望城坡商圈
望城坡商圈随着新商业项目供应，逐步从建材综合市场为主的商业中心向综合型商业中心进行转型；
商业项目分布
区位
核心区域以河西汽车西站为中心， 向枫林三路沿线和二环线南段延伸；
现有供应规模 （万㎡ ）
郁金香 广大环球
首层租金水平 （元/㎡·月）
长房时代广场
湘河浙西市交场通枢纽
西中心
达美D6街区
主力店 业态组合 档次
华润万家、平和堂百货、韩国CGV影院、 :
城市英雄电玩城
:
大卖场、百货、电器卖场、餐饮、休闲 娱乐等综合业态
: 中档偏高
开业时间 : 2013年8月
开发商
: 奥克斯集团
滨江新城商圈
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滨江新城商圈
➢ 奥克斯广场整体定位中高端，集百货、超市、休闲娱乐、餐饮于一体的大型商业体，项目整体 的商业规模较大； ➢ 项目属于滨江新城商圈的开拓者和领导者角色，弥补了河西北部大型商业的空白；
望城坡商圈
市府商圈 溁湾镇商圈
溁湾镇商圈
该商圈是河西最早形成的商业中心，商圈内以通程商 业广场为主，周边电器卖场、街铺零售作为补充。受 到区域发展的影响，商业未来发展空间比较有限；
麓南商圈
麓南商圈
依托麓南大学城的发展，以满足区域学生和居民生活 消费为主，主要是特色风味小吃、快餐等，以中低档 为主；
望城坡商圈
向综合型商圈的转型，区域未来
商业项目供应量大，发展空间较
大；
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区域规划
地铁4 号线
生态 中心 区
中央 商务 区
城际铁 路
地铁6 号线
活力 生活 区
滨江新城商圈
功能定位
滨江新城集商务、商业、文化、旅游、休闲及 娱乐等综合功能于一体，分为生态中心区、中 央商务区、活力生活区，预计2016年活力生活 区的滨江商圈将会初步成型；
区位 现有供应规模
（万㎡ ） 首层租金水平 （元/㎡·月）
主要特征
核心区域为枫林一路与麓山路交汇处；
总体供应为150,000平方米； 其中规模型零售商业供应为100,000平方米
一层临街120-200元/平米
p 历程：河西最为传统、成熟的商圈，开业 时间早但随着项目硬件的老化和河西新商 业项目供应，发展受到限制，个别项目空 置率很高，整体档次一般；
展将需要一定时间的培育，商圈依托住宅项目的
发展优先于商务区成型； 12
滨江新城商圈
目前引进大型百货并完成98%招商的奥克斯广场可售部分商业已基本售完；今年该片区的商业氛围 随着奥克斯4月底开业基本形成规模，该区域未来新增供应约33万方。
1
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序号
项目名称
零售商业体量
预计开业时间
1
绿地中央广场
• 区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公
里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少 包括4-5个次主力店
• 超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-
15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口 ＞50万
20,000平米
2014年
2
奥克斯广场
30,000平米
已经开业
3
世茂铂翠湾
10,000平米
2013年
4
渔人码头
72,000平米
B7项目
5
（总建筑面积
200,000平米 （预计）
123万方）
2015年 2016年
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奥克斯广场
项目定位
:
大型综合型商业项目，集大型超市、百 货、休闲娱乐于一体
商业体量 : 20万方 （其中可售部分为3万方）
区域以流动人口为主，属于河西区域的建材和小商品
批发的集中区域，随着长房人人乐购物中心的4开业，区域内Biblioteka 合配套逐步发展。溁湾镇商圈
n 主要以枫林一路与麓山路交汇 初为中心，向南影响麓山路 → 麓 山南路；向西到溁湾镇汽车站。
通程电器 指南针购物广场
苏宁电器
滨江新城国际商贸中心 通程商业广场
工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 (交通是商圈地域划分的首要因素)
以保持完整
根据公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当渠
道退出
3
什么是“商圈”？
通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域
市府商圈
随着步步高广场和湘腾广场底商街区的开业，提高了 整体商业的丰富度和档次，特别是步步高广场代表了 目前大河西区域的最高档次的商业物业，弥补了区域 零售、餐饮及娱乐方面的市场空白；
• 未来辐射力判断
滨江新城位处于河西北侧，距离河东核心商圈较近，考虑交通阻隔及其他区 域的发展，预计商圈的辐射范围主要以滨江板块和市府板块为主；
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按照行业类别分类
• 零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将 上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL）
• 娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV） • 餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店） • 健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA） • 专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场） • 居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老
界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。
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按照物业形态分类
• 街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30 米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）
• 商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道） • 商业街区（2条以上商业街的组合或Block街区建筑形式商业） • 底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是
来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是
以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
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商圈，有很多层次，需要区别分析
(1)核心商圈(Primary Trading Area)。这是最接近商店并拥有高密 度顾客群的区域，通常商店55％～70％的顾客来自核心商圈。
写字楼裙 步行商业街 楼商业 （销售部分）
公寓裙楼商 业
室外步行街北区商铺
室外步行街南区商铺
室内步行街
1-6F 平和堂百货 7-25F 5A甲级写字楼
BF 华润万家超市 1F 电玩城 2F 平和堂 3F 国美电器 4F 广东魔方KTV俱乐部 5-6F 韩国CGV 3DIMAX影院 7-24F 商务公寓
体性较好，需分割出数百平米以上大铺） • 独立集中商业（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-
6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配） • 城市综合体（项目统称。通常包括商铺、写字楼、公寓、酒店等多种
形态）
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销售型商业类型比较
优势：容易出体量；利于小面积 商铺的划分；特别利于零售商业组 合的经营；
交通规划
通过城际铁路、4号线、6号线轨道交通，银盆岭 大桥、福元路大桥、桐梓坡隧道、营盘路隧道等 连接河东和河西主城区；
区域特点
区域处于河东主城区北侧，临江与河东相望； 景观资源丰富，交通便利；区域以现代金融商务 为核心，旅游服务驱动，形成滨江商务商业及生 态居住的综合板块；
发展情况
活力生活区是最新成熟的区域，中央商务区的发
年公寓）
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按照市场辐射范围分类
• 邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型
超市或标超或餐饮主力店
• 社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标
超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主 力店
主要特征
总体供应为120,000平方米；
其中规模型零售商业供应为 105,000平方米；
一层临街100-220元/平方米
p 历程：依托汽车西站交通中心， 是河西传统、成熟的商圈，商业 氛围比较浓厚；
p 业态：以大卖场和建材专业市场 为主传统百货和家电卖场为主；
p 定位：中低档定位，满足生活配 套；
p 点评：逐步实现从建材专业市场
商业地产实战基础知识
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什么是“商业地产”？ ——并无科班的定义
狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活 服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。 广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺 之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产.
p 业态：业态单一，以中低档的百货市场、底 商形成的零售、特色餐饮和小吃为主；
主要特征
p 档次：中低档定位，吸引高校的学生消费为 主，以及高校老师和居民的日常生活消费；
p 点评：麓南商圈是以高校的出入校门作为连 接，形成的商业街，整体档次和形象较差， 环境局促，可改造或扩展的空间较小，近年 来发展速度较慢，区域性较强，对大河西其 他区域商业的发展暂时不能形成威胁；10
商业项目分布
区位
核心区域麓山南路、清水路一带；
步步高生活广场
现有供应规模 总体供应为100,000平方米； （万㎡ ） 其中规模型零售商业供应为80,000平方米；
首层租金水平 （元/㎡·月）