违反管理性强制性规范不必然导致合同无效
【裁判要旨】
《土地管理法》及《农村土地承包法》等法律、法规关于土地使用审批、办证的规定，属于管理性强制性法律规范，并非效力性强制性规定，在农村土地租赁过程中，单纯违反法律、法规关于用地审批、备案的规定，并不必然导致合同无效。
【基本案情】
2004年10月15日，原告马先生与被告何村乡箭洼村签订了一份《协议书》，约定被告何村乡箭洼村将该组部分土地使用权转让给原告，期限30年，年使用费2500元。2006年11月10日，原告与被告签订《土地租赁合同》，将部分土地转租给被告，期限10年，在合同期内该土地由被告方自主经营。特别条款约定：被告经营场所经消防部门查看，若省专家评估组验收提出异议（消防距离），被告创造条件将煤场往南迁至墙边等内容。合同签订后，被告向原告交纳五年占地租金7500元，在租用土地上建氧气站，并办理经营手续。后因租赁费用等问题，双方产生矛盾，原告以被告私自改变土地用途，原、被告签订的协议违反相关法律规定，要求法院确认双方所签协议为无效协议，并恢复土地原状。另外，该处土地在租赁过程中没有办理相关土地使用手续，也没有召开村民会议通过。
【审判】
河南省嵩县人民院经审理认为：依法订立的合同，受法律保护。原、被告在平等自愿基础上签订的《土地租赁合同》是双方的真实意思表示。在合同已经实际履行且被告作了大量投入的情况下，原告又以合同签订过程违法和被告改变土地用途为由起诉，要求确认合同无效，一方面明显违背诚实信用原则，另一方面《土地管理法》第十一条、第四十四条规定及《农村土地承包法》第三十七条属于管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，违反该规范的并不必然导致合同无效，原告主张确认合同无效的理由不足，不予支持。故根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（二）》第十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
驳回原告马某某的诉讼请求。
一审宣判后，原、被告均未提出上诉。
说法一：导致合同无效违法行为，应当是违反效力性法律法规，而非违反管理性法规。
李俊阳（西北政法大学法律研究生）：本案中争议的焦点在于农村土地租赁过程中违反了《土地管理法》关于用地审批、备案的规定，这些违法行为是否必然导致合同的无效？
根据《合同法》第五十二条第（五）项规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而最高人法院关于《合同法》司法解释第十四条规定；合同法第五十二
条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
法律、法规的强制性规定包括效力性强制性规定和管理性强制性规定。管理性强制性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，以禁止其行为为目的，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。其以否认其法律效力为目的，其作用在于对违反者加以制裁，以禁遏其行为，此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其民商法上的效力。如《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”等。
根据鼓励交易原则和合同法的立法精神，在合同效力方面，坚持从宽认定有效的态度，最高法院对因违反法律行政法规强制性规定而无效的作了限缩型解释，即将强制性规定解释为效力性强制性规定，排除了管理性强制性规定。
说法二：土地使用审批、办证的规定，属于管理性强制性法律规范，不能导致合同无效。
薛灵（郑州高新区法院审监庭庭长）：在司法实践中，对于管理性强制性法律规范和效力性强制性法律规范的评价，应遵循以下三个标准：第一，法律法规明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的，该规定属于效力规范。第二，法律、法规虽没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应当认为该规范属于效力规范。第三，法律、法规虽没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立，违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人的利益，在此情况下该规范就不应属于效力规范，而是管理规范。
《土地管理法》第十一条规定：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《农村土地承包法》第三十七条规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。上述两个法律条文中分别规定了用地审批和备案，但均无直接规定违反用地审批和备案是导致合同无效。其次，在《农村土地承包法》关于合同无效规定中仅列举了承包合同中违背承包方意愿或者违反法律、行政法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的约定无效，及强迫承包方进行土地承包经营权流转的，该流转无效；而《土地管理法》第八十一条和八十二条规定：擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款，不依照本法规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。通过该责任条款来看，没有办法用地审批和备案的应给予行政处罚和限期改正，并确定没有规定的合同无效。第三土地使用中的审批和备案是国家加强土地管理的一项制度，是节约用地和保护耕地的一项措施，依法签订土地流转合同，尽管没有办理审批和备案，也并不
能认定损害国家和社会公共利益。因此，法律法规中关于用地审批和备案的规定属于管理性强制性规范，而不是效力性强制性规范。
本案中，原告主张被告使用承租土地，分别违反了《土地管理法》第十一条、四十四条及《农村土地承包法》第三十七条等规定中法律强制性规范，应当属于无效合同，显然理由不足，依法应予驳回。
强制性产品认证合同书正式模 版 Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-075926
强制性产品认证合同书正式模版 编号：_______________ 甲方（认证委托人）：________________________ 乙方（认证受托人）：中国安全技术防范认证中心 依据《中华人民共和国认证认可条例》、《强制性产品认证管理规定》及相关法规和认证基本规范、相关认证实施规则，甲乙双方就甲方委托的产品认证有关事项约定如下： 1．甲方申请的产品认证单元名称及其覆盖型 号:__________________ 2．强制性产品认证实施规则及标准： ___________________________ 3．申请产品认证的制造商和生产厂： 产品制造商名称：__________________认证产品商标：无□有
□（具体见申请书） 制造商地址：________________________ 产品生产厂名称：____________________ 生产厂地址：________________________ 4．申请产品认证的性质： □a）首次申请□b)再次/扩大申请□c)其它 5．甲方向乙方交纳的预收认证费用： 5．1申请费____________元，（非中文申请资料翻译费元）； 5．2产品检测费：；（□新单元，□ODM产品，□部分项目检测）5．3工厂检查费：人日数，收费____________元 （注：包括质量保证能力检查和/或产品一致性检查；质量保证能力部分的检查费用从约定单元收取） 5．4批准与注册费____________元； 5．5年金____________元； 5．6合计预收费用(5．1～5．5)为：__________________。 6．费用的结算：1)需要增加工厂检查或产品检测认证评价时，
违反管理性强制性规范不必然导致合同无效 【裁判要旨】 《土地管理法》及《农村土地承包法》等法律、法规关于土地使用审批、办证的规定，属于管理性强制性法律规范，并非效力性强制性规定，在农村土地租赁过程中，单纯违反法律、法规关于用地审批、备案的规定，并不必然导致合同无效。 【基本案情】 2004年10月15日，原告马先生与被告何村乡箭洼村签订了一份《协议书》，约定被告何村乡箭洼村将该组部分土地使用权转让给原告，期限30年，年使用费2500元。2006年11月10日，原告与被告签订《土地租赁合同》，将部分土地转租给被告，期限10年，在合同期内该土地由被告方自主经营。特别条款约定：被告经营场所经消防部门查看，若省专家评估组验收提出异议（消防距离），被告创造条件将煤场往南迁至墙边等内容。合同签订后，被告向原告交纳五年占地租金7500元，在租用土地上建氧气站，并办理经营手续。后因租赁费用等问题，双方产生矛盾，原告以被告私自改变土地用途，原、被告签订的协议违反相关法律规定，要求法院确认双方所签协议为无效协议，并恢复土地原状。另外，该处土地在租赁过程中没有办理相关土地使用手续，也没有召开村民会议通过。 【审判】 河南省嵩县人民院经审理认为：依法订立的合同，受法律保护。原、被告在平等自愿基础上签订的《土地租赁合同》是双方的真实意思表示。在合同已经实际履行且被告作了大量投入的情况下，原告又以合同签订过程违法和被告改变土地用途为由起诉，要求确认合同无效，一方面明显违背诚实信用原则，另一方面《土地管理法》第十一条、第四十四条规定及《农村土地承包法》第三十七条属于管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，违反该规范的并不必然导致合同无效，原告主张确认合同无效的理由不足，不予支持。故根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（二）》第十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回原告马某某的诉讼请求。 一审宣判后，原、被告均未提出上诉。 说法一：导致合同无效违法行为，应当是违反效力性法律法规，而非违反管理性法规。 李俊阳（西北政法大学法律研究生）：本案中争议的焦点在于农村土地租赁过程中违反了《土地管理法》关于用地审批、备案的规定，这些违法行为是否必然导致合同的无效？ 根据《合同法》第五十二条第（五）项规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而最高人法院关于《合同法》司法解释第十四条规定；合同法第五十二
进一步规范公司合同协议书管理工作的通知 文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]
关于进一步规范公司合同管理工作的 通知 公司各部门： 为进一步规范合同管理工作，避免和减少因合同管理不当造成的不必要损失。根据国家相关法律、法规，结合本公司实际，经公司研究决定对合同管理的有关事项通知如下： 一、根据《中华人民共和国合同法》相关规定，本通知所称“合同”不仅包括以书面形式订立的合同，还包括与他人（含法人、其他组织、自然人）发生的存在经济权利义务关系的所有行为。 二、公司所签订合同必须主体合格，标的合法，手续完备，条款齐全，意思表达真实，约定明确，文字清晰，语言规范，无矛盾条款，无空白条款。 三、凡单笔业务金额达二十万元（含）以上或有抵押担保的合同须经办人填写合同审批表，由部门负责人审核、签字，经公司行政办及财务部审核无异议后，报请法定代表人批准，方可加盖合同专用章。单笔业务金额在二十万元以下且无抵押担保的合同，由公司行政办及财务部对合同条款进行审核，无异议后方可加盖合同专用章。 四、公司行政办是合同管理的归口部门，印鉴管理工作实行专人负责制，若出现印鉴管理人员不在岗的情况，则任何人不得私自取用印鉴，特殊情况须报请公司法定代表人批准。
五、如需借用公司合同专用章外出，经办人员须获 取公司法定代表人签定的《用章申请表》和书面授权书，并将拟签订的合同交由公司行政办复印留底后方可办理借用登记手续，委托代理人在签订合同时，不得超越委托书的权限范围。如在合同签订过程中出现合同条款需要改动的情况，则须将改动后的合同相关材料先传真回公司，经公司法定代表人评审同意后，方可签字盖章。 六、合同签订后，经办人员上交合同如与已审核文本相符，相应审核资料按规定归档；如上交合同与已审核文本不符，则按公司规定严格追究相关人员责任。 七、在合同履行过程中，合同对方所开具的发票须先由经办人员审核签字认可，交由财务部审核，并报法定代表人签字同意后方可付款。 八、变更或解除合同须依照合同的订立流程经业务部门、财务部门、行政办等相关职能部门和公司法定代表人审核通过方可办理。我方变更或解除合同的通知或双方的协议应当采用书面形式，并按规定经审核后加盖公章或合同专用章，合同变更后，合同编号不予改变。 九、公司严格执行谁签订的合同，谁负责追踪合同履行情况并将追踪结果及时上报公司领导。 十、单份合同文本达二页以上的须加盖骑缝章。
违反法律和行政法规强制性规定的认定标准 违反法律和行政法规强制性规定的认定标准 俞宏雷 《民法通则》第58条第1款第5项规定，违反法律的民事行为为无效民事行为。1993年《经济合同法》第7条第1款第1项也规定，违反法律和行政法规的合同无效。而《合同法》第52条第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同应确认无效。尽管在文字表述上，上述法律关于无效民事行为及合同的规定仅有几字之差，但是却反映了我国合同立法逐步完善、严密的发展历程。谓法律、行政法规的强制性规定，就是法律、行政法规规定的强制性规范，或者说是法律规范中的强制性规范，是指无条件的、绝对必须遵守的规范，不允许当事人按照自行协议解决问题，只允许执行法律规定的条件。 与法律和行政法规的强制性规定相关的一个概念，是国家禁止性规定。我国1982年《经济合同法》第7条的规定是，违反法律和国家政策、计划的合同无效，即涉及到国家禁止性规定的认定问题。所谓国家禁止性规定，既包括法律、行政法规上的禁止性规定，也包括国家政策上的禁止性规定。国家的禁止性规定，既为保障国家利益不受侵犯和损害，也同时包括组织、公民利益不受侵犯，因而与国家、公民利益息息相关。但是，对国家的禁止性规定中，违反法律、行政
法规的强制性规定的，可以直接适用《合同法》的该条规定确认合同无效。而对于违反其他国家禁止性规定，但并不违反法律、行政法规的禁止性规定的，可以适用损害国家利益或者社会公共利益的原则确认合同的效力。 违反法律和行政法规的强制性规定的合同应确认为无效合同，这一规定本身并不含有具体禁止性的内容，其实际意义仅在于为不具有效力评价作用的民事强行法和传统上的公法规范补充了效力评价功能，使这两类法律规范在原有控制功能以外兼具有了评价内容违法的法律行为的作用。在司法实践中，对于违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的认定标准，主要体现在以下几个方面： 一、必须是违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能导致合同无效 《民法通则》第58条规定，违反法律或者社会公共利益的合同无效，但对此处所规定的“法律”并没有作出严格的限制，在司法实践中也常常对此作了扩大的解释，即不仅将全国人大及其常委会制定的法律包括在内，还将行政法规、地方性法规、部门规章以及地方人民政府制定的各种规范性文件，都作为判断合同效力的依据。导致许多合同因此而被确认无效，造成了大量不必要的损失，与法律鼓励交易的原则是相违背的。因此《合同法》把判断合同效力的依据限制在法律和行政法规上，从而严格限制了无效合同的范围。最高人民法院《合同法解释》第4条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同
STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-023998 2020新版委托生产合同范本
2020新版委托生产合同范本(1) 合同登记编号：________ 委托方(甲方)：_________ 受理方(乙方)：_________ 甲方现委托乙方为甲方的_________(产品名称)代理“中国强制性产品认证”(简称“3c认证”)。经双方友好协商，达成以下协议，并自愿严格遵守本协议中的各项条款。 一、甲方须按乙方要求向乙方及时提供代理所需的基础材料，并确保材料的真实，合法和有效。因甲方提供的材料的非真实合法或非有效而产生的不利后果由甲方承担。甲方申请认证需提交以下基础材料： 1.产品工作原理图，电气线路图，总装图等结构图; 2.关键元器件和(或)主要原材料清单; 3.同一申请单元内各个型号产品之间的差异性说明; 4.其他需要的文件。 二、乙方有义务为甲方体系建立和运行进行指导，起草相关申报材料，代办相关手续，确保准备充分，体系可行。 三、乙方有保守甲方技术及商业机密的义务，不得利用咨询之便使用甲方提
供的资料从事商业或有损甲方利益的活动。 四、乙方向甲方收取咨询，代理费_________元人民币(大写)。认证申请受理费，型式试验费，工厂审查费根据国家统一定价由甲方直接向认证和检测机构交纳，乙方负责指导。乙方咨询人员的食宿交通费用按实际发生额由甲方承担。 五、拟申请认证的产品名称及具体型号或规格：_________ 六、签定协议后，甲方即向乙方支付咨询，代理费总费用的50%，即_________元人民币，作为乙方的代理启动金，现场审核通过后三日内付清余款。 七、乙方在_________月_________日完成咨询，代办事项，并保证甲方获得中国国家强制性产品认证证书。如因甲方递交样品检验项目不合格，进行整改和复审时间不计算在内，或在乙方尽到通常意义上职业所需要认真与勤勉的情况下(必须经甲方认可)仍有延迟，及存在不可抗拒因素时，可适当顺延。 八、若乙方无故中途停办，应返还甲方所收取的全部服务费用;若因甲方原因致使本协议不能履行的，甲方所付费用不予返还。 九、本协议自双方盖章签字后即行生效，审核通过后本协议自行失效。 十、争议的处理 1.本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。 2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决： (1)提交_________仲裁委员会仲裁; (2)依法向人民法院起诉。 十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。 甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________
关于合同无效的强制性规范的认定 在审判实践中，我们经常会遇到涉及确认合同效力的案件，特别是在适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，这里的“强制性规定”的条款，如果我们仅从立法的文义上去理解,适用法律将造成很多合同被认定为无效合同，这与民事意思自治原则和促成交易的合同法精神相违背，反映了国家对民事合同的过多干预。随着强制性规范对合同效力的影响，人们又将强制性规定进一步的区分为效力性规范和管理性规范。那么怎样区分效力性规范和管理性规范呢？首先要从二者的概念说起。 管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，以禁止其行为为目的，但并不否认该行为在民商法上的效力。例如《商业银行法》第39条对商业银行贷款应当遵守资产负债比例管理的规定，即属于管理性的强制规范；效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。其以否认其法律效力为目的，其作用在于对违反者加以制裁，以禁遏其行为，此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制性规范的，才应当认定合同无效。 对于如何区分某个强制性规定是效力性强制性规范还是管理性强制性规范，专家、学者有不同的认识。根据最高法院法官的观点，其认为识别效力性强制性规定，可采取正反两个标准：在肯定性识别上，首先的判断标准该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如果规定了违反的后果是导致合同无效，则该规定属于效力性强制性规定。比如《合同法》第52条的规定。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使该合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应认定该规定为效力性强制性规定，如《建筑法》关于保证工程质量的规定；在否定性识别上，首先，从强制性规定的立法目的进行判断，若目的是为了实现管理的需要而设置，并非针对行为内容本身，则不属于效力性强制性规定，比如《城市房地产管理法》第54条有关租赁合同应签订书面合同的规定。其次，也可从强制性规定调整对象来判断，效力性强制性规定针对的都是行为内容，而管理性强制性规范很多时候单纯限制主体行为资格，如《城市房地产管理法》第58条有关房地产中介需取得营业执照的规定。 有的学者对区分效力性规范和管理性规范持有以下观点：第一，法律、法规明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，该规定属于效力规定。第二，法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应当认定为该规范为效力性规范。第三，法律、法规没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立，违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人的利益，则该规范就不属于效力性规范，而是管理性规范。 上述区分的方法其本质属性是相同的，但是，在某些情况下，严格区分某一行为侵犯的是国家或社会公共利益还是当事人个人利益，并不是一件容易的事情，法律对此也没有明确的标准，因此，以上区分法依然没有满足到可以判断所有强制性规范的程度。过去我们一般是从条文使用的某个术语或者词语进行判断，这是不准确的，审判实践中应当注意。
如何实现合同的规范化管理 摘要：阐述了合同管理与企业稳步发展的关系，给出了规范合同管理的目的，并提出了加强规范化合同管理的途径。分析表明，加强企业合同管理可以有效地防范和化解经营风险，这对于企业经济活动的开展和经济利益的取得有着十分积极的意义。 关键词：合同规范化管理 在市场经济条件下，企业为实现一定的经济目的，明确相互权利义务关系就要签订合同，企业的一切行为都是由合同体现着，它不再是简单的要约、承诺、签约等内容，而是一种全过程、全方位、科学的管理，所以，一个企业的经营成败和合同管理有密切关系，现代企业若能对合同实施有效管理，将为企业管理水平和经济效益的提高产生巨大的推动力,促进企业稳步发展。 1.合同管理 企业合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。其中订立、履行、变更、解除、转让、终止是合同管理的内容；审查、监督、控制是合同管理的手段。 2.合同管理的规范化 2.1规避企业经营风险 合同既是企业从事经济活动、取得经济效益的纽带，也是产生纠纷的根源。企业经营中的风险有许多是在合同的立项、订立和履行中发生的。合同管理首先要尽可能的发现签订某宗合同隐藏的风险。通过规范的合同管理，加强合同中立项的审查以慎重决策减少无利益投资；加强合同订立的管理可以减少合同订立过程中因个人疏漏产生的风险；加强合同履行中的控制可以保障合同利益得以更为及时、安全的实现；加强合同的备案与存档可以督促有关机构与人员更谨慎执行合同事务，防止风险。通过这一系列的措施，最大范围内确保收益的实现。 2.2 提升企业形象 现代企业之间的竞争，不仅仅是产品质量、价格竞争，更重要的是企业信用，企业形象竞争。规范的合同管理毫无疑问的将使接触企业的人感受到合同管理中体现出的企业管理的规范与秩序，工作的严谨与守信，较高的法律意识和员工素质。从而提高企业的知名度和美誉度，提高竞争力，赢得市场，健康持久地发展下去。通过在合同管理制度中规定合同变更、解除的程序及合同履行、变更、解除应注意的问题，有助于企业员工树立良好的信用意识，严格履行已生效的合同，从而树立企业良好的商业信用及形象。
法律规定的分类 按照不同的标准，可以把法律规范划分为不同的类型。 一、按照法律规范的行为模式的不同，可以分为授权性规范、义务性规范和禁止性规范 1、授权性规范 授权性规范，是规定人们可以为一定的行为或者不为一定的行为，以及可以要求他人为一定的行为或者不为一定的行为的法律规范。 2、义务性规范 义务性规范，是规定人们必须积极作出一定行为的法律规范。 3、禁止性规范 禁止性规范，是规定禁止人们作出一定行为或者必须不为一定行为的法律规范。禁止性规范也可以说是一种义务性规范。禁止性规范与义务性规范的区别在于：义务性规范是设定作为义务，禁止性规范却是设定不作为义务。 二、按照法律规范强制性的程度，可以分为强制性规范和任意性规范 1、强制性规范 强制性规范，是指法律规范所确定的权利和义务十分明确、肯定，不允许有任何方式的变更或违反的法律规范。强制性规范表现为义务性规范和禁止性规范两种形式，或者说义务性规范和禁止性规范绝大部分都属于强制性规范。 2、任意性规范 任意性规范，是指法律规范允许法律关系的参加者在一定的范围内可以自行确定其权利和义务的法律规范。 三、按法律规范内容的确定性程度的不同，可以分为确定性规范、委任性规范和准用性规范 1、确定性规范 确定性规范，是指法律规范直接而明确地规定了行为规则的内容，适用时无须再援用其他的法律规范来补充或说明的法律规范。大多数法律规范是确定性规范。 2、委任性规范 委任性规范，是指法律规范没有明确规定行为规则的内容，而是授权由某一专门机构加以规定的法律规范。 3、准用性规范 准用性规范，是没有明确规定行为规则内容，但明确指出可以援引其他的规则是本规则的内容得以明确。 四、按照法律规范所调整的行为是否可能发生在该规则之前，可以分为调整性规范和构成性规范 1、调整性规范 调整性规范，是对已经存在的各种行为方式进行评价，并通过设定权利和义务来调整相关行为的法律规范。 2、构成性规范 构成性规范，是以规则的产生为基础而导致某些行为方式的出现，并对其加以调整的法律规范。与调整性规范的不同，在构成性规范产生以前，该规则所涉及的行为不可能出现.
内容摘要：我国合同法五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。”强制性规定又分为效力性强制性规定和管理性强制性规定或取缔性强制性规定，强制性规定又属于义务性规范的范畴。要准确判断强制性规范是效力性规范还是管理性规范，却是一项并不简单的事情。除了根据上述定义、参考各专家建议进行判断之外，对于如何进一步判断强制性规范中的效力性规范和管理性规范，可以几个两个方面综合分析判断。如果在具体案件中无法判断是效力性强制规定和管理性强制规定时，必要时应当征求立法机关的意见或者上级法院，以实现个案的公正和服务经济发展的大局。 关键词：合同无效效力性管理性 我国合同法五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”强制性规定又分为效力性强制性规定和管理性强制性规定或取缔性规定，强制性规定又属于义务性规范的范畴。无效合同是指当事人之间订立的不产生履行效果的契约。本文所涉及的无效合同值指的是绝对无效合同，它属于狭义无效民事行为的范畴。无效合同制度是对当事人意思自治的彻底否定，体现了国家对合同自由的干预，如果不加控制，在司法实践中大量的、经常的宣告合同无效，将使市场主体丧失对交易安全的信任，从而扼杀市场主体的创新能力，影响交易的效率。正确适用强制性规定认定合同效力，已经关系到民商事合同的效力维护及市场交易的安全和稳定。笔者认为只有合同违反强制性规定中的效力性强制性规定才会导致合同无效，违反管理性强制性规定不必然导致合同无效。因此，正确区分效力性强制性规定和管理性强制性规定至关重要。 一、相关概念 （一）无效合同的概念 无效合同是指当事人之间订立的不产生履行效果的契约。我国合同法理论继承了大陆国家的传统民法理论，将无效合同分为绝对无效合同和相对无效合同。其中绝对无效合同是指因违反法律、行政法规的禁止性规定及违反公序良俗而成立的合同；相对无效合同是指可变更可撤销合同。本文所讨论的无效合同指的是绝对无效合同，它属于狭义无效民事行为的范畴。 （二）效力性强制性规定及管理性强制性规定的概念 1、根据法律规范内容规定不同（主要指行为模式的不同）进行分类，可分为授权性规范和义务性规范。[1]义务性规范，就是规定人们应当依法作出或不作为一定行为的法律规范。这类规范在法律条文中常以必须、须、应该、应当、有……义务、禁止、严禁、不得、不应、不许、不准等词汇表述。而义务性规范又可进一步分成两类，即命令性规范和禁止性规范。命令性规范，是指人们的积极义务，即人们必须或应当作出某种行为的规则。禁止性规范，就是指规定人们消极义务（不作为义务），即禁止人们作出一定行为的规则。一般来说，义务性规范也是强制性规范。 2、但笔者认为，合同法第五十二条第五项规定所称的强制性规定和传统法学基础理论中的强制性规范并非是完全相同的概念。所谓法律、行政法规的强制性规定，就是法律、行政法
合同编号：WU-PO-792-85 强制性产品认证合同书标准样本 In Order T o Protect The Legitimate Rights And Interests Of Each Party, The Cooperative Parties Reach An Agreement Through Common Consultation And Fix The Responsibilities Of Each Party, So As T o Achieve The Effect Of Restricting All Parties 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
强制性产品认证合同书标准样本 使用说明：本合同资料适用于协作的当事人为保障各自的合法权益，经过共同协商达成一致意见并把各方所承担的责任固定下来，从而实现制约各方的效果。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 编号：_______________ 甲方（认证委托人）：__________ 乙方（认证受托人）：中国安全技术防范认证中心 依据《中华人民共和国认证认可条例》、《强制性产品认证管理规定》及相关法规和认证基本规范、相关认证实施规则，甲乙双方就甲方委托的产品认证有关事项约定如下： 1．甲方申请的产品认证单元名称及其覆盖型号:___________ 2．强制性产品认证实施规则及标准：
_____________ 3．申请产品认证的制造商和生产厂： 产品制造商名称：___________认证产品商标：无□有□（具体见申请书） 制造商地址：__________ 产品生产厂名称：_____________ 生产厂地址：__________ 4．申请产品认证的性质： □a）首次申请□b)再次/扩大申请□c)其它 5．甲方向乙方交纳的预收认证费用： 5．1 申请费____________元，（非中文申请资料翻译费元）； 5．2 产品检测费：；（□新单元，□ODM产品，□部分项目检测） 5．3 工厂检查费：人日数，收费____________
发票、合同管理制度 一、目的 根据目前公司合同、发票的管理状况，为了进一步规范公司各类合同、发票的管理，特制定本管理制度。 二、适用范围 总部及各分公司 三、发票及收据的管理 1、发票的管理： （1）建立发票购买、发放、使用、作废、回款的发票管理台账，及时登记，以备查录。（2）发票的使用必须符合国家规定。 （3）发票必须在财务保存，并由财务人员开具。 （4）发票项目必须填写完整，不得向任何人提供无收款单位及金额的发票。 （5）业务人员凭合同或收据到财务部门开具发票，发票所载客户与合同中所载客户及实际付款的客户单位名称必须一致，如不一致必须附上付款单位签章的代付款及委托开发票证明，否则所造成的税金损失由业务人员承担，开具发票后在此合同上注明“发票已开”字样。收据换发票，需同时交回收据。 （6）如需先开具发票后收款，业务人员填写《先开发票后收款申请》，并经总裁（或营销总监）签字同意后方可开具。业务人员收款后需及时交回合同款项并取回《先开发票后收款申请》，财务人员在此申请上注明“款项收回”字样。若未将《先开发票后收款申
请》取回，则视同款项未收回处理。 （7）未足额收到发票开具的款项，将发票交予客户时，需由客户在发票回执表上签字加盖公章，并开具欠条，加盖客户财务章。 (8) 若因合同不成功等原因款项未收回，一周内须将发票交回财务进行作废处理，原则上不能跨月，如未交回，按发票遗失处理。 （9）如有特殊情况，对领出的发票，跨月申请作废的，对经办业务人员给予发票金额10％的处罚。 （10）发票视同现金管理，如丢失发票，视情况对责任人进行处理，原则上需按票面金额将款项交至财务部，经由总裁审批处理决定。 2、收据的管理 （1）收据的管理视同发票管理，建立收据管理台账，由公司财务部门统一进行。（2）对外开具的收据需加盖财务专用章，收据必需注明业务人员姓名、合同号、客户名称及金额，一式三联，一联由业务人员交客户，一联财务做为入账依据，一联随同合同统一保管。 3、发票回执 业务人员在借出发票当月盘点日前必须将有客户盖章（公章或合同章）及接收人员签字之回执（格式见附件二）交回给公司财务，如无法按时交回符合规定的发票回执则视同发票遗失，办理相关责任承担手续。 四、合同管理
王利明教授认为，区分效力性规范和管理性规范的标准是第一，法律、法规明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，该规定属于效力规定。第二，法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应当认定为该规范为效力性规范。第三，法律、法规没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立，违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人的利益，则该规范就不属于效力性规范，而是管理性规范。 上述理论将行为发生所侵犯的利益主体作为区分效力性规范和管理性规范的依据，为效力性规范和管理性规范的区分提供了重要依据。但是，在某些情况下，严格区分某一行为侵犯的是国家或社会公共利益还是当事人个人利益，并不是一件容易的事情，法律对此也没有明确的标准，因此，此分法依然没有满足到可以判断所有强制性规范的程度。 《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条明确指出：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”《指导意见》在吸纳了各种学术观点的基础上，进一步指出涉及“市场准入资格”的法律规范为管理性强制性法律规范，具有更强的可操作性，同时也表现了对于认定合同无效的审慎态度，但仍旧没有提出明确的区分标准。 笔者认为，区分管理性法律规范和效力性法律规范的重要标准在于该行为是否具有补正性。从立法目的看，如果该规范是为了实现管理的需要而设臵，而不是为了侧重内容本身，并且其本身结果的出现并非不可容忍，只要行为人在事后补正，并不会造成国家、社会或当事人利益的损失，则此类规范是管理性规定。如果行为本身及其结果自始受到严厉的否定性评价，该行为一旦实施将造成国家、社会或个人利益的不可恢复，则此类规范为效力性规范。这也正与《指导意见》中关于“市场准入资格”的规定不谋而合，也就是说，行为人在实施某种行为时，虽然不具备某种资格，但如果这种资格的设臵只是为了行政管理的需要，行为的实施并不必然损害国家、社会或当事人个人利益，且行为人也完全可以在事后弥补自己的过错，那么行为人实施的这种行为应该就是有效的。此外，在房地产的有关司法解释中，也可以看到该理论的影子，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。 因此，总体来说，人民法院在认定合同无效时，应该坚持审慎态度，如果当事人的行为并不必然损害国家、社会公共利益，且当事人可以在事后补正自己过错的时候，应该从尊重当事人意思自治和维护交易稳定的原则出发，认定其行为有效。 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 违反法律法规强制性规定合同的效力 根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第52条第5项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。在《合同法》颁行后，人民法院多“恪守”该条
论强制性规定的具体类型辨析及其对合同效力的影响
论强制性规定的具体类型辨析及其对合同效力的影响 摘要:“违反法律行政法规的强制性规定”的合同,不应当一律认定为无效合同,而应当区分是违反效力性强制规定还是违反管理性强制规定,只有违反效力性强制规定的合同才是无效合同。但要在法律实务中区分效力性强制规定和管理性强制规定,作出准确判断却有一定难度。如何在理论上把握效力性强制规定和管理性强制规定的内容,明辨两者的区别和联系,是法律工作者必须厘清和明了的问题。 关键词:合同效力;效力性强制规定;管理性强制规定 《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定:“违反法律,行政法规的强制性规定”属于无效合同的情形之一,强制性规定是指什么呢?最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第十四条作了说明,即“合同法第五十二条第(五)项规定的`强制性规定'是指效力性强制规定”。而后,最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》指出“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第五项的`违反法律,行政规定的强制性规定',关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定,人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定,违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效,违反管理性规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。”由此可见,在法律实务中,如何认定效力性强制规定和管理性强制规定有着十分重大的意义。关系着法律是否正确适用,合同是否有效,当事人的权益能否得到保护,官司成败与否的问题。 一、明确效力性强制规定和管理性强制规定的内容 从学理上说,任何一个概念或命题的提出必须有明确而具体的内涵。此一概念应与彼一概念有明确的区别,反映事物不同的特征和本质。从法理上说,法律用词、名称、概念,更应清晰,具有可确定性,否则无法理解、难以适用,会导致结果的矛盾性,影响社会公平、正义。因此,我们要对效力性强制性规定和管理性强制规定予以内涵的界定和明晰。先说强制性规定,顾名思义,强制性规定是国家为了管理的需要对某一行为作出必须这样而不是那样的明文告诉。这里有四层含义:第一,这里指的强制性规定是国家名义作出的,谁代表国家?显然全国人民代表大会及其常务委员会、国务院、省级人民政府都可以代表国家。合同法中明确了只有全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规,作出的强制性规定。其他主体强制性规定不能限制、对抗合同的效力。第二,强制性规定是只能这样不能那样的规定,是一种禁止性、限制性规定,带有很强的制约性,法律上的用语常常是采用“应当”、“必须”、“不得”等。例如“法人终止应当依法进行清算,停止清算范围外的活动”(《民法通则》第四十条)“在中华人民共和国境内进行下列工程项目建设……必须进行招标”(《中华人民共和国招标投标法》第四条)。第三,强制性规定是明文规定的,一般不能采取推理的方式确定,是否违反强制性规定,应指出其明确的出处,法条依据要充分。第四,违反强制性规定要承担法律后果,即违反强制性规定的行为要受到法律制裁,包括民事上、行政上及刑事上的制裁。 强制性规定可以依如下标准分类:1、以作出的主体标准划分:可以分为法律强
产品认证合同一(合同示范文 本) Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-059504
产品认证合同一(合同示范文本) 编号：________________ 项目名称：________________________________ 委托方(甲方)：__________________________ 认证方(乙方)：公安部消防产品合格评定中心 签订地点：________________________________ 签订日期：_________年_________月________日 有效期限：自甲方交费之日起至获证后证书有效期满 依据《中华人民共和国合同法》和公安部消防产品合格评定中心公开文件的规定，合同双方就产品认证项目协商一致，签订本合同。 一、适用范围 1.1 本合同适用于消防产品质量强制性认证的新申请，变更申
请和复评申请的受理、审查、注册和监督全过程。对于变更申请，本合同为原合同的补充，原合同的未变条款仍然有效。 1.2 本合同规定的消防产品及其认证依据的产品标准： ____________________________________。 二、双方责任 2.1 乙方责任： 对甲方提交的并经双方确定的认证范围的消防产品实施产品质量认证，应按有关规定配备现场审查组，审查组成员应得到甲方同意。审查和抽封样品应保证公正、客观、科学地实施，审查的过程和结果满足CCCF认证要求后，颁发产品认证证书和申购认证标志证明文件。负责在中国消防产品信息网(http://biz.doczj.com/doc/0410181536.html,)上发布甲方的获证信息。 2.2 甲方责任： 向乙方提供认证所需要的全部资料，为乙方提供必要的工作条件，并积极配合认证工作，保证其顺利进行。提供质量手册，申请书及附件和至少三个月的质量管理体系运行的有效证据。按时向乙
无讼阅读｜十七则公报判例告诉你如何认定合同违反“强制性规定” 合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制 性规定的，合同无效。合同法解释(一)第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。合同法解释(二)第十四条 规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是 指效力性强制性规定。如何正确适用上述规定，正确区分效力性规定和管理性规定，是困扰司法实践的难点问题。
下列公报判例对如何正确认定“强制性规定”具有指导意义， 供读者参考。 本文原载于微信公众号小甘读判例（ggm-dpl），由作者授 权无讼阅读发表 1、公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股 东会或者股东大会决议。该条款是关于公司内部控制管理 的规定，不应以此作为评价合同效力的依据——招商银行 股份有限公司大连东港支行与大连振邦氟涂料股份有限公司、大连振邦集团有限公司借款合同纠纷案（载《中华人 民共和国最高人民法院公报》2015年第2期）最高法院认
为，案涉《抵押合同》及《不可撤销担保书》系担保人振 邦股份公司为其股东振邦集团公司之负债向债权人招行东港支行作出的担保行为。作为公司组织及公司行为当受《公司法》调整，同时其以合同形式对外担保行为亦受合同法及担保法的制约。案涉公司担保合同效力的认定，因其并未超出平等商事主体之间的合同行为的范畴，故应首先从合同法相关规定出发展开评判。关于合同效力，合同法第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效。……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。关于前述法律中的“强制性”，最高人民法院合同法解释二第十四条则作出如下解 释规定“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是
公司合同管理工作总结 导读：本文是关于公司合同管理工作总结的文章，如果觉得很不错，欢迎点评和分享！ 【范文一：公司合同管理工作总结】 合同管理工作是企业的一项重要管理内容，在市场经济日益发达的现代社会，企业的“守合同、重信用”已成为企业在市场竞争中不可或缺的重要品质之一。“守合同、重信用”是企业生存发展之本。我公司为全面规范合同管理水平，进一步规范和细化合同管理工作，做出了以下工作： 一、加强学习宣传贯彻，提高合同管理人员的整体素质。 培养和加强员工依法守信的观念。为适应合同审查、管理、监督工作的高标准、严要求的工作性质，更好地为企业生产经营服务，我公司企管部组织合同管理人员全面、系统地学习了《泰州市宏华冶金机械有限公司合同管理制度》，各部门、各经营人员加强信用责任意识和信用义务观念，熟悉国家有关法律、法规，提高业务水平，提高依法签订合同的能力和效率；公司定期开展合同管理规定的宣传，并在公司宣传栏通过出版墙报；并进行合同法规的系列讲座，在公司内部开展合同法竞赛；强调遵守合同的重要性；通过会议宣传依法组织生产经营活动的重要性。 2015年在公司领导重视和带动下，我公司员工坚持不懈的学习《合同法》及相关法律法规的学习，在全公司范围内形成了学好用好
《合同法》的新局面，同时为员工发放有关《合同法》的宣传材料，督促他们利用业余时间学习相关法律法规，强调遵守合同的重要性。 我公司多次组织各级员工学习《合同法》和相关法律法规，及相关案例，强化合同管理人员职业素质教育和职业道德教育，严格规范合同审查工作人员行为，明确合同审查工作程序，依法履行合同审查工作职责，提升了合同管理战线的整体素质，为维护企业的正常经济秩序和企业利益奠定了基础。 二、加强合同管理的组织机构建设，确保合同管理工作的有效实施。机构建设是创建“重合同守信用”企业的组织保证。我们首先做到了组织健全，机构完善，分工明确，职责到位。2009年开始，公司设立了专门的合同管理员岗位，由法律专业毕业的人员担任担任此岗。经过快五年多的岗位建设，成功起草并建立了公司完善的合同管理体系，建立健全了各项规章管理制度，对照《合同法》的有关规定及时调整、修订适合本企业、本行业特点的合同管理制度。形成了以合同签订审批流程、授权委托制度、印章的使用、合同的拟定为架构的合同管理体系。《合同管理规定》明确了合同的审批签订、合同的履行、合同的变更、解除、合同纠纷的处理等合同的日常管理工作和罚责作了详细的规定。 我公司建立的科学、合理、切实可行的合同管理制度，在对内管理上发挥了重要的作用，通过成立了合同管理制度，形成了由总经理负总责，分管领导分工负责，设专职合同管理员，做到了定机构、定人员、定岗位、定职责；并有健全的合同台帐、保持完整的合同档案。
违反城市房地产管理法第38, 39条等强制性法律规定的房地 产转让合同的效力认定 田朗亮 作者单位：最高人民法院审判监督庭 长期以来，受我国房地产市场波动较大的影响，加之房地产转让合同所涉标的额一般较大，在民事再审与申请再审案件中，房地产转让纠纷一直占有较大的比重，而当事人争议的焦点往往就是房地产转让合同的效力。在房地产市场价格急剧上升时，通常是转让方主张合同无效、受让方主张合同有效；在房地产市场价格急剧下落时，则是受让方主张合同无效、转让方主张合同有效。 另外，随着近几年司法实践对房地产转让所涉及的一些法律问题存在认识上的变化，比如对《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）中相关规定的认识的转变，以及2007年10月1日起《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）施行后，对物权法第15条确立的债权合同效力和物权变动关系的不同理解，尤其是2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）的第14条疑义纷呈，使得同类案件的裁判标准一时间难以完全统一。以下将依据司法实践，对《房地产法》第38, 39条（②2007年《房地产法》修订时增加了一条作为“总则”的第６条，因此，现行房地产法(2007年修仃）第38, 39条系由1994年房地产法的第37, 38条序号调整而来。条文内容在2007年修法中无变动）的性质进行逐项分析，讨论违反相关强制性法律规定的房地产转让合同的效力认定，并就此类同题在再审中的裁判理念提出初步意见。 一、以出让方式取得土地使用权且房屋建设工程未完成开发投资总额25％的房地产转让合同的效力认定