和质量 保证技术的标准。
物业管理企业
1994版ISO9000标准已被采用多年，其 中，如下三个质量标准之一通常被用来作 为外部认证之用：
3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议， 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。
四、业主
房屋的所有权人为业主。
参与物业管理的各个机构 及其权利和义务
（一）业主在物业管理活动中，享有下列权利： 1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理 企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的 有关事项提出建议； 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事 规则的建议；
主要内容
• 绪论 • 物业管理的基本结构 • 物业管理企业 • 物业管理主要运作环节 • 物业管理资金管理
第一章 绪论
• 物业管理的概念 • 物业管理的特点与原则 • 物业管理的产生与发展
第一节 物业管理的概念
一、物业与物业管理 （一）物业的概念
1、概念 所谓物业管理中的物
业是指已建成并投入使用 的各类房屋及其与之相配 套的设备、设施和场地。 2、物业与房地产、不动产 的区别与联系
（四）物业管理的多种经营业务
第二节 物业管理的特点与原则
一、物业管理的主要特点 （一）物业管理的社会化 （二）物业管理的专业化 （三）物业管理的企业化 （四）物业管理的经营型
物业管理的特点与原则
二、物业管理的基本原则 业主自治与物业管理
企业的统一专业化管理 相结合
• 业主自治管理 – 自治：决策权、知情权 监督权等 – 自律：自我约束
（3）依照合同及有关法律法规收取物业管理费； （4）制止违反规章制度的行为 ； （5）要求业主委员会协助物业管理工作； （6）选聘专业性服务公司承担专项服务业务； （7）法律、法规规定的其他权利。
参与物业管理的各个机构 及其权利和义务
2、物业管理企业的义务： （1）履行物业服务合同，依法经营； （2）接受业主委员会、业主及非业主使用人 监督； （3）重大管理措施应提交业主委员会审议批 准； （4）接受行政主管部门的监督指导； （5）法律、法规规定的其他义务。
第一节 参与物业管理的各个机 构及其权利和义务
一、房地产开发企业 （一）房地产开发企业参与物业管理
1、直接从事物业管理工作 2、承担物业管理的前期工作 （二）房地产开发企业物业管理中的权利 1、组织前期物业管理