本次讲座流程及逻辑路线
商业地产基础理论
商业地产定位招商
商业地产运营管理
商业地产投资开发
商业地产规划设计
商业地产基础理论
---------------------------------------本人比较认同的观点
什么是商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身 服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能 和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产 形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的 综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既 区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产 行业
下列数点为各类商店在购物中心区位的指导原则： （一）超级市场 （二）食品店 （三）精品服饰店 （四）服务性商店 （五）特殊性商店 （六）百货公司 （七）餐厅 （八）啤酒屋等场所 （九）家具、汽车用品及家庭用品 （十）百货店 （十一）其它承租户
如何对购物中心的 运作增值进行分析
俗话说，谋定后动。购物中心运作成功与否， 战略规划起决定性作用！ 购物中心战略规划工作至少包括下列内容：
位于都会区外、主要作为建立都 会区副都会的购物中心，其土地 成本较低，较易取得广大的土地 面积，因而其 主要配置计划可以 水平式发展，使基地上的土地使 用有多样的变化，天际线及建筑 形态也能有多重面貌。而位于都 会中心内的购物中心，其土地成 本高，不易取得大面积土地，因 而其配置形态可能需要垂直式的 往天空及地底发 展，而形成独栋 式的建筑。由于此二者在配置概 念上有所差异，因而以下便依水 平配置及垂直配置形态分别论述。
商业房地产模式定位及项目前期开发基本要素
构成商业地产核心差异的信息因子
主要有九种
• 一 市场定位 • 二 地理位置 • 三 交通系统 • 四 建设规模 • 五 建筑型态 • 六 经营结构 • 七 物业管理 • 八 商脉源流 • 九 市场推广
商业地产已经走过了四代商业模式，现正 向第五代，第六代甚至第七代方向发展。
完整的标准购物中心运作增值链如下图所示
下图显示了偏物业型购物中心业务操作增值模型
偏百货型购物中心业务操作增值模型
确切的讲，在实际运营中，增值过程不是一条 单纯的"链"，而是一个"环"！各种管理支撑系 统所维护与采集的大量数据，经过筛选、汇总 与挖掘，为运营管理决策分析提供强有力的数 据支持！分析－>决策－>提升－>再分析－> 再决策－>再提升……只有遵循这样的循环，并 以此不断的来指导、支持流程的优化、效率的 提高、考核的客观调整，等。由此，管理与服 务水平才会得到持续的提升！
商业地产定位招商
为什么招商启动始于精准定位
“6+1”招商模式是如何运作
如何对购物中心的招商指标进行分析？ 从经营的角度分析购物中心商场定位
如何准确定位及选择目标经销商？ 如何快速组建一支高效能的招商团队？
第一代商业为百货大楼;
第二代商业为自选商场，即大型超市;
第三代商业是连锁经营;
第四代商业为“Shopping Mall” ， “集聚”效应，一站式购物和营造一种立 体的生活模式 ，如：世界上最大的 MALL——加拿大“西爱民顿” 以及上海 的“正大广场” 。
第五代商业是以标准化国际通行生活模板 为体系的商业经营模式，也是高品质城市 综合体的一种标志，如：豪布斯卡” （HOPSCA）；
综上所述，本人认为，真 正的购物中心决不是一个 零售企业，而是一个管理 企业、一个服务企业！
与此同时，招商管理必须 严格遵从购物中心的整体 战略规划！
租店签约内容及注意事项主要有哪些？ 如何制定购物中心的市场行销计划？ 店铺组合营销形式如何实施？ 购物中心的市场研究方法是什么？ 实施租赁策略及运用方式是什么？ 如何制定购物中心的租赁契约？
（二）服务性的交 通动线可以依机能 集中或分散地设置， 但不能干扰购物中 心的活动。
（三）无论是在视 觉上或心理上，各 种机能都应为整体 的一部分。
（一）住宅区应与购物中心及人行步道相结合。 （二）购物中心应与其他商店及其他相关的具吸引力的中 心连接。 （三）周边道路系统与公共运输系统完善。 而在都会型购物中心，更需注意如下部分： （一）维持都会中心发展的状态及方法。 （二）考虑位在社区邻里中的影响及与现有建筑物的关系。 （三）维持现有性质及未来发展的目的及方法。 （四）步道系统从过去、现在到未来的延续性。
商业地产主要分类有
一、按商业形态分类：
1、商业广场 2、shoppingmall 3、商业街 4、大型商铺 5、购物中心 6、休闲广场 7、步行街 8、专业市场 9、社区商业中心 10、商务楼
二、按照开发形式进行分类
1、商业街商铺 2、市场类商铺 3、社区商铺 4、住宅底层商铺 5、百货商场、购物中心商铺 6、商务楼、写字楼商铺 7、交通设施商铺
商业地产实战
| 商业地产全程运营与招商课程
第一部分
第二部分
第三部分
第四部分 第五部分
课程提纲挈领
商业地产是一个勇敢者的游戏， 商业地产是智者的舞台。 本人一直致力于商业地产的研究和 出路探索，每到一个城市都以专业 的敏感性去触摸一座城市的商业灵 魂，感悟商业地产发展给社会进步 和城市发展带来的全新的变革。
一、水平配置形式
购物中心通常可归纳为几种典型配置形式
• （一）传统商店沿街配置形式 ； • （二）建筑物自街面退缩形式； • （三）建筑物平面配置同上为U字形或其它形式； • （四）以高密度族群方式配置； • （五）如果能多层次的考虑以上的基础形式，则
可有更多样的表现。
二、垂直配置形式
大体上而言购物中心内的商店配置主要 可依循9个方面原则……
第六代商业是以观光、休闲、健康、文化 营销为主题的体验式商业经营模式 ；如： 保利文化广场，深圳星河购物公园。
第七代商业是以生态、休闲、娱乐为主题， 集散蜂巢式商业模式即：（2＋3＋4 ）， 如：韩国未来生态城。
商业地产投资开发
对于购物中心的配置而言，其他 尚需满足的项目如下：
（一）尽可能整合 住宅区的人行步道， 使其能与购物中心 相连。购物中心的心。