浅谈房地产进入“白银时代”养老地产操盘模式及相关案例解析
一、背景
据统计，中国60岁以上老年人口已突破了2亿人，养老问题日益突出，面对人口老龄化的挑战，政府2011年出台了《社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》，明确提出了构建“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为支撑”的社会化养老服务体系目标。

同时，房地产进入“白银时代”，对于房地产企业来说，由于土地价格上涨幅度加快，政府管控也日趋严格，地产项目的利润空间逐渐被压缩。

同时，已成熟的房地产行业产品同质化现象严重，较难在土地资源以外实现产品差异化。

在此环境下，很多房地产企业纷纷举起养老地产的大旗，一方面可借此概念实现与竞争对手的差异化，另一方面也试图将养老地产作为新的业务增长点，帮助公司实现进一步的突破。

二、开发模式显示问题分析
虽然严峻的老龄化问题和社会养老趋势势必带来大量的养老地产需求，但是根据我国基本发展形势养老地产的开发面临的如下几个问题：
（一）我国老龄化差异性
第一，我国老龄化是一个非渐进过程，其增长图像呈一种陡变式的结构断裂现象，呈现出未富先老型社会特点。

第二，独特
的老龄化地域差异性表现在东部地区的人口老龄化速度高于西部地区。

而东部的人均财富水平也高于西部地区。

第三，长期性的文化基因传承和沉淀也极大地影响了中国南北文化的差异也造成了在养老观念和居住模式上的差异。

（二）我国养老地产的发展滞后性
目前我国普遍规划实行“9073”的养老服务模式，即到2020年90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，7%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。

绝大多数老人居家养老无疑给养老地产提供了广阔的需求空间。

我国老年住宅市场刚刚起步，国内对于老年住宅还停留在传统的居家式养老、养老院、敬老院的管理模式上，远不能适应目前中国老龄化社会的需求。

（三）我国养老地产开发面临的困境
1．市场需求不明朗：受制于国人养老传统观念和消费习惯的约束以及未富先老的基本国情，巨大的市场潜能还未找到适宜，未能真正释放。

2．政策尚不健全:养老地产的相关产业政策还不健全，政府在养老方面资金投入不足。

3．资金占压大:养老地产的投资额度高，回收周期长，资金占压大。

4．后期运营难度大:养老地产项目综合性强，要求能够提供专业、综合、体现人文关怀的服务，而市场上各类资源短缺、分
散，后期专业经营的难度大。

5．技术刚刚起步：养老地产项目对于建筑物硬件设施的要求较高，项目整体规划的要求严格，作为新兴领域，国内针衬养老地产的规划、设计、建造等水平还处于起步阶段。

三、对适合我国养老地产开发模式的探究
（一）对规划设计模式的探究
1．专门建设综合型养老社区：综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。

社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心等各类配套设施。

2．新建大型社区的同时开发养老组团：
一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。

养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。

3．普通社区中配建各类养老产品：普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅养老公寓等。

4．与医疗机构结合，就近设置养老设施：目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。

这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。

（二）对融资收益模式探索
在投资开发上，多采用合作开发，因为养老地产对现金流要求非常高，除房地产开发公司外，一些保险公司、商业地产运行公司、医疗公司等也有进入养老产业的意愿，开发商可与此类公司合作开发养老地产，增强资金、资源实力，分散开发风险。

我们有必要充分吸收西方发达国家尤其是英美等国的社会融资经验，在债券融资、信托融资和其他形式的产业投资基金方面要有积极作为。

除此之外开发企业应注重养老产业与经济制度、社会制度、保险制度相链接的开发模式。

养老地产盈利模式类型养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别，从而形成各具内涵的盈利模式。

（三）运营管理模式分析
1．开发商管理模式:是指养老地产项目建成以后直接由开发商担任物业管理的角色，直接为所有老年住户提供统一和个性化的服务。

这种开发商管理的模式最大便利之处在于可以强化老年业主与开发商之间的沟通，能够建立起一套有效的沟通机制，进而实现双方利益的最大化。

同时，采用此种模式，也有助于迅速建立起成熟的服务体系，提升服务品质和服务质量。

2．专业公司管理模式：专业公司管理模式是指引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理。

此种模式构建专业化水平高，服务体系完善，内容涵盖了生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等方面。

此种模式操作灵活，经营便捷，服务质量
高。

通过专业化的分工，构建精准的专业的服务体系，提升服务品质。

目前国内大多数养老地产项目采用专业公司管理模式，通过多年的实践证明，该模式具有较强的生命力和可调节性。

对社和我国养老地产开发模式的研究
三、案例分析
操盘模式
首先养老地产核心是养老服务。

1．会员制养老模式
会员制养老模式以上海亲和源老年社区为代表，基本的商业模式是采取会员制。

第一是让渡使用权的模式，这一模式是将老年公
寓的使用权让渡给老年人，而产权保存在亲和源的开发者手中。

该模式可以保障社区管理的有效与有序性，提升服务的质量与水平；第二是产权让渡模式，通过公寓产权的出让来满足传统的产权思想，满足老年人的消费习惯，同时老人通过会员制的安排仍然享受到亲和源系统的服务。

2．分时度假养老模式
分时度假养老模式以浙江城仙居为代表，公司在生态良好、风景优美的村落与村民签订协议，由公司出资并按统一标准对他们的住房进行改建装修，开发公司享有部分房间30年的使用杈和经营权。

该模式借鉴分时度假旅游及异地养老模式，把房地产、酒店、旅游、养老产业结合的商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。

3．综合养老社区模式
综合养老社区模式以北京太阳城为代表，北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年入制定了全程化的养老服务模式。

养老地产商业模式健康发展的对策
1．明确运营理念和定位
养老地产商业模式的设计首先应规划适宜的运营理念。

我国
正处于进入老年社会的起步时期，经济社会发展水平较以前不断提高，不同社会发展阶段的老年人对养老地产存在多元化的个性需求。

为此，养老地产开发商应密切关注老人的养老需求，明确养老地产的产品定位，通过打造系统的生活服务平台，以社区化的物业形态，整合养老建筑规划设计机构、医疗康复机构以及休闲度假物业等资源，形成服务完善、配套齐全、健康舒适的居住环境，在满足不同层次养老需求的前提下，实现经济利益和社会价值。

2．设计精巧的收入模式
根据养老地产的特点，设计精巧的收入模式，既考虑到能短期弥补前期一次性投入大，又能兼顾长期运营的稳定收益，因此，收入模式安排与适宜的定价水平是保证项目盈利性的关键。

收入模式设计要考虑到经营理念、资金实力、运营成本、服务提供、品牌建立等多方面因素。

如果资金实力雄厚就可以考虑出租物业的方式，以获得长期稳定的现金流，又可以不断完善服务水平，创建良好的品牌影响力。

若秉承长期经营、培养市场、塑造品牌的经营理念，开发商也会更多采取收租金的方式。

为了能有效回收前期大量投资，可以考虑收取会员费的形式，这样能环节投资的巨大压力。

3.安排有效的运营管理模式
养老地产项目的运营管理可以采用直接运营和专业公司管理
模式。

直接运营管理模式指的是由开发商担任物业管理的角色，直接为所有老年住户提供统一和个性化服务。

同时，采用此种模式，也有助于迅速简历起成熟的服务体系，提升服务品质和质量。

专业公司管理模式是指，引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理，次种模式通过专业化的分工，构建精准的专业化服务体系，提升服务品质。

4.构建有效的融资模式
养老地产项目开发建设要拓宽资金筹集渠道，引导社会资金投入，撬动社会资本积极参与进来。

除银行信贷意外，保险资金、社保资金、企业年金这三类资金都具有资金总规模较大、投资周期长、风险承受能力低的特点，资金使用安排倾向于投资周期长、风险低、汇报要求不高的投资项目。

为激励其他资金入投资机构、企业、民间资本等投入到项目建设，可采用联合出资成立基金，有专业管理公司管理，托管与银行；也可以铜鼓设计专项债券和房地产投资信托基金等融资工具来汇集更多的社会和民间资本参与项目建设。