项目 S：总征地面 积 1、文化旅游 区 酒店区 万达城 停车楼 室外主题公 园 总建筑面 地上建筑 地下建筑 用地面 积 面积(万 面积(万 积 ㎡) ㎡) (万㎡) (h㎡) 备注
323.9
292.7
31.2
149.6
86.7
23.3 18.4 12 10
82.7
19.3 18.4 12 10
4
4、城市意象欠缺，半成熟区域；
机会： 1、地块规模较大，可规划丰富多元 化的物业类型和产品线，规划具有弹 性空间； 2、区域具有大量改善住宅，但配套 威胁： 1、松北目前居住人口较少，区域认知距
离较远，属于半成熟区，未来繁荣发展
仍需要一定时期； 2、项目开发周期较长，未来具有不可预
不足，自身商业具有一定发展空间；
数据来源：哈尔滨市统计公报
【城市规划】“北跃、南拓、中兴 、强县”城市发展战略，北 部与南部是城市未来发展的重点
北跃——重点向北发展： 向北跨越松花江，发展江北地 区。未来将以江北科技创新城 为先导，以北国水城为带动， 充分发挥大专院校科研院所的 科技优势，在江北搭建研发和 产业化平台。利用水系众多， 湿地广阔的自然特征，把江北 建设成为集科技、文化、行 政、金融、奥体、教育和居住 功能于一体的生态型新城区。 中兴： ——使道里、道外、南岗、香 坊中心城区面貌尽快改善、提 档升级 松花江主轴：
10分 打分
地块4 地块3 交通通达性 20% 周边配套 10% 10 6 10 0 0
权重 权重 权重 权重 权重 打分 打分 打分 打分 得分 得分 得分 得分 得分 2 0.6 1 0 0 3.6 10 6 10 2 0 2 0.6 1 0.8 0 4.4 6 0 10 8 8 1.2 0 1 3.2 1.6 7 6 10 10 10 10 1.2 1 1 4 2 9.2 10 6 10 6 10 2 0.6 1 2.4 2 8
江北“科技地标”2013年9月投用
创新创业大厦，位于松北区科技创新城，签约入驻的项目有67个，随着该项目的建成，将带动松北区 域科技创业项目的发展，增加就业岗位，为政府增加财政收入，同时改善该区域的就业环境，提高生活配 套，为松北区住宅项目增加附加价值。
“北跃南拓”走活棋局 新战略推动哈市结构调整
根据哈尔滨新一轮城市总体规划，“北跃南拓”为发展的主要方向，未来将用15——20年的时间，完 成新区的开发建设。在政府的大力扶持下，近二年新兴区域的楼盘也受到前所未有的关注。毋庸臵疑，这 些区域的楼盘都将获益匪浅。尤其，像哈西新区，群力新区的蓬勃发展，均起到了良好的示范效果。
谨呈：万达集团
哈尔滨松北万达项目
市场调研报告
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目录
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项目本体属性分析
城市宏观背景研究 房地产发展情况研究 各类物业市场研究 市场核心结论总结
【地块现状】地块位于松北高科技产业园北侧，地块已平整， 目前地块周边属于不成熟区域
【区域配套】区域具备优良资源环境，汇集大量改善住宅，但 生活商业配套不完善，目前区域成熟度不足，仍在发展中
政府机构：
临近市政府；
高端社区——树立区域形象
汇聚中高端客流：
松北多为高端住宅产品，客户 多为度假及改善客户；
江南——群力新区段优化开 发，道里、道外老区段提档 升级、优化建筑景观
江北——打造滨水景观带、 滨江景观大道、沿岸六大中 心及“北国水城”
南拓——重点向南发展： 主要发展平房地区，建设哈 南新城。依托哈尔滨雄厚的 产业基础，发挥哈南地区国 有大型企业密集的优势，把 哈南地区建设成为现代生态 工业新城。
哈尔滨市历年外来人口变化情况
0.6 0.58 0.56 0.54 0.52 0.5 0.48
985.0
980.0 975.0 970.0 965.0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1.00%
0.00%
2007
2008
2009
2010
外来人口
2011
2012
外来人口比例
2
3
4 5
本体。
对本项目自身的审视——
1
项目本体解析
3
3
【项目区位】项目紧邻松北市政板块，高新科技城北侧，未来 周边聚集大量高科技产业人群，带动房地产需求

项目位置：

地块位于松北高科技产业园北侧，北至
中源大道，南至世贸大道，东至宏源路 ，西至城市四环；

位于松北核心地段，距市政府仅5分钟 ，距城市商业中心25分钟，距哈尔滨火 车站30分钟，区位交通便捷，但周边配 套相对欠缺；
交通便利
大型综合体
城市。
宏观背景研究——
2
宏观经济&城市规划
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【宏观政策】松北区呈现诸多规划政策利好，区域具有较大发展 前景
房产税全国推广势在必行 哈尔滨尚无征收计划
两会上提出房地产税收制度， 房产税能够平衡房地产当前税种上带来的房产成本差异，上海重庆已经 启动试点，然而启动试点时间尚短，是否奏效仍然在验证过程中。房产稅的臵顶由国家来确定，哈尔滨是 否实行，目前并无肯定答案。
城市经济高度发达，农村人 口的绝对数量已经不大，城 市发展表现为内部人口由第 二产业向第三产业转移
数据来源：哈尔滨市统计公报
【资产投资】哈尔滨市房地产开发额与固定资产投资额持续增长， 城市化建设进程加快，城市发展具有较大潜力
哈尔滨市历年固定资产投资情况走势图

2012年1-11月，全市完成固定资产投资额2591.1 亿元，较2011年同期增长了30%。1-8月份，我市 投资完成1201.8亿元，同比增长29.8%，低于上年 同期3.9个百分点，低于1-7月份4.1个百分点，但 增速依然处于高位。 房地产开发投资完成385.4亿元，增长84.9%。房 地产开发施工面积4844.2万平方米，增长33.1%。
发展阶段
城市化水平
初步城市化
30%
低速发展期
30～50% 工业基础比较雄厚， 经济实力明显增强， 工业产业快速扩大， 工业吸收大批农业 人口
高速增长期
50～90%
稳定发展期
90%以上
城市发展特征
工农业生产水平较 低，工业提供的就 业机会有限，农业 人口缓慢释放
工业产业成为城市 的绝对经济支柱， 城市经济的乘数效 应迅速刺激第三产 业发展，城市经济 进入高速增长期

哈尔滨市历年房地产开发投资额情况走势图

2011年，哈市完成房地产开发投资562.0亿元， 同比增长55.8%，其中:住宅开发投资421.4亿元， 同比增长46.0%；2012年1-10月哈市房地产开 发投资总额为554.8亿元，较2011年1-10月增长 51.4%。从房地产开发投资结构分析，住宅开发 投资的增长加大了住房市场的有效供给。
土地平整度 10% 地块5 景观资源 商业配套 总计 40% 20% 100%
备注： 1、每项指标10为满分； 2、根据权重比例，得出每地块总分满分为10分；
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【项目SWOT分析】
优势： 劣势： 1、地块位臵相对市政府板块较远； 2、项目周边配套不成熟； 3、区域居住人口较少；
1、全国品牌优势；
2、超大规模优势； 3、复合多元化的产品优势；
万达 城

轨道交通便利： 紧邻未来轨道四号线

【项目交通】项目交通通达性较好，路网发达，毗邻轨道四号 线，快速轨道交通带动区域未来发展
中源大道 本案 市政府
万达 城
四 环 路
三 环 路
二环
一环
道路路网发达：北侧为中源大道，南侧为世贸大道，西侧为四环，东侧临近三环 轨道交通便利：紧邻未来轨道四号线
5
4 0
78.8
11.3 20
共6座 酒店
0
40
公共设施
教育区 酒店式公寓 2、旅游新城 住宅 自建道路及 绿地
0.2
2.8 20 237.2 237.2 ——
0.2
2.8 20 210 210 ——
0
0 0 27.2 27.2
0.3
4.5 2.7 70.8 70.1 0.7
消防站 小学、 幼儿园
项目基本指标：
数据来源：哈尔滨市统计公报

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【人口结构】哈尔滨市人口平稳增长，外来人口逐年增加，未来 对房地产的需求增加
哈尔滨市历年人口变化情况
1010.0 1005.0 1000.0 995.0 990.0 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1200 1000 800 600 400 200 0

2011年市场物价总水平持续平稳运行。哈尔滨 市城市居民人均家庭总收入为22079.4元，增长 14.4%，其中城市居民人均可支配收入为 20030.6元，增长14.1%，比上年同期提高3.6个 百分点。 人均消费性支出整体显示为稳定增长的消费趋 势，而且增长势头强劲，在未来几年里，哈尔 滨市的发展水平还将以较高的速度持续发展。
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【城市发展】 2012年哈尔滨市城镇化率达到51.27% ，进入高速 增长期，未来人口的城镇化仍将推动城市多中心化发展
城市化率 世界城市化进程阶段性规律图
80% 60% 40% 20% 加速阶段
后期阶段
全国平均46.6% 初期阶段
时间 发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段
年末总人口(万人)
人口增长率
年末总人口(万人)
松北区人口
21 20.5 20 19.5 19 19.5 20.5 20.1 20.26 20.5